Оренда торгових площ: юридичні аспекти

1. Основні претензії орендарів торгових приміщень
2. Немає поділу на оплату комунальних послуг та оренди
3. Збори на всякого роду заходи, які знайшли відображення в договорі оренди
4. Заміна орендаря на більш вигідного
5. Небажання йти назустріч підприємцям
6. Невірно складений договір, невигідні умови або їх невиконання
7. Неможливість зрозуміти, кому належить торгове приміщення
8. позиція орендодавців
9. Як правильно укласти договір оренди
10. Основні додатки до договору

Власники малого і середнього бізнесу знають, яких зусиль коштує знайти хороше торгове місце. Особливо це відноситься до торгових центрах і магазинах. Ще більше старань треба докласти, щоб утримати місце за собою. Конкуренція за площі неабияка, і добре, якщо з орендодавцем вийде укласти вигідний договір.

Дохід підприємця залежить від виду товару і місця, яке він вибрав для продажу. Чим ділянку жвавіше, тим вище оборот (за умови попиту на товар). Так що розумні і досвідчені власники бізнесу при виборі торгової площі намагаються не економити. Є, звичайно, унікальна продукція, за якою громадяни і на інший кінець міста поїдуть. Але, в основному, підприємцям найкраще орендувати місце на ринку або в торговому центрі. Останній варіант вважається більш престижним.

Природно, в ТЦ буде безліч конкурентів з такими ж товарами. Але в даному випадку це грає на руку всім підприємцям. Так званий синергетичний ефект, коли окремі частини (бутики) зливаються в єдину систему і забезпечують товарообіг один одного. Іншим словами, людина піде туди, де потрібний йому продукт буде представлений у всьому різноманітті.

Ситуація для слабких орендодавців ускладниться до 2015 року, коли будуть введені в експлуатацію всі заплановані об'єкти.

Основні претензії орендарів торгових приміщень

Представники підприємців стверджують: сьогодні орендодавці мають масу переваг, ніж багато хто з них користуються без докорів сумління. Які ж основні претензії до управлінцям торговельною нерухомістю?

Немає поділу на оплату комунальних послуг та оренди

Всі розуміють, що доходи, які отримує орендодавець, є конфіденційною інформацією, і це його право призначати ціну. Тим не менш, багато ціни підприємці вважають позамежними і не розуміють, як вони формуються.

- У цивілізованих країнах за таку площу, напевно, в 3-4 рази менше платять, - коментує виконавчий директор Асоціації по захисту прав підприємців Астани Кайрат Елубаев. - Якщо взяти 20-25 квадратів, у нас це, орієнтовно, виливається в тисячу доларів (150-180 тисяч тенге). Я вважаю, це багато.

Плату за оренду можна розбити на три головних складових: комунальні послуги, сервіс (охорона, прибирання і т.д.) і дохід орендодавця. Підприємці не знають, так чи великі витрати на комуналку, і наскільки адекватна закладена прибуток? Звідси і всі підозри, що малий бізнес просто «стрижуть».

- Виходить, що центри є якимись монополістами в області торговельних площ, вони диктують умови. Кожен підприємець хоче свій бізнес розвивати і на все готовий. Скажуть йому платити суму з шістьма нулями - буде платити. Тому що треба ж якось працювати, крутитися, - описує ситуацію підприємець-громадський працівник Дияр Акпаров.

Наприклад, експерти компанії Scot Holland кажуть, що ПДВ, комунальні та експлуатаційні послуги оплачуються окремо. Мабуть, все залежить від політики ТЦ. У тому ж Інтернеті можна знайти зразки договорів, де вказується, що «рахунки за комунальні послуги не включаються в орендну плату».

Перепланування, реконструкція і висновок квартири з житлового фонду >>> н

Збори на всякого роду заходи, які знайшли відображення в договорі оренди

Наприклад, маркетингові акції по залученню покупців, іміджеві рекламні кампанії. У цей пункт можна віднести будь-які витрати, які не вказані в письмових документах. За словами громадських захисників, підприємців «напружують» витрачатися не тільки на утримання свого бутіка, а й на ремонт загального залу або розташованого поруч ліфта (що відбито в договорі).

Заміна орендаря на більш вигідного

Останній зареєстрований учасник торгової точки може бути чиїмось другом, родичем, або просто запропонувати більшу оплату за квадратний метр. Горе-орендодавці в цьому випадку почнуть створювати проблеми для старих орендарів. В кінцевому рахунку, останні будуть змушені кинути напрацьовану точку раніше, ніж закінчиться термін договору.

Небажання йти назустріч підприємцям

Нерідко орендарі комерційної нерухомості самостійно роблять ремонт на своїй площі. Буває, що наймачеві бутика доводиться за свій рахунок встановлювати сигналізацію або освітлення. Напевно, було б справедливо зменшити орендну плату на якийсь час або не стягується її взагалі. Наприклад, в перший місяць. Адже поки йде облаштування торгового майданчика, і вона не працює, орендар не отримує прибутку.

- У практиці, на жаль, у нас такого не було, я не чув, щоб за ремонт платили або робили взаємозалік за орендну плату, - каже Дияр Акпаров. - Були навіть моменти, коли судилися, забирали приміщення в рахунок оплати оренди. Підприємець говорила: «Я там ремонт зробила за свій рахунок, і мені це не зарахували».

Згідно з главою 29 ГК РК, орендодавець зобов'язаний проводити за свій рахунок капітальний ремонт переданого в оренду майна (ст. 552), а орендар проводити поточний ремонт (ст. 553), якщо інше не передбачено договором. Що стосується оплати за ремонт, то стаття 555 говорить: якщо орендар зробив ремонт за згодою господаря помешкання, і при переїзді підприємець не зможе забрати вироблені поліпшення з собою, орендодавець повинен відшкодувати їх вартість. Якщо ж поліпшення торгової площі були зроблені без згоди господаря, він нічого платити не повинен. Звичайно, орендодавець має право внести в договір інші, більш прийнятні для себе пункти. Наприклад, взагалі ні за що не платити.

Згідно з главою 29 ГК РК, орендодавець зобов'язаний проводити за свій рахунок капітальний ремонт переданого в оренду майна (ст. 552), а орендар проводити поточний ремонт (ст. 553), якщо інше не передбачено договором.

Невірно складений договір, невигідні умови або їх невиконання

Громадські працівники розповіли, що бувають випадки, коли договір оренди складається з одного листочка, на якому вказана тільки сума за користування площею. в договорі, як мінімум, повинна бути вказана адреса ТЦ, розташування бутика, його площа, номер.

Серед невигідних умов деякі підприємці називають момент дострокового розірвання договору: в односторонньому порядку на це має право тільки орендодавець. Якщо ініціатива виходить від орендаря, він повинен виплатити неустойку в розмірі, наприклад, двомісячної орендної плати. Згідно із законом «кожна зі сторін має право відмовитися від такого договору в будь-який час, попередивши про це іншу сторону за три місяці» (стаття 545).

Але нерідко підприємці відмовляються від місця, тому що для них не створено умов: приміщення не опалюється, задуха через непрацюючі кондиціонерів, немає достатнього освітлення. У цьому випадку закон на стороні орендаря: «наймодавець відповідає за недоліки зданого в найм майна, повністю або частково перешкоджають користуванню ним, навіть якщо під час укладення договору він не знав про ці недоліки». На цій підставі, відповідно до статті 548, наймач бутика має право розірвати договір.

Що стосується недотримання умов договору, то найчутливішим є питання підвищення плати за оренду. Згідно із законом вона може змінюватися не частіше ніж один раз на рік, що зазвичай і прописується в договорі. Але, судячи з усього, деякі керівники ТЦ його обходять. Не дарма після девальвації тенге аким Астани доручав своїм виконавцям не допустити зростання орендної плати в ТЦ і прив'язки розрахунків до іноземної валюти. Такий же контроль з боку чиновників проводився і в інших містах Казахстану.

Неможливість зрозуміти, кому належить торгове приміщення

Громадський працівник Дияр Акпаров розповідає, що в одному і тому ж торговельному центрі у двох бутиків можуть бути різні орендодавці. Це зовсім не означає, що вони є господарями. Вони можуть бути суборендарями і, може бути, навіть не єдиними.

- У моїй практиці підприємець приходить з уже підписаним договором з таким собі ІП, ну явно не власником всього цього торгового дому, - пояснює громадський працівник. - Ніхто не перевіряє що це за ВП. Підприємцю головне заплатити, і щоб його не чіпали. Він не буде вдаватися в подробиці, кому що належить. Але претензії, які виникають в подальшому, практично не доходять до власника. Звертаються, начебто, до представника, зазначеного в договорі, з'являється третя особа. І не зрозумієш, хто юридично є відповідальним за дану торгову площу. Тут повинна бути якась транспарентність, відкритість.

Торгові центри є якимись монополістами в області торговельних площ, вони диктують умови.

позиція орендодавців

Деякі звинувачення з боку малого бізнесу не можна назвати об'єктивними. Наприклад, обурення, що потенційному орендарю можуть відмовити, навіть якщо в торговому центрі є вільні площі. Той, хто бажає торгувати в конкретному ТЦ іноді не може зрозуміти, чому його не беруть: він, начебто, платоспроможний, у нього ходовий товар. Підприємці розуміють, що власники мають право вибирати орендарів на свій розсуд. Але все одно вважають, що і ця частина взаємовідносин повинна якось регулюватися.

Позиція орендодавців в даному питанні пояснюється просто: успішність торгового центру більш ніж наполовину залежить від правильно підібраних орендарів. Вони впливають на те, яким буде потік покупців, їх рівень платоспроможності і готовність приходити сюди постійно.

Будь-який звіт експертів по казахстанської комерційної нерухомості покаже, що пальму першості тримають концептуальні ТЦ. Тобто торгові доми зі своєю спрямованістю і особливостями для залучення покупців. Так що грамотний керівник не поставить в одному центрі магазини з товарами преміум-класу і ширвжиток. Навіть якщо останній користується великою популярністю, і навіть якщо є порожні площі.

В Астані та Алмати сьогодні прийнято ще до того, як почнеться будівництво торгового центру, проводити маркетингові дослідження: на яку цільову аудиторію повинна бути спрямована його діяльність. Якірних орендарів (супер-, гіпермаркети, відомі бренди одягу та взуття, кінотеатри, боулінги) починають підбирати ще до того, як буде закладено фундамент майбутнього ТЦ.

Вважається великою помилкою, якщо орендодавець, заради наповнюваності або більш високу ціну, відхилиться від концепції торгового дому і почне роздавати оренду всім підряд. В ідеалі орендарі повинні бути об'єднані однією ідеєю, товари спрямовані на певну цільову групу і не сильно відрізнятися за ціною.

Нерідко підприємці не розуміють, навіщо їм робити ремонт у своєму бутику за наполяганням орендодавця. Наприклад, якщо торгове приміщення вимагають оформити в єдиній з усім центром кольоровій гамі. Орендарі кажуть, що такі фінансові витрати часом ніяк не виправдовуються. Однак підприємці повинні розуміти, що формат ТЦ спочатку передбачає підпорядкування загальним вимогам.

Як правильно укласти договір оренди

Громадські працівники і юристи вважають, що договір між орендарем та орендодавцем не повинен бути надто докладним. У Росії, наприклад, використовуються «твори» на 70-80 сторінок. У казахстанців такої необхідності немає, стверджують наші фахівці. Адже всі відповіді щодо спірних питань можна знайти в Цивільному кодексі РК. Проте, в житті виникає багато незрозумілих моментів.

Підприємці розповідають, що часом орендодавці, не бажаючи відпускати хорошого орендаря, лагодять йому всілякі перепони. Наприклад, чіпляються до стану приміщення, мовляв, ми вам його не таким здавали. У підсумку, підприємець сплачує всі, що з нього вимагають і з боєм йде. Тоді чому не можна відразу все докладно розписати в додатку до договору: в якому стані було майно, які зміни в ньому можна виробляти і таке інше?

- В основному всі користуються стандартними договорами, - каже про ситуацію в Астані виконавчий директор Асоціації по захисту прав підприємців Кайрат Елубаев. - Будь-який підприємець має право, щоб не було утиску, провести юридичну перевірку договору перед підписанням. Може десь з чимось не погодитися. Хоча це майже не практикується. Тому що (особливо у великих орендодавців) спостерігається погана тенденція: хочеш - орендуй, не хочеш - йди.

І все-таки, що, хоча б у загальних рисах, повинен містити грамотний договір про оренду нежитлових приміщень?

За словами директора Астанинською юридичної фірми «Фенікс» Талгата Милтикбаева, в стандартному договорі оренди торгового приміщення повинно бути вказано наступне:

1. Площа приміщення, що орендується (загальна площа, основна площа, площа земельної ділянки, якщо такий є).
2. Устаткування і меблі (описується в додатку до договору).
3. На підставі яких документів приміщення належить орендодавцю. Зокрема, орендодавець повинен гарантувати, що приміщення не здано в оренду (найм), не відчужене, чи не знаходиться в суперечці, не перебуває під забороною або арештом, не є предметом боргу, вільно від претензій третіх осіб.
4. Розмір орендної плати, строки та спосіб розрахунку за оренду.
5. Термін дії договору (може бути коротким, або взагалі безстроковим).
6. Порядок передачі та повернення приміщення. В тому числі, необхідно вказати долю поліпшень приміщення, наприклад: «вироблені Орендарем віддільні без шкоди для Приміщення поліпшення є власністю Орендаря і можуть бути з припинення цього Договору або вилучені їм, або передані Орендодавцю на взаємовигідних умовах».
7. Умови доступу в приміщення і охорона. Зокрема, чи має право орендодавець перевіряти стан приміщення. Якщо «так», то з якою періодичністю і на яких умовах (чи повинен попереджати про це заздалегідь).
8. Порядок взаєморозрахунків між сторонами.
9. Права і обов'язки орендаря. В тому числі, повинна бути прописана обов'язок орендаря підписати акт прийому-передачі приміщення протягом певного часу (наприклад, двох календарних днів з моменту його надання). Може бути внесений пункт про те, що орендар несе відповідальність за забезпечення пожежної та електричної безпеки, правильну експлуатацію технічних засобів, інженерного обладнання. У разі порушення орендар самостійно несе відповідальність в повному обсязі перед компетентними перевіряючими (надзирающими) органами, без залучення орендодавця.
10. Права і обов'язки орендодавця.
11. Взаємна відповідальність сторін.
12. Умови дострокового розірвання договору з ініціативи однієї, або обох сторін. Добре, якщо в даному пункті вказується розмір штрафних санкцій. Наприклад, «при розірванні Договору з ініціативи Орендодавця, їм сплачується неустойка в розмірі орендної плати за 2 місяці».

Основні додатки до договору

У договорі, як правило, використовуються додатки. Ні строгих правил про те, якими вони повинні бути. До основних з них можна віднести:

• План поверху в торговому центрі з виділенням приміщення, яке здається в оренду, або план окремо стоїть магазину (якщо в оренду береться окремо розташована торгова площа).
• Угода по торговому профілем магазину, торгового центру.
• Правила роботи торгового центру (магазину), використання експлуату-
• атаціонних послуг.
• Умови проведення ремонту, його обсяг.
• Акт прийому-передачі.

Ірина Бердашова, Інформаційна служба kn.kz

Читайте також:

Торгові площі Астани і Караганди: стан ринку і перспективи

Офісна палітра