13.10.2017
Вихідці з Минрегиона РФ мріяли здавати щасливим іннополісянам квартири по 27 тис. Рублів, але щось пішло не за планом
Рішення влади Татарстану різко знизити вартість оренди для жителів Іннополіса забило останній цвях в кришку труни ТОВ «Територія-Іннополіс». Замість незапорошену орендного бізнесу ціною в 2,8 млрд рублів обидві викуплені ними багатоповерхівки, які орендувала ОЕЗ «Іннополіс», опинилися під арештом через борги. Тепер же, як з'ясував «БІЗНЕС Online», вся надія на компанію з Башкортостану, яка б'ється за право розпродати квартири в одному із закладених будинків.
ТОВ «Територія-Іннополіс» збиралося стати найбільшим власником орендного житла в Іннополісе, але змогло викупити тільки перші два будинки - це 85-квартирний будинок під номером 1/2 і 20-квартирний в 6 поверхів під номером 1/1
АРЕШТ У ІННОПОЛІСЕ
У Іннополісе накладено арешт на два будинки, що належать ТОВ «Територія-Іннополіс». Компанія збиралася стати найбільшим власником орендного житла в новітньому місті Росії, проте змогла викупити тільки перші два будинки - це 85-квартирний будинок під номером 1/2 і 20-квартирний в 6 поверхів під номером 1/1, розташовані впритул до будівлі Університету Іннополіс. Та й ті - в борг, на кредити Нота банку.
Власне, ці два будинки зараз і є єдиний актив компанії. «Квартири одно- і двокімнатні в пропорції 50/50. Метраж різний. Квартири повністю оброблені, обладнані і укомплектовані (побутова техніка, меблі, аж до штор). Будинки 6-поверхові », - коротко уточнили нам характеристики будинку його власники.
Починалося все красиво. «Територія-Іннополіс» спочатку повинна була стати власником всіх орендних будинків в місті. У 2014 році за участю глави Мінзв'язку Романа Шайхутдинова і гендиректора ТОВ «Територія» Григорія Невоструева пройшла презентація про планах покупки 800 квартир групою компаній «Територія» на суму в 2,8 млрд рублів. Здача квартир в оренду пропонувалася по 22 - 27 тис. Рублів на місяць. Квартиронаймачам при цьому пропонувався бонус: 20% суми буде збиратися на спецрахунку для подальшого викупу житла під 9% річних. Експерти «БІЗНЕС Online» вже тоді вважали, що пропонований цінник як для оренди, так і для викупу житла зависокий. «За 30 тисяч можна зняти житло в Москві, нехай і на околиці, але біля метро», - зауважив один з учасників презентації. З'явилися сумніви в заповнюваності проекту на таких псевдоіпотечні умовах.
2014 році за участю глави Мінзв'язку Романа Шайхутдинова і гендиректора ТОВ «Територія» Григорія Невоструева пройшла презентація про плани покупки 800 квартир групою компаній «Територія» на суму в 2,8 млрд рублів
Однак проблеми почалися вже в листопаді 2015 року, коли Центробанк відкликав ліцензію Нота банку. Проект не був профінансований в повному обсязі, а права вимоги по боргу перейшли до «дочці» АІЖК - агентству фінансування житлового будівництва (АФЖС). З 16 будинків 14 залишилися у ГЖФ, компанія розплатилася лише за два.
Агентство зажадало дострокового повернення обох кредитів і в московському арбітражі виграло два процеси на 253,1 млн руб і 52,3 млн рублів. Крім того, АФЖС також в московських судах вже пред'явив вимогу на звернення стягнення (тобто фактично хоче забрати собі або продати на торгах) як на маленький 20-квартирний будинок, так і 85-квартирний хата.
згідно з даними «Контур.Фокуса» , Власником «Території-Іннополіс» зараз на 51,3% є саме суспільство. Ще 48,7% належить ТОВ «Територія». За 49% останнього контролюють Ірина Булгакова і Ілля Пономарьов - вихідці з Мінрегіонрозвитку РФ (відомство скасовано у вересні 2014 року). У серпні 2016 року у «Території» змінився гендиректор. Ним став Валерій раса - він також гендиректор уфимського ТОВ «Біс», контрольованого фондом розвитку житлового будівництва Башкортостану і з березня 2017 року очолюваного Невоструевим. У січні 2015 року «Територія-Іннополіс» два рази вигравала в держзакупівлі на 8,3 млн рублів, замовником виступала особлива економічна зона «Іннополіс», а предметом торгів була оренда житлових приміщень.
У серпні 2016 році гендиректором «Території» став Валерій раса - він також гендиректор уфимського ТОВ «Біс», контрольованого фондом розвитку житлового будівництва Башкортостану і з березня 2017 року очолюваного Невоструевим (праворуч)
НЕПЕРЕБОРНА СИЛА У ВИГЛЯДІ РІШЕННЯ УРЯДУ
Бізнес-модель, як видно, передбачала отримання довгих грошей за підтримки АІЖК терміном на 30 років і виплату цих боргів за рахунок високої орендної плати іннополісян. Чому не задався орендний бізнес? Своє бачення підгрунтя проблем, що виникли у «Території-Іннополіс», розповіло джерело, знайоме з ситуацією. У компанії була домовленість з госжілфонда про те, що вони купують побудовані будинки і самі здають їх в оренду. Вигода для ГЖФ зрозуміла: гроші, вкладені в будівництво, тут же повернуться назад, і фонд зміг би вкласти їх в свої проекти. Однак Нота банк як первинний кредитор профінансував лише покупку двох будинків, а в подальшому борг перейшов до АФЖС. Інших бажаючих фінансувати скупку нерухомості у фонду Талгата Абдулліна не знайшлося.
За словами джерела, однією з проблем було те, що великі орендарі, серед яких були і Університет Іннополіс, і власне мерія, допускали прострочення платежів. Крім того, сам проект заселення IT-міста буксував, що призводило до простроченням платежів в АФЖС. Однак останнім цвяхом у кришку труни стало рішення влади Татарстану знизити орендну ставку. І якщо до цього однокімнатна після першого раунду зниження цін здавалася за 12 - 16 тис. Рублів на місяць (співрозмовник попередив, що може трохи помилитися), тепер за неї можна було отримати лише 7 тис. Рублів. Для ГЖФ з його величезними ресурсами така благодійна ціна цілком прийнятна, а ось для комерційного - інша справа. Але з нею «Території» довелося погодитися: а кому ще здавати квартири в напівпустельною поки IT-столиці? Грошовий потік впав в два рази. «Навіть якщо борг сплачувався вчасно, його вже не вистачало, щоб обслуговувати кредит по іпотеці», - пояснив ситуацію співрозмовник «БІЗНЕС Online».
Відзначимо, що посилання на цей фактор є і в судових документах. Так, «Територія-Іннополіс» посилалася на наявність «обставин непереборної сили, які мають надзвичайний і невідворотний характер». А саме - на прийняття в березні 2016 року уряд РТ рішення про зменшення ставок по оренді житла в Іннополісе. По суті, це позбавило відповідача можливості отримувати щомісячну виручку від реалізації послуг з оренди в обсязі, достатньому для виконання своїх щомісячних зобов'язань з обслуговування кредиту.
Як «БІЗНЕС Online» повідомили в мерії Іннополіса, всього на території міста побудовано 16 багатоквартирних будинків. Будівництво орендного житла на території міста високих технологій веде «Державний житловий фонд при Президентові Республіки Татарстан» і компанія «Ак Барс Інжиніринг», зводиться ще 6 орендних панельних багатоповерхівок. Існуюче орендне житло повністю заселено. Крім того, сформований лист очікування на будинки, що будуються. «Житло - єдине, що стримує збільшення кількості жителів міста», - вказується у відповіді. Всі побудовані будинки типові: 6-поверхові, на 20 і 85 квартир з одно- і двокімнатні квартирами. У ГЖФ нашому виданню підтвердили дану інформацію, уточнивши, що фонд сам здає в оренду будинки, а живуть в них 1,5 тис. З більш ніж 2,5 тис. Іннополісян.
Всього на території Іннополіса побудовано 16 багатоквартирних будинків. Існуюче орендне житло повністю заселено
ЧАСТИЧКА ІННОПОЛІСА ПЕРЕХОДИТЬ ДО Башкирії
Програвши обидва позови, «Територія-Іннополіс», схоже, намагається врятувати хоча б один з будинків. Так, в Арбітражний суд РТ з позовом звернулося башкирська ВАТ «Строй-Планета», вимагаючи виключити з опису арештованого майна «Території-Іннополіс» всі квартири 20-квартирного будинку. Кореспондент «БІЗНЕС Online» спостерігав, як юрист компанії Рустем Кашапов заявив, що вони купили у агентства фінансування житлового будівництва право застави за 51 млн рублів (по суті, це сума, яку повинна була «Територія-Іннополіс» за меншим із арбітражних рішень - прим . ред.). У відповідь на запит «БІЗНЕС Online» в агентстві підтвердили, що заставна щодо 20-квартирного будинку дійсно придбана ВАТ «Строй-Планета». Поки що фірмі перейшли тільки права вимоги застави, які ще тільки належить конвертувати в право власності на квартири. Поки що 11 жовтня задоволено позов про їх звільнення з-під арешту (рішення поки не набуло чинності).
При цьому башкирська компанія не буде здавати квартири в оренду. За нашими даними, ще «Територія» почала укладати договори вже купівлі-продажу цих квартир фізособам (частина з яких, так чи інакше, вже працюють в Іннополісе), тим самим пішовши з орендної моделі. Зараз «Строй-Планета», розморозивши квартири в 20-квартирному будинку, збирається знову дати добро на продаж.
Згідно зі списком афілійованих осіб, 80% акцій компанії володіє ТОВ «КейЕндЕй», що належить якомусь Кирилу Попову. Компанія займається виробництвом будівельних матеріалів в Башкортостані, а також девелопментом. Баланс на кінець 2016 року зазначений в 1,7 млрд рублів, виручка - 933,5 млн руб, чистий прибуток - 151,4 млн руб.
Компанія «Територія-Іннополіс» відповіла на запит «БІЗНЕС Online», з якого випливає, що цілком можливий продаж заставної і на 85-квартирний будинок - знайшовся б покупець.
Чому не задався орендний бізнес?Але з нею «Території» довелося погодитися: а кому ще здавати квартири в напівпустельною поки IT-столиці?