Криза, як відомо, час можливостей, однією з яких є відкриття свого бізнесу. Якщо вам потрібні для цього комерційні площі, то саме час придивитися до нежитлових приміщень на перших поверхах житлових комплексів, оскільки оренда тут дешевше, ніж в торгових або бізнес-центрах. Портал ComEstate.ru вирішив з'ясувати в експертів, як уникнути помилок при виборі приміщень для малого бізнесу на території ЖК.
Що не заборонено, то дозволено
Почнемо з того, що далеко не всі види діяльності можливі на комерційних площах в житлових будинках. Одним з найважливіших документів, що регламентують обмеження щодо ведення бізнесу в житлових комплексах, є редакція відповідного Сніпа - (СП 54.13330.2011. Звід правил. Будівлі житлові багатоквартирні. Актуалізована редакція СНиП 31-01-2003). Чи не занурюючись в юридичні тонкощі, можна сказати, що на території ЖК заборонена будь-яка діяльність, яка доставить незручність мешканцям. Ви не зможете торгувати в ЖК хімічними речовинами, Автомастила, гумою, килимами і рибою, а й продуктовий магазин не отримає дозволу працювати цілодобово, тільки до 23 годин. Пральні та хімчистки можна відкрити тільки в режимі пунктів прийому. Не місце в житлових будинках і виробництвам, дискотеках, рентгенівським кабінетах, клініко-діагностичним і бактеріологічними лабораторіями, травмпунктів, похоронним бюро і т.д. Підприємства громадського харчування місткістю до 50 осіб і площею не більше 250 кв. метрів при відповідній вентиляції та протипожежної безпеки, до речі, відкривати можна. Але працювати такі заклади теж зможуть тільки до 23 годин.
Часи, коли ринок був зростаючим з ненасиченим купівельним попитом, як відомо, давно пройшли. Відповідно, щоб не вилетіти в трубу, потрібен чіткий бізнес-план і маркетингові дослідження. «З часом рейтинг затребуваності бізнесів в житлових комплексах може змінюватися, - каже керуючий партнер« Метріум Груп »Марія Литинецкая. - Наприклад, в перші кілька років після здачі новобудови, поки йде активне заселення, затребувані салони штор, магазини з будматеріалами. Згодом, коли основна частина ремонтних робіт завершена, такий бізнес втрачає рентабельність в конкретному житловому комплексі. На його місце приходять кафе, розвиваючі центри, дитячі магазини та інше ».
З Марією Литинецкой згоден і генеральний директор ТОВ «Нові Ватутинки» Олександр Зубець: «На етапі заселення будинку я раджу відкрити магазин будівельних матеріалів. Ремонт - не проста справа, в якому постійно потрібно щось докуповувати. Також в новобудовах варто відкривати в першу чергу продуктові магазини, служби побуту. У другу - перукарні, салони краси, туристичні компанії ».
Директор департаменту комерційної нерухомості компанії RRG Юрій Тараненко радить орієнтуватися на наступні цифри: на 5000 жителів затребувані будуть від 3 до 6 продовольчих магазинів, 5-6 салонів краси / перукарень, 2-3 медичні організації (включаючи стоматології), 2-3 освітніх організації, 1-2 магазину дитячих товарів, банківське відділення, одна аптека.
Комерційні приміщення від 5 кв. метрів!
Варто враховувати, що орендар приміщень стріт-рітейлу, вбудованих в житлові комплекси, нерідко має співвідносити концепцію свого бізнесу не тільки з російським законодавством, але і з власником приміщення, тобто девелопером. Деякі великі забудовники навіть говорять, що ні за яких умов не продаватимуть нежитлові приміщення в своїх ЖК, щоб мати можливість контролювати наявність інфраструктури в своїх об'єктах.
Власник ГК «Екоофіс» Андрій Ковальов зазначає, що девелопери прагнуть керуватися ринковими принципами при проектуванні комерційних приміщень в житлових проектах. Існує відпрацьований інструментарій досліджень цільової аудиторії, конкурентного оточення і т.п., на підставі чого забудовник і приймає рішення про доцільність включення в проект тих чи інших функцій в тих чи інших обсягах. Однак експерт тут же обмовляється - «це ідеал, а в реальності бувають випадки серйозних розбіжностей плану з результатами - як через помилки, допущені при аналізі, так і через зміну економічної кон'юнктури. Зокрема, багато московських мікрорайони з числа нових відчувають серйозні складнощі із заповнюваністю таких комерційних приміщень. Причина часто криється в формальному підході до вивчення потреб як самих жителів, так і орендарів кожного конкретного профілю (магазинах з товарами повсякденного попиту потрібні приміщення з одними характеристиками, медичним центрам - з іншими, кафе і ресторанах - з третіми і т.п.) » . За словами Андрія Ковальова, нерідко в проект закладаються, скоріше, якісь абстрактні «робочі місця», ніж площі з конкретними функціями, розрахованими виходячи зі складу і потреб майбутніх мешканців.
Однак криза і зростання рівня вакантних площ змушує і девелоперів житлової нерухомості, і власників торгових і бізнес-центрів бути лояльніше і проявляти гнучкість. Керівник напрямку комерційної нерухомості ГК «Мортон» Юлія Королева відзначає, що ДК «Мортон» намагається враховувати всі побажання і технічні вимоги майбутніх орендарів ще на етапі проектування будівництва, а також може запропонувати різні формати комерційних приміщень, наприклад, з площею 5 кв. метрів.
Насправді йти назустріч орендареві вигідно самому девелоперу. «Торгово-сервісна інфраструктура в житлових комплексах - досить сильний інструмент, за допомогою якого девелопер може, по-перше, створити додатковий ефективний інструмент для продажу житла; по-друге, поліпшити імідж проекту з точки зору комфорту і зручності його майбутніх мешканців; по-третє, сформувати додатковий грошовий потік », - резюмує директор відділу стратегічного консалтингу CBRE Поліна Жилкіна.
Скажи мені, хто твій сусід, і я скажу, що буде з твоїм бізнесом
Майбутній орендар має право знати про плани девелопера, навіть якщо вони йому і не сподобаються. Чи не вийде так, що, запустивши продуктовий магазин, власник малого бізнесу через півроку виявить на території житлового комплексу в 100 метрах від себе конкурента?
Ще одне правило, яким не варто нехтувати - інфраструктура ЖК, розташованого поруч з великим торгово-розважальним центром, може і повинна бути скромніше, ніж в аналогічному проекті, де до найближчого великого ТЦ потрібно добиратися більше 10-15 хвилин, каже Поліна Жилкіна.
Але є й інші підводні камені, про які розповідає Олександр Зубець. Зрозуміло, важливу роль для продуктового магазину грає місце розташування. «Ідеально, якщо воно буде знаходитися на« першій лінії », тобто максимально близько до основних потоків людей, - каже експерт. - При цьому варто звернутися до забудовника і попросити план розвитку території комплексу. Адже абсолютно не факт, що якщо сьогодні магазин розташовується на основній дорозі, то через два роки, коли мікрорайон може бути повністю забудований, ця ж дорога не виявиться другорядною і не такий прохідний ». Марія Литинецкая також радить провести моніторинг околиць: «При виборі приміщення для комерційного використання варто звернути увагу на прилеглі об'єкти. Наприклад, поряд з дитячим садом буде доречним організувати будь-якої розвиває гурток. Поблизу від поліклініки вдало розташується аптека. Якщо це автомийка, то варто відкривати її на в'їзді в житловий комплекс або поруч з паркінгом ».
Ще один важливий момент, на який варто звернути увагу при виборі приміщення, це обгороджена або НЕ обгороджена житлового комплексу. Огороджена територія - дуже серйозний обмежуючий фактор для потенційних орендарів комерційних площ, впевнена Поліна Жилкіна. У меншій мірі це стосується «цільового» відвідування (салони краси, медичні клініки, фітнес-клуби), але для магазинів, кафе і дрібних підприємств послуг обгороджена територія може значно погіршити показники по відвідуваності і, відповідно, виручці.
Втім, забудовники можуть враховувати з одного боку побажання майбутніх новоселів жити на закритій від сторонніх території, а з іншого - забезпечити орендарям комерційних площ в своїх ЖК залучення «зовнішнього» попиту. «Якщо територія ЖК обгороджена, передбачено два входи - з двору і з зовнішнього боку, з дороги і вулиці, - каже Юлія Королева. - При цьому ми завжди враховуємо, щоб вантажно-розвантажувальні зони магазинів та інші необхідні технічні приміщення розташовувалися на території комплексу без шкоди для жителів ».
Керівник департаменту комерційної нерухомості компанії «Стройтрест-Нерухомість» Оксана Моїсеєва зазначає, що зменшення трафіку за рахунок обгородженій території не є перешкодою для організації представницького офісу компанії, шоу-руму, медичних і дитячих установ. Більш того, ізоляція може стати додатковим бонусом, джокером. «На рентабельності бізнесу салонів краси, перукарень, дитячих студій обгородженій території сильно не позначиться, - каже Оксана Моїсеєва. - А в сегментах преміум-класу даних напрямків обгороджена територія буде навіть плюсом ».
Але в цілому закритість території, як правило, знижує на кілька відсотків орендні ставки на комерційні площі перших поверхів ЖК в порівнянні з аналогічними пропозиціями на «відкритій місцевості». Орендні ставки залежать від місця розташування, району та формату житлового комплексу. «Для спального району ставки знаходяться на рівні 10 - 15 тис. Рублів за кв. метр в рік, для приміщень в центрі коливаються в діапазоні 30 - 65 тис. рублів за кв. метр в рік », - говорить генеральний директор« МІЕЛЬ-Комерційна нерухомість »Олена Серенко. Експерт, до речі, вельми категорично висловлюється про відкриття бізнесу на території житлових комплексів: «Підприємцю без досвіду роботи краще не відкривати бізнес в приміщеннях в житловому комплексі, а шукати об'єкти в сформованої зоні рітейлу, де діє синергетичний ефект».
Конкуренти тут не ходять
Контраргумент по відношенню до слів Олени Серенко висловлює Олександр Зубець, відзначаючи, що в умовах ЖК підприємець може стати єдиним, хто пропонує затребувану мешканцями послугу, за якою в іншому випадку їм довелося б виконати певний шлях, в тому числі на машині або громадському транспорті. Зокрема, він говорить, що через технічні складнощі розміщення на перших поверхах житлових будинків кафе і ресторанів (установка вентиляції, організація кухні, зберігання продуктів), відкривши кафе на першому поверсі, ви ще довго можете бути поза конкуренцією. Але, як то кажуть, кожен вибирає по собі - фудкорт або окремо розміщене кафе з відсутністю конкурентів на відстані гарматного пострілу.
У будь-якому випадку, як уточнює заступник генерального директора по аналітиці та консалтингу компанії «НДВ-Нерухомість» Єлизавета Гудзь, при виборі приміщення необхідно звернути увагу на особливості свого бізнесу, цільову аудиторію, зрозуміти, чи потрібна завантаження або велика вітрина, дозволяє чи приміщення здійснити оптимальну планування, розстановку устаткування, меблів і т.д. Тим більше що, очевидно, вибирати приміщення в 2016 році буде з чого.
У 2016 році ми побачимо збільшення вакантних площ, - впевнений Олександр Зубець. - Економічна криза аж ніяк не сприяє відкриттю нового бізнесу. Ймовірно, деякі підприємці будуть змушені згорнути бізнес і припинити оренду. У сукупності з появою нових вакантних площ від забудовників все це підвищить конкуренцію серед орендодавців. У підсумки ставки можуть скоректуватися в меншу сторону ». З експертом погоджується і Олена Серенко: «Рівень вакантних площ безумовно буде збільшуватися, що пов'язано зі спадом в сфері торгівлі через зменшення купівельної спроможності населення». Експерт зазначає, що орендні ставки продовжують знижуватися, але вже не так відчутно, як у 2015 році. В середньому дисконт становить не більше 10-15%.
Єлизавета Гудзь очікує, що в 2016 році будуть продовжуватися тренди попереднього року: зміна споживчої поведінки, міграція орендарів в більш зручні локації, які раніше були «не по кишені», переукладання договорів на більш привабливих умовах - тобто ринок продовжить шукати рівноважний стан.
При таких прогнозах найбільш оптимістичним виглядає вельми обережне висловлювання Юрія Тараненко: «Рівень вакансії в сегменті, найімовірніше, залишиться високим у 2016 році. Хоча в цілому його розвиток продовжиться за рахунок відкриття нових підприємств громадського харчування і продуктових магазинів різного формату: кав'ярень, магазинів, які торгують алкоголем, продовольчими товарами; аптек і так далі ».
Джерело: http://comestate.ru/articles/chto_nujno_znat_dlya_otkrytiya_biznesa_na_pervyh_etajah_jk