- Передавальний акт до договору купівлі-продажу квартири
- Передача квартири за актом прийому-передачі
- Як правильно скласти акт-прийому передачі
- Які документи передаються покупцеві під час продажу квартири
- Термін звільнення квартири після продажу за законом
- Якщо акт прийому-передачі квартири не підписаний
- висновок
- питання
- відповідь
Акт прийому-передачі при продажу квартири виступає одним з найважливіших документів. По суті, він є обов'язковим додатком до договору купівлі-продажу. Такий документ завершує весь процес переходу власності (у вигляді об'єкта нерухомості) від однієї особи до іншої.
Акт прийому-передачі необхідно складати грамотно, включивши в нього відомості про продавця та покупця, об'єкті угоди та інші відомості. Також разом з передавальним актом передається ряд документів , Які підтверджують право власності нового власника квартири.
Щоб уникнути виникнення проблем з реєстрацією права на нерухомість, а також з переходом ризиків, необхідно наполягати на підписанні акту, а при розбіжності з іншою стороною - намагатися їх вирішити. В цілому, висновок акта в інтересах всіх сторін по угоді.
Передавальний акт до договору купівлі-продажу квартири
У багатьох угодах, в тому числі і операціях з нерухомістю, де передбачається передача певного майна від продавця до покупця, складається передавальний акт. Перш за все йдеться про великі угоди, тобто коли майно має значну вартість. Ст. 556 ГК РФ передбачає єдиний можливий спосіб передачі продавцем і прийняття покупцем нерухомості - підписання вищевказаними сторонами передавального акту або іншого документа про передачу.
Зразок акту прийому-передачі квартири можна подивитися і скачати нижче.
Квартира вважається переданою (якщо інше не встановлено законом або договором) тільки після виконання двох умов:
- вручення майна (наприклад, передача ключів);
- підписання документа про передачу.
Закон прямо передбачає необхідність складання акта прийому-передачі майна, проте реєстрація права власності відповідним органом в деяких випадках може статися і без подання сторонами такого документа.
При проведенні операції рекомендується складати передавальний акт, так як він буде служити додатковим доказом того, що квартира дійсно передана у власність, і допоможе уникнути деяких ризиків.
Передача квартири за актом прийому-передачі
Найбільш правильним закінченням всієї угоди з купівлі-продажу є складання акту прийому-передачі такого майна. Погодившись раніше на умови такого переходу (в тому числі і ціну) в договорі сторони повинні визначитися з моментом, коли квартира переходить від продавця до покупця. Таким моментом виступає підписання передавального акта.
Правовими наслідками передачі квартири, в першу чергу, є ризики, які переходять від продавця до покупця. Тобто після підписання вищезгаданого документа ризик випадкової загибелі (пожежа, повінь тощо), рахунки за надання комунальних послуг, послуг зв'язку і так далі переходять до нового власника такого майна.
В акті зазвичай вказується в якому стані покупець приймає квартиру або фактично вступає в користування нею, при цьому воно повинно відповідати того стану, який прописано в договорі купівлі-продажу.
Як правильно скласти акт-прийому передачі
Акт прийому-передачі необхідно готувати найбільш грамотно і змістовно для запобігання спірних ситуацій між сторонами в разі їх виникнення. До його складання потрібно підходити з усією серйозністю, що не ставлячись до такого документа як до звичайної формальності.
Закон не наказує ніяких вимог до змісту акту, крім як обов'язковість складання такого документа в письмовій формі.
У текст акта найкраще включити такі відомості:
- про продавця і покупця (ПІБ, паспортні дані);
- про об'єкт передачі (фізичну адресу об'єкта, площа і так далі);
- про передачу зазначеного майна від продавця покупцеві;
- про інших предметах, що передаються разом з квартирою (вбудовані меблі, предмети інтер'єру, сантехніка і інше);
- про відсутність претензій (краще все суперечки дозволити до підписання акта);
- про перехід ризику випадково загибелі майна до покупця;
- про що передаються разом з актом документів (вказати перелік з кількістю аркушів);
- про кількість примірниках акта (зазвичай складається в трьох примірниках: один для покупця, другий для продавця і третій для реєструючого органу).
Зразок акту прийому-передачі квартири виглядає наступним чином:
Після складання акту необхідно проставити дату його підписання, а також поставити підписи сторін по угоді.
Законом також не передбачено нотаріальне посвідчення акта передачі і його обов'язкова державна реєстрація.
Які документи передаються покупцеві під час продажу квартири
За підсумками здійснення операції з купівлі квартири у покупця повинен бути сформований пакет документів, який підтверджує придбання такої власності. У покупця повинен бути наступний набір документів:
- договір купівлі-продажу квартири;
- виписка з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (раніше - свідоцтво про реєстрацію права власності);
- розписка продавця про отримання грошових коштів за квартиру (складається при оплаті угоди);
- довідки про оплату комунальних та інших послуг (бажано переконатися в оплаті, так як в противному випадку заборгованість доведеться виплачувати новому власнику);
- технічна документація (технічний паспорт, план);
- передавальний акт.
Всі перераховані вище документи бажано вказати в акті прийому-передачі, для того щоб підтвердити факт передачі зазначених документів.
Термін звільнення квартири після продажу за законом
Найчастіше продавець проживає в реалізованому їм житловому приміщенні до його передачі покупцеві. Однак в цьому випадку необхідно визначитися з моментом звільнення квартири після її продажу. На практиці існує поняття юридичної і фактичної звільнення.
Юридичне звільнення має на увазі виписку прописаних осіб з реалізованої квартири. Для цього таким особам необхідно самостійно звернутися до відповідних органів для зняття їх з реєстраційного обліку з місця проживання, так як автоматично виписка при зміні власника не відбувається. Однак ст. 292 ГК РФ передбачає перехід права власності як підстава припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника.
Умова про юридичну звільнення найкраще включати в текст договору купівлі-продажу або укладати додаткову угоду.
Фактичне звільнення має на увазі фізичний переїзд колишнього власника з проданої квартири. Такий термін повинен бути визначений договором купівлі-продажу квартири. Якщо ж він не встановлений, то в зазначеному випадку застосовується розумний термін, який визначається виключно судом. На практиці він відповідає одному місяцю.
Якщо акт прийому-передачі квартири не підписаний
ГК РФ в ст. 556 прямо передбачає необхідність складання передавального акта. В іншому випадку майно не буде передано.
Відмова продавця з якої-небудь причини від підписання акта прийому-передачі рівносильний відмови від угоди.
Крім того, без передавального акта можуть виникнути складнощі з оформленням права власності на квартиру (наприклад, до Москви, де Росреестр вимагає надання такого документа).
приклад
Ларін О.С. уклав договір купівлі-продажу квартири з Ізмайловим Н.А. Продавець (Ізмайлов Н.А.) відмовився підписувати передавальний акт, пославшись на те, що підпише його тільки після передачі всієї суми по угоді. Ларін О.С. відмовився оплачувати решту коштів, мотивуючи це тим, що перехід права власності не був оформлений до кінця, так як Росреестр відмовляється реєструвати право власності без вищевказаного документа.
У зв'язку з цим угоду довелося розірвати, вже сплачені грошові кошти повернути не відбувся покупцеві.
У разі ухилення однієї із сторін від підписання акта іншій стороні необхідно настояти на цьому, спробувавши врегулювати спірні питання заздалегідь. В умовах договору купівлі-продажу має бути вказівка на терміни звільнення квартири продавцем. Якщо ж він їх не дотримується або зовсім відмовляється звільняти приміщення, покупець має право звернутися до суду, де його позовну вимогу буде задоволено і продавця зобов'яжуть з'їхати.
висновок
Передавальний акт в угоді, спрямованої на передачу квартири від однієї особи до іншої, є останнім документом, який складають продавець і покупець. Зазначений документ завершує весь процес, встановлює відправну точку в частині переходу ризиків, так як саме з моменту підписання акту ризик випадкової загибелі переходить на нового власника. Складання такого акта містить в собі безліч нюансів і особливостей, тому до його складання необхідно поставитися з усією серйозністю.
Не варто підписувати акт до того, поки продавцем не виконані всі зобов'язання за договором. Лише після фактичного і юридичного виселення колишнього власника представляється можливим підписання такого документа. Його складанням можна нехтувати, так як закон прямо встановлює необхідність складання передавального акта при здійсненні операції з нерухомістю.
питання
Чи обов'язковий акт прийому-передачі квартири?
Продавець квартири відмовляється підписувати передавальний акт. Не хотілося б через одного документа розривати всю угоду. Хотілося б уточнити, все-таки потрібен він при здійсненні операції, пов'язаної з квартирою або можна обійтися лише договором?
відповідь
В ст. 556 ГК РФ чітко вказує на необхідність складання такого документа. В іншому випадку така квартира буде вважатися не надіслані.
Крім того, відсутність акту може призвести до відмови реєструючого органу в реєстрації права власності. Тому краще врегулювати всі спори до підписання акта, настояти на його складанні і при необхідності послатися на вищевказану статтю ГК РФ.
Хотілося б уточнити, все-таки потрібен він при здійсненні операції, пов'язаної з квартирою або можна обійтися лише договором?