Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке
Опубликовано: 01.09.2018
Зная, какой именно объект недвижимости интересуют покупателя на вторичном рынке, поиск оптимальных вариантов – самый простой шаг всего процесса. Однако чтобы обезопасить себя от ошибок, рисков, обманов и неожиданностей, нужно знать, на что следует обратить особое внимание, наиболее важные нюансы, и учитывать индивидуальные особенности того или иного случая.
Поиск оптимальной квартиры для покупки, независимо от того, занимается им риэлтор или покупатель самостоятельно, должен основываться на:
Документы продавца
Покупка квартиры на вторичном рынке связана с определённым риском. Даже если сделку проводят профессионалы из агентств недвижимости, нельзя доверять им полностью, оставаясь при этом в стороне и ожидая результата. Необходимо участвовать во всех основных этапах совершения сделки при покупке объекта недвижимости. До подписания договора следует посмотреть у покупателя такие бумаги:
Как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости
| Свидетельство прав собственности на объект недвижимости , который продаётся | Также это может быть предыдущий договор купли-продажи, передаточный акт, договор обмена или ренты, дарственная, завещание, вступление в наследство, прочее |
| Сведения о зарегистрированных в квартире жильцах | Кто прописан на данной жилплощади. На момент покупки с регистрации должны быть сняты все |
| Бумаги из бюро технической инвентаризации | Площадь, поэтажный план |
| Выписка из единой государственной базы регистрации прав собственности | О подтверждении владельца и отсутствии обременений |
| Согласие мужа или жены на продажу квартиры , оформленное в письменном виде и заверенное нотариусом | Необходимо только для совместно нажитого имущества |
| Разрешение органов опеки и попечительства на продажу недвижимости | Если владельцем или совладельцем выступает несовершеннолетний |
| Кадастровая документация | Паспорт и план |
| Справка, выданная наркологическим и неврологическим диспансером | Гарантия дееспособности продавца на момент осуществления сделки |
Важные нюансы
Вопросы покупки недвижимости на вторичном рынке остаются актуальными, поэтому нужно знать не просто поверхностные сведения, а заглянуть немного глубже, чтобы обезопасить себя от серьезных неприятностей. Спешить покупателю не стоит. Необходимо воспользоваться всеми своими правами и получить как можно больше информации о приобретаемой жилплощади.
Одним из таких прав является просьба подготовить дополнительные документы. К ним относится расширенная справка из домовой книги, которую может получить только собственник квартиры или официальный квартиросъемщик. Поскольку жильё на вторичном рынке имеет определённую историю, недостаточно знать только о нынешних его владельцах и жильцах. Надо удостовериться, что среди бывших собственников и проживающих нет граждан, которые на законных основаниях могут претендовать на эту же жилплощадь. Кроме того, только из расширенной справки можно узнать подробности о приватизации, если она была оформлена. Надо убедиться, что нет упущенных участников, которые отказались от участия, но не оформили и не зарегистрировали свой отказ. Они могут оспорить сделку в суде.
Заключая договор
После того как покупателю удалось убедиться в чистоте документов относительно квартиры на вторичном рынке, особое внимание необходимо уделить договору купли-продажи. Данный документ не имеет строгого образца, поэтому сведения, записанные в нём, будут отличаться. Это значит, что перед подписанием нужно внимательно читать каждый пункт.
До составления договора стороны оговаривают все условия, после чего они фиксируются в тексте с максимальной конкретикой. Здесь нет ничего по умолчанию. При оспаривании сделки в суде, если дело до этого дойдёт, будет играть роль малейшая деталь.
Нужно указать реальную стоимость квартиры, а не заниженную, даже если покупатель будет просить. Это позволит ему снизить налог за продажу жилья, но не даст никаких преимуществ покупателю. Чтобы обезопасить себя, не стоит идти на уступку, ведь если договор будет аннулирован, продавец вернёт только ту сумму, которая указана в договоре. Если на самом деле была уплачена большая сумма, то покупатель эти деньги потеряет.
Нельзя упускать из виду
Чтобы себя обезопасить с юридической стороны, нужно проследить за тем, чтобы всё было оформлено правильно. Покупатель должен знать причины, из-за которых он может лишиться квартиры после заключения договора по решению суда:
Если есть хотя бы одно нарушение из этого списка, это будет служить основанием для подачи искового заявления и аннулирования сделки с финансовыми потерями.
О заключении сделки
При покупке квартиры на вторичном рынке помимо проверки документов, согласования условий договора и его оформлением, нужно также учитывать порядок процедуры. Нельзя забывать, что заключение сделки возможно только в присутствии всех её участников или же их доверенных лиц, имеющих оформленную в нотариальной конторе доверенность и личный паспорт. Доверенность должна иметь срок действия, а также содержать в себе перечень всех полномочий, какие может осуществлять доверенное лицо от имени доверителя. Если в доверенности не написано, что доверенное лицо имеет право подписывать договор купли-продажи, то это будет грубым нарушением и причиной признать сделку незаконной.
Для большей уверенности можно пригласить нотариуса, который проверит все документы и заверит подписи участников. Это дополнительные гарантии для обеих сторон и защита от мошеннических махинаций. Также следует знать о регистрации сделки и прав собственности покупателя, которая проходит в учреждении Росреестра по месту нахождения квартиры. Условия оплаты данной услуги должны быть оговорены и записаны в договоре.
Правила оплаты
Особо много вопросов связано с оплатой покупки. В договоре должна быть указана реальная сумма, которую должен оплатить покупатель, дата и способ перечисления денежных средств. Лучше всего договориться об оплате после заключения сделки и регистрации прав собственности. Это связано с тем, что пока данное свидетельство не готово, продавец может отменить своё решение и расторгнуть договор. Более того, могут возникнуть определённые обстоятельства, при которых Росреестр вправе отказать в регистрации нового собственника.
Чтобы никто из сторон не рисковал, передавать деньги лучше всего безналичным платежом или через банковскую ячейку, в которую покупатель в присутствии продавца прячет оговоренную сумму и запирает ячейку. Забрать деньги продавец может самостоятельно, когда имея при себе полностью оформленный договор.
Если оплата происходит наличными, то продавец должен собственноручно написать расписку в присутствии свидетелей, которые заверят её своими подписями. Также можно пригласить нотариуса.