Якщо квартирне питання стоїть гостро, то накопичити на квартиру в короткі терміни вкрай важко. Розглянемо сценарій, коли необхідно придбати нерухомість, але при цьому хочеться знайти найбільш вигідні варіанти і можливості її придбання.
Для прикладу візьмемо однокімнатну квартиру з виділеної спальнею і 17-метрової кухнею-вітальні в малоповерховому комплексі, розташованому в Одинцовському районі. Її вартість 3,2 млн рублів.
10 принципів, які допоможуть накопичити на іпотеку
Іпотека без первісного внеску: де, як, скільки?
Середній розмір початкового внеску власних коштів при покупці квартири в іпотеку за перше півріччя 2017 року цей проект склав 20%, тобто 640 тисяч рублів. Якщо придбати дану квартиру в рамках спеціальної іпотечної програми під 8% річних, то виходить:
- вартість квартири 3,2 млн рублів;
- власних коштів 640 тисяч рублів;
- сума кредиту 2,56 млн рублів;
- термін кредиту 7 років, ставка 8%;
- сума щомісячного платежу 39 901 рубль.
При цьому ключі від квартири ви отримуєте в кінці 2017 року.
Тепер спробуємо розрахувати, за який термін можна накопичити на дану квартиру, маючи той же самий початковий внесок. Більшість жителів в країні використовують банківські вклади як основний інструмент накопичення грошових коштів. Це обумовлено як історичними особливостями, так і тим, що з безлічі фінансових інструментів вклади найкраще захищені.
Середня ставка за вкладами 6%. І, судячи з політики ЦБ, вона буде знижуватися. Розглянемо вклад зі щомісячною капіталізацією, а також можливістю щомісячного поповнення на 39 901 рубль. При першому внеску 640 тисяч і цих умовах повну суму на покупку квартири ви заробите орієнтовно через 4,5 року. Однак вартість нерухомості може до цього моменту помітно зрости, в результаті людині знову доведеться збирати.
Чи обов'язково страхування при іпотеці?
Чи може офіційно не працюючий чоловік взяти іпотеку?
Оптимальний вибір буде залежати від фінансової ситуації конкретного покупця. Якщо на руках є значна сума і решту коштів покупець може зібрати за півтора-два роки, відкладаючи максимум половини зарплати, це буде більш розумним рішенням (навіть якщо потребують тимчасового, але значного погіршення якості життя).
Якщо ж накопичення мінімальні, а необхідність поліпшення житлових умов є, то варто розглянути варіант іпотеки. Умови по іпотечних кредитах зараз набагато м'якше, ніж рік-два тому, ставка по базових програм в 10,5% і навіть нижче далеко не рідкість. Крім того, на ринку присутній значний вибір програм з мінімальним і навіть з нульовим початковим внеском. Зрозуміло, що ставка за такими програмами буде вище, але при відсутності накопичень це непоганий стартовий варіант. Природно, хоча б у одного з членів сім'ї такого позичальника повинна бути впевненість в певному стабільному доході.
В цілому, якщо постійна робота у потенційного покупця квартири є, а накопичень немає, іпотека залишається практично єдиним реальним варіантом, якщо тільки він не розраховує на велику виплату, отримання спадщини і т. П. В найближчі півроку (в цьому випадку можна спробувати домовитися з забудовником про розстрочення або просто почекати). Другий варіант, при якому можна спробувати накопичити на квартиру за п'ять-сім років, якщо потенційний покупець може щомісяця відкладати в скарбничку не менше 60-70 тисяч рублів. Це можливо, наприклад, якщо сім'я займається орендним бізнесом або має інші постійні джерела додаткового доходу.
Можна взяти іпотеку в одному регіоні, якщо прописаний в іншому?
Чи можу я вимагати у Ощадбанку знизити мою ставку по іпотеці?
Вибір залежить від ситуації покупця і його фінансових можливостей. При цьому потрібно розуміти, що оформлення кредиту має на увазі наявність початкового внеску, і на цьому етапі буде необхідно зібрати певну суму хоча б мінімальну, необхідну для схвалення заявки.
На сьогоднішній день найвигідніші програми на ринку вторинного житла мають на увазі ставки в діапазоні 9,25-12%, розмір мінімального початкового внеску в залежності від програми складе 10-20%, тому позичальники зможуть підібрати оптимальний варіант. Питання в тому, що збирати на квартиру доведеться дуже довго. При заробітній платі в розмірі 65 тисяч рублів і щомісячних витратах на рівні 23 тисячі рублів на рік можна буде зібрати близько 500 тисяч рублів, при цьому отримати суму в розмірі 5 млн рублів вдасться лише після 10 років. Ситуація ускладнюється, якщо потенційний клієнт орендує житло. Якщо ми говоримо про сім'ю, то тут також потрібно враховувати витрати на утриманців.
Прості розрахунки показують, що іпотека часто стає більш привабливим і навіть єдиним варіантом для покупки житла. Можна не втрачати роки в процесі накопичення грошей, а здійснити операцію в поточний момент. Найголовніше комфортний платіж, який залежить від суми іпотеки і умов програми.
Візьмемо розрахунок: потенційний покупець за чотири роки накопичив близько 2 млн рублів (умови ті ж: заробітна плата в розмірі 65 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян). Як варіант, він може придбати однокімнатну квартиру в Реутова за 4,2 млн, розташовану в крокової доступності від станції метро «Новокосіно». Сума кредиту: 2,2 млн рублів. При ставці на рівні 10% і терміні кредиту, що становить 15 років, розмір щомісячного платежу складе близько 23,6 тисячі рублів. Це комфортний платіж, враховуючи, що в нашому прикладі позичальник готовий був на місяць відкладати близько 42 тисяч рублів.
При ціні однокімнатної квартири, наприклад, в 2,5 млн рублів, відкладаючи щомісячно 20 тисяч рублів, доведеться збирати близько 10 років заділ на майбутнє не дуже перспективний, адже житло потрібно зараз. Звичайно, іпотека в наш час основний інструмент в придбанні квартири, але у банків дуже жорсткі умови до позичальників. Ви не можете прийти і сказати: «Ось мій початковий внесок, хочу іпотеку на 15 років». Все буде залежати від рівня Вашої платоспроможності, і, можливо, початковий внесок перевищить в кілька разів суму накопичень. В якості альтернативи можна розглянути придбання квартири в лізинг досить молодий продукт на ринку фінансових послуг. Його плюси: невеликий фіксований первинний внесок (в розмірі 20% від вартості житла), мінімальний пакет документів, швидке оформлення. Ставки трохи вище іпотечних, але в щомісячні платежі включені всі витрати з оформлення угоди, немає кредитних комісій, і якщо Ви вносите трохи більше суми платежу, то вартість фінаренди автоматично знижується, а після закінчення терміну договору всі документи на Вас оформляє лізингодавець. На жаль, цей спосіб придбання житла в Росії поки не популярний, хоча в Європі і США близько 30% угод з нерухомістю здійснюється саме так.
Текст підготувала Марія Гурєєва
НЕ пропустіть:
Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»
20 статей про те, як купити квартиру в іпотеку
Чи можна купити квартиру за маткапітал, якщо дитині немає 3 років?
Чи можна жити в гаражі?
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.
Чи обов'язково страхування при іпотеці?Чи може офіційно не працюючий чоловік взяти іпотеку?
Можна взяти іпотеку в одному регіоні, якщо прописаний в іншому?
Чи можу я вимагати у Ощадбанку знизити мою ставку по іпотеці?
Чи можна жити в гаражі?