- Почнемо з двох найбільш поширених запитань:
- У порівнянні з класичною покупкою нерухомості, REIT мають цілий ряд особливостей:
Інвестиція в нерухомість є дуже популярною ідеєю. Питання на цю тему постійно звучать на семінарах і консультаціях, які проводять фахівці нашої компанії. Постараємося розібратися, які варіанти інвестування в нерухомість найбільш цікаві в даний час.
Почнемо з двох найбільш поширених запитань:
- Чи має сенс купувати квартиру виключно з метою її подальшої здачі в оренду?
- Наскільки прибуткові інвестиції такого роду?
Ключовим параметром будь-якої інвестиції є прибутковість, яку зазвичай вимірюють в% річних. В даному випадку ми будемо розглядати відношення річного доходу від оренди до ціни самої квартири.
На сайті Domofond.ru в розділах «Ціни на нерухомість» (посилання http://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost ) І «Звіти» (посилання http://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost/reports ) Є свіжа інформація за цінами на оренду і купівлю житла у великих містах Росії. На основі цієї інформації отримаємо наступну таблицю, в якій представлена середня прибутковість від оренди квартири на тривалий термін для одно-, дво- і трикімнатних квартир у різних містах.
Прибутковість від оренди квартир, в% річних (січень 2017 року)
Звертає на себе увагу, що в Москві найнижча прибутковість від оренди квартири, що є наслідком високої вартості квартир. За даними того ж сайту Domofond.ru середня ціна продажу однокімнатної квартири в січні 2017 року перевищувала 7 мільйонів рублів, двокімнатної квартири - 10 мільйонів рублів, а середня ціна продажу трикімнатних квартир майже досягла 17 мільйонів рублів. Однак чистий дохід орендодавця буде дещо менше прибутковості з таблиці на величину витрат, які несе орендодавець. До таких витрат належать ПДФО в розмірі 13%, частина послуг ЖКГ, періодичний ремонт квартири і оновлення меблів. Крім того, пропозиція квартир для оренди постійно збільшується, через це не завжди виходить швидко знайти орендарів. Таким чином, річна прибутковість в рублях виявляється на рівні прибутковості рублевих депозитів в банках або навіть нижче. Інвесторам залишається сподіватися на зростання цін на квартири в майбутньому.
На порталі державних програм в описі держпрограми "Забезпечення доступним і комфортним житлом та комунальними послугами громадян Російської Федерації" (сайт https://programs.gov.ru/Portal/programs/project/5 ) Наведені плани за обсягами введення житла в Росії на найближчі роки.
План "Річний обсяг введення житла в РФ" (січень 2017)
Виходячи з цих даних, можна зробити висновок, що збільшення обсягів введення житла навряд чи дасть цінам на квартири в Росії серйозно підрости в найближчі роки.
Однак, якщо зараз покупка квартири в Москві з метою здачі в оренду виглядає менш привабливою, ніж банківський депозит, то в разі високої інфляції ситуація може змінитися на 180 градусів, адже ціна квартири буде рости, а параметри депозиту залишаться без змін. Крім того, ми не розглядали варіант подобової оренди квартири, оскільки цей вимагає "цілодобового" участі орендодавця, тобто це скоріше окремий бізнес, ніж інвестиція.
Про проблеми Євросоюзу, які можуть привести його до розвалу, останнім часом говорять навіть керівники держав Євросоюзу. Так віце-канцлер і міністр економіки Німеччини Зігмар Габріель в своєму інтерв'ю журналу Der Spiegel (сайт http://www.spiegel.de/ ) Заявив, що політика "затягування поясів" і скорочення державних витрат може закінчитися виходом з Євросоюзу ключових країн-членів і спровокувати його розвал. Крім цього, французький прем'єр-міністр Манюель Вальс заявив, що Євросоюзу загрожує розпад, якщо Франція і Німеччина не посилять роботу в окремих напрямах, передає Reuters (сайт http://www.reuters.com ). На цьому тлі найкращим напрямком для інвестицій в нерухомість виглядає Великобританія, в якій Палата громад британського парламенту схвалила законопроект, що дає уряду повноваження почати процедуру виходу країни з Євросоюзу. Нерухомість у Великобританії виглядає особливо привабливо через низький курс фунта стерлінга, який знизився з-за побоювань з приводу брексіта.
Інвесторів, які зробили свій вибір на користь нерухомості в Великобританії, привертає кілька моментів:
- Захищеність, адже англійське право вважається еталонним.
- Нерухомість приносить гарантований дохід протягом декількох років.
- Вигідний курс англійського фунта.
Варіанти, які користуються попитом у інвесторів останнім часом, це:
- Парковки в аеропортах і містах вартістю від 20 тисяч фунтів стерлінгів з гарантованою прибутковістю 8% річних протягом 2 років.
- Апартаменти в студентських гуртожитках у великих містах вартістю від 50 тисяч фунтів стерлінгів з гарантованою прибутковістю 8% річних протягом від 2 до іноді навіть 10 років.
- Житлові резиденції в великих містах вартістю від 75 тисяч фунтів стерлінгів з гарантованою прибутковістю 8% річних протягом 3 років.
При цьому купити, а потім, якщо буде потрібно, і продати нерухомість у Великобританії можна, не виїжджаючи з Росії. У будь-якому випадку перед такою покупкою слід вивчити особливості місцевого законодавства, порахувати всі можливі витрати, вивчити документацію, навести довідки про об'єкт і керуючої компанії.
Очевидно, що нерухомість завжди відрізняється від акцій і облігацій своєї більш низькою ліквідністю, тому потрібно, щоб у вашому інвестиційному портфелі крім об'єктів нерухомості завжди присутні добре ліквідні активи (акції, облігації), які своєю присутністю компенсують низьку ліквідність нерухомості.
Однак, у інвесторів, охочих інвестувати в нерухомість, є і ще одна альтернатива - зарубіжні фонди нерухомості REIT`s. REIT (Real Estate Investment Trust, вимовляється як «РІІТ») - компанія, яка за рахунок колективних інвестицій купує нерухоме майно або будує новий об'єкт, керує ним, здає в оренду.
У порівнянні з класичною покупкою нерухомості, REIT мають цілий ряд особливостей:
Акції багатьох інвестиційних трастів торгуються на біржах США і Європи. Їх можна купити або продати без будь-яких проблем.
Не було жодного випадку банкрутства REIT. По надійності трасти близькі до держоблігацій США. Хорошим доказом надійності REIT є те, що їх основними інвесторами є страхові компанії і пенсійні фонди.
- висока прибутковість
Фонди нерухомості по прибутковості займають проміжне положення між акціями великих компаній і облігаціями.
- Захист від інфляції
REIT добре захищають від інфляції, оскільки основне джерело доходів (орендна плата) швидко підлаштовується під загальний рівень цін.
- волатильність
Ціна акцій такої компанії постійно змінюється в залежності від попиту і пропозиції. Вона може, як рости, так і знижуватися.
- диверсифікація інвестицій
Така компанія може мати безліч об'єктів комерційної нерухомості, які здає в оренду.
- Низький поріг входу
Для покупки акцій такого фонду часто буває досить лише тисячі доларів.
В даний час типовий портрет такої компанії, акції якої становлять інтерес для приватного інвестора, виглядає приблизно наступним чином:
- Компанія існує більше 30 років, з яких 20 років акції компанії торгуються на біржі.
- Регулярно (1 раз в квартал або 1 раз на місяць) виплачує дивіденди на рівні приблизно 4% річних.
- Акції компанії за останні 10 років підростають в середньому на 5% на рік. Таким чином, з урахуванням дивідендів, середній річний дохід дорівнює 9%.
- REIT володіє декількома тисячами об'єктів комерційної нерухомості, які здає в оренду компаніям з різних областей економіки.
- Компанія протягом останніх 20 років стабільно збільшує розмір річних дивідендів.
Хорошим інвестиційним рішенням є створення структурного продукту з умовною захистом на таку компанію.
Це дозволяє без збільшення ризику підвищити прибутковість до 10 -15% річних, а також уникнути 10% податку на дивіденди для нерезидентів США. Крім того структурний продукт дозволяє більш ефективно використовувати капітал. Для забезпечення максимальної надійності інвестиції такий структурний продукт доцільно реалізовувати на власному рахунку клієнта відкритому у великого надійного брокера.
Для того, щоб зрозуміти, чи підходить Вам це інвестиційне рішення чи ні, проконсультуйтеся з фахівцем - або напишіть свій особистий фінансовий план!
Якщо у Вас ще немає свого фінансового плану і Ви хочете дізнатися про інших інструментах для накопичення і збереження капіталу, зверніть увагу на інтенсивний тренінг, який проводить незалежний фінансовий радник і засновник компанії AFG Олексій Тараповські "5 робочих стратегій по формуванню пасивного доходу для сімей бізнес-класу"
Подробиці за посиланням: http://trening.anderidagroup.com
Наскільки прибуткові інвестиції такого роду?