Ціна вторинного ринку становить 65.6 тис рубкв.м. і знизилася за 2 місяці на 7%, погасивши підвищення кінця 2014 - початку 2015. Торг до реальної операції «включили» в ціну пропозиції.
ринок вторинного житла Уфи за підсумками квітня. Ціна вторинного ринку знизилася до 65.6 т.р / кв.м. Кількість об'єктів в експозиції вторинного ринку - близько 3040 варіантів, відзначено зниження вибірки. З ціною представлено 42%. В цілому виставлено в експозиції близько 0.7% всього житлового фонду багатоквартирних будинків.
З урахуванням всіх типів житла ціна склала 65.6. руб за кв.м. без урахування дорогих елітних квартир . За підсумками двох місяців ціна знизилася на 7. Самий ліквідний шар невеликих квартир в обжитих місцях все одно ще знаходиться в середньому ціннику не менше 70 тис рубкв.м. Північна частина міста і більш віддалені райони - нижче середньої ринку, центральні - вище середньої по ринку. Дорожчі пропозиції зараз сконцентровані на Авіто.ру, дешевші і такі, де подавач оголошення не готовий платити за рекламу - в газеті З рук в руки.
На ринку відносний застій, який найімовірніше триватиме травень-червень. Угод мало, всілякі обіцяні іпотечні програми з держпідтримкою і субсидуванням не вплинули на ринок, так як вторинне житло в результаті не продається. Глобальна ж причина лежить глибше - фінансові обмеження населення, проїдання накопичень і страх перед кредитом, які необхідно взяти для покупки.
Середня ціна типів квартир:
1-кімнатних - 68.7 тис. Руб. / Кв.м., Мінус 7%
2-кімнатних - 64 тис. Руб. / Кв.м., Мінус 9%
3-кімнатних - 64.1 тис. Руб. / Кв.м., Мінус 3%
Багатокімнатних - 61.5тис. руб. / кв.м., без особливих змін
Середня вартість елітного житла знизилася найсильніше на 15% і становить близько 78,8 рубкв.м. Причина тут звичайно в знятих з продажів квартирах . Там, де власники не розуміють, куди далі вкласти гроші, продажу були зупинені. Ті ж квартири, які все-таки треба продати, різко втратили в ціні, щоб залучити покупця. Для цілей цього дослідження в сегмент елітного житла включені будинки підвищеної комфортності р Уфи, близько 160 будинків. Всього в вибірці трохи менше 100 елітних квартир в експозиції.
Ліквідність сегмента досягається, як правило, за рахунок квартир 3-кімнатних площею 80-110 кв.м. Але в періоди кризи і їх ліквідність теж різко знижується на тлі загального ринку. Обсяг пропозиції вторинного ринку приблизно зберігається на тлі зниження ціни.
розкид цін на квартиру як об'єкт продажу - від 1200 т.р. (старі будинки) до 35 млн. руб. Діапазон цін кв.м - від 33 до 175 тис руб за кв.м (старе житло і елітка в центрі міста). Виставлено на продаж в активну рекламу і ЗМІ по вибірці (для розрахунку співвідношення типів):
1-кімнатних - 941 варіант
2-кімнатних - 1113 шт
3-кімнатних - 856шт. Багатокімнатних - 130 шт.
Ціни по районах і типах представлені в таблиці нижче.
Район Центр З.Роща Проспект Сіпайлово Черніковка Затон Інорс Дьома Шакша Інше РАЗОМ Кількість квартир 419 417 591 262 577 88 246 222 55 21 2898 Район Центр З.Роща Проспект Сіпайлово Черніковка Затон Інорс Дьома Шакша Інше РАЗОМ Середня ціна т.р.кв.м 74.1 72 72.5 68.1 58.4 56.3 58.5 58 47.9 57.8 65.6 1-кімнатних 117 120 175 78 167 29 96 81 17 941 т.р.кв.м 76.7 77.9 75.6 75.6 63 58.7 63.6 62.9 52.4 68.7 2-кімнатних 136 136 242 78 254 35 78 86 18 1113 т.р.кв.м 74.5 72.4 70.7 67.4 58.8 56.5 58.2 55.8 49.7 64 3-кімнатних 130 14 150 96 142 19 67 51 17 856 т.р.кв.м 74 67.7 73.6 62.5 51.7 54 54.1 53.3 40.5 64.1 багатокімнатних 36 22 23 10 19 5 5 4 3 130 т.р.кв.м 72.5 70.8 64.8 72.5 49.8 48.2 46 55 40.1 61.5
Частки продажу житла в загальному житловому фонді по районам Уфи
Ми хочемо на цифрах показати читачам, що в нашому місті в продаж виставляється не настільки значна частина житла, як здається на перший погляд, і саме тому не завжди просто знайти бажану квартиру при начебто достатку. Частка продажів також залежить від району і його особливостей - а це вже майже унікальна риса нашого міста і його неоднорідною забудови і географічної форми. Але в цілому по місту в продажу - менш 1% всього житлового фонду. В цілому з місяця в місяць ці частки практично не змінюються. Зеленячи Роща завжди була одним з найбільш мобільних районів, Інорс і Затон - активно забудовуються, а Центр - інвестиційно привабливий. У поточній вибірці частка квартир в продажу стала менше. Пропозиція знижується, це говорить не тільки про зниження попиту, але і про невпевненість продавців.
Показник Центр Проспект З.Роща Сіпайлово Черніковка Дьома Інорс Шакша Затон Інше Разом Кількість багатоквартирних будинків (від 2 поверхів) 710 1170 670 467 1497 280 215 115 80 100 5304 Зразкове кількість квартир 56800 93600 53600 37360 119760 22400 17200 9200 6400 8000 424320 У вибірці 419 591 417 262 577 222 246 55 88 21 2898 Частка,% 0.74 0.63 0.78 0.70 0.48 0.99 1.43 0.60 1.38 0.26 0.68
У цьому дослідженні ми наводимо показники середніх цін в залежності від типу квартири: стандартні, покращені, «великі» і елітні. І типу будинку: 5-поверхівки хрущовки, 9-поверхові панельки часів СРСР, 6-8, 10, 12-поверхівки поліпшених і нестандартних планувань і висотки останніх років забудови. Оскільки Уфи з точки зору типів будинків і квартир забудована неоднорідне (є райони з переважанням тільки одного типу забудови і відсутністю інших типів), по кожному району такі цифри порахувати складно, і ми наводимо середню по місту і середню по двом зонам - зоні з середніми цінами вище середньоринкової (Центр, Проспект, З.Роща, основна частина Сіпайлово), і зони з середніми цінами нижче ринкової (Черніковка, затон, Дьома, Інорс, Шакша, частина Сіпайлово)
Таблиця дозволяє оцінити структуру пропозиції (діаграми наводяться нижче), а також затребуваність різних типів планувань.
Тип Стандарт Поліпшені Великі Елітні 1-кімнатні: До 33 кв.м Кількість 34-40 кв.м Кількість 41-47 кв.м Кількість Більше 47 кв.м Кількість Всього середня 75.5 276 67.85 522 61.8 147 63.9 59 Райони дорожче 80.2 153 74.1 245 70.6 75 69.5 44 Райони дешевше 70.4 112 61.2 248 54.5 62 49.4 9 Частка, типу все в вибірці, шт 276 522 147 59 2-кімнатні: до 48 кв.м Кількість 50-62 кв.м Кількість 62-72 кв.м Кількість Понад 70 кв.м. Кількість Всього середня 65.3 550 66 413 57.8 129 54 67 Райони дорожче 71.5 293 73.5 204 67.9 57 56.4 56 Райони дешевше 59.9 237 56.5 193 51.8 59 49.1 6 Частка, типу все в вибірці, шт 550 413 129 67 3-кімнатні: До 63 кв.м Кількість 63-75 кв.м Кількість 75-85 кв.м Кількість Більше 85 кв.м Кількість Всього середня 63.7 339 62.9 320 62.2 139 70.7 143 Райони дорожче 70.9 179 68.1 201 71 67 73 123 Райони дешевше 54.6 139 52.1 106 50 65 45.2 14 Частка, типу все в вибірці, шт 330 320 139 143
Натисніть для збільшення
Середня вартість квадратного метра, виходячи з типів будинків наводиться, так як квартири і типових планувань і поліпшених, виходячи з метражу, присутні і в старому фонді (хрущовки-панельки), так і в будинках останніх років забудови. Тому в будинках нової забудови також розділені типові планування до 35 кв.м. і квартири більше.
Тип 5-поверхові «хрущовки» Кількість Поліпшені 6-10,12-поверхівки споруди СРСР Кількість 9-поверхові панельки «брежневки» Кількість Будинки споруди останніх років Кількість Нові будинки останніх років за типами квартир 1-кімнатні : всього середня 73.9 149 74 522 74.1 100 69.5 273 до 35 кв.м Райони дорожче 81.7 65 78.4 243 76.8 52 75.9 147 6679.7 Райони дешевше 70.6 80 66.1 248 70.5 49 61 113 Понад 35 кв.м Типу всього в вибірці, шт 149 170 100 273 22567.6 2-кімнатні: Всього середня 66 279 66.7 413 65.7 179 64.6 236 До 55 кв.м. Райони дорожче 71 143 72.5 204 72.6 65 70.8 145 7475.8 райони дешевше 60.1 130 58.7 193 62.3 115 56.2 82 Понад 55 кв.м Типу всього в вибірці, шт 279 260 179 236 16861.3 3-кімнатні: Всього середня 59.1 116 65.4 280 65.7 229 68.3 161 до 65 кв.м Райони дорожче 65.6 54 69.8 174 73.2 73 76.6 111 1871.8 Райони дешевше 53.7 60 55.6 102 57.6 161 53.8 48 Понад 65 кв.м Типу всього в вибірці, шт 116 280 229 161 14568 4-кімнатні: всього середня 59.2 21 65.2 12 65.3 11 69.4 33 типу всього в вибірці, шт 21 12 11 33 РАЗОМ середня ціна типу 64.7 786 66.5 1336 66.2 902 67.5 703 Райони дорожче / к-ть 70.5365 365 71.8814 814 72.2546 546 73.8433 433 Райони дешевше / к-ть 59.7380 380 57.2491 491 60.1484 484 57.6246 246 Типу всього в вибірці, шт 786 1336 902 702
Середні ціни типових квартир по районах і типах представлені нижче. Зверніть увагу, що це середні ціни, засновані на більшості типових пропозицій вибірки, і не враховують окремі особливості квартир. Таблиця зручна для загальної орієнтації в цінах і різниці районів, яка виникає з разнотипной забудови і змін в престижності і популярності районів.
Діапазони цін наводяться в млн.руб. Ні діаграмі нижче представлені середні ціни по підтипу:
Район Центр Проспект З.Роща Сіпайлово Затон Інорс Черніковка Дьома Шакша 1-кімнатна, в т.ч 2.0 - 3.9 млн.руб. 1.8 - 3.95 2.3 - 4.5 2.4 - 3.68 1.9-2.8 1.65-2.65 1.6 - 3.35 1.8 - 2.8 1.75-2.15 типові 2.1-2.9 1.8-2.8 2.3-2.65 2.4-3.2 1.65-2.45 1.7-2.3 нетипові 2.8-3.9 2.3-3.95 2.5-4.05 2.6-3.25 1.9-2.5 2.25-2.8 2-кімнатна, в т.ч 2.6 - 5.5. млн. руб. 2.4 - 6.5 2.6 - 6.65 2.85 - 5.6 2.6-3.8 2.2-3.7 2.0-3.85 2.4-3.8 2.2-2.6 типові 2.55-4.2 2.4-4.15 2.6-4.5 3.0-3.39 2.0-3.4 2.4-2.9 нетипові 3.6-5.5 2.8-6.5 3.0-6.3 3.25-5.3 2.7-3.8 2.7-3.75 3-кімнатна, в т.ч 3.5 - 9.8 млн.руб. 3.4 - 9.2 3.35 - 9.1 3.5 - 6.5 3.5-4.3 3.2-4.3 2.6 - 4.8 2.75-4.5 2.6-3.2 типові 3.5-7.8 3.4-5.3 3.35-4.9 2.55-4.5 2.75-3.6 2.75-3.5 нетипові 4.0-9.8 4.4-9.0 3.8-7.95 3.8-6.0 2.95-4.4 3.5-4.3
Середні ціни на типові квартири по районам (ціна об'єкта в цілому) представлені в таблиці нижче. Потрібно читав, що типова квартира в одному районі може бути не схожа на типову квартиру для іншого району через різні типів забудови.
Центр Проспект З.Роща Сіпайлово Затон Інорс Черніковка Дьома Шакша РАЗОМ N-кімн 1-к типові 2 550 2 340 2 475 2 445 2 290 2 250 2 155 2 140 1 990 2 293 2-к типові 3575 3375 3450 3275 2970 2830 2780 2665 2450 3041 3-к типові 5550 4450 4285 3585 3750 3650 3205 3325 2780 3842
Підсумки квітня 2015 року. Чекати страшно брати іпотеку: життя розставить розділові знаки ...
Найімовірніше, поточна тенденція продовжиться в найближчі пару місяців. Те зниження, яке показали поточні цифри, було помітно і раніше в прихованих від більшості цифрах реальних угод, інакше кажучи, в торзі. Спочатку встановлена ціна вище далі успішно торгувалася вниз при надходженні запиту покупця. Але зниження уваги покупців до об'єктів було настільки сильним, що заради отримання хоча б якогось кількість запитів (дзвінків) змусило продавців відобразити реальний торг в початковій ціні. Це плюс з точки зору ринку в цілому, але негативний вплив це матиме на очікування подальшого зниження, вловити динаміку якого пересічному покупцеві складно.
Зниження попиту, тепер про це не бояться сказати багато, викликане не високими ставками по іпотеці, а різким зниженням купівельної спроможності. Зниження доходів і впевненості в завтрашньому дні відновлюється повільно, що ми і бачимо зараз. Найімовірніше, ситуація з підвищенням активного (а не потенційного попиту, про який люблять говорити політики) настане ближче до осені. До цього моменту нас чекають угоди з торгом на вторинному ринку, і страх перед іпотекою по будь-яким ставками, якщо сума кредиту велика, тобто страх перед необхідністю сплати щомісячних платежів.
Що може допомогти? З плюсів ми бачимо об'єкти, які потребують термінової продажу, ціни на які стають більш привабливими. Зниження торкнулося як зазвичай найдорожчі сегменти - елітне житло, квартири з дорогим, на думку власника, ремонтом. Тобто ринок отфильтровал тих, хто реально хоче або змушений продавати, інші ж зняли об'єкти з продажу. Але втрата вартості зараз неминуча, правда вигідна вона тільки чистим покупцям, яких мало. Всі поточні операції і об'єкти в експозиції діляться на дві категорії - альтернативні угоди, або продажу в разі потреби. У першому випадку зміна ціни стосується і продаваного і об'єкта, що купується. У другому випадку - втрата вартості через терміновість продажу була іби і на стабільному ринку.
Дно ринку. Як завжди, починаються пошуки «дна в каламутній воді» сплетення маси факторів. Варіант оптимістичного прогнозу на весну цього року не відбувся. Сезонне підвищення активності ринку було дуже невеликим і швидко закінчилося, як тільки споживач відчув тренд на зниження. Більш того, реальні негативні наслідки в деяких сегментах споживчого ринку виявилися повною мірою саме зараз. Багато з них поза нашим контролем, тому спираючись на попередні тренди і технічні фактори аналізу , Рівень підтримки ринку знизу лежить між 63 і 65 тис руб за кв.м. Так як поточні зниження лише компенсація «перегріву» ринку кінця 2014 -інфляціоннимі підвищеннями ціни початку 2015 року. Для компенсації втрати купівельної спроможності ринок повинен знизитися ще трохи. Рівень дна цін в контексті одного типового об'єкта становить різницю не більше 50-150 тис руб. Іншими словами, типового зараз торгу, який ще раз проявиться в ціні. Тому умовно негативний сценарій подальшого розвитку говорить про малоактивним ринку і подальше зниження ціни ще на 3-7%.
Чекати чи ні? Практично без різниці при альтернативну операцію, так як фактор інфляції і проеднія накопичень компенсує ціну. Очікування ціни вигідно лише чистим покупцям з грошима на вигідному депозиті. Фактор ставки іпотеки зараз малозначим в цілому. Вигідні покупки тих об'єктів, які рідкісні на рівноважному ринку, покупки об'єктів від дуже термінових продавців за потребою, що торгуються за ціною. Цей торг якраз і буде в сумах подальшого зниження ринку, але вам не доведеться чекати.
Для дослідження використовується програмно-інформаційний ресурс «Міська база нерухомості».
Джерело розміщення і автор методики: Андрєєва Олена, ген. директор, аналітик, незалежний експерт
Що може допомогти?Чекати чи ні?