Реклама
Реклама
Реклама

Які права у орендаря при оренді з подальшим викупом?

VadimGuzhva / Fotolia   У Цивільному кодексі України йдеться, що наймач орендує майно у орендаря на певний термін і за певну плату VadimGuzhva / Fotolia

У Цивільному кодексі України йдеться, що наймач орендує майно у орендаря на певний термін і за певну плату. Тобто на час дії договору він може володіти і користуватися найнятим майном. Втім, якщо орендодавець не має заперечень, то договір автоматично пролонгується, а термін володіння збільшується.

Але іноді трапляється так, що власник вмирає і постає питання про дію договору - чи буде він триватиме? У законі фіксується, що навіть в разі смерті орендодавця і переходу права власності у спадок дію договору оренди не скасовується. Таким чином, разом з переходом права на успадковане майно до спадкоємця перейдуть і обов'язки по оренді, прописані в договорі. Ці обов'язки переходять відразу після смерті орендодавця і не залежать від термінів переоформлення документів на майно. У орендаря також залишається право на викуп орендованого майна на умовах, які були вказані в договорі. При цьому спадкоємець не має права розривати договір в односторонньому порядку, так як перехід права власності не дає таких підстав.

Іноді переоформлення власності може зайняти досить великий термін, достатній для того, щоб були пропущені кілька платежів, і перед наймачем може постати питання: кому або куди вносити плату за оренду? У цих випадках має сенс внести належні гроші в депозит нотаріуса.

Якщо новий власник хоче припинити дію договору (виселити, наприклад, якщо це оренда квартири або будинку), то він повинен звернутися в суд. Але шансів на рішення на його користь мало. Особливо якщо орендар своєчасно виконує свої договірні обов'язки. В цьому випадку спадкоємцю краще дочекатися закінчення терміну оренди і піднімати питання про розірвання договору.

Оренда житла з наступним викупом

Чи існує розстрочка між приватними особами?

Права залишаються ті ж самі, що і при житті орендодавця. При його відхід з життя виникає універсальне правонаступництво, що означає поява спадкоємців, які протягом шести місяців вступають в свої законні права успадкування. Якщо орендодавцем було фізична особа, то, відповідно, правонаступником стає одне або кілька фізичних осіб - це родичі. Якщо мова йде про юридичну особу, то, як правило, при універсальному правонаступництво при прийнятті спадщини ті, хто увійшли в нього, отримують частку від бізнесу або забирають весь бізнес. А відносини тривають так само, як і раніше. Для орендаря нічого по суті не змінюється. Якщо так сталося, що спадкоємців немає, то таке майно у нас за законом називається відумерлою, воно йде на користь держави. В даному випадку право власності на об'єкт буде закріплено за державою, відносини залишаться ті ж самі, зміниться лише власник.

Якщо резюмувати дане питання, то, як би не склалася ситуація зі смертю орендодавця і спадкоємцями, для самого орендаря нічого не змінюється.

Договір оренди з правом викупу орендованого майна дозволяє укладати ст. 624 Цивільного кодексу РФ (ГК РФ), але тільки якщо це передбачено законом або договором оренди. Тобто можливість викупу орендованого майна орендарем повинна бути передбачена або в законі, або в договорі.

У судовій практиці існують два підходи до питання про те, які норми ЦК РФ підлягають застосуванню до відносин сторін за договором оренди з можливістю викупу орендованого майна. Деякі суди вважають, що до такого договору застосовуються тільки ті правила про договір купівлі-продажу, які регламентують його форму. Відповідно, всі інші норми права, якими регламентується договір, відносяться до договору оренди. За загальним правилом (частина 1 ст. 617 ЦК РФ) перехід права власності ... на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди.

Закон не встановлює різниці в застосуванні зазначеної норми в залежності від підстави переходу права власності до іншої особи. Таким чином, у разі спадкування майна (в тому числі і нерухомого), спадкоємець (новий власник і орендар) стає на місце спадкодавця (старого власника і орендаря) та договір оренди продовжує виконуватися. Відповідно до ч. 4 ст. +1152 Цивільного кодексу РФ прийняте спадщину визнається належною спадкоємцеві з дня відкриття спадщини незалежно від часу його фактичного прийняття, а також незалежно від моменту державної реєстрації права спадкоємця на спадкове майно, коли таке право підлягає державній реєстрації. Днем відкриття спадщини є день смерті спадкодавця. Таким чином, спадкоємець стає орендодавцем і знаходить право на отримання від орендаря орендних платежів відразу після смерті спадкодавця, хоч і не може жодним чином це підтвердити документально. Орендар, відповідно, зберігає право на викуп орендованого майна на умовах, передбачених договором оренди.

Другий підхід полягає в тому, що до договору оренди з правом викупу орендованого майна підлягають застосуванню все норми про договір купівлі-продажу, а не тільки положення про форму договору. У цьому випадку суди, знову ж таки, мають дві позиції. Перша полягає в тому, що договір оренди з правом викупу орендованого майна є договір оренди і одночасно попередній договір купівлі-продажу. Оскільки права і обов'язки за попереднім договором купівлі-продажу також переходять у спадок, в даному випадку спадкоємець стає на місце спадкодавця не тільки в питаннях оренди, але і в питаннях подальшого продажу майна орендарю.

оответственно, право орендаря на викуп орендованого майна зберігається. Друга позиція полягає в тому, що договір оренди з правом викупу орендованого майна це змішаний договір, що містить як елементи договору оренди, так і елементи договору купівлі-продажу. Відповідно до цієї позицією, якщо право орендаря на оренду майна зберігається, то право орендаря на подальший викуп майна не зберігається, оскільки сторона договору померла, право власності орендодавця в момент його смерті перейшло до спадкоємця і вже жодним чином до орендаря відповідно до договору оренди перейти не може.
Звісно ж, що правильними будуть обидві позиції в залежності від того - як сформульовано умову про викуп орендованого майна. Якщо умова сформульована у відповідність з ч. 1 ст. 624 ГК РФ як твердження, що орендоване майно після закінчення договору оренда переходить у власність орендаря, то застосовується другий підхід і в разі смерті орендодавця орендар втрачає право на викуп орендованого майна. А якщо умова в договорі оренди сформульовано відповідно до ч. 2 ст. 624 ГК РФ - як право орендаря на подальший викуп орендованого майна, то в разі смерті орендодавця за таким договором орендар зберігає як права орендаря на володіння і користування майном на умовах його оренди, так і право на подальший викуп орендованого майна.

7 правил переговорів з продавцем квартири

Терміновий викуп квартири на вторинному ринку

Згідно п. 1 ст. 617 частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації «Збереження договору оренда в силі при зміні сторін» - Перехід права власності (господарського відання, оперативного управління, довічного успадкованого володіння) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди.

У договорі оренди з подальшим викупом необхідно прописати всі істотні умови договору згідно з чинним російським законодавством, а також передбачити і прописати в договорі порядок подальшої оплати і перехід права власності в разі смерті орендодавця, щоб у спадкоємця в подальшому не було підстав на оскарження даного договору в судовому порядку.

Оплату необхідно передбачити в зв'язку з тим, що спадкоємець вступить у спадок після закінчення шести місяців з дня смерті орендодавця (ст. 1154 ЦК РФ ч. 3), а також у зв'язку з тим, що спадкоємець може бути визнаний негідним спадкоємцем, а не оплата у встановлені терміни орендних платежів (викупної ціни) може послужити підставою для дострокового розірвання договору в односторонньому порядку. У договорі, в даному випадку, краще прописати, що оплата здійснюється одноразовим платежем спадкоємцю за весь період вступу його в спадок і отримання свідоцтва про право на спадщину (якщо це нерухоме майно - також свідоцтва про державну реєстрацію права).

У будь-якому випадку, після вступу в спадщину у спадкоємця / спадкоємців (а в подальшому власника майна) залишається право на оскарження договору оренди з подальшим викупом в судовому порядку якщо він / вона буде згодні з умовами укладеного орендодавцем договору.

Правом орендаря буде можливість користуватися майном за договором оренди, а орендодавцем за таким договором буде інша особа (новий власник майна), який може надати право викупити майно. Але до отримання спадкоємцями свідоцтва про право на спадщину може виникнути проблема сплати орендної плати. В такому випадку, у орендаря є кілька варіантів, а саме: 1) перевести грошові кошти на карту орендодавця, якщо рахунок не закритий і 2) перерахувати кошти на депозит нотаріуса, у якого відкрито спадкову справу.

НЕ пропустіть:

Всі статті рубрики «Хороше запитання»

Дарування нерухомості в 5 питаннях і відповідях

До чого готуватися, якщо будинок поруч з вашим збираються зносити?

Зворотний викуп квартир - що це таке і кому вигідно?

Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.

Але іноді трапляється так, що власник вмирає і постає питання про дію договору - чи буде він триватиме?
Зворотний викуп квартир - що це таке і кому вигідно?