Акт прийому-передачі квартири. важливість деталей

1. Що говорить закон?
2. Неприємні наслідки для продавця
3. Неприємні наслідки для покупця
4. Підписувати чи ні?
5. Що робити в разі відмови забудовника від підписання акта?
6. Покарання за ухилення від підписання акта
7. Ризик потрапити під штрафні санкції
8. Труднощі при оформленні податкового вирахування
9. Ускладнення під час продажу
10. Яким повинен бути акт прийому-передачі
11. висновок

Серед документів, які оформляються при продажу квартири, присутній акт прийому-передачі об'єкта нерухомості. Цей документ підписується в тому випадку, якщо квартира переходить від забудовника до покупця, а також при реалізації квартири на вторинному ринку. Підписання цього документа є обов'язковим (відповідно до положень ЦК РФ) для кожної зі сторін угоди, однак не завжди цієї складової пакета документів приділяється достатньо уваги. Фахівці порталу RealtyPress.ru в рамках даної статті вирішили з'ясувати, яке значення має цей документ, і яка інформація в ньому має бути присутня.

Як правило, основна увага при продажу квартири на вторинному ринку приділяється договором, а також порядку передачі грошових коштів. Важливо правильно скласти договір кулі-продажу, в іншому випадку він може бути визнаний судом як недійсний, що є підставою для анулювання угоди. В цьому випадку квартира автоматично переходить до колишнього власника, а ось з грошима можуть бути певні сюрпризи. А ось про складання акта прийому-передачі іноді просто забувають, хоча в окремих областях (напр. Московська область), без цього документа договір просто не приймуть на реєстрацію.

Що говорить закон?

Для початку слід розглянути, що говорить закон щодо цього документа. У Цивільному кодексі України є стаття 556 «Передача нерухомості», яка стверджує, що передача нерухомого майна відбувається виключно за передавальним актом (або іншим документом про передачу), і момент підписання цього акта є моментом передачі квартири. Ключовий акцент слід зробити на понятті «момент передачі» - тільки після того, як цей документ підписаний, майно вважається переданим, а обов'язки сторін за договором купівлі-продажу вважаються виконаними. Чи не після підписання договору і не після фактичної передачі житла, і навіть не після реєстрації угоди, а тільки після підписання акту прийому-передачі.

Отже, згаданий законодавчий акт дає зрозуміти, що без підписання акту угода не є повноцінною, оскільки сторони так і не виконали зобов'язання один перед одним. Які ж наслідки можуть настати? У більшості випадків ніяких наслідків і не настає, новий власник квартири може безбідно прожити в ній все життя, так і не дізнавшись, що чогось не виконав. Однак, на жаль, так буває не завжди ...

Неприємні наслідки для продавця

Справа в тому, що, крім невиконання зобов'язань (що досі звучало як якась теоретична абстракція), покупець, згідно з законом, не може прийняти на себе зобов'язань щодо утримання, обслуговування квартири, а також не може нести ризики її випадкового пошкодження і загибелі. Всі перераховані ризики несе тепер продавець. Для того щоб проілюструвати це положення, наведемо такий приклад - через рік після покупки (акт прийому-передачі так і не був підписаний) квартира сильно постраждала в результаті пожежі.

По-перше, оскільки офіційно нерухоме майно не передавалося, новий власник може звернутися до суду, стверджуючи, що колишній власник передав йому квартиру не в тому стані, яке було зазначено в договорі (обіцяв, мовляв, продати цілу квартиру, а ось зараз вона згоріла ) або взагалі не передавав нічого. По-друге, якщо під час пожежі постраждали сусіди, вони змушені будуть звернутися з претензіями з приводу відновлення майна. А, раз акт прийому-передачі відсутній, то всі ризики і раніше продовжує нести колишній власник. Тобто, претензії сусідів, згідно з логікою, повинні бути адресовані йому. На практиці, звичайно, подібного статися не зможе, виникне судовий розгляд, і суд буде на боці колишнього власника квартири, але можливість відкриття судового процесу його, швидше за все, не потішить.

Неприємні наслідки для покупця

Складання та підписання акта прийому-передачі особливо важливо для покупця в тому випадку, якщо мова йде про придбання квартири у щойно збудованому будинку. Так, крім вручення ключів від квартири не менш важливим є той момент, коли пора зафіксувати повноту виконання зобов'язань забудовника перед клієнтом. Єдиним інструментом, який дозволяє це зробити, як раз і є акт прийому-передачі квартири.

Так, будівельна компанія побудувала будинок і ввела його в експлуатацію, проте наскільки якісно були проведені роботи? Практика показує, що при огляді нового житла клієнти забудовника іноді не дуже задоволені тим, як виконана обробка, як працюють інженерні комунікації, а також помічають інші недоліки. У той час, як договір (якщо брати до уваги стандартний договір пайової участі, в якому обумовлено, що роботи повинні бути виконані не тільки з урахуванням прийнятих будівельних норм і правил, але також бути належної якості) виключає можливість наявності таких недоліків. Тобто, виходить, що забудовник не в повній мірі виконав свої зобов'язання.

Підписувати чи ні?

Деякі щасливі власники нових квартир закривають очі на різні недоліки через те, що вважають подібні явища поширеною практикою, з рядом недоліків дійсно можна миритися, оскільки вони несуттєві, а деякі громадяни все одно збираються робити капітальний ремонт, який включає перепланування за смаками нового власника. Акт просто підписується, і на підставі його підписання (і договору) пайовик оформляє свідоцтво про право на власність. Однак що робити в тому випадку, якщо є серйозні недоліки, виправлення яких за власний рахунок може «стати в копійку»?

Було б логічним припустити, що раз забудовник почав будувати будинок, пообіцявши належну якість квартир, то саме він і повинен виправити все, що не відповідає поняттю «належну якість». Так і є, все повинен виправити забудовник, причому, в максимально короткий термін і за свій рахунок. Щоб цього домогтися, необхідно дочекатися, коли настане той самий момент, коли прибуде представник забудовника для підписання акту. Якщо клієнт не згоден виправляти все сам, втрачати час і витрачати гроші, необхідно вказати виявлені дефекти в оглядовому листі і відмовитися підписувати акт прийому-передачі (до усунення перерахованих дефектів).

Однак оглядового акт з переліком виявлених недоліків повинен підписати і забудовник - фактично, підпис забудовника означає його згоду з наявністю дефектів, що автоматично призводить до зобов'язання їх усунення. Але забудовник зазвичай не поспішає підписувати цей документ, оскільки виправлення недоліком може привести до додаткових витрат, які можуть виявитися вельми істотними, особливо, в тому випадку, якщо таким же чином надійдуть власники інших квартир .

Що робити в разі відмови забудовника від підписання акта?

Ухилення забудовника від підписання акта прийому-передачі, в принципі може позбавити його від необхідності виправляти будь-які дефекти (і нести при етм витрати). Згідно із законодавством, якщо пайовик не підписує акт протягом двох місяців, забудовник може підписати документ зі свого боку, і його зобов'язання, таким чином, будуть вважатися виконаними. Тому, в разі виявлення недоліків під час огляду нової квартири, недостатньо просто відмовитися підписувати акт, так само як і недостатньо письмовій аргументації цієї відмови з внесенням переліку дефектів в оглядовому лист.

пайовикові необхідно підписати оглядового лист зі свого боку і направити забудовникові офіційну претензію, вимагаючи внести необхідні виправлення. Зачекавши певний період, потрібно звернутися в суд з відповідною заявою.

Покарання за ухилення від підписання акта

Втім, ухилення від підписання акта прийому передачі (як з боку продавця, так і з боку покупця) також розглядається Цивільним Кодексом, в якому на цей випадок передбачені міри покарання. У випадку з квартирами в новобудовах пункт про порядок і строки передачі квартири за актом обов'язково вказується в договорі, а в разі продажу нерухомості на вторинному ринку мова про підписання акту може не йти, вказується лише дата передачі майна, проте саме цю процедуру передбачає законодавство.

Оскільки терміни передачі позначені в договорі, порушення цих термінів забудовником тягне за собою застосування штрафних санкцій (які можуть бути і не прописані в договорі, проте цілком чітко визначені законодавством). Розмір штрафу становить одну трьохсоту ставки рефінансування ЦБ (приймається за основу поточний показник) від ціни договору. Таким чином, якщо квартира коштує близько 3 мільйонів рублів, а ставка ЦБ становить, наприклад, 15%, то продавець квартири (забудовник) зобов'язаний виплачувати по 4500 рублів в день за кожен день прострочення у передачі нерухомості (а передача квартири, як ми пам'ятаємо , настає саме в момент підписання акта).

Ризик потрапити під штрафні санкції

На вторинному ринку все трохи по-іншому, не дивлячись на те, що закон передбачає штрафні санкції для покупця і для продавця, ситуації, які б могли викликати застосування цих санкцій, є рідкістю. Проте, така небезпека все-таки існує.

Труднощі при оформленні податкового вирахування

Необхідно також згадати, що у покупця, який не подбав про те, щоб акт прийому-передачі був підписаний, можуть виникнути реальні ускладнення з оформленням податкового вирахування. Якщо житло купувалося у забудовника за договором пайової участі то, як ми розуміємо, наявність такого акту визначається порядком відносин між забудовником пайовиком. Якщо житло купується на вторинному ринку, то цей акт, в принципі, не потрібно, але податкова служба зажадає свідоцтво про реєстрацію прав власності, а для отримання цього документа в ряді регіонів наявність передавального акта є обов'язковою умовою.

Ускладнення під час продажу

Відсутність акту прийому-передачі може привести до певних ускладнень під час продажу квартири. Припустимо, що потенційний покупець знайшовся, однак він хоче для придбання квартири залучити іпотечний кредит. У свою чергу деякі банки крім свідоцтва про власність бажають бачити акт, згідно з яким житлоплощу була передана поточному власникові. Ця вимога викликана бажанням виключити будь-яку можливість виходу власності, яка є заставним майном, з-під обтяження банку (ризик втратити заставне забезпечення).

Таким чином продавець втрачає частину аудиторії потенційних покупців, які хотіли б купити його квартиру в іпотеку. Це передбачає необхідність продавця йти на зниження ціни в разі бажання швидко реалізувати нерухомість або збільшує терміни продажу житла.

Яким повинен бути акт прийому-передачі

У законодавстві відсутній опис форми акта прийому-передачі квартири, єдиним керівництвом для продавця і покупця при складанні такого акта є судова практика. У документі повинна бути відображена наступна інформація:

• Дата підписання і місце;
• Опис переданої нерухомості;
• Кадастрові дані (адреса, площа);
• Стан квартири (відбивається в оглядовому акті);
• Додатково можуть додаватися фотографії;
• Реквізити договору (до якого додається акт);
• Дані сторін (особисті дані, адреси);
• Підписи сторін.

висновок

Підводячи підсумки даної статті, експерти порталу RealtyPress.ru хотіли б вказати на необхідність оформлення всіх документів, які, згідно із законодавством, повинні бути підписані сторонами при договорі купівлі-продажу. Природно, що власник може і не мати інформації щодо переліку необхідних документів. Однак залучення для консультації профільних фахівців може забезпечити впевненість продавця і покупця нерухомості в тому, що угода укладена за всіма правилами. Причому, вартість звичайної консультації завжди обходиться дешевше, ніж усунення будь-яких наслідків, що наступили в результаті недостатньо правильно оформленої угоди.