Калінінград - центр анклавного регіону Росії, тісно пов'язаний з Європою. Це вносить свої корективи в розвиток ринку нерухомості і пояснює досить високі ціни на житло, в порівнянні з більшістю обласних центрів РФ, а також досить швидке повернення ринку до докризових позицій. Незважаючи на порівняно невеликі розміри міста (400 тис. Жителів) і області (близько 1 млн), цей анклав привабливий для приїжджих і характеризується високою активністю міграційного потоку.
Міграційне сальдо - в плюсі
На стійкий попит нерухомості і швидке відновлення позицій ринку житла після кризи впливає позитивне міграційне сальдо, характерне для Калінінградської області. За статистикою облстат, в 2011 році в Калінінградську область переселилося 18 451 особа (на 6,6 тис. Мігрантів більше, ніж в 2010-му). У той же час виїхало з області тільки 5388 чоловік в «велику Росію», 138 осіб в країни СНД і 239 чоловік в інші зарубіжні країни.
З прибулих в область у 2011 році 3600 осіб - це жителі СНД (в порівнянні з 2010 роком міграція з країн СНД зросла в 1,5 рази), причому найбільший відсоток приїжджих доводиться на Казахстан - 1248 людей. В останнє десятиліття більша частина мігрантів прибуває в Калінінград саме з Казахстану.
Чим приваблює Калінінград приїжджих?
Розглянемо основні фактори, що провокують інтерес вітчизняних і зарубіжних мігрантів до Калінінграда і що роблять вплив на ринок нерухомості в регіоні.
● Близькість до Європи. Пряме автобусне сполучення з Польщею, Німеччиною і Литвою, короткі відстані, що дозволяють здійснювати такі мандри автомобілем в європейські країни, активно розвивається залізничне і повітряне сполучення з Європою сприяють мобільності жителів області. У порівнянні з іншими регіонами Росії, число людей, регулярно виїжджають за кордон, вище в кілька разів. Цьому сприяє і наявність в місті консульств Німеччини, Польщі, Литви, Швеції, а також той факт, що більшість жителів області мають закордонні паспорти, необхідні для виїзду транзитом в «велику Росію». Втім, для більшості жителів області Польща, Німеччина та інші європейські країни психологічно «ближче», ніж Москва, а центр місцевого шоп-туризму - мільйонний Гданськ - жартома називають «калінінградських передмістям».
● Особливості менталітету. Калінінградський менталітет більш лояльний до приїжджих, ніж інші регіони Росії. Це пов'язано з історією області. Калінінград спочатку був орієнтований на заселення приїжджими. Незважаючи на те що в місті зросла вже третє повоєнне покоління, багато сімей зберегли зв'язку в «великої Росії» і в інших колишніх радянських республіках і пам'ятають про своє коріння. Зростаючий інтерес до довоєнного минулого підкреслює довелося населення області. І хоча в Калінінграді теж є елементи неприязного ставлення до мігрантів, в цілому суспільний клімат позитивний. Швидкої «акліматизації» переселенців з Казахстану сприяє наявність потужної казахстанської діаспори, що має власне культурне товариство «Оркен».
● Висока ступінь урбанізації (78% міських жителів). Для регіону характерна густозаселених області, короткі відстані між містами. Це дає можливість вибору житла за межами Калінінграда, залишаючись в ареалі «міськийцивілізації».
● Близькість морських курортів. Привабливість цієї обставини очевидна. Від Калінінграда до моря - всього 30 км, ходять автобуси і електрички, є сучасна автострада.
● Непогані умови для бізнесу та інвестицій. Закон про особливі економічні зони в Калінінградській області досить невизначеними і непослідовний, але є важливим стимулом для регіонального розвитку. Згідно з даними Forbes, Калінінград після кризи займає 12-е місце в 30-ці кращих російських міст з точки зору інвестицій, причому 7-е місце - за комфортністю ведення бізнесу, 8-е - по стійкості до кризи, 11-е - по « ділового клімату ».
● Висока ступінь озеленених міста, цікава історична архітектура. Цей фактор теж може зацікавити приїжджих. Калінінград - самий «зелений» місто Балтики: тут доводиться по 100 кв.м зелені на людину. Багато в чому це спадщина прусського «Союзу з озеленення», який розпочав перетворення Кенігсберга в «зелений рай». У поєднанні з краснокирпічной архітектурою старого німецького фонду виглядає дуже красиво.
Динаміка цін на житло в Калінінграді
Завдяки високому міграційному сальдо житло в Калінінграді протягом останніх п'ятнадцяти років стабільно росло в ціні - аж до кризи, після якого почався повернення на докризові позиції.
В цілому ті, хто придбав житло в кінці 90-х, зараз продадуть його приблизно в п'ять разів дорожче.
За даними Балтекспертізи, в 2003-2005 роках в місті спостерігалися наступні ціни:
2003 рік: первинне житло 12 000 - 20 000 руб. / М2, вторинне житло 11 000 - 18 000 руб. / М2.
2004 рік: первинне житло 14 000 - 26 000 руб. / М2, вторинне житло 13 000 - 23 000 руб. / М2.
2005 рік: первинне житло 16 000 - 30 000 руб. / М2, вторинне житло 15 000 - 25 000 руб. / М2.
У 2006-2007 роках зростання цін посилився; за словами одного з експертів, «до ріелторам за нерухомістю народ йшов, як в магазин».
Активність ринку «вбив» вибухнула. Втім, 2008 рік для всіх регіонів Росії (та й для всього світу) видався важким.
Поступово, до 2010 року, ринок пожвавився, «довгобуди» стали добудовуватися. У середини 2010 року припинилося падіння цін (в першому півріччі ціни все ще падали), а потім вартість квартир впевнено пішла вгору.
Аномальна спека 2010 року зіграла на руку калінінградських ріелторам: в пошуках прохолоди в область потягнулися заможні жителі інших регіонів, активно скуповуючи квартири вторинного житлового фонду (чекати, поки добудують новобудови, їм було колись).
Пожвавлення 2010 року, втім, було досить сегментованим: найбільший інтерес у покупців викликало мало- і средньогабаритні житло високої ліквідності. До житла великої площі інтерес зростав більш повільними темпами. В цілому в 2010 році калінінградський ринок нерухомості вийшов на 50% докризового обсягу продажів.
Зараз, незважаючи на те що ринок ще не повернувся до докризових позицій, Калінінградська нерухомість впевнено зростає в ціні, здаються новобудови всіх видів: економ-, бізнес-, VIP-класу.
Динаміку наочно показує ситуація за 2011 рік:
Січень 2011 року: 41 300 руб. / М2
Лютий 2011 року: 41 800 руб. / М2
Березень 2011 року: 41 496 руб. / М2
Квітень 2011 року: 39 056 руб. / М2
Май 2011 року: 43 693 руб. / М2
Червень 2011 року: 43 985 руб. / М2
Липень 2011 року: 43 957 руб. / М2
Август 2011 року: 42 708 руб. / М2
Вересень 2011 року: 45 360 руб. / М2
Жовтень 2011 року: 45 660 руб. / М2
(Дані Балтекспертізи за січень-жовтень 2011 року).
Сприяли зростанню цін і такі фактори, як підвищення зарплат у бюджетному секторі (освіта, охорона здоров'я), і чутки про чергову хвилю кризи (що підвищило інтерес до ліквідному житлу).
А восени 2011 року рублеві ціни поповзли вгору ще активніше: через зростання курсу іноземної валюти при збереженні ціни в рублях продавець міг би зазнати збитків на 11% в євро і на цілих 20% в доларах. Природно, що ринок відреагував негайно. До речі, та ж ситуація, на думку експертів, очікує ринок нерухомості і найближчим часом: через різкий стрибок долара в червні 2012 року слід очікувати істотного збільшення рублевої вартості житла.
Актуальна нерухомість Калінінграда: травень 2012 року
За даними «РостРіелт-Нерухомості», в травні 2012 року на калінінградському ринку спостерігалася наступна ситуація:
Тип нерухомості
Середня ціна на травень 2012 року
Зростання цін на нерухомість за місяць
Зростання цін на нерухомість з початку 2012 року
Зростання цін на нерухомість за рік (з травня 2011 року)
квартири
(в цілому)
48 316 руб. / М2
+ 0.35%
+ 5.53%
+ 6.21%
Новобудови
51 027 руб. / М2
0%
+ 22.53%
+ 21.52%
Квартири на вторинному ринку
48 121 руб. / М2
+ 0.35%
+ 5.74%
+ 6.29%
будинки
7 806 707 руб. / М2
+ 6.42%
+ 1.61%
-7.45%
Таким чином, тенденція до підвищення цін - явна; зростання цін за рік склав понад 6%, а в новобудовах - понад 20%. Втім, на середню ціну квартир в Калінінграді більше впливає вартість житла на вторинному ринку, який становить понад 90% всіх пропозицій.
За даними «Російської гільдії ріелторів» (РГР), середня ціна на калінінградських квартири навіть вища. Так, на лютий 2012 року, за даними гільдії, ціна вже становила 49,2 руб. / М2, а щомісячне зростання вартості в першому півріччі 2012 року становить 1,7%.
У підсумку, на думку експертів РГР, Калінінград знаходиться на даний момент на 11-му місці в числі найдорожчих російських міст з точки зору покупки житла. Поступається Калінінград за цим показником Москві, Санкт-Петербургу і Катеринбургу ( «призерам» списку) і ще кільком великим і багатим містам країни, включаючи «нафтову» Тюмень. (Зауважимо, що в ряді міст Росії до цих пір спостерігається падіння цін на житло, як, наприклад, в Нижньому Новгороді).
А ось дані Росстату: на кінець першого кварталу 2012 року в Калінінградській області один квадратний метр коштував 41,5 тис. Руб. (40,2 тис. Руб. У вторинному фонді), а зростання за квартал склав 1,3%. Втім, покупцеві житла в Калінінграді навряд чи варто орієнтуватися на ці ціни, оскільки наведені Росстатом дані охоплюють всю область, включаючи східні дотаційні райони, де вартість квартир, зрозуміло, набагато нижче, ніж в обласному центрі.
Якість житла та інші фактори ціноутворення
Слід підкреслити унікальність калінінградського ринку нерухомості: тут залишилося чимало будівель «німецького» фонду, але зате зовсім немає, на відміну від інших міст Росії, «сталінських» будинків.
Вартість житла в Калінінграді залежить від трьох основних чинників:
- якості житла
- розташування
- поверховості
Якість житла в Калінінграді дуже різноманітно. Є «хрущовки» і «брежневки» ( «сталінки» відсутні), нові блокові і цегляні будинки, а також деяке число елітних новобудов і таунхаусів. Інтерес покупців в основному зосереджений навколо нового житла (не старше 5-6 років), причому якість цінується вище, ніж метраж. Наприклад, трикімнатна квартира в бетонній десятиповерховому будинку на Московському проспекті буде коштувати дешевше, ніж двокімнатна в сучасному цегляному будинку. В цілому різниця між квартирами в 70 кв.м становить близько мільйона рублів (3 млн для старого фонду, 4 млн - для нового; природно, що для елітних будинків ціна ще вище).
Але навіть зовсім «некондиційне житло», що вимагає не просто косметичного, а часом і капітального ремонту, та ще й де-небудь на околиці, варто в Калінінграді недешево: 35,5 тис. Руб. / Кв.м на кінець першого кварталу 2012 року . До цього, на думку ріелторів, треба додати ще мінімум 3-4 тис. Рублів на кожен квадратний метр, щоб привести житло в пристойний стан.
Враховується і поверховість: якщо мова йде про торговельні коридорах, то перший поверх (там, де він ще не переведений з житлового фонду) коштує дорожче інших; на звичайних вулицях перший поверх - найдешевший. Дешевше інших поверхів і останній: в ряді «свічок» досить хороші знижки пропонуються на останні два-три поверхи (наприклад, 14-й, 15-й і 16-й). Вартість квартир залежить і від наявності ліфта в будинку: п'ятий поверх в «хрущовці» менш привабливий, ніж дев'ятий в будинку з ліфтом.
Різний за ціною і німецький фонд: старі вілли в районі вулиць Тельмана, Червоної і Кутузова цінуються дуже високо (до 800 000 доларів), а ось житло в «старому Шпандіне», на околиці Балтрайона, можна знайти і в межах мільйона рублів. І стан будинків, звичайно, різний, і місце розташування відіграє роль. Тут ми переходимо до наступного ціноутворюючим фактором - географічному положенню житла.
Роль району в ціноутворенні
При виборі квартири в Калінінграді велику роль відіграє статус району - за твердженнями ріелторів, цей фактор настільки важливий, що значна частина покупців віддасть перевагу житло меншого метражу в Ленінградському або Центральному районі, чим більшого - в Московському чи Балтійському.
(Ми говоримо про п'ять районах Калінінграда, оскільки при виборі квартири досі актуально такий розподіл: насправді з 2009 року адміністративних районів всього три. Жовтневий об'єднаний з Центральним, Балтійський увійшов до складу Московського. Проте в побуті збереглися старі назви, особливо щодо сталого «анклаву» - Балтрайона).
Старий адміністративний поділ Калінінграда
Новий адміністративний поділ Калінінграда
Бюлетень Балтекспертізи за 2011 рік наводить середні ціни на квадратний метр по районам:
Центральний - 47 063 руб. / М2
Ленінградський - 43 535 руб. / М2
Балтійський - 39 162 руб. / М2
Жовтневий - 36 223 руб. / М2
(Прим .: В даному бюлетені відбилася плутанина зі «старим» і «новим» адміністративним поділом. Замість Московського району зазначений Балтійський (зараз вони об'єднані). Колишній Жовтневий, мабуть, через сильну різниці в ціні з «старим Центральним районом», відзначений окремо).
Різниця в ціні пояснюється не тільки якістю житлового фонду, а й географічним положенням районів, транспортною доступністю, а в відношенні Балтрайона - ще й кримінальною обстановкою.
Хорошими місцями для покупки квартир традиційно вважаються центральні вулиці, вулиці Соммер, Пролетарська (ближче до центру), Чехова, Князєва, Ломоносова, околиці Рибної села, Новий вал і вул. Ельблонгський, набережна Баграмяна у Музею Світового океану, проспект Миру у Хлібного озера.
Квартири в центрі та районі Верхнього озера, таким чином, цінуються найбільше. Зручними для проживання вважаються Центральний і Ленінградський райони. Найменше цінується житло в Московському районі (включаючи колишній Балтійський). У Жовтневому районі ситуація нерівномірна: є дорогі вулиці «старих німецьких вілл», високо оцінюється житло поблизу проспекту Миру (ближче до центру), але далі від центру ціна в Жовтневому істотно знижується.
Що ж стосується нових районів і міських околиць, то ціни в них залежать від успіхів в інфраструктурному розвитку. Наприклад, підвищується інтерес до нового мікрорайону Сельма. Тут для військових побудовано багато будинків з хорошими сучасними квартирами, розташований другий за значимістю ринок міста, є нові торгові об'єкти. Спочатку житло в Сельмі розглядалося як «будинку на пустирі», проте з кожним роком район стає все більш облаштованим, а значить і інтерес покупців зростає.
Активно забудовуються колишні пустирі за вулицею Невського: зараз в районі вулиць Залізняка - старшини Дадаева пропонуються сучасні квартири в блокових і цегельних будинках, в тому числі підвищеного рівня комфортності. Плюс до цього - близькість до центру міста і репутація «тихих спальних районів».
Підвищується інтерес до Північної Горе. Ще недавно ця забудована старими німецькими будинками місцевість вважалася мало не «висілками». Зараз інвестори активно вкладають гроші в цей район, зводяться нові котеджі, а в районі вулиці Гайдара ведеться будівництво відмінних багатоквартирних будинків. Стрімкий розвиток цього околичного району викликало і серйозне підвищення купівельного попиту.
Ще один перспективний місце - забудовується і розвивається район вулиць Ємельянова-Левітана.
Крім того, до складу Калінінграда входять і кілька прилеглих селищ, які стосуються одного з районів та пов'язаних загальноміським транспортом: Прибережний, Борисово, сел. ім. Олександра Космодемьянского, Чкаловск. Житло там коштує дешевше, ніж в самому Калінінграді. Найперспективнішим з цих селищ є Чкаловск, де ведеться активна забудова і паралельний розвиток інфраструктури.
Балтрайон - вчора і сьогодні
Про це міському «анклаві», мабуть, слід поговорити окремо. Тут нас чекають низькі ціни і в багатоповерхівках, і в німецьких будинках. Але репутація району відлякує багатьох потенційних покупців ...
Чим же не догодив покупцеві Балтрайон? Ймовірно, своєю «анклавних» - це своєрідний «місто в місті», великий за величиною, але чітко відокремлений від решти міста. Зрозуміло, туди щільним потоком йде громадський транспорт, але віддаленість від центру досить висока і трудноодоліма для пішохода. Вище і ціни на таксі: при фіксованій ціні 100 руб. за поїздку по центральних районах, якої дотримуються багато таксофірми Калінінграда, фіксований тариф в Балтрайон становить 150 руб. (А для нічного часу вартість таксі для Балтрайона особливо актуальна - громадський транспорт припиняє ходити в 23.00, пішки йти довго, та й гуляти тут в такий час зовсім небезпечно).
На жаль, цей район володіє не дуже хорошою «кримінальної» славою: вечорами там гуляти не рекомендується, тоді як багато вулиць Ленінградського і Центрального районів в темний час доби відносно безпечні.
Зниженню цін на нерухомість в Московському і Балтійському районах сприяло і тривалий будівництво моста на вулиці Київській.
Нарешті, є і історичні передумови зневаги «споконвічних городян» до місцевої «Нахаловка» - району вулиці Суворова, з якої і почалося формування Балтрайона. Місто, розсуваючи свої рамки на передмісті - Кенігсбергський Понарт і старий Шпандін - зі снобізмом поглядав на нові мікрорайони.
Велику роль, за твердженням експертів, грають і купівельні стереотипи. Насправді зараз ситуація в цих районах серйозно відрізняється від тієї, що була років десять тому. По-перше, споруда моста багато в чому поліпшила транспортне положення цих районів. По-друге, сучасний Балтрайон активно забудовується об'єктами інфраструктури і на сьогоднішній день має величезні перспективами розвитку. Тут, наприклад, розташовані найкращі в місті парковки (тоді як в центрі Калінінграда розміщення машин - серйозна проблема).
Зараз ріелтори намагаються перебороти купівельний стереотип, а влада міста - зробити Московський район (включаючи і Балтрайон) більш комфортним для проживання. Цьому сприяє і споруда VIP-мікрорайону «Парк Манхеттен» на території Московського району, і план будівництва до 2018 року на «острові» спортивної арени до чемпіонату світу (за погодженням з ФІФА), що передбачає і будівництво навколо «перспективного місця» нових житлових будинків , і комплексний розвиток навколишньої інфраструктури.
Можливо, стереотип щодо «непрестижної» району буде зломлений, і тоді придбане тут «задешево» житло виявиться вигідним інвестиційним вкладенням.
Новобудови: «Сірий ключ» і «Білий ключ»
Дивлячись на вищенаведену таблицю цін на травень 2012 року, легко помітити, що новобудови не тільки коштують дорожче вторинного фонду, а й демонструють тенденцію до більш істотного зростання цін. Середня ціна в калінінградських новобудовах на травень цього року - 51 027 руб. / М2.
Зрозуміло, розкид цін чималенький: від 45 000 на провулку «Парковий»; від 50 000 в «Сельмі» біля ринку; від 53 000 на вул. Сержанта Мішина; від 54 000 в «Будинку нафтовика»; від 57 000 на вул. Дмитра Донського (де розташовується обласна адміністрація) ... і це ще не межа. Слід додати, що в новобудовах квартири, як правило, великий метражні, тому, скажімо, «двушка» в 80 «квадратів» обійдеться в 4-5 млн рублів. А за «однушку» в 45 кв. м доведеться викласти, скоріше за все, не менше двох мільйонів.
Щоб заощадити, багато покупців вважають за краще брати квартири, побудовані «під сірий ключ». Простіше кажучи - бетонну або цегляну коробку з голими стінами, без розеток і сантехніки. «Сірий ключ» економ-класу обійдеться в 35-39 тис. Рублів за квадратний метр, проте найскромніша ціна обробки такої квартири складе 3,5-4 тис. Рублів за «квадрат». Однак це розумний варіант для людини, що має достатні для такої покупки накопичення, і побоюється подальшого зростання цін. Купивши квартиру «під сірий ключ» сьогодні, можна не побоюватися знецінюючи заощаджень (з огляду на, що нинішній 20% зростання вартості житла в новобудовах вдвічі вище відсотків за допомогою одного з депозитів). Ну і поступово вже робити ремонт.
У 35-39 тис. Рублів за «квадрат» обходиться і пайову участь. Оскільки обласне уряд активно «закриває» проблемні об'єкти з ошуканими пайовиками, інтерес до цього виду вкладень знову підвищується.
Чим же пояснюють високі ціни в нових будинках забудовники? Об'єктивний фактор - різке збільшення обсягів посткризового будівництва в Росії (і повернення до «довгобудів», і заснування нових проектів), що викликало нестачу будівельних матеріалів в країні. Особливо зріс в ціні цемент: за перше півріччя 2011 року вартість його була в три рази, з 2,1 тис. Руб. до 6 тис. руб. за тонну! А цемент в Калінінградській області - привізною.
Втім, на думку віце-прем'єра обласного уряду Євгена Морозова, багато забудовників до того ж штучно завищують ціни. В результаті спостерігається наступна ситуація: економ-житло в Калінінграді в дефіциті, ціни на нього через високий попит зростають, і в той же час в місті не розпродано 170-180 тис. Кв.м житла. Все-таки, хоча сьогоднішній покупець віддає перевагу сучасним, просторим квартирам, він в той же час намагається знайти квартиру поліквідней. Ось таке житло доводиться пошукати: за словами Євгена Морозова, в місті відчувається гостра нестача нових квартир економ-класу.
Ну а дорогі квартири в новобудовах продаються менш активно - проте ціни забудовники знижувати не бажають. Особливо високі ціни стабільно тримаються на ринку нових однокімнатних квартир. Розрахунок на психологічні особливості та потреби цільової аудиторії: дорогі «одинички» в центрі міста купують заможні люди своїм дітям, що підросли. Друга категорія покупців - панове, що роблять джентльменський жест на адресу своїх коханок ... Загалом, розкуповуються такі квартири нешвидко, але розкуповуються. Природно, що сімейним переселенцям з інших регіонів і країн СНД ця категорія квартир не дуже цікава.
А то що цікаво - на жаль, в дефіциті. За планами обласного уряду, в 2012 році забудовники повинні здати 580 тис. Квадратних метрів. Але все-таки для міста цього мало ...
VIP -новостройкі Калінінграда
Житло економ-класу цікавить переважна кількість покупців. Проте в Калінінграді є попит і на квартири VIP-категорії. Пропозиції теж є: якщо ви хочете отримати розкішне житло в престижному районі, в будинку з відмінною інфраструктурою, серед «статусних» сусідів, то вам запропонують непоганий вибір квартир, вартість яких починається від 55-60 тис. За кв.м і прагне до 100 -120 тис. рублів за «квадрат». Втім, на думку ряду експертів, по-справжньому елітного житла в Калінінграді поки немає - але можна говорити про придбання квартир підвищеної комфортності. Ріелтори, правда, позиціонують це житло саме як елітне. Але, не вдаючись у дискусії, подивимося, що ж пропонується в Калінінграді для покупця із засобами.
VIP-квартири і пентхауси представлені поруч елітних новобудов в красивих, озеленених місцях міста, в тому числі і в історичному центрі.
Наприклад, це багатоповерхівки з оригінальною архітектурою і елітними квартирами в районі Верхнього озера (Ober Teich), біля Музею Бурштину, зокрема - житловий комплекс «Резиденція біля озера». Тут було улюблене місце прогулянок кёнігсбержцев. Зараз це зелена рекреаційна зона, де ведуться роботи з облаштування мармурової набережній з пішохідними і велосипедними доріжками, оригінальним підсвічуванням, причалом для човнів, скутерів і катерів, майбутнім колесом огляду, лавками і великою кількістю зелені. Неподалік - ресторани, кафе і парк «Юність» з льодовим катком і дитячими атракціонами.
Зараз облаштована тільки частина набережної, інша частина являє собою велике будівництво. Але абсолютно ясно, що з закінченням робіт елітне житло тут явно виросте в ціні.
Ще одним прикладом VIP-будівництва є «Манхеттен парк». Він часто подається як приклад перетворення «непрестижної» Московського району, але слід зауважити, що, по-перше, це елітний «місто в місті», до якого незастосовні закони загальноміського ціноутворення. А по-друге, для «Манхеттен парку» вибрано дуже вдале місце неподалік від проспекту Калініна, практично в місці злиття трьох районів, можна сказати - поблизу від міського центру. Місце з чудовим видом на набережну, в зеленій парковій зоні, неподалік від «Рибної села», що стала останнім часом одним з головних прогулянкових центрів Калінінграда. Поруч знаходиться і Парк 40-річчя ВЛКСМ, в якому по Федеральної цільової програмою заплановано будівництво Льодового палацу і комплексу атракціонів.
Територія, що охороняється житлового комплексу займає 15 000 кв.м, всі квартири мають балкони з чудовим краєвидом, є особлива система освітлення, що створює вечорами особливу атмосферу, є паркінг, спортивний та дитячий майданчики, а до набережної прокладені пішохідні доріжки.
Спеціальна пропозиція - дворівневі пентхауси «Манхеттен парку» з панорамними вікнами і вільним плануванням.
VIP-квартири продаються в житлових комплексах на вул. Римської і Еловой Алеї (де стоїть, наприклад, досить рідкісний для Росії багатоповерховий будинок зі «скляними» балконами, явно не призначеним для зберігання лиж і картоплі), на вул. Гагаріна, Озерній і Аляб'єва.
Серед інших цікавих об'єктів можна назвати малоквартирний житловий будинок вул. 9 Апреля з вітражним склінням; новий житловий комплекс на красивій, що потопає в зелені Каштановій алеї; елітний «Римський дім» в історичному центрі міста, прямо біля популярного ТРЦ «Плаза»; елегантний малоквартирний житловий будинок на престижній вулиці Енгельса; і, звичайно ж, елітний житловий комплекс «Червона de Luxе» з 3-11-кімнатними квартирами за індивідуальним проектом і пентхаусів в 786 кв.м. Частина з цих будинків вже здано в експлуатацію, частина планується до здачі протягом 2012 року.
Вулиці старих Кенігсбергськая вілл
Аналізуючи ринок нерухомості Калінінграда, окремо слід поговорити про покупку приватних особняків, вторгаються в райони міста окремими вулицями або мікрорайонами: ціноутворення тут своє, відмінне від «середньої температури по району». Унікальною особливістю міста є наявність районів «старих німецьких вілл»: це вулиці Червона, Пугачова, Кутузова в районі проспекту Миру і вулиця Тельмана з околицями неподалік від Верхнього озера.
Це «інший Калінінград», це «старий Кенігсберг», де збереглося відчуття старовинної атмосфери. Райони ці багато озеленені, тихі і спокійні. Старі вілли перебудовуються господарями, отримують нові сучасні комунікації, але зберігають своє старовинне чарівність.
Прекрасні каштанові алеї старого району Амаліеану в районі проспекту Миру знаходяться в хорошій транспортної доступності від центру міста, і в той же час є особливим район, де багато в чому збереглася забудова в рамках доктрини «Місто-сад», реалізовувати в Кенігсберзі в 1900-1920 роках. Для прямолінійного прусського містобудування це було нове слово: кругові площі, звивисті вулички, красиві алеї. Війна практично не торкнулася цей район, і вілли по вулиці Кутузова були передані високим військовим чинам.
Цінуються і вдома на вулиці Тельмана - красивою старої вулиці неподалік від Верхнього ставу, обсаджений пишною зеленню. До речі, в одному з цих особняків розташовується і Генеральне консульство Німеччини.
Багато з цих особняків стоять 300-800 тис. Доларів і є найдорожчою нерухомістю Калінінграда.
Менш дорогими є німецькі приватні будинки на Північній горі. Ціна залежить від якості будівництва, стану будинку та локального місця розташування. Середня вартість - від 200 до 400 тис. Доларів.
Сучасне котеджне будівництво в Калінінграді
На думку аналітиків, сучасне котеджне будівництво VIP-рівня в місті знаходиться в зародковому стані. Будинки будуються або точково (де є відповідне місце), або забудовуються окраїни міста (Північна гора, кінець Московського проспекту), або виносяться за межі Калінінграда (наприклад, селище «Санта-Барбара» за межами міста). Це не дозволяє говорити про великий комфорт, а отже, про високий престиж котеджних мікрорайонів.
Єдиний виняток на сьогодні являє комплекс котеджів в районі вул. Празькій. Незважаючи на близькість до центру (п'ять хвилин ходьби до вул. Невського, дві-три хвилини до автобусної зупинки), цей мікрорайон виділяється своєю відокремленістю: багато зелені, спокійні вулички, красиві європейські котеджі і кілька багатоквартирних будинків підвищеної комфортності по вул. Празькій.
Говорячи про котеджі, слід нагадати також про існування порівняно недорогих пропозицій в селищах, що з'явилися в розпал масового індивідуального будівництва в 90-і роки ХХ століття: це селище в кінці вул. Ємельянова, на вулицях Дем'яна Бєдного, Луговий, Червоної, Катина. До мінусів цих будинків ставиться не надто видатна архітектура, характерна для 90-х років. Купити будинок можна за 200-300 тис. Доларів.
таунхауси
Попит на житло бізнес- і VIP-класу спонукає забудовників будувати сучасні таунхауси і житлові комплекси підвищеної комфортності.
Сучасні ціни на таунхауси Калінінграда:
Квартал таунхаусів «Ролан Гаррос»: 4,5-6 млн руб.
Житловий комплекс «Андріївський посад»: 5,5-7 млн руб.
Таунхауси на Крилова: 7,5-9 млн руб.
Таунхауси на Красній / Псковської: 9-14 млн руб.
Таунхауси на Ємельянова: 12-15 млн руб.
Таунхауси на Тінистій алеї: 16-18 млн руб.
Вартість таунхаусів в Калінінграді, як бачимо, коливається від 150 до 600 тис. Доларів. Грає роль не стільки метражні, скільки місце розташування, інфраструктура, архітектура і особливості ділянки.
Фото: kn.kz
інформаційна служба www.kn.kz
Чим приваблює Калінінград приїжджих?Чим же не догодив покупцеві Балтрайон?
Чим же пояснюють високі ціни в нових будинках забудовники?