Вартість квартири формується під впливом багатьох факторів, одні з яких зменшують або збільшують вартість 1 кв.м житла незначно, а інші мають істотний вплив.
Далі наведені середні діапазони коефіцієнтів залежно вартості кв.м житла на первинному і вторинному ринку Харкова станом на кінець 2 кварталу 2014 року. При визначенні даних діапазонів експерти керувалися розрахунковими даними за допомогою довірчого інтервалу з довірчою ймовірністю 0,9-0,95, а також експертними даними. Для кожного конкретного об'єкта поправочний коефіцієнт може відрізнятися в більшу або меншу сторону від зазначених нижче значень в зв'язку з індивідуальними характеристиками об'єкта та умов його продажу.
Основними ціноутворюючими факторами на ринку вторинної житлової нерухомості є такі:
- місце розташування об'єкта;
- тип будинку ( «сталінка», «хрущовка» і ін.);
- поверх розташування;
- площа квартири, кількість кімнат;
- технічний стан.
Основними ціноутворюючими факторами на ринку первинної житлової нерухомості є:
- клас об'єкта (фактор розташування вже міститься в класі об'єкта);
- стадія готовності об'єкта;
- близькість метро і зупинок громадського транспорту;
- розвиненість соціальної інфраструктури в районі розташування об'єкта (житлового будинку);
- імідж компанії-забудовника.
Місце розташування будинку є одним з визначальних чинників вартості житла: квартира в центрі міста коштує дорожче тієї, що розташована ближче до околиці. Береться до уваги престижність і благополуччя району, його інфраструктура - транспортна розв'язка (близькість станцій метро і зупинок транспорту), близькість освітніх і медичних установ, торгових, розважальних і культурних центрів і т.д. Важливе значення має також екологічна обстановка, наявність об'єктів рекреації, перспективи розвитку району.
Тип будинку (для первинного ринку житла - клас новобудови), його вік, стан, матеріал споруди також значно впливають на вартість житла. Чим новіший будинок, тим більше він цінується. Виняток на вторинному ринку Харкова складають «сталінки», сконцентровані переважно в центрі і прилеглих районах міста і характеризуються великою площею квартир і високими стелями.
Поверх розташування квартири також враховується при формуванні вартості квартири. Умовно поверхи в будинку можна розділити на: перший, середні і останній.
На вторинному ринку квартири, розташовані на першому поверсі (без урахування варіантів, які можна перевести в нежитловий фонд для використання в комерційних цілях) зазвичай дешевше через вогкість, більш високого рівня шуму, низької інсоляції, підвищену вірогідність проникнення в квартиру злодіїв. Останній поверх в типових будинках, як правило, дешевше інших з огляду на можливі проблеми з дахом і стелями, а також при відсутності в будинку ліфта або високу ймовірність його поломки. У відносно нових будинках верхній поверх може бути краще першого при наявності техповерху.
На первинному ринку більшість забудовників продають площі за єдиною фіксованою ціною 1 кв.м незалежно від поверху розташування квартири. Така залежність зустрічається лише в одиничних випадках. При цьому для об'єктів класу «бізнес» і «бізнес +», особливо для об'єктів поверховістю вище 16 поверхів, вартість 1 кв.м підвищується пропорційно поверху розташування квартири. У той же час для об'єктів «економ-класу», які мають не більше 16 поверхів, залежність вартості 1 кв.м житла аналогічна вторинному ринку: найбільш високу вартість кв.м мають квартири, розташовані на середніх поверхах, найменшу - на другому і останньому поверсі .
Площа квартири, кількість кімнат. На вторинному ринку 1 кв.м квартири меншого розміру варто дещо більше 1 кв.м квартири більшого розміру. 1 кв.м однокімнатної квартири дорожче 1 кв.м дво- або трикімнатної квартири. Виняток становить сегмент елітного житла - квартири великого метражу з дорогим ремонтом, вартість кв.м яких може перевищувати вартість кв.м аналогічних за місцем розташування і рівнем обробки однокімнатних варіантів на 10-15% і більше.
На первинному ринку, враховуючи характеристики попиту на ринку житлової нерухомості міста Харкова, з метою мінімізації ризиків багато забудовників використовують схему розрахунку вартості 1 кв.м житла з урахуванням площі квартири (кількості кімнат). При цьому для об'єктів «бізнес» і «економ-класу» залежність вартості 1 кв.м житла аналогічна вторинному ринку: найбільш високу вартість 1 кв.м мають однокімнатні квартири, найменшу - трикімнатні. Для об'єктів класу «бізнес +» і «преміум» часто існує зворотна залежність - з збільшенням кількості кімнат у квартирі підвищується і її вартість в перерахунку на 1 кв.м.
Технічний стан квартири.
Стадія готовності об'єкта (для первинного ринку житла). Як правило, вартість об'єктів первинної житлової нерухомості на «нульовий» стадії будівництва відрізняється від вартості готових будинків: чим ближче за часом термін введення об'єкта в експлуатацію, тим вище вартість об'єкта. Проте, окремі забудовники встановлюють єдину ціну пропозиції на протязі всього періоду реалізації проекту, тимчасово коригуючи її в рамках акційних пропозицій.
Для довгобудів вартість 1 кв.м на кінцевій стадії будівництва може перевищувати початкову вартість в 1,5-2 і більше разів на увазі валютно-курсових коливань, інфляції, зміни кон'юнктури ринку і ряду інших чинників.
