Реклама
Реклама
Реклама

5 дрібниць, які допоможуть власникам невеликих офісів знайти орендаря

Як бути власникам невеликих офісів, якщо ринок переповнений, а сучасні бізнес-центри під єдиним управлінням тіснять їх? Керівник відділу продажу «Твоя столиця. Нерухомість для бізнесу » Сергій Войтов пропонує подивитися очима орендарів: що ті хочуть побачити і почути, коли підшукують собі офіс.

- Зараз орендарям пропонуються офіси від 10 м2 до 2 000 м2 в більш ніж 70 бізнес-центрах Мінська. Додамо до цього ще й офіси, вбудовані в житлові і торгові об'єкти, і отримаємо величезний обсяг пропозиції.

При цьому зросли і вимоги орендарів. Вони стосуються не тільки оснащення (кондиціонування, вентиляція, швидкі ліфти і т.п.), але і комфорту роботи - єдине робочий простір, можливість розширення орендованих площ і т.п. Саме тому все частіше ми зустрічаємося з запитами орендарів на «Офіс в БЦ з єдиним власником».

Спад затребуваності офісів в бізнес-центрах, що мають більше двох власників, наочно можна побачити по динаміці орендних ставок:

офіси в бізнес-центрах з декількома власниками завжди були менше за ціною. Але, як видно, розрив зріс.

Чи означає це, що подібні офіси вже перейшли в розряд «неліквіду»? Однозначно - ні. Але і завидною положення власників таких об'єктів назвати не можна: попит зменшується, ставки оренди знижуються швидше, ніж на офіси в бізнес-центрах з єдиним управлінням, конкуренція зростає.

Який же вихід з цієї ситуації для власників?

Пристосуватися до змін і перестати жити «вчорашніми» поняттями. Необхідно приділяти більше уваги дрібницям. Саме в них криється «ключ» до успіху.

Пропоную подивитися на пошук офісу в оренду очима орендаря. Як ні парадоксально, широка пропозиція офісів надає вибір, але при цьому часто призводить орендарів в замішання.

Непідготовленій людині дуже складно в короткий термін вивчити всі нюанси об'єктів і зробити правильний вибір.

Як шукає офіс потенційний орендар?

Незалежно від необхідної площі, алгоритм поведінки в основному наступний:

Відповідальна за пошук офісу особа переглядає пропозицію спеціалізованих інтернет-порталів, де йому, скажімо, у відповідь на запит «офіс до 80-100 м2», видається близько 15-20 варіантов⇒

І ось тут у шукає розбігаються очі.

Порада перша

Елементарно - обов'язково зробіть якісні фото вашого офісу і складіть «грамотне» опис на сайтах, де буде розміщуватися ваше оголошення. Це те, що дозволить вашому об'єкту не відсіятися відразу ж із загальної вибірки.

Бажано скористатися професійною камерою. Ступінь впливу фото дуже велика. З їх допомогою можна набагато ефектніше будь-якого опису показати сильні сторони об'єкта: освітленість, корисний об'єм, мальовничий вид з вікна і інші нюанси.

Але при цьому приховувати недоліки не варто. Нівелювати розчарування потенційного орендаря від відвідування офісу навряд чи вийде.

«Грамотне» опис - це не витончені перли маркетологів, а всього лише чіткий і зрозумілий розповідь про зручності, які офіс може надати орендареві:

  • Система кондиціювання
  • Забезпеченість паркувальними місцями
  • Добре працююча припливно-витяжна система вентиляції
  • Нещодавно проведений косметичний ремонт
  • Можливість цілодобового доступу

Порада друга

Коли почнуть надходити дзвінки, ви повинні бути готові надати повну інформацію про офіс. Ваш об'єкт не єдиний в списку розглянутих, і тому заздалегідь підготуйте максимально повне, інформативне і легко сприймається комерційну пропозицію.

Вимога до нього аналогічно оголошенню на сайті - воно повинно «зачепити», але при цьому бути складено в діловому стилі.

Роздрукуйте таку брошуру-комерційну пропозицію, де будуть вказані всі характеристики офісу разом з фотографіями.

Це дозволить виділити ваш об'єкт при поданні варіантів особі, що приймає рішення по оренді.

Як правило, на первинний огляд власник бізнесу приїжджає рідко. Але рішення про вибір того чи іншого офісу буде приймати саме він.

Порада третя

Ви все зробили правильно і орендар приїхав подивитися ваш офіс. Але не варто думати, що це перший і останній ваш показ. Навіть якщо об'єкт повністю відповідає опису і фотографій в оголошенні, є багато інших нюансів, які можуть не підійти потенційному орендарю.

Тому намагайтеся максимально дізнатися потреби орендаря, ставте себе на його місце. Свої інтереси ви і так знаєте - як можна вище ставка, як можна довше договір оренди. А ось чого хочуть орендарі і наскільки вони вимогливі - дуже корисна інформація. Вона дозволяє розуміти, в якому випадку можна наполягати на своїх умовах, а в якому - необхідно в чомусь поступитися, і від цього тільки виграти.

Не соромтеся запитувати - ваше цікавість не буде зайвим. Можливо, своїми питаннями ви зможете звернути увагу орендаря на раніше не помічені їм переваги - наприклад, «зелена зона» або недороге кафе поруч. А це - додаткова можливість реалізувати ваш об'єкт.

Але найчастіше відбувається інакше: власник через нестачу знань про стан ринку (особливість попиту, переваги орендарів, реальні ціни угод і т.п.) наполягає на своїх умовах. І тим самим втрачає потенційних орендарів.

І тільки до 3-5 показам він починає розуміти, що все-таки його очікування за умовами угоди дещо завищені.

Добре, якщо розуміння приходить протягом місяця. Але є випадки, коли час простою офісу доходить до півроку і навіть більше. А кожен місяць простою офісу - це ваші експлуатаційні витрати (експлуатаційні витрати) і недоотриманий вигода.

Порада четверта

Будьте готові дати вичерпну інформацію за всіма технічними і експлуатаційними характеристиками вашого офісу: від точної площі до величини експлуатаційних платежів, в залежності від пори року.

Інформація по експлуатаційним (не плутати з комунальними) платежами є не менш важливою, ніж орендна ставка. Оскільки їх величина може досягати € 3 за м2

Погодьтеся, при ставці оренди, скажімо, в € 9 за м2 з ПДВ, це досить багато. До того ж, на відміну від комунальних платежів, на величину експлуатаційних витрат орендар не може робити ніякого впливу.

Бували випадки, коли потенційний орендар не уточнював величину експлуатаційних витрат, погоджуючись лише на орендну ставку. А в підсумку, при укладенні договору оренди, «спливла» вартість таких витрат загрожувала відмовою від укладення договору.

Порада п'ята

Не розраховуйте тільки на цільової попит (дзвінки у відповідь на розміщене оголошення).

Якщо ваш об'єкт не блищить місцем розташування, має не всім підходять планувальні рішення і т.п. - дзвінків може і зовсім не бути.

Але це зовсім не означає, що «все пропало» і здати його можливо лише «за комуналку». Наша практика показує, що затребувані найрізноманітніші офіси. Головне - знати, яким орендарю його запропонувати.

Як бути власникам невеликих офісів, якщо ринок переповнений, а сучасні бізнес-центри під єдиним управлінням тіснять їх?
Чи означає це, що подібні офіси вже перейшли в розряд «неліквіду»?
Який же вихід з цієї ситуації для власників?
Як шукає офіс потенційний орендар?