В Ірпені не існує проблеми недобудов - Максим Кіраковскій

В Ірпені будується близько третини всіх житлових комплексів Київської області. Обсяги місцевого ринку дорівнюють 30% ринку будівництва Києва. Більш того, Ірпінь став центром активно розвивається агломерації, куди входять також Буча та Ворзель. В інтерв'ю ABCnews керівник проекту "Мікрорайон Благодатний" з Ірпеня Максим Кіраковскій розповів, як місту вдалося досягти таких показників, як працюється місцевим забудовникам в умовах такої високої конкуренції і що буде з ринком будівництва Ірпеня через кілька років.

Максим, агломерація Ірпінь-Буча-Ворзель унікальна. Вона розвивається дуже швидко і активно. У чому феномен і що послужило каталізатором?

Цей передмістя Києва спочатку був більш розвинений, ніж інші.

Розвинений в якому сенсі?

Тут існувала інфраструктура, особливо що стосується медичних і оздоровчих установ. До аварії на ЧАЕС чистота тутешнього повітря дорівнювала чистоті повітря в швейцарських Альпах. Тому тут було багато санаторіїв, дитячих таборів, баз відпочинку і т.д. У цю інфраструктуру почав заходити будівельний бізнес. На користь Ірпеня зіграла також наближеність до міста. При цьому тут дивовижна природа, густі соснові ліси.

Коли почалося активне освоєння Ірпеня забудовниками?

Останній будинок до початку будівельного буму був побудований в Ірпені в 1994 році. Наступний багатоквартирний будинок був побудований в 2004 році, ставши початком нової будівельної хвилі. Причому починалася нова хвиля будівництва з невисоких, 4-5-поверхових будинків, до 16 поверхів новобудови виросли набагато пізніше. Я чув, вже є проекти 25-поверхових будівель.

Якою була динаміка будівництва за ці роки, були сплески і провали активності?

Були, звичайно. Як розвивалася економіка, так за нею слідував і ринок. До 2008 року, коли, до речі, справедлива ціна за кв. м первинного житла в Ірпені становила близько $ 1200-1300, всі набирали обертів, ринок нагрівався. Потім усе розвалилося і потім знову почало відновлюватися. Те, що було зроблено в Ірпені за останні два роки, не зможе показати жодне інше місто України: парки, поліклініки, включаючи дитячі, амбулаторії, дороги. Кияни, приїжджаючи сюди, нерідко говорять, що тут дороги краще столичних.

Але при цьому зберігається щоденна міграція населення, адже робочих місць в Ірпені не так багато.

Так було завжди. Основна частина жителів Ірпеня працювала в Києві. Адже це зручно: 10 хвилин на електричці до Святошино, зараз по новій трасі до найближчого метро - 6-10 км. Великого виробництва тут ніколи не було, а невеликі заводи з часом закривалися. Тому Ірпінь став тихим і затишним житловим містом.

Особливість Ірпеня як міста вже зрозуміла. Чим місцевий будівельний ринок відрізняється від ринків в інших передмістях?

Якщо якісно - то інфраструктурою, про що я вже говорив. Якщо кількісно то обсягами. В Ірпені зараз будується близько 100 об'єктів (для порівняння: за даними ЛУН.ua, в Києві зараз налічується 285 новобудов, стільки ж - у всіх столичних передмістях, включаючи Ірпінь - ABCnews). І на всі ці об'єкти є попит. Будівельний ринок Ірпеня почав формуватися раніше, ніж в інших передмістях, тому конкуренція там з'явилася раніше, що відбилося на рівні конкуренції і професіоналізму забудовників. Я не кажу, що забудовники в інших передмістях роблять неякісний продукт, але тут ми вже встигли пройти і навіть пробігти всі попередні етапи раніше. Можливо, там є об'єкти, які навіть перевершують за якістю ірпінські, але їх одиниці, адже тут, як правило, будують дуже добре.

Який клас цих об'єктів?

Незалежно від того, як ми будемо називати ці класи, всі вони є в Ірпені: економ, комфорт, бізнес, преміальні об'єкти.

На який із цих класів користуються найбільшим попитом?

Попит є на все. Оскільки будують в Ірпені якісно в принципі, то різниця, в основному, в площі квартир: чим більше квартира, тим вище її клас. Елітне, назвемо його так, житло - це в основному котеджі.

Наскільки жорстка конкуренція між відділами продажів в ірпінських новобудовах?

Дуже. Більш того, в Ірпені є ще одна особливість. Крім того, що у кожного забудовника є свій відділ продажів, в місті існує близько 300 агентств нерухомості різного розміру. Це породжує ще більш серйозну конкуренцію. Причому найчастіше ці агентства і агенти - вихідці з відділів продажів ЖК: попрацювали, набралися досвіду, сформували команду, почали працювати самостійно.

Це великі агентства?

Є і дуже великі, серйозні, є дрібні. Адже тут крім ринку квартир є великий ринок землі, приватних будинків, комерційних приміщень. Ріелтори охоплюють всі ці сегменти і часто вони навіть більш еластичні, ніж "домашні" відділи продажів в ЖК.

Тобто, без роботи ірпінські ріелтори не сидять?

Ні, в жодному разі. Підрахуємо: якщо в кожному зі споруджуваних ЖК в середньому близько 100 квартир, то це тисячі квартир на продаж тільки на первинному ринку. Так що ріелторам є чим зайнятися. Зрозуміло, кожен намагається отримати у забудовника більш вигідні умови, додаткові преференції.

Виходить, що ринок нерухомості Ірпеня дуже насичений. Але не перегрітий чи?

На сьогодні - ні. Зараз в Ірпені немає жодної умовної "Еліти-Центр", жодного недобудованого об'єкта. Я пам'ятаю тільки один проект, який був уже практично готовий до введення в експлуатацію і який забудовник з якихось причин не зміг завершити. Але інвестори самі закінчили будинок, здали його і отримали право власності. Це, до речі, теж про конкуренцію: один раз не впорався - пішов з ринку. Важлива і правильна політика місцевої влади, яка контролює роботу забудовників.

Це протягом останніх десяти років?

Останніх двох.

А до цього?

До цього ринок просто розвивався. Події 2013-2014 років істотно вплинули на людей. Ринок став більш ризиковим, але в Ірпені немає проблеми недобудов. Конкуренція тут в більшій частині сумлінна, підстьобує давати більш якісний продукт і послуги, лояльні умови. Це одночасно тримає ринок на плаву і не дає йому перегрітися. Ті, хто не можуть впоратися з цими конкурентними умовами, відходять в сторону і передають свої об'єкти більш потужним забудовникам.

Часто таке відбувається?

Таких прецедентів було не багато і йшлося про невеликі проекти.

Тобто, тренда до укрупнення компаній поки немає?

Поки - ні, я не бачу, щоб хтось намагався когось поглинути і це перетворювалося в тенденцію.

У Києві зараз щосили розвивається тренд мікроквартирами. Чи є він в Ірпені?

Ми такі квартири не будуємо принципово. Це не житло для передмістя. Це житло для людини, яка працює в місті і у якого є необхідність там періодично ночувати. При цьому у нього є якісна, повноцінна нерухомість в передмісті.

Тобто, мікроквартирами ви розглядаєте як друге житло?

Як друге, як орендне, але не як основне. Вартість таких пропозицій - $ 1300-1500 за кв. м, разом близько $ 30 тис. за 20-22 кв. м квартири. Жити там можна одному, сяк-так - удвох. Утрьох вже не можна. Продати таку квартиру, щоб розширити житлоплощу - складно. Добре, якщо є можливість купити другу квартиру, а мікрожілье здавати в оренду. Але найчастіше такої можливості немає. У свою чергу, забудовники в передмісті пропонують більш низькі ціни за габаритніше житло, можна за ті ж гроші купити квартиру втричі більшої площі. До того ж пропонуються розстрочки, так що за два роки, поки будується будинок, можна виплатити всю вартість і потім жити в 60 кв. м.

Звідки забудовники зараз беруть ресурси, щоб надавати розстрочку?

Найчастіше це власні ресурси компанії, це доходи від попередніх об'єктів. Забудовнику розстрочка теж часто більш вигідна, ніж отримання всіх грошей відразу.

Багато забудовників в Ірпені дають розстрочку?

Практично все.

На який термін?

Зазвичай до двох років. Умови різні. Хтось фіксує в валюті, хтось в гривні,

Що зараз відбувається з цінами на первинну нерухомість в Ірпені? Чи є знижки від забудовників?

Середня вартість квартир в Ірпені в січні 2017 року становила 12,6 тис. Грн за кв. м. Знижки є, їх розмір визначається в індивідуальному порядку. Як правило, мова йде про 5-10% від заявленої вартості.

Як змінилися ці ціни за останній час?

Зросли. За останні три квартали середня вартість кв. м збільшилася майже на 1300 грн.

Хто купує квартири в Ірпені, який портрет цього покупця?

Портрет покупця житла в Ірпені дуже змінився за да року. Пару років тому сюди приїжджали люди, які хотіли жити з родиною в тихому передмісті. Це були приватні підприємці або бізнесмени середнього класу, які цінують комфорт, хороший повітря, просторі квартири, їм були важливі дитячі майданчики, парки і все, що може знадобитися для комфортного проживання. Зараз в Ірпінь приходить покупець, який шукає мінімальну кількість квадратних метрів за мінімальною ціною. І його вже не цікавить, де він буде ставити машину, де буде гуляти з дитиною і як буде проводити своє дозвілля.

Скільки з цих покупців купують житла для себе і який відсоток інвестиційних угод?

Інвестиційних угод за останній рік стало більше в середньому на 15-20%. В основному це ті покупці, які при наявності невеликої суми грошей бажають її зберегти і можуть в розстрочку щомісяця виплачувати 5-7 тис. Грн. Вони набувають однокімнатні квартири за мінімальною ціною. Є й ті, які купують для перепродажу. Як правило, такі інвестори вносять всю суму відразу і беруть по 2-3 однокімнатні квартири. Звичайно, купують квартири і для здачі в оренду. За даними нашого аналітичного відділу, на ринку оренди житла в Ірпені зараз виставлено близько 230 пропозицій. Середня ціна - 5000 грн. у місяць. Чи є попит на оренду? Так є. Але запити орендарів великі, а вартість, як ви бачите, практично київська.

Конкурує ринок первинки Ірпеня з ринком вторинного житла?

Житловий фонд міста більш ніж на 60% складається з будинків, побудованих до 2000 року. За нашими даними, на вторинному ринку житла Ірпеня виставлено на продаж близько 1 200 квартир. Причому 20-30% цих оголошень є "пустими", їх використовують виключно для залучення уваги покупця. Ринок вторинного житла швидше мертвий, ніж живий. Що стосується первинного ринку, то на продаж виставлено більш 4 тис. Квартир. І за кожним оголошенням ховається ще по 5-10 об'єктів зі схожою характеристикою. Тому конкуренції первинного і вторинного житла в Ірпені практично немає. Попит на вторинне житло в її звичному розумінні мінімальний.

Який потенціал Ірпеня як будмайданчика?

Раніше чисельність населення тут складала 40 тис. Чоловік, зараз 70-80 тис. Чоловік. Максимум, до якого ми можемо дійти - це 100-120 тис. Чоловік. Більше не дозволить територія і ринок перестане бути цікавим, якщо почнуть будувати "вікно в вікно".

Можете виміряти цей потенціал в роках?

Думаю, по наростаючій ринок будівництва в Ірпені буде йти ще 3-5, максимум - 7 років. Потім почнеться ниспадающая динаміка.

Фото: Данило Яковенко

ABCnews