Уже в кінці нинішнього року середня ціна 1 га землі сільськогосподарського призначення в нашій країні може знизитися на 1,3 тис. Грн.
Зсув цінового акценту
Це випливає з доповіді директора департаменту міжнародного співробітництва та ринку земель Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру Ростислава Шманенко на тему «Методологія нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення», який він презентував на «круглому столі», що відбувся днями в яку подає їм відомстві .
Ростислав Валерійович повідомив, що в законі «Про оцінку земель» прямо вказано, що оцінка може бути нормативно-грошової та експертної. Перша базується на економічних показниках і бонітування ґрунтів (їх порівняльній характеристиці за родючістю при порівнянних рівнях агротехніки і інтенсивності землеробства. - Авт.). Друга включає метод капіталізації чистого операційного або рентного доходу, зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок та облік витрат на земельні поліпшення. Реально в нашій країні вже багато років застосовується тільки перший метод.
Також в законі позначена мета грошової оцінки: визначення розмірів земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності та держмита (при міні, спадкуванні та даруванні). Це безпосередньо впливає на податки і збори, які сплачують громадяни та бізнесмени.
Г-н м Шманенко пояснив, що нормативно-грошова оцінка землі у нас була проведена тільки один раз - 1 липня 1995 г. Після цього її всього лише збільшували на рівень інфляції. За 20 років багато води утекло, і такий підхід безнадійно застарів. Його недоліки очевидні: прив'язка до даних економічної оцінки земель 1981-1987 рр., Залежність оцінки від цін на зерно без урахування динаміки собівартості с / г продукції, застарілі норми рентабельності (35%) і терміну капіталізації рентного доходу (33 роки). У старому методі не передбачено природно-сільськогосподарське районування, закріплене в ст. 179 Земельного кодексу, і він не відповідає вимогам закону «Про оцінку земель».
Настільки очевидні недоліки спонукали уряд в жовтні 2011 р удосконалити методику і видати постанову №1185, в якому ціна землі була прив'язана до динаміки цін на селхозкультури. Однак ці зміни не враховували відповідне зростання собівартості с / г продукції. В результаті в 2012 р нормативна грошова оцінка орних земель збільшилася на 75% за один рік (на 8,6 тис. Грн. За 1 га) і склала 20,6 тис. Грн. / Га. У підсумку від цієї ідеї відмовилися.
Нова методика, розроблена фахівцями Госгеокадастра, базується на Стратегії сталого розвитку «Україна-2020» і програмою діяльності Кабміну. Працювати над нею почали в 2012 р, три роки пішло на узгодження з профільними міністерствами та відомствами, днями завершилися її громадські слухання. Наступний етап - остаточні узгодження з міністерствами, правова експертиза в Мін'юсті і представлення проекту в Кабмін для затвердження, заплановане на листопад цього року.
За словами пана Шманенко, переваги методики в тому, що вона простіша, приведена у відповідність до чинного законодавства, в ній використовуються нормативи диференціального рентного доходу за 2013 р а також диференціація по природно-сільськогосподарських районів.
Як приклад він навів село Білорічиця в Прилуцькому р-ні Чернігівської обл. Площа сільськогосподарської землі в ньому становить 69,2967 га, з яких 67,9664 га - чорноземи. За діючою методикою вона коштує 1,98 млн. Грн., А за новою - 1,44 млн. Грн. Тобто земля подешевшає більш ніж на півмільйона гривень. А це, як кажуть в Одесі, дві великі різниці, враховуючи, що за неї доводиться платити орендну плату та інші податки.
Якщо мати на увазі територію всієї нашої країни, то нинішня середня вартість землі за 1 га, розрахована за старою методикою, становить 25,8 тис. Грн., А за новою вона знизиться до 24,5 тис. Грн.
Що стосується конкретних цін по областям, то вони відображені на рис. 1 і 2. Сьогодні лідерами в ціні (більше 28 тис. Грн. За 1 га) є Херсонська, Запорізька, Донецька, Полтавська, Черкаська, Хмельницька і Чернівецька області. Якщо Кабмін затвердить нову методику, найдорожчими стануть землі в Миколаївській, Полтавській, Черкаській, Київській, Житомирській, Вінницькій, Хмельницькій, Тернопільській і Чернівецькій областях.
рис.1
Мал. 2
Ростислав Шманенко заявив, що зміщення цінового акценту на центральні регіони справедливо, оскільки тут знаходяться потужні с / г підприємства, а землі мають високий бал бонітету (властивості грунту і рівень врожайності вирощуваних на ній культур як сумарний показник родючості. - Авт.). Крім того, за діючою методикою використовується фіксована норма рентабельності 35%, в якої не враховується той факт, що південні регіони розташовані в зоні ризикованого землеробства і несуть значні додаткові витрати на зрошення. Так що цілком виправдано, що вони будуть платити менше податків і зборів.
Завідувач кафедри землевпорядного проектування Національного університету біоресурсів і природокористування Андрій Мартин розповів про концептуальні підходи нової методики.
Володимир Лапа
Відповідно до закону «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення повинна проводитися не рідше одного разу на 5-7 років. Така оцінка - це капіталізований рентний дохід від ділянки, тобто прибуток, яку він може приносити з урахуванням певного коефіцієнта. В якості останнього була обрана ставка рефінансування НБУ (в Росії використовується ставка Ощадбанку за довгостроковими валютними депозитами. - Авт.).
При розрахунку рентної плати прийнято рішення спиратися на врожайність зернових культур, які вирощуються по всій країні і є основою для агробізнесу. Однак нормативно-грошова оцінка - проміжний інструмент. В майбутньому, як і всі європейські держави, наша країна повинна перейти до масової оцінки нерухомості за міжнародними стандартами. Але це буде можливо тільки після того, як запрацює ринок с / г земель і з'явиться відповідна база даних.
Присутній на «круглому столі» заступник міністра аграрної політики і продовольства Володимир Лапа заявив, що його відомство зацікавлене в тому, щоб нова нормативно-грошова оцінка земель, що відображає сучасні реалії, була прийнята якомога швидше.
- Нинішня методика не відображає умов господарювання, - заявив він. - Я згоден з тим, що землі в південних регіонах, враховуючи природно-кліматичні чинники та необхідність їх зрошення, не можуть коштувати дорожче, ніж в центральних областях. Люди там відмовляються від оренди і не так-то просто знайти альтернативного орендаря.
За його словами, зараз гостро постало і питання про роздержавлення сільськогосподарських підприємств, що знаходяться в підпорядкуванні Мінагрополітики. У деяких з них основний актив - це землі в постійному користуванні, і часто належним чином неоформлені. Якщо функції подібних підприємств складаються тільки в тому, щоб знайти гроші для виплати зарплати, то вони не мають права на існування.
Друге важливе питання - впорядкування земель, проведення їх інвентаризації. Однак часом буває і так: план є, а грошей немає. Тому в уряді зараз розглядають різні варіанти, в тому числі і відповідне оформлення земель за фактом самими власниками.
- Що стосується можливого створення ринку землі. Позиція міністерства полягає в тому, що до цього потрібно йти поступово, в тому числі і шляхом створення нової нормативно-грошової оцінки, яка в перспективі повинна бути замінена ринковою ціною, - підкреслив пан Лапа.
три етапи
Про те, як трансформувалися земельні відносини в Східній Німеччині після приєднання до ФРН, на «круглому столі» розповіла голова міжнародного департаменту державного товариства з управління та реалізації земель (BVVG) Каті Деллс.
Вона повідомила, що BVVG було створено в 1992 році як філія агентства з приватизації з метою розпорядження держвласністю, яка складалася з 1,8 млн. Га земель с / г призначення та 1,4 млн. Га лісових угідь. Завдання, що стоїть перед суспільством, полягала в тимчасовому управлінні ними (оренда) з прицілом на подальшу приватизацію або продаж.
Необхідно було провести і реституцію - повернути земельні ділянки колишнім господарям. Однак повертали їх не всім. Або тим, у кого земля була експропрійована до 1933 р, або людям, у яких її відібрали в 1945-1949 рр.
Земля с / г призначення продавалася фермерам, причому найчастіше за зниженими цінами (для створення багатопрофільних господарств), а також передавалася місцевим органам влади і організаціям, які займаються охороною навколишнього середовища. Крім того, ділянки надавалися фірмам,
Голова міжнародного департаменту державного товариства з управління та реалізації земель (BVVG) Каті Деллс
встановлює вітряки.
Приватизація земель проходила в три етапи. На першому (1992-1996 рр.) Землі здавалися в оренду спочатку на короткий термін, а потім на тривалий (до 20 років). Оренда ділянок застосовувалася тому, що у новостворених господарств не було грошей для їх купівлі. На другому етапі (1996-2010 рр.) Землю пустили в продаж за ціною 50% від її ринкової вартості. На третьому етапі, який триває досі, ділянки продають вже за ринковими цінами на тендерах.
В результаті в Східній Німеччині з'явилися господарства різноманітних форм (кооперативи і сімейні ферми). Але BVVG при цьому строго стежило, щоб великі площі не були зосереджені в одних руках. До слова, муніципалітетам були виділені не всі землі, на які вони претендували, а тільки ті, що були необхідні їм для адміністративних цілей.
У підсумку ціна 1 га землі с / г призначення в Німеччині з 5 тис. Євро в 1999 р піднялася до 17 269 евро в 2014-му. Різке зростання цін стався в 2007 році, коли почався продаж землі на ринку (рис. 3). Динаміка цін оренди землі приблизно така ж: 90 євро за 1 га в 1993 р і 346 євро в 2014-му.
рис.3
Цікаво також відзначити, що всі доходи від продажу і оренди сільгоспземель в Німеччині йдуть безпосередньо до держбюджету, після чого перенаправляються в регіони.
Г-жа Деллс торкнулася ситуації з землею с / г призначення в Україні. За її словами, сьогодні потрібно потурбуватися передачею права розпорядження державними землями органам місцевого самоврядування. Після скасування мораторію земля може перейти в комунальну власність або залишитися державної.
Але перед скасуванням мораторію потрібно створити прозорий режим оренди і прописати чіткі права власності на земельні ділянки, в тому числі процедуру реєстрації. Перед початком продажу сільськогосподарських земель повинна бути розроблена стратегія управління ними, а також прописані процедури моніторингу та аудиту оренди і продажу.
Перевага за співвласниками
Цікаву доповідь під назвою «Продаж сільськогосподарських земель в Литві» зробила директор департаменту сільського розвитку міністерства сільського господарства цієї країни Вільма Даугаліне. За її словами, земельними справами в Литві займається державна земельна служба при Міністерстві сільського господарства. У власності фізосіб сьогодні знаходиться 56,77% земель, а юридичних - 3,04%. Державі належить 40,18%, органам місцевого самоврядування - 0,01%.
Серед земель державної власності переважають ліси (20%) і сільськогосподарські (12,6%), а в приватній власності першість належить с / г земель (47,9%), а на ліси припадає 10,2%.
Продаж с / г земель стартувала в 2004 році, коли Литва вступила в ЄС, але аж до 2014 р тривав перехідний період, протягом якого сільськогосподарські землі держвласності не можна було продавати іноземцям. У 2008-2013 рр. при покупці земель застосовувалася держдопомогу за гроші, які виділив Євросоюз. Після цього с / г землі не продаються, за винятком 2-3 га для присадибного господарства і під будинками (до 1 га).
У 2008-2013 рр. надійшло 28,37 тис. заяв на купівлю 456,13 тис. га земель, з яких 27,708 тис. від фізосіб (413,29 тис. га) і 0,66 тис. від юросіб (42,83 тис. га). К1 липня 2014 го було продано 337,9 тис. Га, що залишилися 1,59 тис. Заяв на покупку 19,51 тис. Га знаходяться на завершальній стадії розгляду.
Починаючи з 2014 р сільськогосподарські землі можна продавати фізособам, які мають права на будівлі і сільгоспобладнання, а також користувачам приватних присадибних ділянок, виділених їм за законом.
директор департаменту сільського розвитку міністерства сільського господарства цієї країни Вільма Даугаліне
Купувати с / г землі можуть громадяни Литви, місцеві юридичні особи, держава, органи влади, деякі суб'єкти іноземного права.
Після 2014 р купувати землю дозволили тим фізособам, які протягом останніх 10 років перед її придбанням займалися сільгоспдіяльністю мінімум 3 роки, а також громадянам, які мають фермерське господарство або підтверджену дипломом сільськогосподарську освіту.
Вимога про 10 років роботи за профілем і трирічному терміні занять сільгоспдіяльністю поширюється і на юросіб. Крім того, дозволено купувати землі тим фірмам, прибуток яких від реалізації товарної с / г продукції становить не менше 50% загального річного доходу, а їх економічна життєздатність може бути доведена відповідно до встановленої процедури.
З 1 травня по 31 грудня 2014 року було видано 5452 дозволи на покупку приватних с / г земель, з яких 4 - іноземцям (троє з них є подружжям громадян Литви).
Фізособи можуть купувати землю за умови, що загальна площа придбаних с / г земель держвласності не перевищує 300 га.
Переважне право на придбання земельної ділянки приватної власності с / г призначення мають його співвласники, громадяни, які використовують його не менше року, власники прилеглих ділянок і держава, якщо передбачено використання його для суспільних потреб чи реалізації заходів щодо поліпшення фермерської структури та зменшення площі занедбаних земель.
З огляду на досвід Німеччини, в Литві землі місцевим органам самоврядування безкоштовно не передавалися, а продавалися. Пов'язано це було з тим, що регіональні влади по-різному трактували загальнонаціональні законодавчі положення, що значно ускладнювало роботу.
Довідка «2000»
З питань нової нормативної грошової оцінки земель с / г призначення слід звертатися до Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру (03680, Київ, вул. Народного ополчення, 3, тел. (044) 249-9691, факс (044) 249- 9670, [email protected])
Шановні читачі, PDF-версію статті можна скачати тут ...