У поточній кризовій ситуації навіть благонадійний забудовник може опинитися на межі банкрутства. Для учасників пайового будівництва подібна ситуація загрожує втратою куплених метрів. 
Портал KvartiraZaMkad.ru дізнався у експертів ринку нерухомості як поводитися дольщику в разі банкрутства забудовника і як розпізнати ненадійний об'єкт.
На питання відповіли:
Наталя Шаталіна , Генеральний директор компанії «МІЕЛЬ-Новобудови»
Григорій Алтухов , Комерційний директор ФСК «Лідер»
Євгенія Акімова , Генеральний директор IKON Development
Наталя Шаталіна, генеральний директор компанії «МІЕЛЬ-Новобудови»
Перш за все, дольщику необхідно отримати відомості про фінансову стійкість забудовника. Адже нездатність боржника задовольнити вимоги кредиторів, тобто визнання боржника банкрутом, повинна бути визнана арбітражним судом.
У зв'язку з цим, якщо у пайовика з'явилися відомості про невиконання забудовником взятих на себе зобов'язань, необхідно контролювати статус забудовника в картотеці арбітражних справ. У разі, якщо стосовно забудовника порушено процедуру банкрутства, захищати дольщику свої інтереси допустимо з використанням декількох механізмів.
Перш за все, дольщику необхідно пред'явити свої вимоги в рамках справи про банкрутство для включення їх до реєстру кредиторів. Для цього необхідно направити заяву про встановлення вимог з документами, що підтверджують обгрунтованість заявлених вимог, в арбітражний суд, який розглядає справу про неспроможність (банкрутство), арбітражному керуючому і боржнику - забудовнику.
При цьому необхідно враховувати наступне важлива умова: пайовик може пред'явити вимоги або про передачу житлового приміщення, або про повернення грошових коштів. В останньому випадку необхідно розірвати договір участі в пайовому будівництві.
Закон про неспроможність (банкрутство) передбачає три варіанти задоволення вимог учасників пайового будівництва.
- Передбачена ст.201.5 Закону можливість погасити грошові вимог, в тому числі у вигляді реального збитку, який визначається як різниця між вартістю квартири на дату розірвання договору та сплаченими за неї грошима і (або) вартістю переданого забудовнику майна, якщо розрахунки проводилися в натуральній формі ( п. 2 ст. 201.5 закону про банкрутство).
- Передача об'єкта незавершеного будівництва житлово-будівельному кооперативу (ЖБК), створеному з числа учасників будівництва (ст. 201.10 закону про банкрутство). У разі задоволення забудовником вимог кредиторів зазначеним способом необхідно пам'ятати, що подальше будівництво об'єкта незавершеного будівництва буде здійснюватися за рахунок коштів членів ЖБК - колишніх пайовиків. Отже, даний спосіб пов'язаний з додатковими витратами учасників пайового будівництва.
- Передача житлових приміщень учасникам будівництва (ст. 201.11 закону про банкрутство). Даний варіант прийнятний у випадку, якщо будинок добудований, але забудовник не отримав в установленому порядку дозвіл на введення будинку в експлуатацію. При цьому важливо пам'ятати, що пайовик має право самостійно звернутися до суду із заявою про визнання права власності на житлове приміщення, якщо забудовник отримав дозвіл на введення будинку в експлуатацію, і між ним і громадянином до дати прийняття заяви про банкрутство підписаний передавальний акт (п. 8 ст. 201.11 закону про банкрутство).
Вибір того чи іншого варіанту задоволення вимог кредиторів здійснюється на загальних зборах кредиторів.
Важливо пам'ятати про те, що з 1 січня 2014 року забудовник зобов'язаний страхувати свою цивільну відповідальність, або укладати договір поруки з банком. Страховим випадком є визнання забудовника банкрутом в установленому чинним законодавством порядку.
Отже, в разі банкрутства забудовника пайовики мають право задовольнити свої вимоги шляхом отримання компенсаційної виплати від страхової компанії, або від поручителя.
Слід виділяти економічні передумови банкрутства:
- фінансова нестабільність компанії-забудовника;
- зовнішні фактори економіки;
- кризові явища.
У той же час є законодавчо закріплені ознаки банкрутства. Зокрема, нездатність боржника задовольнити вимоги кредиторів повинна бути визнана арбітражним судом. Юридична особа вважається нездатним задовольнити вимоги кредиторів, якщо відповідні зобов'язання і (або) обов'язок не виконані їм у протягом трьох місяців з дати, коли вони повинні були бути виконані. Провадження у справі про банкрутство може бути порушена арбітражним судом за умови, що вимоги до боржника - юридичній особі в сукупності складають не менше ніж триста тисяч рублів.
Таким чином до фактичного визнання забудовника банкрутом існують економічні передумови, які можуть в наступним підтвердити нездатність забудовника задовольнити вимоги кредиторів в строк. У зв'язку з цим дольщику необхідно контролювати інтенсивність і терміни будівництва для своєчасного здійснення дій, необхідних у разі банкрутства забудовника.
Григорій Алтухов, комерційний директор ФСК «Лідер»
У такій ситуації дольщику необхідно якомога оперативніше заявити свої вимоги в справі про банкрутство. Для цього він повинен подати відповідну заяву в Арбітражний суд. Крім заяви йому необхідно надати докази участі в пайовому будівництві - договір на придбання прав на житлове приміщення і документи, що свідчать про оплату зобов'язань пайовика за даним договором.
В першу чергу, до передумов банкрутства можна віднести проблеми з документами і реалізації проекту не по ДДУ. Практика показує, що саме реалізація житла в обхід схем ДДУ найчастіше веде до банкрутства і зупинки будівництв.
Важливий «дзвіночок» - зниження або повна відсутність активності на будівельному майданчику, яке явно свідчить про те, що заявлені терміни здачі та реальний стан справ на об'єкті не відповідають один одному.
Ще однією передумовою до того, що в компанії не все так гладко, можуть стати серйозні, вже переходять в демпінг знижки. Якщо середній розмір знижки по ринку в цілому або в тій чи іншій локації становить 5-10%, а окремий забудовник обіцяє поступитися 20-25% від прайсу - це серйозний привід задуматися не про швидку покупку, а про те, за рахунок чого така знижка в принципі можлива.
Євгенія Акімова, генеральний директор IKON Development
При банкрутство забудовника в першу чергу необхідно звернутися в арбітражний суд. Важливо визначити, що ви запитаєте - передати житлове приміщення або повернути гроші. При цьому якщо ви вибираєте другий варіант, то ваші вимоги, швидше за все, будуть задоволені тільки в третю чергу.
В першу чергу гроші перераховуються громадянам, перед якими банкрут несе відповідальність в плані заподіяння шкоди життю або здоров'ю. У другу чергу виплачується зарплата колишнім співробітникам. В результаті пайовик виявляється тільки в третьої черги, тому на швидке повернення грошей (раніше, ніж через 1,5 року) не варто розраховувати.
Відповідно, якщо ваш будинок в момент банкрутства забудовника виявляється на високій стадії будівельної готовності, то краще заявити вимогу про передачу житлового приміщення, а не повернення грошових коштів.
Назвати потенційних компаній-банкрутів на ринку нерухомості складно, об'єктивно дати конкретні «імена» можна, маючи доступ до внутрішніх фінансових документів компанії.
Однак, безумовно, є критерії, за допомогою яких можливо визначити найбільш ризикових гравців ринку. Перш за все, це дрібні і невеликі забудовники. Сьогодні ми спостерігаємо укрупнення бізнесу. Основний портфель проектів зосереджений в руках декількох великих девелоперів.
Невеликі забудовники найчастіше ведуть будівництво саме за рахунок продажів, оскільки далеко не всі банки готові кредитувати «сумнівних» гравців ринку, які не здатні забезпечити заставу згідно жорстким вимогам кредитора. Непрямим ознакою потенційного банкрута є демпінг в проекті. Однак зовсім не факт, що отриманих коштів вистачить на завершення проекту. Тому раджу ставитися насторожено до житлових комплексів з цінами нижче ринка.ето>