- Стереотипи про радянську забудові
- "Через відсутність регульованого ринку нерухомості в Києві різниця в цінах на практично однакові квартири...
- нерівність районів
- "Загальна проблема всіх радянських міст - постійне відставання розвитку інфраструктури від будівництва...
- цінове нерівність
Бум «дешевих» новобудов, які наводнили Київ і столичну агломерацію в 2010-х, а особливо після 2014 року, відсунув вторинне житло на задній план. А сотні тисяч сталинок, хрущовок і брежневок нікуди не поділися. Жодна з програм знесення, анонсованих за останні роки, так і не почалася. Старі міські райони, яким 30-60 років, стигматизує, а їх жителі піддаються свого роду цькуванню як «неповноцінні» кияни.
Стереотипи про радянську забудові
Старе житло, вторинна нерухомість, до сих пір складає більшу частину київського житла - 75% житлового фонду, за даними бази municipal.kiev.ua. У XX столітті місто розросталося. Історичне ядро і робочі передмістя приросли сталінськими районами (Дарниця, Чоколівка, Деміївка, Шулявка, Куренівка), хрущовськими (Воскресенка, Нивки, Лісовий, Борщагівка, Голосієво) і житловими масивами епохи «розвинутого соціалізму» (Троєщина, Теремки, Виноградар, Оболонь, Біличі ).
У суспільній свідомості вкоренилися стереотипи про вторинному житло, які грають на руку сучасним забудовникам. Це сірість (в ходу вислів «сірі стіни»), холодні і тонкі стіни, неблагополучні сусіди, нерідко - проблеми з транспортним сполученням та інфраструктурою. Низькі стелі, маленькі кімнати, старі комунікації - все це часто є приводом вибрати «первинку» замість «вторинки». Має значення і район, в якому розташований будинок: велика відстань від метро дуже знизить його привабливість.
Є замкнутий соціальний коло: через відсутність якісного транспортного сполучення на умовній Воскресенці та Нивках майже не будується нове житло, середній клас не звертає уваги ні на оренду, ні на покупку квартир, і там живуть нащадки тих, хто отримали квартири півстоліття тому. Як правило, це небагаті люди. Серед них чимало пенсіонерів і інших людей, в силу різного роду життєвих обставин які не відповідають образу успішної людини. Їх низька платоспроможність не сприяє будівництву сучасних ТРЦ і ЖК, аттракторов грошей, і не мотивує влади проводити туди метрополітен.
"Через відсутність регульованого ринку нерухомості в Києві різниця в цінах на практично однакові квартири на одній невеликій вулиці може становити десятки тисяч доларів."
На появу метрополітену (ВДНГ і Голосієво) або його примарну перспективу (Виноградар) миттєво реагує будівельний ринок. Поява метро на Теремках в 2012-2013 роках призвело до забудови закритих військових частин і фруктових садів уздовж вулиці Ломоносова, а також території ВДНГ уздовж вулиці Заболотного. Як це водиться в Києві, соціальну інфраструктуру розвивати не стали. Тому старожилам масивів, де до сих пір немає метро, потрібно радіти, що вони зберігають парки і вільні простору ціною відсутності швидкого зв'язку з центром.
Якщо хтось все ж вирішується придбати або продати вторинне житло в районах радянської забудови, то звертається до ріелторам. У пострадянському контексті це специфічна професія, що тримається на особистих зв'язках. Ріелтори, як правило, працюють в професії десятки років і відповідають за певний район.
Їх сленг дуже поверхнево описує все різноманіття житлового фонду і тонкощі житла в районах радянської забудови. Є лише кілька термінів для вторинного житла - сталінки (до них часто відносять ранні хрущовки), хрущовки, чешки або цегла (типове житло 1970-1980-х), спецпроекти з Радою міністрів (все, що не потрапило в попередні категорії).
Через відсутність регульованого ринку нерухомості в Києві різниця в цінах на практично однакові квартири на одній невеликій вулиці може становити десятки тисяч доларів. Незначні відмінності в ремонті або поверсі може змусити ріелтора збільшити ціну. З убогого опису квартири на ріелтерські сайті переваги більш дорогої квартири зрозуміти не можна, а людина, яка шукає житло, ризикує впертися в словесні конструкції на кшталт «чешка-сорочечка».
нерівність районів
Стигматизація київських спальних околиць бере свій початок в 1960-х, коли в українській столиці з'явилися перші нові повоєнні масиви.
Радянське суспільство в великих містах було понад ксенофобським щодо жителів інших регіонів і селян, ніж сучасне. Саме в другій половині XX століття з'являються вирази «ліміту», «лимитчики», що застосовуються до приїжджих робітників, що укладав договори з підприємствами у великих містах по «ліміту прописки». Ще в 1980-х, за розповідями очевидців, були нерідкі зустрічі «стінка на стінку» між місцевими жителями і «жлобами», мешканцями гуртожитків ПТУ і технікумів. Після здобуття незалежності вектор ксенофобії поступово змістився на ромів і приїжджих з Кавказу та Близького Сходу, тому що внутрішня міграція в межах України стала неконтрольованою.
"Загальна проблема всіх радянських міст - постійне відставання розвитку інфраструктури від будівництва житла."
У всі радянські епохи нове житло розподілялося між жителями Києва, чиї житлові умови вимагали розширення (або ж їх старі будинки йшли під знесення), і «лимитчиков», які переселялися з гуртожитків. Переїхали з інших регіонів УРСР або СРСР не так важливий був район, як киянам. Радість від переїзду в ізольовані квартири зі своїми ванними і кухнями межувала з невдоволенням від переїзду у віддалений район і втратою соціальних зв'язків.
Незважаючи на те, що населення в новобудовах «міксувати» (в половині будинку могли жити військові, в іншій - робітники, а поруч працівники мистецтва), за певними мікрорайонами закріплювалася своя слава. Вважалося, що центральну частину київського Лівобережжя заселяли радянської «елітою» (в дусі епохи серед киян 1970-х і 1980-х існувала думка, що на Русанівці селили виключно євреїв), а інші райони - працівниками лівобережних підприємств: «Хімволокна», радіозаводу і так далі. Найбільша стигма лівого берега - Троєщина, «страждає» через десятки тисяч людей, переселених в кінці 1980-х з чорнобильської зони відчуження. Об'єктивно вона страждала через віддаленість, відсутність метро і щільної забудови.
Загальна проблема всіх радянських міст - постійне відставання розвитку інфраструктури від будівництва житла. У Києві ця ситуація почалася ще в кінці 1950-х, коли на місці приміських селищ стали споруджувати великі житлові райони. Першими будувалися житлові будинки, через кілька років з'являлися школи і дитячі сади, ще пізніше - нормально облаштовані дороги і магазини. Останнім приходив повноцінний транспорт на кшталт трамвая, швидкісного трамвая і метро. Такий «алгоритм» будівництва зберігається і зараз. Перехід до капіталізму йому не перешкода.
цінове нерівність
Як і в інших найбільших радянських містах, у всіх київських житлових районах зводили однаковий набір типових серій будинків для кожної епохи. П'ятиповерхівки серій 1-438 та 1-480, цегляні дев'ятиповерхівки 1960-х і панельні будинки серій 96, 134 і 1КГ-480, висотні будинки БПС, Т і КТ - приблизно такими кільцями забудовувався Київ в 1960-х - 1980-х. Але через відсутність регулювання ринку нерухомості і незрозумілого механізму ціноутворення ціни на квартири в однакових будинках різних районів можуть відрізнятися в п'ять разів.
Незалежно від свого розташування, умови життя в цих будинках приблизно однакові. Вони залежать від стану столичного житлово-комунального господарства. Серед проблем - недостатнє освітлення, погана прибирання сходової клітки, відсутність ремонту.
Лідер за цінами на житло серед спальних районів 1960-х років в Києві - лівобережна Русанівка. Житловий фонд тут, за винятком двох будинків, побудований в період між 1 963 роком і початком 1970-х. Це малогабаритні панельні і цегляні будинки. Інфраструктура району розвинена неоднорідний. Тут багато кафе і ресторанів, але мало супермаркетів, причому лише один цілодобовий. Видова розташування квартир вздовж Русанівської набережної і однойменного каналу дозволяє ріелторам ставити ціни на рівні 60-150 тисяч доларів за однокімнатну квартиру в шістнадцятиповерховому будинку 1970 року побудови.
На Лісовому масиві квартира на тій же відстані до метро (близько 2 кілометрів) в будинку тих же років споруди коштуватиме в районі 30 тисяч доларів - в п'ять разів менше.
Приблизно стільки ж коштує квартира в сусідньому з Русанівкою житловому масиві, Березняках, теж виходять до Дніпра. Правда, до метро від Березняків пішки йти близько години, на відміну від Лісового або Русанівки.
На Воскресенці, яка відступає від метро на ті ж 2-4 кілометри, ціни ще нижче. По-перше, вона забудована в основному п'ятиповерхівками, по-друге, жити тут не так престижно, як на Русанівці або Лівобережному масиві. Однокімнатна квартира на Воскресенці коштує близько 25 тисяч доларів, в гостинці - трохи більше 20 тисяч.
Найпрестижніший район правого берега - Оболонь, забудована здебільшого в 1970-х. Однушка в самому центрі масиву, біля станції метро «Мінська», коштує 45 тисяч доларів. У найпрестижнішій частині, на набережній, ціна однокімнатної квартири наближається до 55 тисячам доларів. При цьому на краю масиву, в «чешці», ціна однокімнатної падає до 30-40 тисяч.
На Виноградарі, віддаленому від метро на п'ять кілометрів, ціни на однокімнатні квартири коливаються в районі 30 тисяч доларів. На південній околиці масиву, за проспектом Правди, вже ростуть мікрорайони новобудов поруч з майбутньою станцією метро «Виноградар».
Наявність швидкісного трамвая на Борщагівці не впливає на ціни на нерухомість. Однокімнатні квартири тут коштують стільки ж, скільки і на Воскресенці, - близько 25 тисяч доларів.
На Теремках, до яких підвели в 2013 році метро, одиничка коштує близько 35 тисяч доларів.
На Троєщині, найвіддаленішому масиві Києва, аналогічна квартира буде коштувати близько 30 тисяч доларів.
З цих житлових масивів найбільше виділяється Русанівка, «коефіцієнт виду з вікна» квартир якої чомусь може досягати 500%. За те, що перед будинками на набережній, звідки відкривається вид на Києво-Печерську лавру, нічого не побудують, покупцям доводиться переплачувати. А в окрузі є новобудови - Комфорт-таун, будинки на Березняках, Микільській слобідці.
Феномен Русанівки складно пояснити, з огляду на середній вік місцевої забудови (50 років) і низька якість будинків хрущовської епохи. Власники квартир на штучному острові можуть порадіти, що приватизація дала їм в руки такий ласий шматок столичної нерухомості. Однак невідомо, скільки цей пік цін триватиме. Ринок київської нерухомості вкрай непередбачуваний. Бум щодо недорогих новобудов призводить до того, що ріелтори завищують ціни у вторинній нерухомості за будь-яка перевага квартири. Коли в будь-якому районі можна знайти як мінімум одну новобудову від «Інтергал-буд» або «Укрбуду», в хід йдуть всілякі спроби підвищити ціну квартири, що ще більше знижує шанси на її покупку. А це при наявності осудною регулювання ринку нерухомості державою і держпрограм по реконструкції будинків, було б зайвим.
У нинішніх умовах перспективи київського ринку нерухомості не дуже райдужні. Нові житлові комплекси продовжують висмоктувати останні гроші з людей, які бажають жити в Києві. Старий житловий фонд все більше занепадає. Міська влада ніяк не працюють над підвищенням якості інфраструктури, все більше расслаівая міське товариство.
Читайте ще:
Радянське житло: історія і перспективи (Лев Шевченко)
Квартальна забудова: як українські девелопери обманюють людей (Лев Шевченко)