Пару років тому покупка земельної ділянки або навіть заміського будинку вважалася вигідною інвестицією, але через несприятливу економічну ситуацію на заміському ринку все менше покупців.
Про ситуацію на заміському ринку редакції DOMzaMKAD.ru розповіли провідні експерти ринку заміської нерухомості:
Володимир Яхонтов , Керуючий партнер «Міель-Заміська нерухомість»
Світлана Шмакова , Віце-Президента ГК «САПСАН»
Валентин Зуєв , Керівник відділу продажів компанії Villagio Estate
Дмитро Власов , Комерційний директор RDI
Володимир Яхонтов, Керуючий партнер «Міель-Заміська нерухомість»
Класична заміська нерухомість (котеджі, таунхауси) на первинному ринку дешевшати не буде, тому що вже зараз вона продається з мінімальною рентабельністю для забудовника. При цьому вторинний заміський ринок може очікувати цінове коректування вниз, в результаті чого вторинка складе цінову конкуренцію первинного ринку.
Якщо зараз покупці віддають перевагу купити нове житло (замість старого), то зниження цін на вторинне житло призведе до зміщення певної частини попиту на вторинний ринок.
Проблема нинішнього часу в тому, що потенційні покупці не можуть сформувати свої плани у зв'язку з непростою економічною обстановкою. Це перше.
Друге - в цьому році клієнти більш орієнтовані на вартість. І зараз вкрай необхідна віртуозна робота команди забудовника по обґрунтуванню того, що не всі визначається низькою ціною - важливе співвідношення «ціна-якість» в проекті.
У нинішній ситуації відсутності «живих» грошей у покупців придбати бажаний об'єкт нерухомості вони можуть, тільки продавши наявний. Як об'єкт продажу, як правило, виступає вторинне житло в старому житловому фонді в історичних межах Москви - таких об'єктів взаємозаліку в загальній кількості 58%. Період експозиції залежить від очікувань покупця і ліквідності квартири. В середньому по 2015 році термін реалізації становить 2 місяці, але з початку осені спостерігається його збільшення до 3-4 місяців.
Що стосується прогнозів за грудень, то у відсутності форс-мажору грудневий попит традиційно буде на 5-10% нижче листопадових показників. Поточні операції, швидше за все, закриються цим роком, а плановані - будуть перенесені на майбутній рік. Можливе зростання угод в лютому-березні в зв'язку з отриманням річних бонусів і премій.
Очікуємо, що в січні 2016 року переглядів буде більше, ніж в попередній січневий період. У поточній ситуації меншу кількість людей вирішуються на зарубіжні (і навіть міжміські поїздки), тому будуть готові приїхати на перегляди.
Середні ціни в грудні сильно коливатися не будуть, але в більшості проектів буде діяти акційна пропозиція.
За ступенем впливу на ринок нерухомості і девелоперський співтовариство я б проранжував події в наступному порядку:
1. Посилення умов страхування відповідальності забудовників перед пайовиками
Статтею 15.2 ФЗ-214 з 1 січня 2014 р. введений перелік способів страхування відповідальності забудовників перед учасниками пайового будівництва, серед яких страхування, банківська гарантія.
На практиці найбільш затребуваним способом є страхування цивільної відповідальності забудовника страховою організацією. Потрібно розуміти, що банківська гарантія (другий спосіб страхування відповідальності забудовника перед пайовиками) традиційно обходиться для забудовника значно дорожче, ніж страхування. Якщо страхування в середньому коштує 1,4-1,5%, то гарантія банку - 3-5%. Тому забудовники природно воліють страхування.
1 жовтня ЦБ РФ опублікував список страхових компаній, які мають право страхувати відповідальність забудовника. При тому, що в цей список увійшли 16 страхових організацій, по факту не більше 3-4 компаній на всьому ринку страхових послуг Росії готові прийняти на себе такі ризики. В результаті чого утворилася черга, що складається з 2000-3000 забудовників, які бажають акредитуватися в цих страхових компаніях. Природно, це викликало проблеми як у страхових компаній, так і у забудовників, які подовгу чекають акредитацію і не можуть укладати ДДУ.
При цьому комісія страхових організацій вже почала збільшуватися в зв'язку з високим попитом на послуги. Якщо раніше була можливість укласти договір страхування за ставкою до 1%, то зараз вартість послуг зросла до 1,4-1,5%. Швидше за все, страхові компанії, які не ввійшли до лістингу цінних паперів, будуть намагатися потрапити в цей перелік. Якщо перелік розшириться, це позитивно позначиться на ринку і не дозволить різко вирости тарифам на страхування.
2. Продовження пільгової іпотеки
Протягом декількох останніх місяців неодноразово піднімалася тема продовження пільгової іпотеки на первинному ринку. Швидше за все, уряд і надалі підтримуватиме будівельну галузь, прийнявши рішення продовжити програму державного субсидування.
Остаточне рішення буде прийнято за підсумками 2015 року.
3. Іпотечні ініціативи Ощадбанку
Сбербанк запустив спеціальну акцію по іпотечній програмі придбання готового житла.
Умови видачі кредиту не залежать від обсягу власних коштів і суми кредиту. Мінімальна кредитна ставка для зарплатних клієнтів банку становить 13,45% з урахуванням страхування життя і кредитування за повним пакетом документів. Для решти позичальників ставка буде в межах 13,95% -14,25%.
З 26 жовтня Ощадбанку знизив розмір початкового внеску до 15% за власними програмами кредитування міської нерухомості.
Світлана Валеріївна Шмакова, Віце-Президент ГК «САПСАН»
Значних подій, які вплинули б кардинально на розвиток, на ринку заміської нерухомості Підмосков'я в 2015 році, на мій погляд, не було. Зате можна відзначити кілька незвичайних трендів, які, скоріше за все, продовжаться в 2016 році.
Наступний рік може стати для всього ринку нерухомості переломним. У наступні роки (2017 і далі), думаю, варто чекати значного скорочення обсягів будівництва і введення, і можливо - навіть дефіциту якісного продукту на заміському ринку. Поки ж його не передбачається. В основному тому що ринок все ще дуже «живий», а продажів досить багато.
У структурі заміського пропозиції ГК «САПСАН» є і елітний ( сел. «Княже Озеро» ) І комфорт-сегмент ( сел. «Ла-Манш» ), Що знаходяться на одному Новоризькому напрямку . Весь 2015 рік активність в цих сегментах була в «противазі». Коли знижувався попит на «комфорт», то підвищувався інтерес до елітних будинків. І навпаки - при ослабленні інтересу в елітному сегменті активізувалися продажі «середнього класу». Думаю, зв'язати це можна з коливанням курсу валют.
Ми як і раніше утримуємо наші прайси в рублях, тому коли долар зростає, у нас посилюється інтерес з боку покупців дорогої нерухомості, для яких ціни стають більш вигідними. Чим вище долар - тим дешевше покупка заміського будинку в рублях, тим вище інтерес до елітних котеджів. Коли зростання курсу долара падав, купівельний інтерес розвертався до вкладень у більш недорогий сегмент - для збереження накопичень.
У 2015 році ми відзначили, що помітно скоротився час на ухвалення рішення по угоді: до декількох днів і часом навіть годин. У попередні періоди рішення про покупку заміського будинку люди могли обмірковувати місяцями, по кілька разів приїжджаючи на перегляд селищ і будинків. Це теж можна віднести до коливання валюти: якщо не прийняти рішення швидко, то вже завтра вартість об'єкта може істотно змінитися, принаймні, в доларовому еквіваленті.
Валентин Зуєв, керівник відділу продажів компанії Villagio Estate
Робити якісь прогнози в нашій країні - справа марна. Локальний ринок безпосередньо залежить від макроекономічних чинників, які безпосередньо впливали в цьому році на галузь нерухомості. І поки, як ми бачимо, ситуація не найпростіша.
У короткостроковій перспективі січень і лютий пройдуть спокійно: девелопери будуть «пожинати» результати рекламних акцій, що діяли в грудні.
У довгостроковій перспективі продовжать розвиток тенденції цього року. Покупець знову диктує свої умови, і девелоперам, які працюють в елітному заміському сегменті, доводиться їх враховувати.
Тому виникають нові формати нерухомості, альтернативні способи розвитку проектів. По-перше, на якийсь час збережеться підвищений інтерес до готового житла. Типовий «Антиризиковий» запит від покупця сьогодні - готовий особняк в побудованому селищі або кварталі. Звідси нова політика девелоперів житла рівня «преміум» - забезпечити ринок відповідною пропозицією.
Наприклад, Villagio Estate реалізує особливу акцію - готовий особняк з ремонтом і меблями за 70 млн рублів в розстрочку. Уявити таку пропозицію кілька років тому було неможливо.
Крім того, ринок продовжить розвиватися, розширюючи саме поняття елітного житла, яке спокійно може включати компактні особняки на ділянках 15 соток або таунхауси відповідного рівня. Покупець підходить до вибору ще ретельніше і обережніше, ставлячи на чільне місце функціональність і якість, а не площа.
Ціни в елітному секторі так і залишаться в рублевому вираженні, а обсяг пропозиції на первинному ринку буде скорочуватися. Ринок, який пережив масштабні проекти рівня «преміум», продовжить йти в сторону среднеетажние житла, а експозиція дорогих котеджів якщо і буде поповнюватися, то за рахунок перенарезкі ділянок .
Дмитро Власов, комерційний директор RDI
За нашими оцінками зниження платоспроможного попиту триватиме, що, в першу чергу, звичайно ж позначиться на заміському ринку.
Для тих проектів, де закінчення будівництва та реалізація будуть критичними, може спостерігатися зниження цін приблизно на 20%, що, в свою чергу, впливатиме на загальний тренд на ринку котеджів і таунхаусів по зниженню вартості.
Більшість покупців, які планували покупку заміської нерухомості для власного проживання (а це зараз основні покупці на ринку) вже придбали житло і вклали свої накопичені кошти, деякі чекають значного зниження ціни, щоб придбати нерухомість за найменшими цінами. Саме вони і будуть формувати попит в 2016 році.
Якщо говорити про малоповерхових житлових комплексах, то для кожного конкретного проекту буде все індивідуально. Якщо проект знаходиться у відмінній географічної локації і володіє прекрасними споживчими характеристиками, то він буде продовжувати користуватися попитом на рівні 4-го кварталу 2015 року.