1. Багаті росіяни збільшують вкладення в нерухомість Німеччини Згідно з дослідженням, групи опитаних...
2. Звідки у російських гроші
3. що купують
4. Зберегти або примножити
5. Багаті росіяни збільшують вкладення в нерухомість Німеччини
6. Росіяни йдуть
7. Звідки у російських гроші
8. що купують
9. Зберегти або примножити
10. Багаті росіяни збільшують вкладення в нерухомість Німеччини
11. Росіяни йдуть
12. Звідки у російських гроші
13. що купують
14. Зберегти або примножити

Багаті росіяни збільшують вкладення в нерухомість Німеччини

Згідно з дослідженням, групи опитаних брокерів відзначають, що за останні три роки число заможних росіян інвесторів істотно зросла

PIXABAY

Незважаючи на санкції і падіння доходів в Росії заможні російськомовні підприємці продовжують вкладати мільйони євро в нерухомість Німеччини. У більшості випадків вони інвестують в прибуткове житло і торгові об'єкти, укладаючи угоди в діапазоні від 1 млн до 7 млн ​​євро. При цьому число багатих російських інвесторів в Німеччині стрімко зростає - таку тенденцію відзначають ріелтори, які працюють на німецькому ринку, говориться в дослідженні брокера закордонної нерухомості - компанії Tranio.

«У 2017 році ми отримали близько 1600 заявок на покупку нерухомості в Німеччині, що в півтора рази більше, ніж в 2016 р, і в 3,3 рази більше, ніж в 2015 г.», - говорить засновник Tranio Георгій Качмазов.

У своєму дослідженні Tranio вивчила аудиторію інвесторів з Росії і країн колишнього СРСР, які купують в Німеччині дохідну нерухомість вартістю від 1 млн євро. Дослідження спирається на результати опитування ріелторів, які працюють на німецькому ринку. В опитуванні взяли участь як німецькі брокери нерухомості, так і російськомовні ріелтори - вихідці з пострадянського простору, які працюють в Німеччині.

Росіяни йдуть

Згідно з дослідженням, обидві групи опитаних брокерів відзначають, що за останні три роки число заможних росіян інвесторів істотно зросла: серед російськомовних таку тенденцію відзначили 60% респондентів, серед німецьких - 50%.

«На зростання активності російських в Німеччині останнім часом вплинуло два основні чинники. По-перше, ми спостерігаємо істотний відтік інвесторів, в тому числі і російських, з ринку Великобританії, інвестиційна привабливість якого знизилася після Brexit. По-друге, ринок нерухомості в Німеччині відрізняється тим, що в ньому немає різких цінових перепадів, він не волатильним і передбачуваний », - коментує Арайк Манучарян, власник консалтингової компанії« СТВ-інтернейшнл », що працює на німецькому ринку нерухомості. Він зазначає, що в останні роки нерухомість в Німеччині росла в ціні поступально - наприклад, комерційні об'єкти додавали в середньому 7-10% в рік. «Ринки комерційної нерухомості Гамбурга і Дюссельдорфа до сих пір недооцінені, і там зростання цін найближчим часом продовжиться», - каже Манучарян.

Раніше компанія PwC опублікувала звіт «Нові тенденції на європейському ринку нерухомості в 2018 г.», в якому відразу три німецьких міста - Берлін, Мюнхен і Франкфурт - увійшли до першої п'ятірки найпривабливіших міст Європи для інвесторів. При цьому рейтинг таких міст очолив Берлін, в нерухомість якого в 2017 році було вкладено понад 9 млрд євро. «Німеччина зміцнює свої позиції як безпечне притулок для капіталів», - йдеться в звіті PwC.

За даними дослідження Tranio, саме в Берліні найбільше активні російські інвестори - це місто вважають пріоритетним для російських інвестицій 63% респондентів (див. Графік). І це не дивно: за даними Wohnungs-Infoborse, житлова нерухомість в Берліні приблизно на 20% дешевше, ніж в середньому по семи найбільших містах Німеччини. Компанія Knight Frank оцінює середню вартість 1 кв. м преміальної нерухомості в Берліні в 8000-10 000 євро в 2017 р

На другому місці за привабливістю для вкладень, з точки зору російськомовних брокерів, знаходиться Мюнхен - так вважають 35% опитаних. «У місті досить висока купівельна спроможність, оскільки там практично немає безробітних. За 2017 року в нерухомість Мюнхена було інвестовано 6 млрд євро », - відзначає аналітик PwC. А ось німецькі та іноземні брокери поставили на друге місце Франкфурт (60% опитаних). Експерти PwC відзначили зростання активності іноземних інвесторів після Brexit - в перші півроку 2017 р угоди з нерухомістю перевищили 2,8 млрд євро. За оцінкою Асоціації зарубіжних банків, в результаті Brexit кількість робочих місць у Франкфурті збільшилася в межах 3000-5000. Підрозділ Financial Times - компанія fDi Intelligence в своєму звіті «German Cities of the Future 2016/17» привласнила Франкфурту перше місце за потенціалом розвитку, в той час як Мюнхен залишився на другому місці.

Георгій Качмазов з Tranio зазначає, що з досвіду його компанії заможні російськомовні клієнти насамперед розглядають для вкладень Берлін (на нього припала третина всіх угод компанії з об'єктами в Німеччині) і Мюнхен (чверть угод).

Звідки у російських гроші

В одну угоду заможні росіяни підприємці в середньому вкладають 1-3 млн євро, вважають 46% учасників опитування в дослідженні Tranio. При цьому 45% російськомовних агентів вважають, що угоди в діапазоні 3-7 млн ​​євро відбуваються так само часто. Але з цим згодні лише 27% німецьких агентів. Зате більше місцевих ріелторів (27%) впевнені, що угоди з російськими бізнесменами частіше відбуваються в саме «дорогий категорії» - 7-20 млн євро, в той час як серед опитаних російськомовних агентів в цьому впевнені лише 10%. «У сегменті 3-7 млн ​​євро російські ріелтори в Німеччині роблять більше продажів, ніж місцеві. Зате у місцевих більше угод в більш дорогому сегменті », - йдеться в дослідженні Tranio.

«Російських бізнесменів в Німеччині вже не сприймають як багатіїв в європейському розумінні. Такий підхід скоріше зараз в моді до бізнесменів з арабських країн, Ірану і Китаю. Російські ж в Німеччині в основному купують нерухомість в кредит. І це нормально, оскільки кредити для них доступні і вони досить дешеві - зі ставками в 1-2%. Свої кошти краще використовувати як заставу по кредитах », - коментує Арайк Манучарян з« СТВ- інтернейшнл ». За його словами, угоди з російськими бізнесменами понад 4-5 млн євро - це рідкість і вони, як правило, вже закриті. «Причини цього дві: складно виводити з Росії великі кошти і складно отримати кредит більше 3 млн євро», - говорить Манучарян.

Більшість респондентів Tranio кажуть, що гроші для фінансування угод з нерухомістю в Німеччині російські перераховують в основному з Росії - так вважають 75% російськомовних ріелторів і 60% місцевих агентів (див. Графік). При цьому третина німецьких агентів впевнені, що гроші на операції російські інвестори також часто перекладають з рахунків Швейцарії (33%) і Великобританії (27%). У той же час російські агенти кажуть, що найчастіше «російські» гроші надходять з рахунків країн ЄС (45%) і острівних офшорів (30%). «У англомовних ріелторів дорожчі угоди. А чим більше гроші, тим імовірніше клієнт буде переводити їх не з російського рахунку. Інвестори, які знають англійську і ведуть справи на цій мові, швидше за тримають гроші в Великобританії, США або Дубаї », - відзначають аналітики Tranio.

До речі, саме труднощі в переказі коштів місцеві брокери ставлять на перше місце в числі причин, за якими зриваються угоди з російськими інвесторами в Німеччині: цей факт відзначили 40% англомовних брокерів в країні. Але зате російські брокери в Німеччині не бачать в цьому проблем - всього 5% опитаних російськомовних агентів назвали переказ коштів в якості основної причини в зриві угод. Велика частина російськомовних респондентів схильні вважати основними у російських бізнесменів при укладанні угод два фактора - «об'єкт пішов до іншого покупця» (60% опитаних) і «у покупця завищені очікування прибутковості» (50%). «Російські ріелтори краще розбираються в тому, як продавати саме російським клієнтам: вони не тільки допомагають їм з кредитом, але і сприяють в перекладі грошей. А англомовні партнери цим не займаються, тому що більше звикли працювати з німцями або іншими іноземцями », - наголошується в дослідженні Tranio.

«Ще пару років тому німецькі банки повально вимагали від клієнтів закрити рахунок і піти з банку, якщо через цей рахунок проходили гроші з Росії. Причому це робилося без пояснення причин і навіть щодо своїх громадян, у яких ніколи не було ділових відносин з Росією. Зараз таких репресій вже немає, але банки все одно насторожі. Вони набагато охочіше видадуть російському інвестору кредит на покупку нерухомості, ніж дадуть довідку про його платоспроможності, нехай навіть у вас на рахунку суми, в рази перевищують суму угоди », - каже Арайк Манучарян.

що купують

Найпопулярніші об'єкти для інвестицій у заможних росіян в Німеччині - це житло і торгові центри / магазини. При цьому торгові об'єкти на перше місце ставлять російські ріелтори (40%), а місцеві агенти - житло (53%). «Російські ріелтори орієнтуються на ті типи нерухомості, які хочуть купити у них російські покупці. А англомовні агенти продають те, що вони звикли продавати всім, в тому числі і місцевим. Самі німці активніше купують прибуткові будинки », - йдеться в звіті Tranio.

Арайк Манучарян називає житло в Німеччині пріоритетним сегментом для інвестицій у росіян. «Зараз у багатьох містах Німеччини є тенденція перебудови офісів під житло, яке стає більш затребуваним. Особливо такі проекти популярні на заході Німеччини, де ринок затоварений офісами. Німецька влада намагаються заохочувати таку реновацію і субсидують проекти, які стають привабливими для інвесторів », - говорить Манучарян.

Георгій Качмазов додає, що в різних цінових категоріях популярні різні типи нерухомості. Наприклад, готелі займають незначне місце в загальному заліку, проте в діапазоні від 10-15 млн євро це один з найбільш затребуваних активів. «А якби ми враховували категорію до 1 млн євро, то там, безумовно, лідирують окремі будинки і квартири, які купують для здачі в оренду», - каже Качмазов.

Зберегти або примножити

Російські бізнесмени вже перестали розраховувати на надприбутки від вкладень в європейську нерухомість. За словами брокерів, в цілому їх очікування по прибутковості співвідносяться з ринковими реаліями. Понад 70% респондентів в дослідженні Tranio вказують, що російськомовні інвестори розраховують на прибутковість в 4-8% річних. «3,5-4% - це дуже хороша прибутковість в будь-якому сегменті ринку нерухомості Німеччини, і це вважається хорошою інвестицією. Все, що вище, пов'язане з високими ризиками », - каже Манучарян.

«Розумних інвесторів все більше, - коментує Георгій Качмазов. - Ті, хто раніше розраховував на 8-10% річних від орендного бізнесу, тепер краще розуміють реальність і знизили апетити. Зараз в Німеччині навіть прибутковість 7-8% можлива, тільки якщо рахувати разом з кредитом, ефективне податкове структуруванням і оптимістичною продажем через 3-10 років ». Експерт також відзначає, що в останні роки в Німеччині істотно зросла частка інвесторів з Росії, які готові вкладати кошти в проекти доданої вартості, прибутковість в яких може доходити до 15%.

Багаті росіяни збільшують вкладення в нерухомість Німеччини

Згідно з дослідженням, групи опитаних брокерів відзначають, що за останні три роки число заможних росіян інвесторів істотно зросла

PIXABAY

Незважаючи на санкції і падіння доходів в Росії заможні російськомовні підприємці продовжують вкладати мільйони євро в нерухомість Німеччини. У більшості випадків вони інвестують в прибуткове житло і торгові об'єкти, укладаючи угоди в діапазоні від 1 млн до 7 млн ​​євро. При цьому число багатих російських інвесторів в Німеччині стрімко зростає - таку тенденцію відзначають ріелтори, які працюють на німецькому ринку, говориться в дослідженні брокера закордонної нерухомості - компанії Tranio.

«У 2017 році ми отримали близько 1600 заявок на покупку нерухомості в Німеччині, що в півтора рази більше, ніж в 2016 р, і в 3,3 рази більше, ніж в 2015 г.», - говорить засновник Tranio Георгій Качмазов.

У своєму дослідженні Tranio вивчила аудиторію інвесторів з Росії і країн колишнього СРСР, які купують в Німеччині дохідну нерухомість вартістю від 1 млн євро. Дослідження спирається на результати опитування ріелторів, які працюють на німецькому ринку. В опитуванні взяли участь як німецькі брокери нерухомості, так і російськомовні ріелтори - вихідці з пострадянського простору, які працюють в Німеччині.

Росіяни йдуть

Згідно з дослідженням, обидві групи опитаних брокерів відзначають, що за останні три роки число заможних росіян інвесторів істотно зросла: серед російськомовних таку тенденцію відзначили 60% респондентів, серед німецьких - 50%.

«На зростання активності російських в Німеччині останнім часом вплинуло два основні чинники. По-перше, ми спостерігаємо істотний відтік інвесторів, в тому числі і російських, з ринку Великобританії, інвестиційна привабливість якого знизилася після Brexit. По-друге, ринок нерухомості в Німеччині відрізняється тим, що в ньому немає різких цінових перепадів, він не волатильним і передбачуваний », - коментує Арайк Манучарян, власник консалтингової компанії« СТВ-інтернейшнл », що працює на німецькому ринку нерухомості. Він зазначає, що в останні роки нерухомість в Німеччині росла в ціні поступально - наприклад, комерційні об'єкти додавали в середньому 7-10% в рік. «Ринки комерційної нерухомості Гамбурга і Дюссельдорфа до сих пір недооцінені, і там зростання цін найближчим часом продовжиться», - каже Манучарян.

Раніше компанія PwC опублікувала звіт «Нові тенденції на європейському ринку нерухомості в 2018 г.», в якому відразу три німецьких міста - Берлін, Мюнхен і Франкфурт - увійшли до першої п'ятірки найпривабливіших міст Європи для інвесторів. При цьому рейтинг таких міст очолив Берлін, в нерухомість якого в 2017 році було вкладено понад 9 млрд євро. «Німеччина зміцнює свої позиції як безпечне притулок для капіталів», - йдеться в звіті PwC.

За даними дослідження Tranio, саме в Берліні найбільше активні російські інвестори - це місто вважають пріоритетним для російських інвестицій 63% респондентів (див. Графік). І це не дивно: за даними Wohnungs-Infoborse, житлова нерухомість в Берліні приблизно на 20% дешевше, ніж в середньому по семи найбільших містах Німеччини. Компанія Knight Frank оцінює середню вартість 1 кв. м преміальної нерухомості в Берліні в 8000-10 000 євро в 2017 р

На другому місці за привабливістю для вкладень, з точки зору російськомовних брокерів, знаходиться Мюнхен - так вважають 35% опитаних. «У місті досить висока купівельна спроможність, оскільки там практично немає безробітних. За 2017 року в нерухомість Мюнхена було інвестовано 6 млрд євро », - відзначає аналітик PwC. А ось німецькі та іноземні брокери поставили на друге місце Франкфурт (60% опитаних). Експерти PwC відзначили зростання активності іноземних інвесторів після Brexit - в перші півроку 2017 р угоди з нерухомістю перевищили 2,8 млрд євро. За оцінкою Асоціації зарубіжних банків, в результаті Brexit кількість робочих місць у Франкфурті збільшилася в межах 3000-5000. Підрозділ Financial Times - компанія fDi Intelligence в своєму звіті «German Cities of the Future 2016/17» привласнила Франкфурту перше місце за потенціалом розвитку, в той час як Мюнхен залишився на другому місці.

Георгій Качмазов з Tranio зазначає, що з досвіду його компанії заможні російськомовні клієнти насамперед розглядають для вкладень Берлін (на нього припала третина всіх угод компанії з об'єктами в Німеччині) і Мюнхен (чверть угод).

Звідки у російських гроші

В одну угоду заможні росіяни підприємці в середньому вкладають 1-3 млн євро, вважають 46% учасників опитування в дослідженні Tranio. При цьому 45% російськомовних агентів вважають, що угоди в діапазоні 3-7 млн ​​євро відбуваються так само часто. Але з цим згодні лише 27% німецьких агентів. Зате більше місцевих ріелторів (27%) впевнені, що угоди з російськими бізнесменами частіше відбуваються в саме «дорогий категорії» - 7-20 млн євро, в той час як серед опитаних російськомовних агентів в цьому впевнені лише 10%. «У сегменті 3-7 млн ​​євро російські ріелтори в Німеччині роблять більше продажів, ніж місцеві. Зате у місцевих більше угод в більш дорогому сегменті », - йдеться в дослідженні Tranio.

«Російських бізнесменів в Німеччині вже не сприймають як багатіїв в європейському розумінні. Такий підхід скоріше зараз в моді до бізнесменів з арабських країн, Ірану і Китаю. Російські ж в Німеччині в основному купують нерухомість в кредит. І це нормально, оскільки кредити для них доступні і вони досить дешеві - зі ставками в 1-2%. Свої кошти краще використовувати як заставу по кредитах », - коментує Арайк Манучарян з« СТВ- інтернейшнл ». За його словами, угоди з російськими бізнесменами понад 4-5 млн євро - це рідкість і вони, як правило, вже закриті. «Причини цього дві: складно виводити з Росії великі кошти і складно отримати кредит більше 3 млн євро», - говорить Манучарян.

Більшість респондентів Tranio кажуть, що гроші для фінансування угод з нерухомістю в Німеччині російські перераховують в основному з Росії - так вважають 75% російськомовних ріелторів і 60% місцевих агентів (див. Графік). При цьому третина німецьких агентів впевнені, що гроші на операції російські інвестори також часто перекладають з рахунків Швейцарії (33%) і Великобританії (27%). У той же час російські агенти кажуть, що найчастіше «російські» гроші надходять з рахунків країн ЄС (45%) і острівних офшорів (30%). «У англомовних ріелторів дорожчі угоди. А чим більше гроші, тим імовірніше клієнт буде переводити їх не з російського рахунку. Інвестори, які знають англійську і ведуть справи на цій мові, швидше за тримають гроші в Великобританії, США або Дубаї », - відзначають аналітики Tranio.

До речі, саме труднощі в переказі коштів місцеві брокери ставлять на перше місце в числі причин, за якими зриваються угоди з російськими інвесторами в Німеччині: цей факт відзначили 40% англомовних брокерів в країні. Але зате російські брокери в Німеччині не бачать в цьому проблем - всього 5% опитаних російськомовних агентів назвали переказ коштів в якості основної причини в зриві угод. Велика частина російськомовних респондентів схильні вважати основними у російських бізнесменів при укладанні угод два фактора - «об'єкт пішов до іншого покупця» (60% опитаних) і «у покупця завищені очікування прибутковості» (50%). «Російські ріелтори краще розбираються в тому, як продавати саме російським клієнтам: вони не тільки допомагають їм з кредитом, але і сприяють в перекладі грошей. А англомовні партнери цим не займаються, тому що більше звикли працювати з німцями або іншими іноземцями », - наголошується в дослідженні Tranio.

«Ще пару років тому німецькі банки повально вимагали від клієнтів закрити рахунок і піти з банку, якщо через цей рахунок проходили гроші з Росії. Причому це робилося без пояснення причин і навіть щодо своїх громадян, у яких ніколи не було ділових відносин з Росією. Зараз таких репресій вже немає, але банки все одно насторожі. Вони набагато охочіше видадуть російському інвестору кредит на покупку нерухомості, ніж дадуть довідку про його платоспроможності, нехай навіть у вас на рахунку суми, в рази перевищують суму угоди », - каже Арайк Манучарян.

що купують

Найпопулярніші об'єкти для інвестицій у заможних росіян в Німеччині - це житло і торгові центри / магазини. При цьому торгові об'єкти на перше місце ставлять російські ріелтори (40%), а місцеві агенти - житло (53%). «Російські ріелтори орієнтуються на ті типи нерухомості, які хочуть купити у них російські покупці. А англомовні агенти продають те, що вони звикли продавати всім, в тому числі і місцевим. Самі німці активніше купують прибуткові будинки », - йдеться в звіті Tranio.

Арайк Манучарян називає житло в Німеччині пріоритетним сегментом для інвестицій у росіян. «Зараз у багатьох містах Німеччини є тенденція перебудови офісів під житло, яке стає більш затребуваним. Особливо такі проекти популярні на заході Німеччини, де ринок затоварений офісами. Німецька влада намагаються заохочувати таку реновацію і субсидують проекти, які стають привабливими для інвесторів », - говорить Манучарян.

Георгій Качмазов додає, що в різних цінових категоріях популярні різні типи нерухомості. Наприклад, готелі займають незначне місце в загальному заліку, проте в діапазоні від 10-15 млн євро це один з найбільш затребуваних активів. «А якби ми враховували категорію до 1 млн євро, то там, безумовно, лідирують окремі будинки і квартири, які купують для здачі в оренду», - каже Качмазов.

Зберегти або примножити

Російські бізнесмени вже перестали розраховувати на надприбутки від вкладень в європейську нерухомість. За словами брокерів, в цілому їх очікування по прибутковості співвідносяться з ринковими реаліями. Понад 70% респондентів в дослідженні Tranio вказують, що російськомовні інвестори розраховують на прибутковість в 4-8% річних. «3,5-4% - це дуже хороша прибутковість в будь-якому сегменті ринку нерухомості Німеччини, і це вважається хорошою інвестицією. Все, що вище, пов'язане з високими ризиками », - каже Манучарян.

«Розумних інвесторів все більше, - коментує Георгій Качмазов. - Ті, хто раніше розраховував на 8-10% річних від орендного бізнесу, тепер краще розуміють реальність і знизили апетити. Зараз в Німеччині навіть прибутковість 7-8% можлива, тільки якщо рахувати разом з кредитом, ефективне податкове структуруванням і оптимістичною продажем через 3-10 років ». Експерт також відзначає, що в останні роки в Німеччині істотно зросла частка інвесторів з Росії, які готові вкладати кошти в проекти доданої вартості, прибутковість в яких може доходити до 15%.

Багаті росіяни збільшують вкладення в нерухомість Німеччини

Згідно з дослідженням, групи опитаних брокерів відзначають, що за останні три роки число заможних росіян інвесторів істотно зросла

PIXABAY

Незважаючи на санкції і падіння доходів в Росії заможні російськомовні підприємці продовжують вкладати мільйони євро в нерухомість Німеччини. У більшості випадків вони інвестують в прибуткове житло і торгові об'єкти, укладаючи угоди в діапазоні від 1 млн до 7 млн ​​євро. При цьому число багатих російських інвесторів в Німеччині стрімко зростає - таку тенденцію відзначають ріелтори, які працюють на німецькому ринку, говориться в дослідженні брокера закордонної нерухомості - компанії Tranio.

«У 2017 році ми отримали близько 1600 заявок на покупку нерухомості в Німеччині, що в півтора рази більше, ніж в 2016 р, і в 3,3 рази більше, ніж в 2015 г.», - говорить засновник Tranio Георгій Качмазов.

У своєму дослідженні Tranio вивчила аудиторію інвесторів з Росії і країн колишнього СРСР, які купують в Німеччині дохідну нерухомість вартістю від 1 млн євро. Дослідження спирається на результати опитування ріелторів, які працюють на німецькому ринку. В опитуванні взяли участь як німецькі брокери нерухомості, так і російськомовні ріелтори - вихідці з пострадянського простору, які працюють в Німеччині.

Росіяни йдуть

Згідно з дослідженням, обидві групи опитаних брокерів відзначають, що за останні три роки число заможних росіян інвесторів істотно зросла: серед російськомовних таку тенденцію відзначили 60% респондентів, серед німецьких - 50%.

«На зростання активності російських в Німеччині останнім часом вплинуло два основні чинники. По-перше, ми спостерігаємо істотний відтік інвесторів, в тому числі і російських, з ринку Великобританії, інвестиційна привабливість якого знизилася після Brexit. По-друге, ринок нерухомості в Німеччині відрізняється тим, що в ньому немає різких цінових перепадів, він не волатильним і передбачуваний », - коментує Арайк Манучарян, власник консалтингової компанії« СТВ-інтернейшнл », що працює на німецькому ринку нерухомості. Він зазначає, що в останні роки нерухомість в Німеччині росла в ціні поступально - наприклад, комерційні об'єкти додавали в середньому 7-10% в рік. «Ринки комерційної нерухомості Гамбурга і Дюссельдорфа до сих пір недооцінені, і там зростання цін найближчим часом продовжиться», - каже Манучарян.

Раніше компанія PwC опублікувала звіт «Нові тенденції на європейському ринку нерухомості в 2018 г.», в якому відразу три німецьких міста - Берлін, Мюнхен і Франкфурт - увійшли до першої п'ятірки найпривабливіших міст Європи для інвесторів. При цьому рейтинг таких міст очолив Берлін, в нерухомість якого в 2017 році було вкладено понад 9 млрд євро. «Німеччина зміцнює свої позиції як безпечне притулок для капіталів», - йдеться в звіті PwC.

За даними дослідження Tranio, саме в Берліні найбільше активні російські інвестори - це місто вважають пріоритетним для російських інвестицій 63% респондентів (див. Графік). І це не дивно: за даними Wohnungs-Infoborse, житлова нерухомість в Берліні приблизно на 20% дешевше, ніж в середньому по семи найбільших містах Німеччини. Компанія Knight Frank оцінює середню вартість 1 кв. м преміальної нерухомості в Берліні в 8000-10 000 євро в 2017 р

На другому місці за привабливістю для вкладень, з точки зору російськомовних брокерів, знаходиться Мюнхен - так вважають 35% опитаних. «У місті досить висока купівельна спроможність, оскільки там практично немає безробітних. За 2017 року в нерухомість Мюнхена було інвестовано 6 млрд євро », - відзначає аналітик PwC. А ось німецькі та іноземні брокери поставили на друге місце Франкфурт (60% опитаних). Експерти PwC відзначили зростання активності іноземних інвесторів після Brexit - в перші півроку 2017 р угоди з нерухомістю перевищили 2,8 млрд євро. За оцінкою Асоціації зарубіжних банків, в результаті Brexit кількість робочих місць у Франкфурті збільшилася в межах 3000-5000. Підрозділ Financial Times - компанія fDi Intelligence в своєму звіті «German Cities of the Future 2016/17» привласнила Франкфурту перше місце за потенціалом розвитку, в той час як Мюнхен залишився на другому місці.

Георгій Качмазов з Tranio зазначає, що з досвіду його компанії заможні російськомовні клієнти насамперед розглядають для вкладень Берлін (на нього припала третина всіх угод компанії з об'єктами в Німеччині) і Мюнхен (чверть угод).

Звідки у російських гроші

В одну угоду заможні росіяни підприємці в середньому вкладають 1-3 млн євро, вважають 46% учасників опитування в дослідженні Tranio. При цьому 45% російськомовних агентів вважають, що угоди в діапазоні 3-7 млн ​​євро відбуваються так само часто. Але з цим згодні лише 27% німецьких агентів. Зате більше місцевих ріелторів (27%) впевнені, що угоди з російськими бізнесменами частіше відбуваються в саме «дорогий категорії» - 7-20 млн євро, в той час як серед опитаних російськомовних агентів в цьому впевнені лише 10%. «У сегменті 3-7 млн ​​євро російські ріелтори в Німеччині роблять більше продажів, ніж місцеві. Зате у місцевих більше угод в більш дорогому сегменті », - йдеться в дослідженні Tranio.

«Російських бізнесменів в Німеччині вже не сприймають як багатіїв в європейському розумінні. Такий підхід скоріше зараз в моді до бізнесменів з арабських країн, Ірану і Китаю. Російські ж в Німеччині в основному купують нерухомість в кредит. І це нормально, оскільки кредити для них доступні і вони досить дешеві - зі ставками в 1-2%. Свої кошти краще використовувати як заставу по кредитах », - коментує Арайк Манучарян з« СТВ- інтернейшнл ». За його словами, угоди з російськими бізнесменами понад 4-5 млн євро - це рідкість і вони, як правило, вже закриті. «Причини цього дві: складно виводити з Росії великі кошти і складно отримати кредит більше 3 млн євро», - говорить Манучарян.

Більшість респондентів Tranio кажуть, що гроші для фінансування угод з нерухомістю в Німеччині російські перераховують в основному з Росії - так вважають 75% російськомовних ріелторів і 60% місцевих агентів (див. Графік). При цьому третина німецьких агентів впевнені, що гроші на операції російські інвестори також часто перекладають з рахунків Швейцарії (33%) і Великобританії (27%). У той же час російські агенти кажуть, що найчастіше «російські» гроші надходять з рахунків країн ЄС (45%) і острівних офшорів (30%). «У англомовних ріелторів дорожчі угоди. А чим більше гроші, тим імовірніше клієнт буде переводити їх не з російського рахунку. Інвестори, які знають англійську і ведуть справи на цій мові, швидше за тримають гроші в Великобританії, США або Дубаї », - відзначають аналітики Tranio.

До речі, саме труднощі в переказі коштів місцеві брокери ставлять на перше місце в числі причин, за якими зриваються угоди з російськими інвесторами в Німеччині: цей факт відзначили 40% англомовних брокерів в країні. Але зате російські брокери в Німеччині не бачать в цьому проблем - всього 5% опитаних російськомовних агентів назвали переказ коштів в якості основної причини в зриві угод. Велика частина російськомовних респондентів схильні вважати основними у російських бізнесменів при укладанні угод два фактора - «об'єкт пішов до іншого покупця» (60% опитаних) і «у покупця завищені очікування прибутковості» (50%). «Російські ріелтори краще розбираються в тому, як продавати саме російським клієнтам: вони не тільки допомагають їм з кредитом, але і сприяють в перекладі грошей. А англомовні партнери цим не займаються, тому що більше звикли працювати з німцями або іншими іноземцями », - наголошується в дослідженні Tranio.

«Ще пару років тому німецькі банки повально вимагали від клієнтів закрити рахунок і піти з банку, якщо через цей рахунок проходили гроші з Росії. Причому це робилося без пояснення причин і навіть щодо своїх громадян, у яких ніколи не було ділових відносин з Росією. Зараз таких репресій вже немає, але банки все одно насторожі. Вони набагато охочіше видадуть російському інвестору кредит на покупку нерухомості, ніж дадуть довідку про його платоспроможності, нехай навіть у вас на рахунку суми, в рази перевищують суму угоди », - каже Арайк Манучарян.

що купують

Найпопулярніші об'єкти для інвестицій у заможних росіян в Німеччині - це житло і торгові центри / магазини. При цьому торгові об'єкти на перше місце ставлять російські ріелтори (40%), а місцеві агенти - житло (53%). «Російські ріелтори орієнтуються на ті типи нерухомості, які хочуть купити у них російські покупці. А англомовні агенти продають те, що вони звикли продавати всім, в тому числі і місцевим. Самі німці активніше купують прибуткові будинки », - йдеться в звіті Tranio.

Арайк Манучарян називає житло в Німеччині пріоритетним сегментом для інвестицій у росіян. «Зараз у багатьох містах Німеччини є тенденція перебудови офісів під житло, яке стає більш затребуваним. Особливо такі проекти популярні на заході Німеччини, де ринок затоварений офісами. Німецька влада намагаються заохочувати таку реновацію і субсидують проекти, які стають привабливими для інвесторів », - говорить Манучарян.

Георгій Качмазов додає, що в різних цінових категоріях популярні різні типи нерухомості. Наприклад, готелі займають незначне місце в загальному заліку, проте в діапазоні від 10-15 млн євро це один з найбільш затребуваних активів. «А якби ми враховували категорію до 1 млн євро, то там, безумовно, лідирують окремі будинки і квартири, які купують для здачі в оренду», - каже Качмазов.

Зберегти або примножити

Російські бізнесмени вже перестали розраховувати на надприбутки від вкладень в європейську нерухомість. За словами брокерів, в цілому їх очікування по прибутковості співвідносяться з ринковими реаліями. Понад 70% респондентів в дослідженні Tranio вказують, що російськомовні інвестори розраховують на прибутковість в 4-8% річних. «3,5-4% - це дуже хороша прибутковість в будь-якому сегменті ринку нерухомості Німеччини, і це вважається хорошою інвестицією. Все, що вище, пов'язане з високими ризиками », - каже Манучарян.

«Розумних інвесторів все більше, - коментує Георгій Качмазов. - Ті, хто раніше розраховував на 8-10% річних від орендного бізнесу, тепер краще розуміють реальність і знизили апетити. Зараз в Німеччині навіть прибутковість 7-8% можлива, тільки якщо рахувати разом з кредитом, ефективне податкове структуруванням і оптимістичною продажем через 3-10 років ». Експерт також відзначає, що в останні роки в Німеччині істотно зросла частка інвесторів з Росії, які готові вкладати кошти в проекти доданої вартості, прибутковість в яких може доходити до 15%.