Договір оренди: як безпечно зняти квартиру

1. Схема на схемі
2. Правила "знімання": як перевірити договір оренди?
3. Крок 1: дізнайтеся свої права
4. Крок 2: перевірте власника
5. Крок 3: пункти договору
6. Крок 4: додаткові умови
7. Крок 5: акт прийому-передачі
8. Що таке забезпечувальний платіж?
9. Як розірвати договір оренди?

Чи плануєте зняти квартиру? За кілька кроків до оренди житла варто звернути увагу на договір. Про що мовчать орендодавці? Чим договір оренди квартири може бути небезпечний? Як зберегти кошти і не потрапити на шахраїв - розповідає юрист, фахівець з цивільного права Тетяна Журавель

Схема на схемі

Мережа рясніє десятками схем, за якими орендодавці-шахраї обманюють наївних українців, залишаючи їх без житла і без грошей. Знаючи про те, що обов'язково має бути в договорі оренди, а чого бути не може, ви не дозволите нечесного господаря вас обдурити.

Одна з найпоширеніших угод - так званий фальшивий орендодавець: житло здає нібито сам власник, який не користується послугами ріелторів. Ціна значно нижча за середню на ринку, оскільки ви не платите ріелторських. Щасливі тим, що вдалося знайти квартиру в рази дешевше, ви щосили поспішайте віддати свої гроші, отримати ключі і в'їхати. Орендодавець зазвичай говорить, що дуже поспішає, тому часу на операцію у нього поки немає (наприклад, він відправляється в термінове відрядження на півроку), а ось коли повернеться - тоді і підпишете угоду.

Приїхавши на наступний день заселятися - з речами, як годиться - ви здивовано спостерігаєте, що в квартирі або біля неї - ще кілька претендентів на житло, які теж залишили передоплату. Справжній господар, терміново приїжджає по дзвінку стривожених громадян, пояснює, що він взагалі здає квартиру подобово, і той, кому вони вчора заплатили - звичайний аферист, який зняв квартиру на добу і перездав її, - пояснюють на порталі нерухомості Meget

У листопаді 2016 року за мережі розповсюджували інформацію про жінку, яка не тільки здавала в оренду чужі квартири, але і "обчищають" нових власників.

Правила "знімання": як перевірити договір оренди?

Юрист ЮК "Центр Конфліктології і Права" Тетяна Журавель покроково пояснює, які підводні камені підстерігають бажаючих зняти квартиру, коли вони підписують договір оренди:

По-перше, пам'ятайте: усна домовленість між орендодавцем і орендарем - це не угода. Договір найму житла повинен бути укладений письмово. Крім того, його можна завірити нотаріально

Крок 1: дізнайтеся свої права

Шукаючи квартиру, загляньте в законодавство. Загальні положення про оренду житла встановлені Цивільним кодексом (ЦК) України. Глава 59 ЦК щодо умов оренди є спеціальною відносно глави по найму.

Крок 2: перевірте власника

Коли ви вже знайшли бажану квартиру і познайомилися з власником, не поспішайте укладати з ним договір. Перш за все, переконайтеся, що у нього є право здавати приміщення в оренду. При підписанні договору вимагайте у орендодавця документи права власності на житло.

Ними можуть бути свідоцтво про право власності, про право на спадщину, договір про розподіл успадкованого майна, договір купівлі-продажу або рішення суду.

Крок 3: пункти договору

Запам'ятайте: обов'язкові пункти, які повинні бути прописані в кожному договорі, -предмет договору, плата за користування майном і термін дії.

Ви можете внести зміни в пункти договору оренди, але це - тільки за згодою обох сторін.

Щоб не потрапити в орендну пастку, завжди перевіряйте достовірність інформації про площі квартири, її адресу, поверсі і кількості кімнат. Інакше у вас зажадають плату за ту квартиру, в якій ви, по суті, не живете, а довести зворотне буде складно.

Крім того, за договором, орендодавець відповідає за належний стан житла, тому він буде відповідати в разі збитків з його вини, а саме: сплату неустойки в розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Важливим моментом також є питання ремонту:

У Цивільному кодексі вказано, що якщо інше не встановлено договором, орендар повинен здійснювати поточний ремонт, а орендодавець - капітальний. Однак сторони можуть домовитися, наприклад, про виконання капітального ремонту за рахунок щомісячних платежів, - пояснює Тетяна Журавель

Що на рахунок комунальних, то тут потрібно заздалегідь визначитися: хто і як повинен їх платити. Дізнайтеся у господаря, як платити за комунальні: по кількості проживаючих або за лічильниками? Уточніть, чи є у орендодавця борги за комунальні послуги. Не треба платити з власної кишені: вкажіть в договорі суму і термін, в який господар повинен погасити заборгованість.

Коли саме повинні нараховуватися комунальні? Звичайно, визначте, чи збігається дата укладення договору з датою фактичного заїзду в квартиру.

Крок 4: додаткові умови

За бажанням ви і власник житла можете відзначити і інші, додаткові умови договору. Але вони не повинні суперечити вимогам українського законодавства.

Обговоріть з господарем умови підвищення орендної плати, то, скільки разів на рік і наскільки вам можуть підвищувати щомісячну плату за житло. Подбайте про можливість утримання домашніх тварин, адже не всі дозволяють тримати вихованців.

Крок 5: акт прийому-передачі

Навіть якщо вам здається, що в договорі все вказано чітко, завжди вимагайте підписання акту прийому-передачі. У ньому повинні бути докладно описані додаткові відомості про предмет оренди. Акт - невід'ємна частина договору

Акт прийому-передачі - це гарантії в майбутньому. Краще детально, наскільки це можливо, прописати, яке майно є в квартирі на момент знімання житла. Інакше нечесний орендодавець може заявити, що ви у нього щось вкрали.

Крім того, перевіряйте достовірність наведених даних. Може бути й таке, що господар, наприклад, вкаже в акті три телевізори, яких ніколи у нього не було, а потім звинуватить вас у крадіжці.

Що таке забезпечувальний платіж?

Більшість орендодавців вимагають забезпечувальний платіж - своєрідний грошовий резерв, який ви даєте господареві квартири як застава виконання вами договірних умов (зазвичай такий платіж дорівнює платі за місяць оренди, хоча він може і не залежати від цієї суми). Забезпечувальний платіж часто називають депозитом, гарантійним внеском тощо. Така вимога цілком законно.

Але не завжди цей платіж повинен залишатися у господаря житла:

Забезпечувальний платіж залишається в орендодавця тільки тоді, коли ви, наприклад, пошкодили якісь меблі, - уточнює юрист

У договорі має бути зазначено, коли саме ви можете повернути забезпечувальний платіж. Ви можете отримати його назад як на момент закінчення терміну дії договору, так і достроково, коли з вашої ініціативи договір оренди розривається. Але такі деталі слід обговорити додатково.

Незважаючи на поняття забезпечувального платежу, також існують ще й такі поняття, як аванс і завдаток.

Аванс - це гроші, які ви даєте орендодавцю про всяк випадок і які зарахують як сплата за оренду житла, якщо все піде як треба. Якщо ж договір укласти не вдалося, вам зобов'язані повернути аванс.

Завдаток, мабуть, є найжорсткішою різновидом платежів. Адже якщо ви віддали завдаток і раптом відмовилися підписувати договір, гроші залишаються у орендодавця. Це ж стосується і господаря квартири. Передбачити завдаток зручно тоді, коли у вас є підозри про наявність відразу кількох орендарів у одного власника. Наполягайте на завдаток, оформленому окремо і письмово.

Неустойка - гроші, які ви повинні будете віддати власнику квартири, якщо порушите договірні зобов'язання. Штрафом є ​​неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного певного зобов'язання.

Як розірвати договір оренди?

Згідно з українським законодавством, наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, в будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці, якщо інше не передбачено договором.

Якщо ви звільняєте приміщення без попередження, орендодавець має право вимагати від вас плату за користування житлом за три місяці, якщо він доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Ви маєте право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання в ньому.

Подбайте про умови розірвання орендної угоди завчасно, адже всі ми люди і не можемо бути готовими до раптовим життєвим обставинам.

Поділіться корисною інформацією з друзями: