Вільгельм Хіберт: «Німецький рітейл оптимальний для пасивного орендного бізнесу»

Керівник німецького інвестиційно-будівельного холдингу ST 77 і BiG Property Вільгельм Хіберт про те, чому роздрібна торгівля в Німеччині приваблива для іноземних інвесторів.
- Вільгельм, Німеччина стабільно демонструє зростання інвестицій в комерційну нерухомість. Чим, на ваш погляд, пояснюється її затребуваність серед німецьких та іноземних інвесторів?

- Більш надійного ринку інвестору сьогодні годі й шукати, і Німеччина по праву визнана «надійною гаванню». Це правові гарантії, стабільна економіка і високий рівень зайнятості. Безумовно, інвесторів приваблюють низькі процентні ставки. Примітний високий попит на держоблігації Німеччини, незважаючи на негативну ставку - інвестори впевнені в надійності цього ринку. Однак держоблігації привабливі не для всіх інвесторів, і гідна альтернатива в такому випадку - комерційна нерухомість з надійними орендарями. Примітно, що самі німці інвестують саме в Німеччині, в тому числі великі інституційні інвестори. Наприклад, в 2017 р 96% німецьких страхових компаній планують інвестувати саме в Німеччині.

- Для кого цікавий інвестиційний ринок Німеччини, а кому він не підійде?

- Німеччина - це стабільний ринок для консервативних інвесторів. Інвестору, які вперше інвестує тут, необхідно знайти надійного партнера з досвідом вирішення інвестиційних завдань. Почати інвестиційну діяльність можливо, лише граючи за правилами німецького ринку. Багато наших партнерів робили спроби самостійно увійти на цей ринок, спираючись на попередній досвід в інших країнах, і стикалися з труднощами вже на етапі відкриття рахунку в німецькому банку. Те ж стосується залучення капіталу: щоб ваша заявка була схвалена банком, бізнес-план проекту необхідно підготувати з точки зору німецького банкіра. А це можливо тільки при наявності відповідного досвіду в Німеччині. В іншому випадку інвестор не може бути конкурентоспроможним.

- Які ще вимоги пред'являє Німеччина до іноземних інвесторів?

- Ринок Німеччини відкритий для всіх. Єдина вимога незалежно від національності і громадянства - чистота походження капіталу і її документальне підтвердження.

- Які гарантії отримання доходу?

- Ми в своїй роботі перш за все звертаємо увагу на нові будівлі від наших партнерів-забудовників: 5-річна гарантія на будівельну субстанцію дозволяє перекласти виявлені дефекти на генпідрядника. Робота виключно з великими якірними орендарями гарантує стабільний орендний дохід. Орендарі-рітейлери, з якими ми підтримуємо багаторічні відносини, по платоспроможності прирівнюються до Федеративної Республіки Німеччини. Разом з аналізом розташування дані показники дозволяють мінімізувати ризики вже на етапі закупівлі.

- На які показники інвестор може спиратися, оцінюючи інвестиційну привабливість торгового об'єкта в Німеччині?

- Наші фахівці на першому етапі спираються на перевірений механізм перевірки з 10 критеріїв. У своїй первісній оцінці інвестору насамперед необхідно оцінити розташування об'єкта, зону охоплення. Завдяки великим інвестиціям в Німеччині добре розвинена транспортна інфраструктура - тому торговий центр в місті з населенням 6 тисяч може залучати 100 тисяч покупців із сусідніх міст. Важливий показник - купівельна спроможність. При цьому розмір міста не має значення - платоспроможність багатьох невеликих розвинених міст може бути вище, ніж в деяких районах великих міст. Навпаки, якщо мова йде про дискаунтере (в Німеччині це мережі Netto, Lidl, Aldi), то низька купівельна спроможність в межах досяжності тільки вигідна для інвестора.

- В яких регіонах і містах ви рекомендуєте інвестувати? Від чого залежить вибір регіону?

- Безумовно, найбільш ліквідна нерухомість в містах ТОП-7. У Німеччині так позначаються найбільші міста: Берлін, Мюнхен, Штутгарт, Франкфурт, Дюссельдорф, Гамбург і Кельн. Однак підвищений попит на якісний продукт призводить до невиправданого зростання цін і скорочує пропозиція. Капіталу стає все більше, а кількість продукту обмежена, тому ринок Німеччини сьогодні знаходиться на стороні продавця. Якщо два роки тому ми без праці купували супермаркет Nettoза 15 чинників, сьогодні ми отримуємо від багатьох забудовників пропозиції не нижче 17 (фактор = термін окупності).

Тому останнім часом німецькі та іноземні інвестори в Німеччині звертають увагу на так звані міста B, C і D. Тут для інвестора особливо цікаві супермаркети в центральних і спальних районах, а також спеціалізовані торгові центри - під одним дахом вони об'єднують кілька магазинів з якірним орендарем -продовольственним супермаркетом, вони зручно доступні на транспорті та автомобілі і в своєму розпорядженні обширну паркуванням. Німеччина - це країна невеликих і середніх міст, де проживає 70 млн чоловік - із загального населення 82 мільйони. Тому тут дуже добре розвинена мережа торгових точок.

- З вашого досвіду, як гарантувати успішну взаємодію з орендарем після придбання? Що відбувається, якщо орендар вирішує піти з об'єкту?

- При підборі інвестиційного об'єкта важливо розглядати його не тільки очима інвестора, а й очима орендаря і майбутніх покупців. Важливо, чи добре видно об'єкт здалеку, чи зручно до нього дістатися пішки, на автобусі і автомобілі. Чи буде користуватися даний торговий об'єкт популярністю? Така оцінка вже на етапі закупівлі дозволяє нейтралізувати ризик неуспіху і, як наслідок, догляду орендаря. Досвід показує, що один з важливих показників - наявність незабудованих площ на ділянці. Коли бізнес орендаря в даній точці йде успішно, він неминуче захоче провести розширення приміщень. У разі якщо вони повністю зайняті, наприклад, паркуванням, після закінчення терміну договору орендар буде змушений піти у пошуку більш привабливого об'єкта. У нашій практиці були випадки, коли якірні орендарі проводили розширення задовго до закінчення терміну договору - а це найкращий показник того, що він оцінює даний об'єкт як перспективний. Ретельний аналіз на етапі пошуку інвестиційного об'єкта в поєднанні з грамотною керуючою компанією гарантує успішний і рентабельний орендний бізнес.