Ярослава Чапко, директор CDS
Цінова боротьба між первинним і вторинним ринками житлової нерухомості триває. За підсумками 2017 року першість поки залишається за первинним ринком, де ціни на 10-20% нижче вторинного, а також широко використовується такий інструмент, як розстрочка. Однак поточна цінова динаміка вторинного ринку свідчить про поступову корекції ситуації на користь вторинного сегмента, який сьогодні стає все більш привабливим за рахунок інвестиційних квартир, що пропонуються на продаж в введених в експлуатацію новобудовах. Такі об'єкти цінні для покупців більш низькими ризиками в порівнянні з житлом, що будується і можливістю або відразу в'їхати в нову квартиру, або приступити до ремонтних робіт.
Поточний рік навряд чи принесе кардинальні зміни для вторинного сегмента - старе і старе житло буде продовжувати дешевшати, а власники квартир в зданих новобудовах постараються утримати ціни на поточному рівні, так як інтерес до таких об'єктів стабільно високий. Як результат, середні ціни в сегменті до кінця року, ймовірно, покажуть чергові 5-7% падіння.
Максим Школьник, засновник і керуючий директор Address.ua
За підсумками 2017 року зниження цін в доларовому еквіваленті склало 6,2%, повторюючи динаміку попередніх років. При цьому старий житловий фонд, який з кожним роком все менше відповідає сучасним стандартам якості життя, дешевшав більш високими темпами.
У 2018 року прогнозуємо подальше зниження цінового тренда, в першу чергу внаслідок курсових коливань гривні, слабкий попит в умовах збереження політичних і економічних ризиків, а також очікуємо подальше розшарування ринку, коли застаріле житло буде дешевшати більш високими темпами, ніж недавно побудоване. Критерії раціональних планувань житла і його енергоефективність, також як і ціна, будуть залишатися визначальними для більшості покупців як на первинному, так і вторинному ринках.
Очевидно, що висока ставка рефінансування і закладений в бюджеті на 2018 рік курс долара на рівні 30 грн ще більше віддалили ринок нерухомості від можливості пропозиції банками привабливих іпотечних програм. Як мінімум протягом 2018 року збережеться стагнаційний стан ринку "вторинки" столиці, а падіння цін може скласти 5-10%.
тенденції
- За підсумками 2017 року обсяг пропозиції на вторинному ринку незначно збільшився - поповнення ринку відбувалося в основному за рахунок квартир в зданих в експлуатацію нових будинках і альтернативних угод з метою поліпшення власних житлових умов.
- Високий попит на малометражні квартири нівелює поповнення вторинного сегмента новими однокімнатними квартирами, в зв'язку з чим структура пропозиції залишилася без змін - 65% пропозиції представлено дво- і трикімнатними квартирами.
- Кількість угод купівлі-продажу на київському ринку житла збільшилася на 7,9%, в порівнянні з 2016 роком, в основному, за рахунок триваючого зсуву попиту в бюджетний сегмент.
- У структурі запитів як по площі, так і за ціною квартири збереглися минулорічні різноспрямовані тенденції - більше 60% запитів довелося на квартири вартістю до $ 30 тис., При цьому, кількість запитів на 2-к квартири продовжило рости.
- Зниження середніх медіанний цін в 2017 році продовжилося, хоча і меншими темпами, ніж в попередні роки. Медіанна вартість квадратного метра на ринку вторинної житлової нерухомості впритул підібралася до психологічної позначки в $ 1 тис.
Речення
У 2017 році середньомісячний обсяг пропозиції на вторинному ринку житлової нерухомості продовжив зменшуватися - він склав 18,4 тис. Квартир, що на 20% менше, ніж в 2016 році.
У 2017 році динаміка зміни обсягу пропозиції носила яскраво виражений сезонний характер - незначне збільшення обсягу пропозиції спостерігалося в березні 2017, а в жовтні 2017 року обсяг пропозиції короткостроково збільшився більш, ніж в 1,5 рази.
Розподіл пропозиції по районам змінилося незначно - основний обсяг пропозиції (71%) припадає на правобережні райони Києва. Збільшилася питома вага Голосіївського, Дарницького, Оболонського та Печерського районів (в середньому на 0,9%), а питома вага Подільського, Святошинського та Солом'янського районів в свою чергу знизився (в середньому на 1,2%).
Структура пропозиції щодо кількості кімнат у 2017 році залишалася стабільною: продовжують домінувати 2-к і 3-к квартири. Їх питома вага в структурі пропозиції склав 31% і 34% відповідно, 1-к квартири зайняли 23% в структурі пропозиції, ще 12% припадає на багатокімнатні квартири. Збереглася тенденція зменшення середніх площ квартир - так, 1-к квартири в продажу стали менше в середньому на 2%. Усереднена площа квартир в 2017 році склала: 1-к - 42,2 кв.м., 2-к - 64,5 кв.м., 3-к - 91,7 кв.м., 4 + до - 170, 7 кв.м.
За підсумками 2017 року, сумарна площа виставлених на продаж квартир зменшилася на 8% і склала 1,5 млн. Кв.м. У грудні 2017 року на 3-к квартири доводилося 578,5 тис. Кв.м., що становить 38,6% від сумарної площі виставлених на продаж квартир.
Середній час активності оголошення в 2017 році залишалося стабільним і склало близько 1,5 місяців, що значно нижче середніх показників 2016 року. До кінця року середній час експозиції склало 45 днів.
попит
За даними міністерства юстиції України, кількість угод купівлі-продажу, посвідчених нотаріусами на ринку нерухомості Києва збільшилася на 7,9%. Основним фактором для подібних змін стало триваюче зниження доларових цін на вторинне житло і неготовність покупців інвестувати в недобудови. Незважаючи на ці зміни, співвідношення кількості угод на первинному і вторинному ринках в 2017 році склало 60/40.
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: Підсумки 2017 року: ринок житлової нерухомості Києва
Зміни в структурі запитів за кількістю кімнат були незначними - попит змістився в бік 1-к і 2-к квартир і склав 38% і 41% відповідно. Попит на 3-к квартири знизився на 6% і склав 20%. Питома вага багатокімнатних квартир в структурі запитів залишився практично без змін.
Протягом 2017 року продовжилося зміщення попиту в найбільш бюджетний сегмент - до $ 30 тис .: якщо на початку року до цієї категорії відносилося 43,8% запитів, то вже до кінця року - 61,5%. Частина запитів з категорії $ 100 + тис. Перейшла в попередню цінову групу, що призвело до збільшення до 4,3% питомої ваги запитів на житло вартістю від $ 70 до $ 100 тис. Питома вага інших категорій в структурі запитів за вартістю об'єктів знизився.
Структура запитів по площі об'єктів все ще слабо узгоджується зі структурою запитів за вартістю об'єктів. Все частіше покупці розраховують на значні поступки (до 20%) за ціною від продавців, які, в свою чергу, бояться продешевити і готові притримати квартиру "до кращих часів" або здати її в оренду.
Структура запитів по площі об'єктів залишалася стабільною в 1-3 кварталах 2017 року - близько 80% запитів припадало на квартири до 80 кв.м. З них 50% - квартири до 50 кв.м. У жовтні 2017 року відбулася зміна тренда - до кінця року кількість запитів на квартири площею до 50 кв.м. знизилося до 31%, а запити на квартири площею від 80 до 100 кв.м. зайняли 36,2% в загальній структурі запитів.
Цінові очікування потенційних покупців підвищилися до $ 780- $ 850 / кв.м., Що на 15-20% вище, ніж в 2016 році, але все ще на чверть нижче середнього рівня цін на вторинному ринку.
цінова динаміка
Доларові ціни на житло на вторинному ринку нерухомості Києва продовжили зниження і в 2017 році. Збереглася висока волатильність медіанної ціни квадратного метра, яка в 2017 році мала яскраво виражений сезонний характер - в лютому і жовтні 2017 року рівень цін на короткий час знижувався. У літній період динаміка цін мала слабовиражений спадний тренд. Після жовтневого різкого зниження цін відбулася корекція медіанної ціни, яка до кінця року склала $ 1138 / кв.м. Підсумкове зниження середніх медіанний цін в 2017 році сповільнилося в порівнянні з попередніми роками і склало 3,8%. Основний тиск на рівень цін надавали інвестиційні квартири в новобудовах, які продовжують поповнювати вторинний ринок і конкуренція з боку первинного ринку.
Динаміка цін пропозиції квартир в залежності від кількості кімнат зберегла ключові тенденції 2016 року - 2-к квартири продовжують вважатися найбільш ліквідними, незважаючи на те, що ціни на них знизилися на 8%, а 3-к і багатокімнатні квартири показали найбільшу цінову стабільність. Рівень цін в 1-к квартирах знизився на 5%, за підсумками року. У жовтні медіанна ціна квадратного метра 1-к становила $ 934, але до кінця року відігралася до $ 1027 за квадратний метр.
Завдяки сукупного ефекту зниження вартості квадратного метра і зниження середніх площ квартир, медіанна ціна пропозиції в Києві знизилася на 4,8%. Зокрема, медіанна ціна 1-к квартир в грудні 2017 року склала $ 41,5 тис., Знизившись на 9,6%. 2-к квартири подешевшали до $ 69,4 тис. (На 5,3%), а медіанна ціна 3-к квартир склала $ 92,4 тис., Що на 5,7% нижче, ніж в грудні 2016 року.
Слід зазначити, що, незважаючи на збережений негативний тренд, темпи зниження цін помітно зменшилися, що свідчить про наближення ринку до рівноважної точці.
прогноз
- У 2018 року динаміка угод буде залежати в першу чергу від наявності на ринку ліквідних малометражних квартир, основним джерелом яких залишаться вводяться в експлуатацію новобудови. У разі відсутності значущих економічних і політичних потрясінь, кількість угод покаже помірне зростання.
- За рахунок припливу нових квартир на вторинний ринок, сукупний обсяг пропозиції незначно збільшиться. При цьому кількість квартир з ремонтом в будинках більш ранньої споруди продовжить зменшаться у зв'язку з відходом частини таких квартир на ринок оренди.
- При збереженні поточних тенденцій можна очікувати незначного зниження доларових цін, яке в першу чергу торкнеться 1-к квартир і квартир у віддалених від метро спальних районах.
- Постійно збільшується вартість утримання квартир як і в 2017 році, буде змушувати власників або виставляти квартири на продаж, або намагатися здати їх в оренду, що послужить додатковим стабільним джерелом поповнення вторинного ринку.
Роман Герасимчук, консультант CDS
Основним фактором впливу на ринок вторинної житлової нерухомості в 2017 році стали квартири в нових будинках, які інвестори виставляють на продаж відразу після введення в експлуатацію. На поточному етапі їх основною конкурентною перевагою є новизна, проте, подальша експлуатація і впорядкування цих квартир поступово змінюють структуру і загальний стан вторинного ринку - продати квартиру в старому будинку стане важче.
Раніше повідомлялося, що за перший місяць 2018 року ціна на вторинне житло в Києві просіла на 1,5% .
ABCnews