Реклама
Реклама
Реклама

Особливості застосування позовної давності до вимог про знесення самовільних будівель

На питання сьогодні відповідає Олексій Абрамов, адвокат «Пепеляєв Груп».

- Що необхідно знати про вироблення стратегії шляхів захисту від позовів про знесення самовільної будівлі?

Вироблення стратегії захисту проти позову про знесення самовільної будівлі неминуче включає в себе аналіз питання про можливість застосування позовної давності. Це пов'язано з тим, що закінчення строку останньої є підставою до винесення судом рішення про відмову в позові.

Термін позовної давності за загальним правилом становить три роки і починає текти з того моменту, коли позивач дізнався або повинен був дізнатися про порушення свого права і про те, хто є належним відповідачем за позовом про захист цього права Термін позовної давності за загальним правилом становить три роки і починає текти з того моменту, коли позивач дізнався або повинен був дізнатися про порушення свого права і про те, хто є належним відповідачем за позовом про захист цього права. Термін позовної давності в будь-якому випадку не може перевищувати 10 років з дня порушення права, для захисту якого цей термін встановлений, незалежно від того, коли позивач дізнався або повинен був дізнатися про порушення його права і порушника.

Правила застосування позовної давності при розгляді вимог про знесення самовільної будівлі в законодавстві не сформульовано. Вони вироблені в доктрині та судовій практиці. Всього таких правила два:

1. Позовна давність не поширюється на вимогу про знесення самовільної будівлі, що створює загрозу життю і здоров'ю громадян;

2. Позовна давність не поширюється на вимогу про знесення самовільної будівлі, яка була зведена без згоди власника на земельній ділянці, яким він володіє.

Наявність першого правила обумовлено тим, що пред'явлення вимоги про знесення самовільної будівлі в даному випадку пов'язано не з порушенням цивільного права конкретної особи, а з усуненням постійної загрози суспільним інтересам, яку створює збереження будівлі. Тобто захищається публічний інтерес, а не приватний.

Відповідно, вирішення питання про можливість застосування терміну позовної давності в будь-якому випадку не обійдеться без дослідження безпеки споруди. Для аналізу цього питання необхідні спеціальні знання, відповідно велика ймовірність призначення судом експертизи.

Перелік вимог, на які не поширюється позовна давність, міститься в ст. 208 ГК РФ. У цьому переліку відсутня пряма згадка про те, що позовна давність не поширюється на вимоги про знесення самовільної будівлі, що створює загрозу життю і здоров'ю громадян. Але для громадської безпеки необхідність існування даного правила, безумовно, слід підтримати.

Друге правило вимагає більш детального аналізу. Його наявність пов'язана з необхідністю розмежування вимоги про знесення самовільної будівлі, що має негаторний характер, і віндикаційного вимоги про витребування земельної ділянки від особи, неправомірно його займає.

Відповідно до розглянутим правилом, якщо позов заявлений позивачем, який вважає себе власником земельної ділянки, але їм не володіє, питання про знесення будівлі може бути дозволений тільки при розгляді віндикаційного позову або після його задоволення.

Віндикаційний позов є позов про витребування майна з чужого незаконного володіння (ст. 301 ЦК України). Тобто в цьому випадку до вирішення питання про звільнення ділянки від будівель земельна ділянка повинна бути витребуваний з незаконного володіння займає його особи. На такі вимоги поширюється загальний строк позовної давності.

Якщо ж позов заявлений позивачем, яке володіє земельною ділянкою, то вимога про знесення споруди слід розглядати як аналогічне вимогу власника або іншого законного власника про усунення будь-яких порушень його прав щодо належного йому земельної ділянки, не пов'язаних з позбавленням володіння (ст. 304 ЦК України ). Цей вимога має негаторний характер, і позовна давність на нього не поширюється.

Таким чином, важливим є вирішення питання про те, чи володіє власник, права якого порушені, земельною ділянкою в кожному конкретному випадку. Дозвіл цього питання неминуче пов'язане із з'ясуванням зміст поняття «володіння». Воно означає фактичне панування особи над об'єктом володіння і зберігається до тих пір, поки власник має вільний доступ до цього об'єкта. Зміст законопроекту фактично відображає напрацювання судової практики.

Таким чином, для правильного застосування позовної давності суду необхідно встановити можливість власника отримати доступ на свою ділянку і використовувати його. В даний час власники ділянок, зайнятих чужим об'єктом лише частково, знаходяться в позиції, відмінній від власників ділянок, повністю окупованих іншими особами.

Власники, що відносяться до першої категорії, можуть отримати судовий захист в будь-який час (їх вимогу аналогічно негаторному). Власники, що відносяться до другої категорії, зобов'язані дотримати встановлений термін давності (їх вимогу - виндикационное).

- Наскільки обгрунтований диференційований підхід до власників різних категорій?

- Правила позовної давності мають на меті спонукати особу до своєчасному зверненню до суду за захистом своїх прав. Застосування або незастосування цих правил, по всій видимості, не може бути поставлено в залежність виключно від ступеня незаконного «заволодіння» ділянкою іншою особою.

Вважаємо, що позовну давність на розглянуті вимоги слід поширювати в будь-якому випадку, незалежно від ступеня заволодіння чужою земельною ділянкою і від спрямованості волі особи при отриманні такого володіння.

Звернемо увагу на роз'яснення, що міститься в п. 7 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 29.09.2015 № 43 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням норм Цивільного кодексу Російської Федерації про позовної давності».

Відповідно до зазначеного роз'яснення, позовна давність не поширюється на вимоги, прямо передбачені ст. 208 ГК РФ. До їх числа відносяться вимоги власника або іншого власника про усунення будь-яких порушень його права, якщо останні не були поєднані з позбавленням володіння, в тому числі вимоги про визнання права (обтяження) відсутнім. Положення, передбачені абз. 5 ст. 208 ГК РФ, не застосовуються до позовів, які не є негаторному (наприклад, до позовів про витребування майна з чужого незаконного володіння).

Підставою для заяви вимоги про знесення самовільної будівлі є п. 2 ст. 222 ГК РФ. Позов про знесення самовільної будівлі має багато спільного з негаторний, але їм не є: такий позов є спеціальним і самостійним.

Вважаємо, що необхідно засновувати аргументацію про необхідність застосування норм про термін позовної давності до будь-яких вимог, що заявляється на підставі ст. 222 ГК РФ. До таких належать вимоги про знесення самовільної будівлі або визнання права на неї за особою, у власності, довічне успадковане володіння, постійному (безстроковому) користуванні якого знаходиться земельна ділянка, на якому створена споруда.

Вважаємо, що в питанні про знесення споруди, яка не створює загрози життю і здоров'ю громадян та розташована без необхідної згоди на ділянці власника, який, дізнавшись про це, протягом строку позовної давності не вжив заходів зі звільнення своєї ділянки або отримання споруди в свою власність , правовий захист необхідно надати вже забудовнику.

Якщо власник не пред'являє позов, то він своєю бездіяльністю висловлює згоду з розміщенням на своїй ділянці чужого майна. В цьому випадку не повинна виключатися і можливість визнання за забудовником права власності на будівлю.

Необхідність надання захисту забудовнику особливо актуальна в ситуації, коли в діях забудовника не вбачається ознак несумлінної поведінки, вираженого в навмисному захопленні чужої землі. Якщо ж поведінка забудовника є недобросовісним, в задоволенні його вимоги про визнання за собою права власності на споруду може бути відмовлено виключно через недобросовісність (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

- Як на практиці регулюються відносини між власником ділянки і забудовником?

Відносини між власником ділянки і забудовником слід врегулювати шляхом констатації фактично виникли між ними орендних відносин. В цьому випадку з забудовника підлягає стягнення грошової суми за фактичне користування земельною ділянкою.

У п. 7 Інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 09.12.2010 № 143 проаналізовано питання застосування позовної давності до вимоги органу, який здійснює будівельний нагляд, про знесення будівлі магазину, розташованого на земельній ділянці власника. Підставою позову була відсутність дозволу на будівництво. В іншому споруда була створена на земельній ділянці, що належить власнику, з дотриманням містобудівних і будівельних норм і правил. Суд порахував підставу для заяви позову формальним і визнав, що на таку вимогу поширюється позовна давність. При цьому наголошується, що непоширення на таку вимогу позовної давності привело б до несприятливих для цивільного обороту наслідків і порушення інтересів подальших набувачів земельних ділянок, на яких зведені споруди, оскільки допускало б знесення будівель і споруд за цим пунктом (відсутність адміністративного дозволу на будівництво) без будь-якого розумного обмеження терміну на пред'явлення позову про знесення самовільної будівлі.

Таким чином, якщо вимога про знесення пред'являється за формальними підставами стосовно побудови, розташованої на ділянці самого власника, то слід застосовувати позовну давність, так як зворотне може привести до несприятливих для цивільного обороту наслідків.

Якщо ж позов про знесення пред'являється за формальними підставами стосовно побудови, частково розташованої на чужій ділянці, то ситуація кардинально змінюється. Вимога власника набуває характеру негаторного позову, і на нього не поширюється позовна давність (абз. 5 ст. 222 ЦК України).

Однак якщо ж споруда повністю займає чужу ділянку, то права власника знову обмежені. На віндикаційний вимоги позовна давність поширюється.

Це звучить дивно, але забудовник чужої землі знаходиться в більш комфортних умовах, якщо окупує чужу ділянку повністю. Вважаємо, що така ситуація не відповідає інтересам обороту.

Пропозиція про поширення загального терміну позовної давності на вимогу про знесення самовільної будівлі (за винятком випадків, коли збереження будівлі створює загрозу життю і здоров'ю громадян) було озвучено в рамках Проекту Федерального закону № 765345-6. Цей проект був внесений в Державну думу РФ в квітні 2015 року, проте до теперішнього часу зняли з розгляду. Також 01.09.2015 вступив в силу Федеральний закон від 13.07.2015 № 258-ФЗ, що вносить зміни в ст. 222 ГК РФ. Будь-які зміни, пов'язані з встановленням порядку застосування позовної давності щодо запропонованих вимогам, зазначеним законом, на жаль, запропоновані не були.

Будь-яке нормативне регулювання питань застосування позовної давності за вимогами про знесення самовільних будівель в даний час відсутня. Ця обставина створює складності для обороту, оскільки ускладнює оцінку правового статусу об'єктів нерухомості і пов'язаних ризиків. Вироблені ж в судовій практиці правила застосування позовної давності, з нашої точки зору, багато в чому непослідовні. Вважаємо, що загальний строк позовної давності, що становить три роки, слід застосовувати до будь-яких вимог, що заявляється на підставі ст. 222 ГК РФ.

Що необхідно знати про вироблення стратегії шляхів захисту від позовів про знесення самовільної будівлі?
Наскільки обгрунтований диференційований підхід до власників різних категорій?
Як на практиці регулюються відносини між власником ділянки і забудовником?