Що купити: новобудову або вторинне житло в новому будинку

Багато стоять перед вибором, що купити - новобудову або вторинне житло. При цьому зробивши вибір на користь новобудови, навіть не розглядають вторинне житло і навпаки. Давайте спробуємо зважити плюси і мінуси.

Купівля квартири в новобудові - досить ризиковане заняття, і не завжди ризик виправданий.

Розглянемо таку ситуацію, коли ціна квартири в новобудові на 10 відсотків дешевше готового житла, термін здачі через 1 рік, будинок побудований на 80%. З першого погляду, все говорить про те, що ризик при покупці такої квартири - мінімальний. Однак, розглянемо цю ситуацію з іншого боку

Перевірити юридичну чистоту угоди при купівлі вторинного житла набагато простіше, ризики там передбачувані, ймовірність їх настання менше.

Якщо вартість новобудови ненабагато нижче вартості вже готового житла, то по суті, ви кредитуєте забудовника своїми грошима, тобто купуєте квартиру за ринковою ціною з необгрунтовано завищеними ризиками в порівнянні з нерухомістю на вторинному ринку.

Протягом трьох років новий будинок дає усадку і зроблений Вами ремонт може потріскатися, не забувайте, що протягом двох-трьох років Ваші сусіди будуть робити ремонт в нових квартирах, що завжди супроводжується шумом і будівельним пилом.

Про ці та інші речі люди думають в останню чергу. Бажання жити в красивому новому будинку затьмарює розум.

Новобудова, плюси і мінуси.

1. Планування новобудов відрізняється підвищеною комфортністю для життя в порівнянні з квартирами в старому фондом.

У нових будинках планування квартири відрізняється від старого фонду підвищеною комфортністю. У сучасній квартирі можна зустріти такі планування, в яких присутні кілька ванних кімнат і туалетів, кухня розміром в повноцінну вітальню, наявність другого ярусу, просторі лоджії, еркери, гардеробні, вікна від підлоги до стелі і багато іншого. Все це не може не радувати покупця. Старий фонд часто дає типові планування з можливістю зробити перепланування лише незначно. Так, планування квартир в новобудові без сумніву багатшими вторинного фонду, але з сучасними прагненнями до великих просторів іноді саме на вторинному ринку знаходиш планування квартири своєї мрії. Не всім потрібні спальні по 25 кв. метрів, тим більше, якщо враховувати, що за зайві квадратні метри ви платите зі своєї кишені. Найчастіше за одні й ті ж гроші ви можете купити 2-х кімнатну квартиру в новобудові, тоді як в старому фонді за ці ж гроші можна придбати 3х кімнатну квартиру. Двох'ярусне квартира звучить дуже круто, але в практичному плані це дуже незручно. Уявіть щоденне подолання сходів. За відгуками людей, які вже мають такі квартири ефект «Вау !!!!» проходить через тиждень, а ще через тиждень приходить думка, що краще б ці квадратні метри були в одній площині.

2. Новобудова коштує дешевше.

На перший погляд квадратний метр в новобудові коштує дешевше, але не все так однозначно. У новобудовах площа більше, і не завжди вона грамотно розподілена по квартирі. Наприклад, вам потрібна двокімнатна квартира. Якщо припустити, що квадратний метр площі в новобудові коштує 100 000 рублів, а на вторинному ринку 120 000 рублів, то на перший погляд новобудову брати вигідніше. А насправді вона може виявитися набагато дорожче. Як правило, двокімнатна квартира в новобудові починається від 60 кв. метрів, відповідно загальна вартість квартири становитиме суму 6 000 000 рублів. Двокімнатна квартира на вторинному ринку починається від 38 кв. метрів, відповідно загальна вартість квартири складе 4 560 000 руб. У підсумку виходить, що новобудові начебто дешевше, але величезні площі кімнат потрібні не всім людям. Багато вважатимуть за краще замість 2х кімнатної квартири 60 кв. метрів, купити 3х кімнатну квартир 57 кв. метрів по точно такою ж вартістю. Також не потрібно забувати, що квартира в новобудові ще не побудована, і відразу їй користуватися не вийде, а це теж впливає на економіку угоди. Припустимо, ви стоїте перед вибором: купити новобудову або вторинне житло, але новобудова побудується через рік. Якщо ви зараз знімаєте житло, то дійсна вартість новобудови для вас буде складатися з вартості оренди на термін будівництва і ремонту квартири. Не забудьте додати рік, так як затримка будівництва - це цілком нормальний процес. Багато хто заперечать, що 214-ФЗ зачищає пайовика від можливих прострочень, так як з забудовника можна стягнути неустойку. По-перше, не завжди вийде стягнути неустойку, про це детальніше читаємо тут. По-друге, неустойку суди активно знижують і зниження доходить до 90%. Якщо до судового процесу підійти опосередковано, то за рік прострочення можна отримати 50 000 рублів. а то і 30 000 руб. замість належних за законом, наприклад, 500 000 руб. Якщо ви зіткнулися з подібною проблемою, то домовляйтеся з юридичною компанією на оплату їх послуг за фактом отримання вами грошових коштів від забудовника. Цей варіант найбезпечніший для вас, ми як раз так і працюємо. Інакше авансіруете юристу 40 000 рублів за юридичні послуги, а в підсумку з мільйонної неустойки отримаєте 50 000 руб., А можете взагалі нічого не отримати.

Якщо ви не знімаєте житло, все одно варто враховувати суму неодержаного доходу від здачі квартири. Якщо враховувати всі ці нюанси, то покупка квартири в новому будинку не завжди виявляється більш вигідним придбанням, ніж вторинне житло.

3. Квартира в новобудові краще, ніж в старому будинку.

Все нове, труби, електрика і лічильники, ліфт, вікна, стіни і т.д.

Нові труби - це безсумнівно плюс, вода може бути краще, але не факт. Наприклад, в Москві воду чистять в рази краще, ніж в найближчому Підмосков'ї. Відповідно вода в старому будинку в Москві, як правило, буде краще, ніж в новому будинку в Підмосков'ї. Часто буває так, що в старому будинку був проведений капітельного ремонт, старі труби були поміняні на нові. Або навпаки, в будинку труби нові, але всі інші мережі по району старі, так що про це теж не варто забувати. Якщо таке питання важливий для вас, то він вирішується установкою фільтра на воду, який потрібно міняти один раз в 4-6 місяців. Але він встановлюється тільки на воду для пиття. А якщо з крана тече погана вода, то митися і прати доведеться їй.

Електропроводка в старих будинках дійсно дуже погана, і якщо її не змінити, то будете постійно викликати електриків. Якщо ж ви купуєте квартиру, і точно знаєте, що будете робити ремонт, то питання поганої електрики для вас буде не дуже актуальним, адже в новобудові, як правило, взагалі немає електропроводки і вам потрібно буде самим тягнути її від щитка. Те ж саме відбувається і в старій квартирі, стару мережу залишають замурованою в стіні і прокладають нову проводку. Але повністю питання, звичайно, не вирішиться, вас можуть турбувати перегорання загальнобудинкових проводів, правда такі проблеми зустрічаються все ж помітно рідше.

Що стосується ліфта, як правило, в нових будинках ліфт краще. Але однозначно так сказати не можна, Забудовники намагаються заощадити на всьому і ставлять найдешевші ліфти, які тільки є на ринку. І ламаються такі ліфти, так само часто, як ліфт у старому будинку. Якщо звичайно ваш будинок не бізнес класу, в такому будинку можуть поставити цілком пристойний ліфт.

У дуже багатьох будинках старого фонду ліфти були замінені на нові. А в деяких старих будинках ліфтів взагалі не було, і їх тільки недавно вмонтували. Тобто можна і в старому фонді знайти вдома з пристойним ліфтом.

4. У новобудові немає тарганів.

Це плюс. І швидше за все в новому будинку вони і не з'являться. У старих же будинках ці божі створення ще зустрічаються, хоча тепер це вже рідкісне явище. І якщо вони є, то врятуватися від них буває дуже складно. Адже вентиляцію ви не перекриєте, щілин багато - все одно приповзуть. Боротися з ними потрібно всім будинком, а організувати всіх мешканців на це справа зазвичай не можливо.

5. У старих будинках можуть промерзати стіни, а в нових використовують сучасні утеплювачі і стіни не промерзають. Це твердження не завжди вірно. Не можна однозначно стверджувати, нові або старі будинки краще в цьому плані. Як правило, стіни зараз в нових будинках тонше, шви між панелями погано герметизують і як наслідок йде промерзання., В прагненні здешевити будівництво забудовник поставить найтоншу стіну, яку тільки можна використовувати при зведенні будинку. Тому, якщо ви робите вибір на користь новобудови, обов'язково дізнайтеся особливості будинку, в якому вам належить жити. Забудовники в основному використовують типові проекти, в інтернеті можна знайти особливості тієї чи іншої серії будинку.

6. У новобудові пристойні сусіди. Як правило, в новому будинку все купують квартиру за власні гроші, і алкаші відсіваються самі собою. Бувають і винятки з правил, коли забудовник частина квартир віддає пільговикам, і там вже як пощастить.

7. Купуючи квартиру на вторинному ринку, ви можете познайомитися з сусідами.

Знати своїх сусідів до покупки є плюсом на користь вторинного житла. Адже при покупці новобудови для вас може виявитися неприємним сюрпризом, що в квартирі по сусідству оселився рок-музикант, який вечорами влаштовує концерти, або дебошир і п'яниця. Крім цього, квартири в нових будинках отримують не зовсім благополучні сім'ї, це може бути соціальна або військова іпотека, або просто розселення з ветхого житла. Забудовнику часто закидають в обов'язки побудувати соціальне житло для черговиків. Загалом, якщо ви біжите від неблагополучних сусідів в новобудову, то втекти не завжди вийде. Вашим сусідом може виявитися наркопритон, салон інтимних послуг, розплідник, або квартира, яку здають численної сім'ї з середньої Азії. Купуючи квартиру на вторинному ринку, ці ризики можна частково нівелювати: заздалегідь познайомиться з усіма сусідами на сходовій клітці; у них дізнатися, чи не збираються вони продавати свою квартиру в найближчому бедующем; запитати про проблеми будинку і про інших сусідів. Якщо підхопите бабусю, то вважайте, що вам пощастило, він допоможе дізнатися мало не всі проблеми будинку. Звичайно, хтось може продати квартиру, і на місце пристойних сусідів може вселитися неблагополучна сім'я, але все ж на вторинному ринку хоч якось можна керувати цим процесом.

8. Купувати новобудову більш небезпечно, ніж вторинне житло.

На ринку нерухомості сформувався стійкий міф, що покупка новобудови набагато безпечніше, ніж покупка квартири на вторинному ринку. Даний міф сформувався на незнанні ситуації і реальної статистики. Багато, начитавшись статей про те, як люди купували квартиру на вторинному ринку і потім суд з тих чи інших підстав визнавав угоду недійсною, починають думати, що угода по покупці квартири в новобудові - це куди більш безпечне захід. Історії у квартири немає, значить, боятися нема чого - приблизно так міркують творці міфу. Якщо ви перший власник, то у вас фактично лише один ризик - це ризик того, що забудовник не побудує квартиру. Але ймовірність цієї події в порівнянні з ризиками на вторинному ринку в 10 разів вище !!! Так, на вторинному ринку через неуважність ріелтора можуть спливти якісь спадкоємці, чиї права були порушені, значить, не беріть квартири, які можна перевірити на 100%. Так, багато квартир неможливо перевірити і гарантувати 100% юридичну чистоту угоди. Все одно, ймовірність втратити квартиру на первинному ринки в рази більше. Не дарма іпотека на новобудову, як правило, дорожче, ніж іпотека на вторинне житло. Тим самим банки страхують свої ризики. Правда є держпрограми, за якими банки кредитують новобудову на більш низьких відсотках, але це виключення з правил. Таким чином держава стимулює розвиток ринку новобудов.

А чому ж практично всі забудовники не вкладаються в узгоджені терміни? Давайте спробуємо розібратися, кому це вигідно. А вигідно це в першу чергу забудовнику. Якщо забудовник декларує термін завершення будівництва через рік, то вартість за квадратний метр складе умовно кажучи 100 000 руб., А якщо він назве реальний термін, наприклад, 2 роки, то продати за ту ж ціну у нього навряд чи вийде. Доведеться її знижувати і продавати за 80 000 руб. Але покупців за цю ціну стане в рази менше, багато хто не хоче чекати два-три роки. Виходить, що забудовнику вигідно декларувати більш скорочені строки. Ось забудовники і вказують свідомо неправильні терміни будівництва.

9. Купівля квартири в споруджуваному будинку великий ризик.

Поки дочекаєшся отримання ключів, посивіти можна. Багато з наших клієнтів розповідають, що найбільшим мінусом при покупці новобудови було очікування видачі ключів. Раз у раз на форумі пайовиків піднімаються то одні проблеми, то інші. Очікування заповітних ключів не для людей зі слабкими нервами. Купуючи квартиру, люди сподіваються, що їхній будинок буде побудований в строк або навіть раніше, адже менеджер з продажу запевняє, що у них в компанії затримок не буває, і будинки першої черги вже стоять. Але, повіривши менеджеру з продажу, ви потім можете 100 раз пошкодувати. В результаті забудовник може перенести терміни здачі на 3 місяці, потім ще на 3, і ось уже рік минув, а за ним може бути і другий, третій. Благо, що в 90% випадків будинок все-таки добудовується, але ж є ті 10%, яким не пощастило. А поки будується будинок ви весь цей час не знаєте, пощастить вам чи ні. Ще раз прошу вас оцінити свої психологічні сили. Якщо ви не дивлячись на всі обставини можете спокійно сприймати негативну інформацію типу «да ладно, не отримаю ключі, від мене не убуде», то покупка квартири в новобудови для вас. Якщо ви схильні до переживання, то слід утриматися від покупки квартири в новобудові.

Плюси покупки квартири на вторинному ринку в порівнянні з новобудовою.

Перший безсумнівний плюс це те, що купуючи вторинку, ви відразу можете нею користуватися.

Це дуже важливий момент, не можна його не враховувати. Припустимо, ви стоїте перед вибором, що купити, новобудову або вторинне житло. Після покупки новобудови вам потрібно дочекатися, коли ж вона буде побудована, а в квартирі на вторинному ринку відразу можна жити або здавати її. Більш того, в новобудові не комфортно жити перші два, три роки. Поки весь будинок буде робити ремонт, вас постійно буде оточувати пил, бруд, чийсь залишений на сходовій клітці будівельне сміття. Звуки роботи перфоратора стануть вам рідними.

Місцезнаходження.

Як правило, вторинне житло, особливо вдома зі старого житлового фонду, розташовані краще, ніж новобудови. Це безсумнівний плюс. Місцезнаходження нерухомості - мабуть чи не найважливіше. Ви можете бути щасливим володарем розкішного будинку, але якщо нерухомість знаходиться в богом забутому місці, то ваша власність не буде коштувати і цегли, з яких вона побудована.

Купувати квартири на вторинному ринку безпечніше, ніж покупка новобудови. Статистика ошуканих пайовиків говорить нам, що на вторинному ринку купувати квартиру куди більш безпечно. Багато хто думає, що у них вистачить розуму, щоб не попастися в пастку шахраїв і тільки не цілком освічені люди потрапляють в таку ситуацію. Ви, як годиться, зверніться до ріелторів, і вони допоможуть уникнути усіх ризиків. На жаль, від цього ніхто не застрахований. Ні бідні, небагаті, ні розумні, ні дурні. Єдине, ризики можна мінімізувати, як це зробити, читаємо тут. Все одно повністю ризики зняти неможливо, навіть генеральний директор забудовника не знає, чи буде побудований будинок і в які терміни. Не все від нього залежить. В якийсь момент може подорожчати сировина або через помилку проектувальників спочатку розрахованих грошей не вистачить на завершення будівництва. Банки можуть закрити кредитну лінію, або люди не стануть купувати квартири, і у забудовника не буде грошей для подальшого будівництва. Адже не секрет що будують, як правило, на позикові гроші, і їх, як правило, ледве-ледве вистачає. Є багато приводів, щоб заморозити будівництво і не всі вони передбачувані. У 2008 р під час кризи багато будівництв були заморожені, цього ніхто не міг передбачити, впевнений, що якби не криза, то люди отримали б свої квартири. Як би добре юрист не перевіряв документи і самого забудовника, в будь-якому випадку ризик неотримання квартири залишиться.

Ми трохи поговорили про плюси і мінуси покупки квартири на вторинному та первинному ринках. Сподіваюся, матеріал був вам корисний, і ви підійдете до вибору квартири більш грунтовно.

Як самостійно перевірити забудовника?

У своїй практиці я часто стикаюся з ситуацією, коли мої клієнти укладають договори з недобросовісними Забудовниками. Від подібних неприємностей не застраховані і покупці, які купують квартиру за допомогою ріелторів. чому потрібно перевіряти свого ріелтора, читаємо тут .

Ознайомитися з вже перевіреними нами забудовниками можна тут.

Зі статті ви дізнаєтесь: Як вігідно купити квартиру, покупка квартири недорого и з великою знижка. Як заощадити на ріелторських послугах, на податки при купівлі нерухомості. Купівля квартир через аукціон, іпотечні квартири, квартири з темною історією, заарештовані квартири, в будинку під знос, в новобудовах зі знижкою, отримати сезонні знижки, купити квартиру дешевше ринку на 50%.

Чому на ринку нерухомості не люблять, коли угоди роблять без ріелторів?

Якщо ви самі продаєте або купуєте квартиру, то зіткнетеся з тим, що, коли ви дієте без ріелтора або юриста, з вами неохоче хочуть мати справу. Чому так відбувається?

Справа в тому, що досвідчені ріелтори знають, як складно вести угоду з непрофесіоналами. Вони бояться, часто вимагають таке, чого звичайні ріелтори не просять. Люди шанують в інтернеті, як самостійно провести операцію, і думають, що це просто, але на практиці все набагато складніше, ніж написано в тій чи іншій інструкції.

Приводом до написання цієї статті послужили численні звернення клієнтів, незадоволених роботою свого ріелтора. Щоб було зрозуміліше, наведу приклад. Одне з основних напрямків діяльності нашої компанії - це стягнення неустойки з забудовника відповідно до 214-ФЗ. При наданні такої послуги наші клієнти розповідають нам про те, за яких обставин купувалася нерухомість і з якими проблемами вони стикалися. На нашому сайті ми ділимося накопиченим досвідом. Викладати матеріал будемо на конкретних прикладах з життя, так буде зрозуміліше.