Рейтинг апартаментів Санкт-Петербурга

1. Прибуткові (сервісні) апартаменти
2. Несервісние апартаменти комфорт і бізнес- класів
3. Несервісние апартаменти преміум-класу
4. Заміські (рекреаційні) апартаменти
5. думки експертів

BSN.ru представляє експертний рейтинг апартаментів Санкт-Петербурга . Всі представлені проекти знаходяться в продажу, крім проекту YE'S, де всі апартаменти вже розпродані, але їх можна орендувати на термін від 1 місяця.

У російському законодавстві поняття «апартаменти» чітко не визначено, але аналітики ринку нерухомості розуміють під апартаментами нежитлові приміщення, призначені для тимчасового проживання без права постійної реєстрації. Апартаменти відносяться не до житлової, а до комерційної нерухомості .

Проекти, що виходять на ринок під назвою «апартаменти», різноманітні, тому редакція BSN.ru при підготовці рейтингу вирішила розділити проекти апартаментів на чотири групи.

У наступних розділах ви знайдете короткий опис кожної з груп, а також середні оцінки кожного проекту, виведені на основі експертного голосування. Експерти оцінили запропоновані проекти за п'ятьма критеріями (транспортна доступність, інфраструктура, розташування, екологічність, якість). З експертними оцінками кожного критерію і докладним описом критеріїв оцінки ви можете ознайомитися в картці об'єкта, клікнувши по назві проекту.

Прибуткові (сервісні) апартаменти

Прибуткові (сервісні) апартаменти - це проекти з приміщеннями, які найчастіше купуються для подальшої здачі в оренду. Покупець набуває приміщення (юніт), яке часто є кімнатою (іноді кілька кімнат) з санвузлом і обладнаним місцем для приготування їжі. Йому не потрібно шукати орендаря самостійно, оскільки в сервісних апартаментах є керуюча компанія, яка займається здачею юнітів в оренду. Девелопери сервісних апартаментів розробляють програми прибутковості, щоб покупець розумів, на який дохід він може розраховувати. Девелопери заявляють про прибутковість на рівні 10-15%.

Орендарями юнітів в сервісних апартаментах (апарт-готелях) найчастіше стають корпоративні клієнти, які приїжджають в місто на певний період на роботу, туристи, а також ті, хто в силу обставин потребує в тимчасовому житлі (наприклад, на час ремонту у власній квартирі) .

Особливістю цієї групи апартаментів є високий рівень сервісу, який можна порівняти з рівнем типового готелю (наявність ресепшн, хімчистки, дитячої кімнати, служби доставки їжі, спортивного залу та інших зручностей).

У списку представлені проекти сервісних апартаментів (в них є професійна керуюча компанія, розроблені програми прибутковості, передбачається високий рівень сервісу, який можна порівняти з сервісом готелю).

1 Docklands Docklands Development бізнес Василеостровский IV кв. 2017 7,94 2 YE'S ГК «Піонер» бізнес Виборзький зданий 7,77 3 Vertical NAI Becar бізнес Московський зданий 7,31 4 Avenue Apart ГК «Бест» бізнес Петроградський II кв. 2016 7,03 5 Prime Residence Yard Group бізнес Центральний IV кв. 2017 6,90 6 Salut! «Союз Інвест Девелопмент» комфорт Московський

1,2 корп.А-здані, 3 корп. - I кв. 2017, 4 корп.- III кв. 2017

6,80

За результатами експертної оцінки можна відзначити, що всі проекти отримали досить високі бали. Це можна пояснити тим, що всі проекти розташовані в локаціях з добре розвиненою транспортною та комерційну інфраструктуру, мають добре продуманою концепцією.

Варто зазначити, що проект Docklands, незважаючи на наявність програми прибутковості, є нетиповим сервісним апартаментом. За інформацією забудовника, приблизно половина покупців купують там нерухомість не для здачі в оренду, а для власного тривалого проживання. З цієї причини девелопер оголосив про плани по будівництву на території об'єкта приватного дитячого садка.

Більшість проектів перебувають у високому ступені готовності і вже введені в експлуатацію (у проектах Salut! І YE'S зараз можна зняти юніт в оренду на термін від 1 місяця, в апарт-готелі Vertical - на термін від декількох діб). Винятком є ​​проект Prime Residence, будівництво якого почалося недавно, а перспективи не зовсім зрозумілі .

Несервісние апартаменти комфорт і бізнес- класів

У проектах цієї групи не передбачено професійної керуючої компанії, яка здавала б юніти в оренду, приміщення по планувань наближені до типових квартирах. Клієнти можуть купувати приміщення і для себе, і для здачі в оренду, але в другому випадку їм потрібно скать орендарів самостійно, як і при здачі звичайного житла.

Плюсом таких апартаментів в порівнянні зі звичайними квартирами є вартість. Як правило, вони коштують приблизно на 20% дешевше, ніж квартира в тому ж районі (багато в чому за рахунок того, що земля під комерційну забудову коштує дешевше землі під житлову).

Середній бал

1 Єлагін-апарт ІБК «Атлант» бізнес Приморський IV кв. 2017 7,00 2 вежі Берінга СК «Модуль» бізнес Василеостровский IV кв. 2017 6,93 3 Лотос тауер Московський двір бізнес Приморський III кв. 2016 6,83 4 Лахта Парк Конкорд Менеджмент і Консалтинг бізнес Приморський зданий 5,60 5 Віват Донк (ГК «Єдині рішення») комфорт Невський IV кв. 2016 5,43 6 Нарвський посад Технобалтснаб бізнес Кіровський III кв. 2016 5,40

За підсумками голосування найбільш високі оцінки отримали об'єкти, які планується будувати на територіях з добре розвиненою транспортною, комерційну інфраструктуру, поруч з зеленими зонами. Однак варто зазначити, що більшість проектів будуть здані в експлуатацію не скоро. При цьому будівництво проекту «Вежі Берінга» ще не розпочато, і передбачувані терміни будівництва вже зсувалися, а представники проекту «Віват» не змогли надати актуальні фотографії з будівельного майданчика.

Примітно, що черги з апартаментами є в складі кількох типових житлових комплексів ( « Москва »,« небо Москви »,« Світлий світ. Я романтик »). Ці проекти вже були оцінені в рейтингу житлових комплексів.

Несервісние апартаменти преміум-класу

Такі проекти часто з'являються в ексклюзивних локаціях на ділянках, де не можна побудувати житло, але можливе будівництво комерційної нерухомості. Нерухомість в таких проектах купується заможними людьми для власного тривалого проживання.

№НазваЗабудовникКласРайонТермін здачіСередній бал

1 Резиденція на Кам'яному Екоінвест преміум Петроградський I кв. 2017 8,40 2 Імператорський яхт'-клуб Імператорський яхт'-клуб преміум Петроградський III кв. 2017 8,38 3 Крестовский 12 Терра преміум Петроградський зданий 7,94 3 Royal Park КОРТРОС преміум Петроградський II кв. 2018 7,94 3 Монферран Ісаакіївський готель преміум Адміралтейський зданий 7,94 6 Голандія РГС Нерухомість преміум Адміралтейський II кв. 2016 7,48 7 північний Версаль Конкорд Менеджмент і Консалтинг преміум Приморський зданий 6,23

Представлені об'єкти отримали високі оцінки завдяки вигідному розташуванню, добре розвиненій інфраструктурі, високій якості. У списку є як уже здані, так і споруджувані проекти.

Заміські (рекреаційні) апартаменти

Основною перевагою таких апартаментів є близькість до природи, сприятлива екологічна обстановка. Як правило, такі об'єкти купуються забезпеченими людьми для власного сезонного проживання.

№НазваЗабудовникКласРайонТермін здачіСередній бал

1 Перша лінія. Life Energy Resort ГК «Піонер» бізнес Курортний II кв. 2016 8,86 2 Crystal Apriori Development Group преміум Курортний зданий 7,66 3 X-Home Інвест-Консалт бізнес Курортний зданий 7,49 4 Світлий світ. усередині Seven Suns Development бізнес Курортний I кв. 2017 7,00

Всі представлені проекти розташовані в Курортному районі міста, припускають наявність розвиненої інфраструктури для заміського відпочинку. Є як здані, так і споруджувані проекти. Найбільш високу оцінку отримав проект «Перша лінія. Life Energy Resort », в складі якого планується будівництво клініки збереження здоров'я.

думки експертів

Експерти, пріняшіе участь в опитуванні, поділилися думкою про перспективи розвитку апартаментів, плюси і мінуси цього формату.

Костянтин Сергєєв, керівник департаменту аналітики E 3 Investment:

- В останні роки попит на комерційну нерухомість скоротився набагато більше, ніж на житлову. В таких умовах перепрофілювання проектів будівництва комерційної нерухомості під зведення придатних для проживання будівель (апартаментів) є виграшною стратегією. Вводяться в експлуатацію всі нові об'єкти комерційної нерухомості (бізнес-центри, торгові центри), запроектовані ще в благополучні 2012-2014 роки, що на тлі різкого падіння попиту призводить до перевиробництва, зниження орендних ставок і збитків забудовників комерційної нерухомості. Тому на землях, передбачених під будівництво торгових і бізнес-центрів девелоперам вигідніше зводити комплекси апартаментів (в тому випадку, якщо не будуть введені якісь нові законодавчі обмеження). Аспекти, в яких апартаменти програють житлових об'єктів - такі як, неможливість оформити реєстрацію і більш високі податки - девелопери компенсують виграшними архітектурними концепціями і високим сервісом керуючих компаній.

Частка апартаментів в центральних районах Санкт-Петербурга досягає вже 27% від загального обсягу зведення новобудов. У спальних районах частка апартаментів поки не більше 2%. Скорочення земель, придатних під житлову нерухомість в центрі, і менша вартість землі під комерційну нерухомість, ніж під житлову, матимуть наслідком поступове поширення апартаментів з центру в спальні райони. За оцінка E3 Investment, до 2020 року частка апартаментів в центрі сягатиме до 38% від загального обсягу будівництва, в спальних районах - до 7%.

Що стосується сервісних апартаментів, то завдяки ефективній роботі керуючої компанії, набору додаткових готельних функцій орендні ставки при здачі апартаментів значно перевищують ставки при здачі аналогічних житлових квартир. Так, прибутковість при здачі апартаментів в оренду становить 10-15% (для порівняння, у квартир - 5-7%). Куплені на початковому етапі будівництва апартаменти також можна перепродати зі значною вигодою, але варто пам'ятати, що дисконт від вартості аналогічного пропозиції в житловому будинку може складати до 10%.

Єлизавета Конвей, директор департаменту житлової нерухомості компанії Colliers International в Санкт-Петербурзі:

- На сьогоднішній день комплекси апартаментів - це проекти, які демонструють високу якість реалізації, розташовуються в привабливих локаціях і пропонують високий рівень сервісу. У зв'язку з цим в цьому форматі немає цінового сегмента «економ».

Примітно, що навіть в сегменті «бізнес» у двох проектів апартаментів, незважаючи на їх відповідність заявленому класу за формальними ознаками, може відзначатися величезний розрив щодо якості концепції і послуг, що надаються, інфраструктурної складової, підході девелопера до інженерії та обслуговування об'єкта. «Вилка» цін в форматі апартаментів також дуже велика: якщо в сегменті «комфорт» можна знайти апартаменти за ціною від 75 000 рублей за квадратний метр, то в елітному вартість може досягати 800 000 рублей.

Попит на апартаменти залишається стабільним, найбільш високі темпи реалізації демонструють проекти з добре відпрацьованої концепцією і збалансованої маркетинговою стратегією, серед яких можна відзначити комплекс апартаментів Salut! в сегменті «комфорт», в бізнес-класі - лофт-квартал «Docklands» в місті і житловий комплекс «Перша Лінія. Life Energy Resort »за містом, в елітному сегменті -« Імператорський яхт'-клуб ».

На даний момент лідерами з точки зору пропозиції апартаментів є Курортний, Петроградський, Приморський і Московський райони. У курортному районі реалізуються проекти апартаментів там, де неможливо побудувати окремо стоять котеджі. Цей новий формат для ринку заміської нерухомості, який є компромісним варіантом для тих, хто хоче жити на природі, але при цьому не бажає мати обтяжень, пов'язаних з володінням власним будинком з ділянкою. У Петроградському районі більшість проектів апартаментів реалізуються на першій лінії води, в дуже мальовничій рекреаційній зоні, де неможливо побудувати житло. Апартаменти в цій локації володіють видатними представницькими характеристиками, оскільки вид донині є невід'ємною складовою статусної квартири. Завдяки наявності першої лінії, а також склався «екологічному» іміджу Приморського району всі проекти апартаментів, які будуть реалізовані там, приречені на успіх. Московський район з його відмінною транспортною доступністю, близькістю до центру міста і аеропорту також є дуже популярною локацією для реалізації апартаментів.

Олександр Гіновкер, генеральний директор АН «Невський простір»:

- Відразу можна відзначити, що апартаменти з'явилися як би вимушено. На ринку Петербурга і Москви склалася наступна ситуація: є в наявності землі, на яких не можна будувати житлові приміщення, але вони «просяться» по своєму місцю розташування під житло. Забудовникам хотілося природно використовувати ці землі. Оскільки апартаменти вважаються непридатними для проживання, вони можуть будуватися в місцях, де не вистачає таких об'єктів інфраструктури як дитячі садки, школи, медичні установи, і не призначені (як би) для постійного проживання.

Однак зараз цей формат активно розвивається, в ньому можна виділити свої позитивні моменти. До них слід, в першу чергу, віднести наявність керуючої компанії: апартаменти використовуються як об'єкти дохідної нерухомості. У плані прибутковості, думаю, що, можливо, вона не завжди буде відповідати тій, що декларується на стадії будівництва, але це сильно залежатиме від якості роботи керуючої компанії. Як правило, ці об'єкти супроводжуються відповідною побутовою інфраструктурою, спортивними комплексами.

До мінусів можна віднести більш високий податок на нерухомість (в порівнянні з житлом), неможливість постійної прописки (можлива тимчасова реєстрація).

В цілому, вважаю, що напрямок апартаментів перспективно з урахуванням величезної кількості земель «сірого пояса», тобто неосвоєних земель промзони.

Катерина Немченко, директор департаменту елітної житлової нерухомості Knight Frank Saint-Petersburg:

- У 2015 році попит на елітне житло і на апартаменти преміум-класу залишався досить стабільним. Зараз покупці виважено підходять до вибору об'єктів, їх запити чітко сформульовані, вони розуміють, що важливо і пріоритетно. Помітно підвищилися роль паркінгу, оточення, якісних характеристик будівлі, використовуваних матеріалів. Виріс інтерес до готових об'єктів з авторським дизайном в обробці і обстановці.

У реченні відчувається дефіцит житла високого класу з видовими характеристиками. У той же час саме такі об'єкти купують в першу чергу, не дивлячись на те, що вони стоять в середньому на 20-30% дорожче квартир в тому ж комплексі без аналогічних видових характеристик. У квітні стартував продаж в новому елітному комплексі апартаментів Royal Park, більшість вікон якого якраз виходять на воду, парк та історичні домінанти міста. Новий проект, який розташований на Петровському острові, кілька урізноманітнює географію елітних будинків, більшість з яких будується в Центральному районі, на Петроградській стороні і Крестовському острові. З одного боку локація Петровського острова є досить відокремленої (комплекс буде розташований в оточенні річки та парку), з іншого боку, до ділового та історичного центру можна дістатися за 15 хвилин, до аеропорту Пулково - за 40 хвилин.

Андрій Бойків, партнер Rusland SP:

- Необхідно відзначити, що ринок апартаментів все більше і більше вливається в наш ринок і вже не здається чимось абсолютно новим і незрозумілим. В даному сегменті є свої плюси, свої мінуси. Основні покупці, як правило, або інвестори, які планують заробляти на подальшу оренду, або люди із середнім і вище достатком, які купують об'єкти для цілей альтернативного місця проживання чи інших власних планів, кого не сильно хвилює відсутність можливості прописки і підвищений податок на майно. Вже реалізовані проекти на ринку показують свою успішність, тим самим сегмент буде активно розвиватися далі, буде з'являтися все більше і більше апарт-проектів. На мій погляд, в перспективі все ж буде переважати саме формат сервісних апартаментів для середньострокового і довгострокового проживання (альтернатива готелів). Бурхливого розвитку формату класичного «псевдожілья» без дотримання норм соцкультпобуту місто просто не допустить.

Ірина Зуєва, керуючий директор по іпотеці філії ВТБ24 в Санкт-Петербурзі:

- Апартаменти - новий для міста формат, який користується попитом в даний час у заможних клієнтів. Апартаменти мають абсолютну перевагу з точки зору комфортного місця розташування, сервісів, формату використання приміщення.

Є й недоліки, які є похідною того, що це перш за все - нежитлове приміщення, в якому не можна оформити прописку, відсутні податкові відрахування, є підвищені комунальні витрати.

Ймовірно, з часом, за умови цікавого цінової пропозиції апартаменти будуть набирати популярність.

Інвестиційна привабливість об'єктів невисока, попит на дану категорію нерухомості необхідно формувати, розвивати і стимулювати.

Євгенія Єрмакова, директор рекламного агентства «Мережеві комунікації»:

- Оцінювати ринок апартаментів складно, так як до сих пір під цим сегментом розуміються різні типи нерухомості. У класичному європейському уявленні - це об'єкти для середньо- і довгострокового проживання з відповідним рівнем сервісу і стандартами роботи. У нас же зараз апартаментами називають і комплекси, які є, по суті, житловими, але без відповідного правового статусу. До класичних в загальносвітовому розумінні апарт-готелів ставляться, мабуть, тільки кілька проектів, зокрема Vertical і YE'S. І саме цей формат має найбільші перспективи для розвитку, так як він прозорий, зрозумілий і затребуваний, про що свідчить заповнюваність. Наприклад, в апарт-готелі YE'S цей показник в середньому становить 75% протягом всього року.

Сприяти розвитку формату буде закріплення на законодавчому рівні самих понять «апартаменти» і «апарт-готель». Поки цього не сталося, але впевнена, що рано чи пізно цю прогалину буде заповнено.

Валентина Нагієва, генеральний директор порталу BSN.ru ( «Великий сервер нерухомості»):

- Якщо говорити про дохідних апартаментах, то одним з перших проектів такого типу і прикладом для наслідування за форматом, візуальному виконанню і змістом став Апарт-готель YE'S. Юніти в дохідних апартаментах найчастіше купують для подальшої здачі в оренду - в середньому прибутковість становить 10-15%, що вище, ніж від здачі в оренду квартири. До плюсів дохідних апартаментів можна віднести наявність керуючої компанії і високий рівень сервісу.

Однак в Петербурзі також апартаменти комфорт і бізнес-класів без керуючої компанії. В таких проектах об'єкти купуються найчастіше для себе, а якщо власник вирішує здати в оренду, то шукає орендаря сам.

Апартаменти преміум-класу і рекреаційні апартаменти практично завжди купуються для себе. Серед представлених проектів хотілося б виділити «Резиденцію на Кам'яному» за добре розроблену концепцію проекту і цікаві дизайнерські рішення, а також проект рекреаційних апартаментів «« Перша Лінія. Life Energy Resort », в складі якого працюватиме клініка збереження здоров'я.

До мінусів формату апартаментів можна віднести відсутність можливості прописки (можлива тільки тимчасова реєстрація), підвищений податок на нерухомість і, як правило, більш високі комунальні платежі в порівнянні зі звичайною квартирою.

резюме

Експерти вважають апартаменти перспективним форматом нерухомості. До переваг сервісних апартаментів відносяться наявність керуючої компанії і високий рівень сервісу, який можна порівняти з готельним, і висока передбачувана прибутковість. Плюсом всіх типів апартаментів можна вважати їх більш низьку вартість в порівнянні з житловими проектами, розташованими поруч.

До мінусів формату відносяться неможливість постійної прописки, більш високий податок на нерухомість (в порівнянні з житлом), великі комунальні витрати.

Девелопери вже заявляють про плани по будівництву нових проектів апартаментів. Зокрема, ГК «Піонер» повідомила про плани по будівництву другого апарт-готелю YE'S на вулиці Соціалістичній, компанія NAI Becar анонсувала будівництво другого проекту Vertical на вулиці Оржонікідзе.

Нагадуємо, що ви також можете поставити оцінки апартаментів в картках проектів.

28 квітня портал BSN.ru проводить вебінар на тему «Апартаменти: особливості формату». Зареєструватися на вебінар можна на Цій странице .