ВІСНИК КРСУ / № 4, 2002 г.
УДК 6.5.1.22 (575.2) (04)
The analysis of apartment market made from June 2000 to December 2001 had allowed to make clear the situation on the market of block apartments and to evaluate the market factors and their dynamics.
Ринок квартир є недосконалим та неефективним ринком, на якому присутній низьколіквідний, слабоеластічний за попитом і за пропозицією товар особливого роду. Діяльність всіх учасників ринку нерухомості схильна до ризику через велику вартість нерухомості, легкості руйнування ринку і тривалості періоду його відновлення. Проте, ринок квартир в м Бішкек є добре розвиненим вторинним ринком, внаслідок чого до нього проявляють інтерес ріелтерські, оціночні та страхові компанії, банки, органи державної влади та державного управління. Для одних ринок квартир є бізнес-середовищем, для інших - джерелом інформації.
На ринку нерухомості в Бішкеку немає єдиного інформаційного простору, і вся ринкова інформація, накопичена в ініціативному порядку до поточного моменту часу, належить комерційним структурам, громадським організаціям і Держреєстру Киргизької Республіки. Обробка та аналіз такої інформації йде в інтересах приватних завдань зазначених вище організацій, в той час як на державному рівні немає структури, де населення, економічні суб'єкти, органи влади і управління могли б періодично отримувати аналітичну інформацію про стан ринку нерухомості в цілому: про обсяги та структурі попиту і пропозиції, часу експозиції нерухомості на ринку, динаміці показників ринку, рівні цін, прогнозованих тенденції його розвитку та ін.
З метою проведення дослідних робіт холдингова компанія "СВ" спільно з кафедрою "Математичні методи і дослідження операцій в економіці" Киргизько-Російського Слов'янського університету, з червня 2000 р веде моніторинг і підтримує інформаційну базу даних вторинного міського ринку квартир. Зібрана інформація регулярно аналізується і використовується для проведення робіт по розрахунках відносної вартості міської території, по алгоритмізації розрахунків ставки капіталізації, по розробці методик масової оцінки нерухомості, обґрунтуванню ставок оренди на муніципальну нерухомість і для порівняльного аналізу результатів різних методик масових оцінок квартир, що застосовуються в акіміатах міста . Результати обробки інформаційної бази були успішно застосовані при аналізі загальної ситуації на ринку нерухомості в пілотному проекті з оцінки міських земель влітку 2001 р
Аналіз ринку квартир проведено з червня 2000 р по грудень 2001 р включно. Інформаційна база - дані вибіркових спостережень. Вибірка включала більше 3000 квартир, що дозволило прояснити ситуацію на ринку багатоквартирної житлової нерухомості і провести оцінку показників ринку і їх динаміку.
Мал. 1. Структура сукупного попиту і пропозиції на кшталт квартир.
Стовпчикові діаграми побудовані на абсолютних показниках за даними вибірки, висоту стовпчиків слід розглядати відносно один одного і інтерпретувати як оцінку відносних значень показників попиту і пропозиції на всьому ринку квартир.
Кількість квартир, що виставляються на продаж, і кількість проданих квартир характеризують попит і пропозицію на цьому сегменті ринку житлової нерухомості. За вибіркою сукупна пропозиція в 1,58 рази перевищило сукупний попит.
Для дослідження житлового ринку динаміка співвідношення попиту і пропозиції має виключно важливе значення. Тривалі перекоси ринку як в сторону перевищення попиту, так і в бік перевищення пропозиції - це сигнали макроекономічної нестабільності.
Аналіз кон'юнктури попиту і пропозиції включає як аналіз обсягів, так і аналіз структури попиту та пропозиції. Структура попиту та пропозиції було розглянуто в двох напрямках: 1) за типом проектів квартир; 2) за кількістю кімнат у квартирах.
З рис. 1 видно, що у розглянутий період більшість угод здійснювалося з квартирами поліпшеного планування, а саме: з квартирами індивідуальних проектів та квартирами 105-106 серій. Крім того, значну частину в структурі попиту і пропозиції займають так звані "хрущовські" квартири - на сьогоднішній день це дешеве житло, яке може задовольнити певним чином орієнтований попит (молоді сім'ї, студенти, пенсіонери, тимчасове житло), але не відповідає сучасним вимогам до житлу. В подальшому, при нормальному розвитку ринку, вартість "хрущовських квартир" повинна неухильно падати, так як їх функціональний знос складає більше 70%. Таке житло має виводитися зі складу житлового фонду за підтримки держави.
Мал. 2 показує, що на ринку в структурі попиту і пропозиції за кількістю кімнат переважають дво- та трикімнатні квартири. В цілому на таку структуру впливають пропорції одно-, дво- і багатокімнатних квартир в великопанельних і цегляних будинках, де превалюють дво- і трикімнатні квартири.
При розгляді структури попиту цікавим видається аналіз структури переваги покупців на квартири з різною кількістю кімнат. Для аналізу розраховували функціональний індекс якості попиту, який являє собою середньозважене значення попиту за кількістю кімнат і коливається від 1 до 5. Індекс розраховували поквартально. На підставі проведених розрахунків, встановлено, що в літні місяці цей показник зростає, а в зимові - знижується. Так, в середньому, в червні-серпні індекс якості попиту становить 2,51, а в грудні-лютому - 2,11. Восени і взимку спостерігається переорієнтація попиту з великих за розміром квартир до менших. Одна з причин цього явища - щорічне зростання плати за комунальні послуги (див. Рис. 3).
Мал. 2. Структура сукупного попиту і пропозиції за кількістю кімнат.
Мал. 3. Динаміка функціонального попиту за кількістю кімнат.
Мал. 4. Динаміка попиту і пропозиції квартир.
На рис. 4 наведені графіки щомісячної динаміки попиту і пропозиції квартир. Разномасштабность графіків дозволяє демонструвати динаміку кожного ряду окремо. Встановлено, що, незважаючи на деяке підвищення в динаміці попиту, в цілому простежується тенденція до зниження, в той же час пропозиція дещо зростає. Так, в жовтні 2001 р попит становив 1/9 пропозиції, хоча саме осінні місяці - це традиційний час попиту на житло, що обумовлено збором і реалізацією врожаю і придбанням квартир на виручені кошти.
З представленої на рис. 5 динаміки темпу зміни попиту і пропозиції на ринку видно, що в порівнянні з попереднім періодом в динаміці темпу зміни попиту спостерігаються скачки, в той час як в динаміці темпу зростання пропозиції вони відсутні і цей показник залишається на одному рівні.
Для того, щоб виявити, чи існує сезонність в динаміці попиту на квартири, необхідно проаналізувати тимчасової ряд як мінімум за чотири роки. Тому не можна з великою ймовірністю стверджувати, що сплески зростання попиту і активізації ринку будуть спостерігатися в ті ж періоди і в подальшому, так як наш тимчасової ряд становить півтора року.
Існуюча кон'юнктура попиту і пропозиції складається під впливом багатьох чинників, діючих паралельно, однак основними протягом досліджуваного періоду були: 1) збільшення зовнішньої міграції населення в 2000 р .; 2) збільшення частки витрат на утримання і експлуатацію квартир у витратах населення (за один рік плата за комунальні послуги збільшилася в 1,5-2 рази, в той час як мінімальна заробітна плата - лише в 1,3 рази).
Кон'юнктура попиту і пропозиції визначає ступінь активності ринку. Одним з показників активності ринку є ліквідність (середній час експозиції на ринку) об'єктів. Аналіз даного показника проводили в двох напрямках: 1) середній час експозиції на ринку квартир певного типу проекту; 2) середній час експозиції на ринку разнокомнатних квартир.
Мал. 5. Динаміка темпу зростання попиту і пропозиції квартир.
На рис. 6 представлено середній час експозиції квартир різних типів проектів. Виходячи з отриманих результатів, найменший час експозиції - з моменту
виставлення квартири на ринок до моменту здійснення операції - 47 днів - мають "хрущовські" квартири, а найбільше - понад 100 днів - "сталінки". У той же час слід зазначити, що в структурі проданих "хрущовок" переважали двокімнатні квартири, в той час як в 104, 105 і 106 серіях - трикімнатні, які, як відомо, мають більш тривалий час експозиції на ринку внаслідок своєї більш високу ціну.
На рис. 7 представлено час експозиції, проаналізоване з точки зору розмірів житла. Найменшою ліквідністю, т. Е. Найбільшим за тривалістю часом експозиції, мають багатокімнатні квартири, в середньому 123 дня, що добре узгоджується і зі структурою попиту, чотирьох- і п'ятикімнатні квартири займають в загальному обсязі проданих квартир всього 6%.
Мал. 6. Час експозиції квартир за типами.
Мал. 7. Час експозиції квартир за кількістю кімнат.
Найбільш ліквідними на ринку є однокімнатні квартири, які в середньому продаються через 45 днів з моменту виставлення на продаж.
Аналіз непроданих квартир виявив такі тенденції. Обсяг непроданих квартир, час експозиції яких становить більш як півроку, склав 39% в загальному обсязі сукупного пропозиції. Дослідження структури непроданих квартир показали, що більшу частину з них складають трикімнатні квартири індивідуального планування, побудовані до 80-го року, вартість яких в середньому перевищує ринкову ціну аналогічних за параметрами квартир.
В даний час готуються до аналізу дані по ринку квартир за період з 1.01.2002 по 1.07.2002 рр. Результати аналізу нового масиву даних спільно з попередніми результатами досліджень дозволять сформулювати деякі гіпотези, пов'язані з тенденціями, що спостерігаються на ринку нерухомості м Бішкек, і згодом їх перевірити.
Назад до змісту випуску