| Рубрика: Корисні поради
У ситуації, коли Ви зібралися купити (продати) квартиру і вже домовилися з продавцем (покупцем) про всі умови угоди залишається тільки зафіксувати домовленість. Найкраще для цього підходить попередній договір купівлі-продажу квартири.
Попередній договір купівлі-продажу - це документ, в якому закріплюються наміри сторін в майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу на умовах, передбачених у попередньому договорі (п. 1 ст. 399 ЦК).
Такий договір укладається за обставин, що перешкоджають продавцю або покупцю здійснити операцію в даний момент:
- відсутність у продавця документів, необхідних для продажу квартири (Свідоцтво про державну реєстрацію права власності на квартиру, свідоцтво про право на спадщину тощо);
- необхідність зібрати решту суми (взяти кредит в банку, оформити договір позики і т.п.);
- неможливість укласти договір купівлі-продажу найближчим часом з інших причин (відсутність паспорта, прийдешній відпустку і т.п.).
У попередньому договорі повинні бути вказані (п. 3 ст. 399 ЦК):
- точні дані про квартирі і її місцезнаходження: загальна та житлова площа, кількість кімнат, поверх, адреса квартири (ст. 525 ЦК);
- вартість, за якою буде продана або куплена квартира (ст. 526 ЦК);
- перелік осіб, які зберігали право користування квартирою (наприклад, якщо після продажу квартирі в ній залишаються проживати наймачі) (п. 1 ст. 529 ЦК). Якщо такі особи відсутні, то рекомендуємо вказати це в попередньому договорі.
Якщо будь-яка з цих умов не погоджене в попередньому договорі, то він визнається неукладеним. Вимагати в цьому разі укладення основного договору не можна (п. 1 ст. 402 ЦК).
Крім того, в попередньому договорі купівлі-продажу квартири можна передбачити інші умови, які не є обов'язковими: порядок розрахунків, розподіл між сторонами витрат по державній реєстрації основного договору, термін укладення основного договору, відповідальність сторін та ін. Однак відсутність цих умов в попередньому договорі не тягне його визнання неукладеним.
У попередньому договорі купівлі-продажу квартири має сенс вказати, що квартира не знаходиться під арештом, не закладена, вільна від інших обтяжень і обмежень.
Також до попереднім договором доцільно додати копії правовстановлюючих документів на квартиру.
Ціна квартири
Зафіксовану в попередньому договорі ціну квартири покупець (продавець) не може змінити в односторонньому порядку. Це означає, що покупець зобов'язаний купити, а продавець продати квартиру за ціною, вказаною в попередньому договорі.
Змінити умови попереднього договору можна тільки за взаємною згодою (ч. 1 ст. 420 ЦК). Для цього сторони укладають додаткову угоду до попереднім договором і вказують в ньому нову вартість квартири.
Термін дії попереднього договору
Якщо термін укладення основного договору не визначено сторонами в договорі, то цей термін дорівнює 1 року з моменту укладення попереднього договору (п. 4 ст. 399 ЦК).
Якщо протягом терміну дії попереднього договору одна зі сторін ухиляється від укладення основного договору, закон надає іншій стороні право вимагати через суд укладення основного договору купівлі-продажу та відшкодування збитків (п. 4 ст. 415 ЦК).
При цьому суд має право зобов'язати ухиляється сторону укласти основний договір купівлі-продажу на тих умовах, які були прописані в попередньому договорі (наприклад, продати квартиру за вказаною в попередньому договорі ціною).
Якщо ви не уклали або не направили пропозицію укласти договір купівлі-продажу в термін, встановлений в попередньому договорі, то вимагати його укладення вже не можна (п. 6 ст. 399 ЦК).
Форма попереднього договору
Попередній договір купівлі-продажу квартири укладається у письмовій формі, але не вимагає державної реєстрації та нотаріального посвідчення. Однак за вашим бажанням попередній договір може бути складений і засвідчений у нотаріуса .
Ризики укладення попереднього договору купівлі-продажу квартири
• Відсутність гарантій отримання квартири
Предметом попереднього договору купівлі-продажу є не купівля квартири, а лише намір сторін у майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу. Відповідно, у покупця немає гарантій отримання вже оплаченої ним квартири. Суд не може визнати право власності на квартиру, так як попередній договір не містить зобов'язання продавця передати квартиру покупцеві. Якщо ж покупець звернеться до суду з позовом про спонукання укладення основного договору купівлі-продажу, то існує ймовірність подачі зустрічного позову про визнання попереднього договору купівлі-продажу квартири недійсним або неукладеним.
• Ризик подвійного продажу квартири
Оскільки при укладанні попереднього договору купівлі-продажу квартири у покупця не виникає права власності на квартиру, договір не підлягає державній реєстрації. Ніщо не заважає недобросовісному забудовнику укласти такий же договір з іншим покупцем і потім продати йому квартиру.
Олександр Жук, магістр права, директор юридичної компанії «СПРАВА Консалтинг». www.sprava-consulting.by
-