Ринок нерухомості московського регіону страждає від затоварення, однак прийдешні зміни правил гри в будівельній галузі, швидше за все, поки не дозволять забудовникам знизити обороти. Скільки б не коштувало проектне фінансування після скасування «долевкі», очевидно, що воно буде дорожче безкоштовних грошей пайовиків. Тому девелопери постараються вивести на ринок максимум проектів до години Х. А значить, пропозиція в найближчі роки залишиться надмірною, а ціни будуть як і раніше повзти вниз.
Речення
На тлі стагнації економіки головним фактором, що визначає ситуацію на ринку нерухомості столичного регіону, залишаються величезні обсяги пропозиції первинного житла. За даними " ИРН-Консалтинг », Кількість метрів, виставлених на продаж в Москві і Підмосков'ї, за останні три роки збільшилась приблизно в півтора рази:
- 2011-2013 рр .: 4 - 5 млн кв. м;
- 2015 р .: 5,9 млн кв. м;
- 2016 р .: 7,1 млн кв. м;
- 2017 р .: 7,5 млн кв. м.
Передумов для зниження обсягів пропозиції поки не спостерігається. В кінці минулого року компанія « ИРН-Консалтинг »Зібрала інформацію по всіх об'єктах, які повинні вийти на ринок до 2020 року включно. Якщо все анонсоване з'явиться в продажу в заплановані терміни, то пропозиція нового житла в московському регіоні зросте, навіть незважаючи на скорочення обсягів будівництва в Підмосков'ї.
Динаміка обсягів нових проектів в Москві і Підмосков'ї
І поки ці прогнози повністю виправдовуються. За останній рік (з листопада 2016 по листопад 2017 г.) пропозиція новобудов між Третім транспортним кільцем і МКАД зросла на 36% за кількістю корпусів і на 31% - за кількістю квартир і метрів. (Див. « Новобудови Москви в листопаді 2017 року: новорічні знижки активізували попит ».)
Будівельний бум останніх років - результат відлиги в галузі в 2012-2013 рр., Коли після закінчення ревізії інвестконтрактів девелопери майже одночасно зайнялися освоєнням безлічі майданчиків, в тому числі дуже великих, на території промзон. Під час кризи багато і раді були б знизити темпи виходу нових об'єктів, але специфіка роботи на столичному ринку не дозволила - до 20-30% від вартості проекту в Москві інвестується ще до отримання дозволу на будівництво. Тому практично завжди вигідніше продовжити реалізацію проекту і спробувати хоча б відбити вкладене, ніж чекати кращих часів, які невідомо коли настануть.
Звичайно, до теперішнього часу значна частина запасів 2012-2013 рр. вже вичерпана. І якби не законодавчі новації, в найближчі роки число нових проектів, швидше за все, скоротилося б вельми істотно, тому що співвідношення попиту і пропозиції житла в столичному регіоні не може вселяти девелоперам оптимізму. Однак поетапне посилення правил гри в галузі змушує забудовників поспішати з освоєнням все нових майданчиків - компанії прагнуть запустити максимум проектів за «старими» правилами.
В кінці 2016 р черговий сплеск активності був пов'язаний з набуттям чинності в 2017 р цілого ряду серйозних поправок до 214-ФЗ - см. « Реформа 214-ФЗ: будувати житло стане дорожче ». Цього року ситуація повторюється - в 2018 р почне діяти 218-ФЗ, який ще більше ускладнить життя будівельним компаніям (див. « Новий закон № 218-ФЗ глобально змінить ринок пайового будівництва »).
Ясно, що анонсоване владою в кінці жовтня «заміщення протягом трьох років коштів громадян, що залучаються для створення багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості, банківським кредитуванням і іншими формами фінансування» спровокує таку ж реакцію з боку учасників ринку, як і попередні коригування законодавства. Скільки буде коштувати проектне фінансування через три роки, невідомо , Але, очевидно, що дорожче, ніж безкоштовні гроші пайовиків. ( « Путін велів цінами на житло падати ще три роки ».)
Звичайно, в перспективі 218-ФЗ, а також зростання вартості фінансування будівництва після відмови від «долевкі» приведуть до зниження обсягів нового будівництва. Однак ще принаймні три роки, поки діє пайове будівництво, цього не станеться. І навіть після скасування «долевкі», коли, цілком можливо, комерційні забудовники на якийсь час знизять активність до мінімуму, на ліквідацію надлишкової пропозиції буде потрібно років зо два. Або навіть більше, враховуючи, що до цього часу на ринок почнуть виходити квартири, побудовані містом в рамках програми реновації .
попит
Купівельна активність на вторинному ринку як і раніше залишає бажати багато кращого: у Москві, за даними Росреестра, кількість переходів прав за 10 місяців 2017 р скоротилося на 3,1%, в Підмосков'ї - на 3,9%.
На новобудови попит формально зростає: в столиці кількість договорів пайової участі в будівництві житла за січень-жовтень 2017 р збільшилася на 55,7% в річному вираженні, в Підмосков'ї число ДДУ по житлу і нежитлових додало 0,8%.
Але це в середньому по ринку - в розрізі окремих проектів продажу можуть падати, так як попит розподіляється далеко не рівномірно. У Москві приблизно 30% від загальної кількості угод припадає лише на 12 з 305 проектів . Причому половина з них розташована за МКАД - це значить, що ціна залишається ключовим фактором при виборі нерухомості. Якщо розраховувати концентрацію попиту не в проектах, а в девелоперах, ситуація виглядає ще більш тривожною: п'ять-вісім будівельних компаній акумулюють в своїх проектах 80% покупців. (Див. « Москва гумова! При цінах на новобудови від 90 000 руб. за квадратний метр ».)
Про те, що попит не встигає за пропозицією, свідчить зростання числа введених в експлуатацію новобудов з нерозпроданими квартирами. За даними " ИРН-Консалтинг », В серпні 2017 року на ринку« старої »Москви без урахування елітного ЦАО продавалося більше 5 100 квартир загальною площею 395 000 кв. м в 136 готових корпусах. З кінця 2014 р кількість готових новобудов збільшилася на 160%.
За оцінкою « ИРН-Консалтинг », В цілому пропозиція в Москві перевищує попит приблизно в 1,5-2 рази, а в Підмосков'ї, за даними регіонального уряду, - в 2,6 рази.
Ціни досягнуть дна До 2020 р
Так як пропозиція житла зростає швидше попиту, ціни на нерухомість в московському регіоні вже третій рік поспіль повзуть вниз - темпами приблизно 10% на рік. І так триватиме доти, доки або попит істотно не зросте, або пропозиція не скоротиться.
Передумов для значного зростання платоспроможності населення в доступному для огляду майбутньому не проглядається. За даними Мосміськстату, реальні доходи москвичів скорочуються: за підсумками дев'яти місяців 2017 року цей показник впав на 3,8% в порівнянні з аналогічним періодом минулого року. При цьому вартість життя зростає - інфляція з початку року склала 3,4%. Тому різке збільшення попиту на житло в доступному для огляду майбутньому малоймовірно. А ось стабілізації обсягів пропозиції, як уже було сказано вище, варто чекати приблизно через три роки, тобто в 2020 - 2021 р
До аналогічних висновків щодо руху цін призводить і глобальний прогноз, недавно зроблений керівником аналітичного центру « Індикатори ринку нерухомості IRN.RU »Олегом Репченко на підставі теорії циклів - см.« Коли ціни на нерухомість почнуть рости, або Про що можуть розповісти глобальні ринкові цикли? ».
Відповідно до теорії циклів, що базується на принципі подоби - ключовому для теханализа фінансових ринків, в грудні 2014 р столичний ринок нерухомості вступив в фазу кризи в суперциклу. Тривалість «суперкризи» - 10 років, тому в даному випадку правильніше говорити вже не про кризу, а про нову реальність.
Однак це не означає, що ціни будуть падати все 10 років. На прикладі звичайних циклів видно, що з настанням кризи основне падіння цін відбувалося приблизно за половину наступного періоду падіння-стагнації. Таким чином, цінова бульбашка, надувається на московському ринку нерухомості протягом попередніх 23 років - з 1991 по 2014 рр., - швидше за все, буде здуватися приблизно п'ять років, з кінця 2014 до 2020 р (плюс-мінус рік). До цього часу ціни встигнуть втратити ще близько 20-30% (по 5-15% на рік).
Примітно, що в листопаді Центробанк опублікував проект зміни ризик-параметрів за іпотечними кредитами, фактично забороняє іпотеку з початковим внеском менш 20%. Так як основна функція початкового внеску - захист банківської системи від кон'юнктури ринку (величина початкового внеску повинна покривати можливу просідання цін), нові директиви означають, що ЦБ цілком серйозно розглядає можливість зниження вартості житла на 20%. (Див. « Центробанк очікує падіння вартості житла на 20% ».)
В даний час ціни на вторинну нерухомість у «старій» Москві складають в середньому близько 170 000 руб. за метр за індексом IRN.RU. Таким чином, до 2020-2021 р столичний метр подешевшає приблизно до 120 000 руб. за метр, або $ 2 000 за курсу плюс-мінус 60 руб. за долар (див. « При нафти по $ 50 за барель житло в Москві - по $ 2 000 за метр »).
Розподіл цін за класами житла при середній в 120 000 за метр (всередині МКАД), швидше за все, буде наступним:
- економ-клас: близько 100 000 руб. за метр, окремі проекти навіть нижче ($ 1 500 - 2 000);
- комфорткласс: 120 000 - 150 000 руб. ($ 2 000 - 2 500);
- бізнес: 150 000 - 250 000 руб. ($ 2 500 - 4 000);
- еліта (не окремі унікальні об'єкти, які можуть коштувати будь-яких грошей, а «еліта» в широкому сенсі): 300 000 - 600 000 руб. ($ 5 000 - 10 000).
За МКАД ціни, швидше за все, просядуть більше, ніж в «старій» Москві. В середньому і далекому Підмосков'ї, а також у віддалених районах Нової Москви з поганою транспортною доступністю будівництво багатоповерхового житла може взагалі зупинитися. Падіння цін всередині МКАД нижче 100 000 руб. за кв. м зажадає коригування вартості метра в ближньому Підмосков'ї до 60 000 - 70 000 руб., в середньому - приблизно до 50 000 руб., а в далекому - до 30 000 - 40 000 руб., що робить будівництво на цих територіях нерентабельним.
Примітно, що в чималій кількості проектів на первинному ринку ціни вже близькі до названих рівнями. Забудовники взагалі досить оперативно відреагували на кризу, знизивши не тільки ціну метра (в тому числі за рахунок знижок), але площа квартир в новобудовах. В результаті вартість вхідного квитка на ринок за 2015-2016 рр. впала приблизно в два рази.
А на вторинному ринку ситуація інша: приватники вважають свої квартири єдиними і неповторними і вважають за краще знімати їх з продажу, але не знижувати ціни. (Див. « Квартири в Москві і Підмосков'ї в липні-серпні 2017 року: продавці знімають житло з продажу ».) Так що в наступні роки в основному буде дешевшати саме« вторинка ».
Що стосується нового етапу зростання цін, то він повинен початися ближче до 2024 р Або, може бути, трохи раніше, якщо кон'юнктура посприяє. Але і тоді вибухового зростання вартості житла, по всій видимості, не буде. Швидше можна очікувати повільного підвищення цін темпами інфляції.