Реклама
Реклама
Реклама

Орендний бізнес в Німеччині: про що потрібно знати інвесторові перед покупкою

Найпростіший варіант вкладень - покупка житлової нерухомості під оренду, яка буде приносити інвестору в середньому 2-3% річних. Низьку прибутковість компенсує висока ліквідність: об'єкт можна легко і швидко продати в будь-який момент. Про що ще потрібно знати інвесторові перед покупкою дохідної нерухомості в Німеччині ?

Зростання цін

Надійність німецького ринку нерухомості підтверджує стабільне зростання вартості квадратного метра в останні 10 років. Так, на відміну від інших європейських країн, в Німеччині глобальна фінансова криза 2008 року не викликав обвал цін. за даними Eurostat, якщо в період з 2008 по 2013 роки середня вартість житлової нерухомості в ЄС впала на 8%, то в Німеччині вона, навпаки, зросла на 12%.

за   даними   Eurostat, якщо в період з 2008 по 2013 роки середня вартість житлової нерухомості в ЄС впала на 8%, то в Німеччині вона, навпаки, зросла на 12%

Паралельно зростає вартість оренди. Німецький портал нерухомості Immowelt.de веде статистику цін з 2011 року: за їхніми даними, до 2017 орендні ставки в Німеччині збільшилися в середньому на 18%: з 6,6 євро / м² в місяць в 2011 році до 7,8 євро / м² в 2017-м. У великих містах житло здається дорожче: по інформації іншого порталу, Wohnungsboerse.net, в Берліні в серпні 2018 оренда квартири площею 60 м² коштує 11 євро / м² в місяць, в Гамбурзі - 12, в Мюнхені - 18.

net, в Берліні в серпні 2018 оренда квартири площею 60 м² коштує 11 євро / м² в місяць, в Гамбурзі - 12, в Мюнхені - 18

Аналітики порталу Trading Economics прогнозують , Що до 2020 року нерухомість в Німеччині подорожчає майже на 20%

Деякі експерти кажуть про утворення «бульбашки» і швидке падіння цін. Однак, на думку аналітиків прогнозами Європейської комісії, ВВП в Німеччині в найближчі роки буде рости на 2% в рік. «У всього є межа, зростання цін сповільниться, і, можливо, в якийсь момент навіть наблизиться до темпів інфляції. Але щоб вони почали падати, потрібні вагомі причини: різке підвищення процентних ставок або серйозні проблеми з економікою Німеччини, яка є однією з найбільш стабільних і надійних в світі », - коментує Борис Еліассон, керівник підрозділу Tranio в Німеччині.

Високий попит на оренду

За інформацією компанії LBS, в Гамбурзі квартири орендують 70% городян, в Берліні - 80%. за даними порталу Immobilienscout24.de на 2016 рік, в Мюнхені на одну квартиру припадає в середньому 77 потенційних наймачів, в Штутгарті - 75, в Кельні - 53.

За даними I mmobilienscout24.de, Берлін замикає десятку найгарячіших ринків оренди в Німеччині: на одну квартиру претендує в середньому 33 орендаря

Одна з головних причин такого попиту на оренду житла - постійний приплив іммігрантів. згідно інформації ОЕСР, в 2016 році Німеччина посіла друге місце в світі після США за кількістю іноземців, які отримали місцевий ВНЖ. «Особливо змінилася демографічна ситуація в Берліні: населення зростає на 50 тис. Осіб на рік при загальній чисельності 3,5 млн. Основний приплив - люди середнього віку з хорошою освітою, кваліфіковані працівники. Вони приїжджають з грошима, хочуть знімати хороше житло і купувати його, тим самим сприяючи зростанню цін »- розповідає Борис Еліассон.

оптимізація податків

При здачі нерухомості в оренду власники сплачують податок на дохід: фізичні особи - прибутковий податок, який розраховується в залежності від доходу власника за прогресивною ставкою від 14,77 до 47,475%, юридичні - податок з корпорацій за фіксованою ставкою 15,825%.

Податком на дохід обкладається різниця між усіма отриманими доходами і зробленими витратами. До останніх відносяться витрати на покупку, комунальні платежі, плата керуючої компанії, податок на майно, відсотки по кредиту, податок на землю, амортизація будівлі (2-3% від вартості будівлі в рік). Важливо знати, що амортизація розраховується від первісної вартості покупки об'єкту. Борис Еліассон призводить особистий приклад: «Вісім років тому я придбав квартиру за 30 тис. Євро, зробив ремонт, і з ростом цін вона подорожчала в 10 разів. Однак списувати амортизацію я як і раніше можу тільки від 30 тис., За які купив ».

Росіянам, які здають в оренду нерухомість в Німеччині, не потрібно платити податок на дохід в Росії, тому що між двома державами діє угода про уникнення подвійного оподаткування
Росіянам, які здають в оренду нерухомість в Німеччині, не потрібно платити податок на дохід в Росії, тому що між двома державами діє угода про уникнення подвійного оподаткування

Юридичні особи відносять до виробленим затратам також вартість залучення позики засновника. За статистикою Tranio, покупці дохідної нерухомості вартістю понад 1 млн євро щорічно економлять в середньому 25% від податку на прибуток, якщо оформляють об'єкт на компанію, а не фізична особа.

Гарантія надійності орендарів

Одна з особливостей німецького ринку оренди - законодавство, що надійно захищає права власників і орендарів. Так, потенційні наймачі зобов'язані надати орендодавцю пакет документів, який підтверджує, що вони зможуть платити за житло: копію трудового договору, довідку про доходи за останні три місяці (згідно з німецьким законодавством, орендар може витрачати на житло не більше третини свого доходу до вирахування податків), довідку про кредитну історію і анкету , Заповнену попереднім орендодавцем, що підтверджує, що наймач справно платив оренду і не має боргів.

Ще одну анкету заповнює сам орендар: крім особистих даних він повинен вказати причину зміни останнього місця проживання і контакти попереднього орендодавця

Як правило, наймачі вносять депозит (Kaution) в розмірі 1-3 місяців «холодної» оренди (тобто без урахування комунальних послуг) - він дозволить покрити збитки, якщо мешканці перестануть вносити квартплату або завдадуть шкоди майну. Якщо орендарі не порушують умови договору, власник повертає їм депозит після закінчення терміну оренди.

Обмеження на підвищення орендної плати

З іншого боку, захищаючи орендарів, німецьке законодавство обмежує можливість власників підвищувати вартість оренди: по закону , Орендна ставка не може бути підвищена більш ніж на 20% за три роки (в Берліні - на 15%).

З іншого боку, захищаючи орендарів, німецьке законодавство обмежує можливість власників підвищувати вартість оренди: по   закону   , Орендна ставка не може бути підвищена більш ніж на 20% за три роки (в Берліні - на 15%)

Якщо власник робить капітальний ремонт, щоб підвищити енергоефективність об'єкту, то він може підняти орендну ставку на 11% від вартості робіт

У Німеччині під час укладання нового орендного договору ставка не може перевищувати офіційний міський індекс оренди більш ніж на 10%. Наприклад, якщо він дорівнює 8,50 євро / м², то під час переукладання договору власник має право підвищити ставку максимум до 9,35 євро / м². Це обмеження (Mietpreisbremse) діє в більш ніж 320 містах Німеччини. Однак воно не працює, наприклад, в Гамбурзі, Франкфурті та Мюнхені: місцеві суди вирішили, що обмеження недостатньо обгрунтовано і неефективно. За словами Роберта Ройзмана, керівника офісу Tranio в Мюнхені, в липні 2018 місто повинен був представити нові положення щодо захисту орендарів, «але поки це якось забулося».

Є ряд випадків, коли обмеження на підвищення оренди не застосовується:

  • якщо об'єкт придбано на первинному ринку: «Первинна нерухомість не підпадає під дію Mietpreisbremse, ставки на первинку формуються балансом попиту і пропозиції», - коментує Борис Еліассон;
  • якщо укладений довгостроковий договір оренди: в такому разі, за словами Роберта Ройзмана, в перші 5-10 років оренда індексується на 3% в рік;
  • якщо проведено капітальний ремонт, і квартири переобладнані в комунальні: «Наприклад, можна купити трикімнатну квартиру, зробити капітальний ремонт, обставити меблями і здавати трьом студентам за договорами на півроку або рік. Орендну плату в такому випадку можна підвищувати щорічно на 5-6%. У Мюнхені прибутковість від здачі в оренду комуналки в середньому на 10% вище в порівнянні зі звичайними квартирами », - розповідає Роберт Ройзман.

Труднощі з виселенням орендарів

Якщо власник нерухомості і орендар уклали безстроковий договір оренди, то власник, на відміну від наймача, не може розірвати його, не маючи на це ґрунтовних причин: наприклад, якщо власник позбувся житла, і здана в оренду квартира знадобилася йому самому або членам його сім'ї, або якщо орендар серйозно порушив умови договору (не платить або регулярно затримує оплату оренди).

Якщо власник нерухомості і орендар уклали безстроковий договір оренди, то власник, на відміну від наймача, не може розірвати його, не маючи на це ґрунтовних причин: наприклад, якщо власник позбувся житла, і здана в оренду квартира знадобилася йому самому або членам його сім'ї, або якщо орендар серйозно порушив умови договору (не платить або регулярно затримує оплату оренди)

У Німеччині сторони зобов'язані попередити один одного про розірвання договору мінімум за три місяці

Також в Німеччині діє «соціальна застереження» (Sozialklausel): орендар може спробувати оскаржити виселення, якщо він не може знайти житло, порівнянне по площі і ціною і розташоване в тому ж районі, на підставі похилого віку, інвалідності, серйозної хвороби, низького доходу, вагітності, наявності дітей, труднощів з пошуком дитячого садка або школи в іншому районі.

Юлія Кожевникова

tranio.ru

Ще більше корисної інформації зі світу нерухомості на нашому Youtube-каналі Нерухомість +