Покупка квартиры
Опубликовано: 01.09.2018
Приобретение своей квартиры или дома — это важный и ответственный шаг на пути к независимой организации личной жизни. Во время покупки необходимо учитывать множество нюансов, чтобы приобретённая недвижимость не разочаровала. Обращать внимание нужно на наличие всех важных документов у предыдущих владельцев на квартиру, юридическую чистоту сделки и наличие бумаг, подтверждающих имущественные права. Стоит рассмотреть все нюансы и алгоритмы действий при покупке жилья по порядку.
Законодательство РФ
Взаимоотношения между участниками рынка недвижимости регулирует законодательство РФ. В статье № 122-ФЗ от 1997 года установлены правила оформления договора о покупке, а также уплаты налогов при заключении сделок с недвижимым имуществом.
Ипотека. 5 простых шагов для покупки квартиры в кредит
Статья 102-ФЗ «Об ипотеке» позволяет узнать нормы осуществления сделок при приобретении квартир в кредит с залогом или без него.
Если оформляются имущественные права после приобретения жилья, тогда необходимо руководствоваться Законом «О приватизации и передаче имущественных прав» № 1541 от 1991 года. В других статьях законодательства можно узнать о правах собственников, видах собственности и условиях возникновения, перехода и прекращения этих прав.
КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ БЕЗ РИЕЛТОРА И БЕЗ ОШИБОК. Пошаговая технология покупки квартиры
Что нужно знать перед совершением сделки
Заключение сделки при покупке квартиры происходит в два этапа:
Составление предварительного соглашения . На данном этапе происходит ознакомление с оригиналами бланков на жильё. Если в соглашении прописано условие аванса или задатка, тогда необходимо помнить о том, что в случае отказа от сделки авансовую сумму можно вернуть, а задаток вернуть не получится. Задаток возвращается в двойном размере, если продавец передумал продавать жильё по каким-либо причинам.Для этого необходимо получить такие государственные бланки и документы:
бланк из Росреестра с указанием обременений и правопритязаний, если они имеются; записи в виде справки из домовой книги со всеми прописанными жильцами; справку о лицевом счёте с указанием задолженности, если она имеется; справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, что продавец не состоит на учёте; обратиться в БТИ и узнать о законности проведения перепланировок, проверить согласование этого процесса в техпаспорте.На этом этапе обычно появляются нюансы, которые могут повлиять на цену недвижимости или на сам процесс заключения сделки .
Возможные риски
Проблемы при покупке жилья могут возникнуть, если сделка была признана недействительной или появились ограничения на пользование квартирой. Возможен также риск увеличения временного интервала, который был оговорён ранее, когда покупатель станет реальным владельцем квартиры. Поэтому необходимо проверить следующую документацию:
записи в виде справки из реестра прав покажет, какие имеются обременения у квартиры; в квартире не должны быть прописаны несовершеннолетние граждане, когда проводилась приватизация, в противном случае они будут иметь право на свою долю в жилом помещении, даже при наличии договора купли-продажи; если квартира несколько раз подлежала обмену или продавалась, тогда необходимо проследить правильность каждой сделки.При покупке жилого помещения на вторичном рынке, должна насторожить низкая цена, которая говорит о возможных рисках для будущего владельца . Жильё может продаваться по доверенности, наличие незаконной планировки, отсутствие согласия на продажу законного мужа или жены — всё это может послужить поводом для того, чтобы сделка была признана недействительной.
Приобретение жилого помещения в новостройке также может быть рискованным делом . Недавно возведённые дома реализуются не только застройщиками, но и теми людьми, которые занимаются инвестициями. Все они могут не выполнять свои обязательства, и дольщики остаются ни с чем. Нельзя экономить время при поиске застройщика, так как нужно собрать все необходимые данные и ознакомиться с бумагами.
Список необходимых документов
При покупке жилого помещения понадобятся такие бланки и бумаги государственного образца:
Паспорт. Необходимо сделать ксерокопию всех существующих страниц. Оплаченная госпошлина.Продавец должен представить все имеющиеся свидетельства на помещение . К ним относится бланк о праве собственности и бумага, на основании которой он получен: дарственная, соглашение о купле-продаже, приватизации, вступление в наследство, решение судебного органа.
Также необходимо предоставить нотариусу техпаспорт, свидетельство о браке (о расторжении — если брак расторгнут, о смерти — если супруг (а) умер). Если собственником является ребёнок до 18 лет, тогда следует получить письменное разрешение на продажу в органах опеки и попечительства.
Варианты покупки жилья
Собственная квартира — это мечта многих людей. Чтобы её осуществить, необходимо иметь определённую сумму денег. Для большинства граждан нашей страны единственным выходом при приобретении жилья является ипотека . В настоящее время банки предлагают выгодные условия по займам, с минимальными процентами и большим сроком выплаты. Это удобно для заёмщиков, так как они могут ежемесячно оплачивать процентную ставку и жить в своей квартире.
Существует ещё один вариант, при помощи которого можно незначительную часть денег внести в счёт уплаты за недвижимость или в качестве первоначального взноса по кредиту — материнский капитал . Это форма государственной поддержки семей, имеющих несколько детей.
Самый удобный вариант покупки недвижимости — за наличные деньги. Но их нужно насобирать в нужном количестве, например, при помощи банковского депозита, каких-либо инвестиций или торговлей на биржах. Всё это кажется сложным, но при определённых умениях и желании можно добиться успеха. Когда необходимая сумма денег наличными будет подготовлена, можно отправляться искать подходящий вариант жилья на первичном или вторичном рынке.
Особенности покупки квартиры
Новое жильё в новостроящемся доме — это множество переживаний о том, каким будет качество строительства, как выбрать квартиру и как правильно оформить, каким будет расположение окон и комнат и будет ли строительная фирма добросовестно относиться к процессу.
Приобрести помещение в новом доме можно намного дешевле, чем в уже построенном. Будущие владельцы имеют возможность использовать долевой процесс возведения по минимальным ценам.
К особенностям приобретения жилья в новостроящемся здании можно отнести:
возможность подбора расположения комнат и окон; низкие цены; ожидание сдачи жилья в пользование.На вторичном рынке жилья ничего ждать не нужно, а выбрать планировку не получится, ведь помещение приобретается уже готовым . Цена такого жилья будет зависеть от местонахождения района, расположения дома (можно купить квартиру в доме, который расположен рядом с домом родственников, местом работы, со школой или детским садом). Кроме этого можно познакомиться с соседями, которые уже много лет проживают в доме.
В здании, которое построено уже давно, сразу после покупки квартиры можно начинать делать ремонт, ведь нет риска в том, что дом даст усадку и по поверхностям пойдут трещины, как в новостройке .
Вносим задаток или аванс
Договор о задатке должен быть составлен в письменной форме. В этом документе необходимо указать, что денежная сумма внесена именно задатком, а не авансом. Следует отметить такие условия уплаты задатка:
если покупатель откажется от сделки , то он потеряет данную сумму денег; если, как говорилось выше, от сделки отказывается продавец , тогда он уплачивает эту сумму в двойном размере; если сделка расторгается обеими сторонами , тогда продавец обязан вернуть покупателю указанную денежную сумму задатка.Аванс выполняет платёжную функцию. Если сделка отменяется, сумма аванса возвращается безоговорочно . Ни одна из сторон не будет наказана штрафными санкциями, вне зависимости от того, кто виновен в срыве сделки. На этот вид платежа должен быть составлен договор, чтобы у одной из сторон не было соблазна назвать аванс задатком.
Аванс на конечную стоимость квартиры не влияет, так как возвращается полностью. Задаток невыгоден, если срок договора слишком большой, так как это влияет на цену квартиры или дома .
Договор купли-продажи
Содержание соглашения купли-продажи регламентируется законодательством — статьи 549-557 ГК РФ. Этот бланк состоит из таких пунктов:
наименование; дата; личные паспортные данные сторон; описание квартиры с указанием адреса, этажа, площади и количества комнат; записи, подтверждающие право на собственность; стоимость помещения; сроки расчётов и их порядок; подписи участников.Соглашение составляется в нотариальной конторе . После этого его секретарь или сам специалист зачитывает бумагу и передаёт сторонам для изучения и подписи. Необходимо проверить свои личные данные, чтобы не было ошибок в реквизитах, описании помещения и названии документа о праве на собственность. Подпись и расшифровка должны быть разборчивыми, чтобы в случае отмены сделки не было неприятных моментов.
Этапы оформления приобретения недвижимости
При приобретении любой недвижимости нужно собрать стандартный пакет с документами и оплатой госпошлины. Этапы оформления для разных ситуаций такие:
При покупке комнаты в коммунальной квартире необходимо проверить, чтобы продавец направил извещение об условиях продажи всем собственникам других комнат в коммунальной квартире . Если комната принадлежит нескольким людям, тогда должно быть в наличии письменное разрешение на продажу общей комнаты. Все документы необходимо заверить нотариусом. Для пенсионеров существуют налоговые льготы при приобретении недвижимости . Работающие пенсионеры после оформления сделки имеют право оформить налоговый вычет по имуществу размером до 260 000 рублей. Неработающий пенсионер имеет право получить налоговый вычет за те года, когда он ещё работал. Этот процесс называется переносом остатка льготы, которая не была использована в течение другого периода. Военнослужащие имеют право воспользоваться специальной государственной субсидией . В администрации города необходимо получить сертификат на получение субсидии. С этим документом можно отправляться в банк, где такая субсидия будет служить первоначальным взносом или оплатой процентной ставки. Покупка квартиры на несовершеннолетнего ребенка имеет свои нюансы . В договоре за ребёнка должен расписываться опекун, родитель или усыновитель. Несовершеннолетний будет проживать в квартире, но распоряжаться имуществом он сможет после достижения им 8-летнего возраста. При покупке долевой части в помещении необходимо проверить, чтобы все участники долевой собственности были уведомлены о продаже . Купля-продажа помещения супругами, находящимися в браке должна происходить с наличием согласия супруга. Без этого письменного согласия нотариус не имеет право оформлять договор на покупку.Получение налогового вычета
Такой вычет предоставляется на погашение процентных ставок по целевым займам, на новое возведение, а также на погашение процентных ставок по займам, полученным на рефинансирование основного кредита. Получить имущественный вычет при покупке жилого помещения просто, если предоставить пакет документов в налоговую инспекцию, в который входят такие бумаги:
справка с места работы; копия свидетельства о праве собственности; оплата госпошлины; договор купли-продажи; личный удостоверяющий документ.Дополнительно могут понадобиться кредитный договор и справка об уплаченной госпошлине.
Гражданин после получения уведомления должен предоставить его работодателю. После этого он оформляет заявление и на основании этого документа работодатель перестаёт вычитать налог из заработной платы . Это происходит до тех пор, пока заработная плата человека не превысит размер налогового вычета.
Подаем налоговую декларацию
Сейчас при покупке жилья необходимо заплатить подоходный налог, так как с точки зрения Налогового Кодекса, недвижимость является источником дохода. Кроме уплаты налога в размере 13%, придётся заполнить налоговую декларацию:
В этом документе отражаются все моменты, связанные с налогообложением такого приобретения . Налоговая декларация — стандартный бланк, который заполняется от руки и подаётся специалисту налоговой инспекции. Все записи необходимо выполнять аккуратно и разборчиво, чтобы цифры были разборчивыми . К декларации необходимо приложить справку о доходах, бумагу о приобретении помещения и свидетельство о праве.Как отказаться от покупки квартиры
Часто бывает так, что покупателю необходимо отказаться от приобретения помещения, так как у него изменились обстоятельства. Известно, что при внесении задатка, и при отказе от совершения сделки по вине покупателя, он теряет эту сумму денег. Но по Закону, статья 380-381 ГК РФ покупатель имеет право отказаться от покупки и не потерять свой задаток. Это действует только в том случае, если соглашение о купле-продаже не было заключено на момент передачи денежных средств.
Поэтому соглашение о задатке не влечёт за собой определённого правового эффекта. Кроме этого, если продавец откажется от сделки, он не будет уплачивать задаток в двойном размере также в том случае, если договор не был заключён на момент передачи денег.
Расходы при совершении сделки
При совершении сделки купли-продажи квартиры необходимо уплатить государственную пошлину в размере 1,5% от суммы договора . Стороны должны решить, на кого из них возлагаются эти расходы. Часто граждане пытаются занизить стоимость квартиры, чтобы уменьшить размер госпошлины. Но это рискованно, так как в случае признания сделки недействительной, при обращении в суд, покупателю будет возмещена денежная сумма, которая указана в договоре.
Собственник жилого помещения после заключения сделки должен уплатить налог на недвижимость согласно действующим ставкам . Это будет специально установленная Законом дифференцированная ставка, которая составляет:
0,1%, если стоимость недвижимости составляет не более 300 тысяч рублей; от 0,1% до 0,3% при стоимости недвижимости от 300 до 500 тысяч рублей; от 0,3% до 2%, если цена недвижимости превышает 500 тысяч рублей.В заключении стоит отметить, что перед совершением сделки необходимо знать особенности покупки, список требуемых документов, возможные риски и как составляется договор купли-продажи. Ведь, главное — это не совершить сделку, которая может повлечь за собой неприятности. Например, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, инвалиды или лица пенсионного возраста, тогда сделка может быть признана недействительной, а покупатель будет долго совершать разбирательства в суде, чтобы вернуть деньги.
Кроме этого в договоре необходимо указывать реальную сумму, которая была уплачена продавцу. Не стоит экономить на мизерном размере пошлины, чтобы в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, не потерять гораздо большую сумму.