- Головне з нового Земельного Кодексу РФ Муніципальні структури (селища, села, села) тепер є землевласниками...
- Хто може купити ділянку у держави
- Способи купити землю у держави
- Покрокова інструкція по купівлі землі у держави
- Крок 2 - переконатися, що ділянка знаходиться в публічній власності
- Крок 3 - замовити схему розташування земельної ділянки
- Крок 4 - подати заяви про затвердження схеми і надання ЗУ
- Крок 5 - поставити ділянку на кадастровий облік
- Крок 6 - подати заяву про виділення земельної ділянки
- Крок 7 - укласти з Адміністрацією договір купівлі-продажу
- Як купити землю у адміністрації через аукціон
- Чи повертається завдаток в разі програшу на аукціоні
- Як купити землю у держави для бізнесу
- Як купити землю у адміністрації під автомийки
- Як купити земельну ділянку у адміністрації СНТ
- на Закінчення
Головне з нового Земельного Кодексу РФ - Муніципальні структури (селища, села, села) тепер є землевласниками з правом продажу;
- Ініціює проведення аукціону з продажу ділянки власник публічно-правової власності (федеральної, регіональної або муніципальної);
- Купити «безпосередньо» у адміністрації земельну ділянку під будівництво індивідуального житлового будинку (ІЖС) в межах населеного тепер не можна, тільки через публічний аукціон.
- Стали можливі аукціони з продажу не вартих на кадастровому обліку муніципальних ділянок за заявою громадян.
Іншими словами, в оборот надійшли нові земельні ділянки, а щоб купити землю, більше не потрібно звертатися до адміністрації міста або районного центру - досить звернення в адміністрацію поселення, на території якого розташована ділянка.
Винятки з правил
Однак в жовтні 2018 мерія Москви затвердила список земельних ділянок під ІЖС, стати власником яких можна без участі в торгах. Список ділянок розміщують на офіційному інтернет-порталі мера столиці mos.ru, в рубриці «Приватизація майна міста Москви».
За інформацією департаменту, він буде реєструвати заяви громадян і повідомляти про це на сайті. Якщо після закінчення 30 днів від початку прийому заявок чи не з'явиться інших претендентів на ділянку, покупець зможе придбати землю по кадастрової вартості. При надходженні заявок від кількох людей будуть проведені торги, за результатами яких буде визначено остаточну ціна і власник ділянки, який запропонував її.
У повідомленні департаменту уточнюється, що терміни зведення житла не обмежені.
Хто може купити ділянку у держави
Щоб мати переважне право викупу і купити земельну ділянку у держави за максимально низькою ціною, потрібно виконати одну з наступних умов:
- На наданому в оренду земельну ділянку під ІЖС або ЛПХ, побудувати і ввести в експлуатацію житловий будинок, знання або споруду. Викуп ділянки під об'єктом будівництва з оренди у власність обійдеться всього в 1,5-3% кадастрової вартості для муніципальних земель і в 15-20% для земель міської брами
- Щоб купити землю у адміністрації сільського поселення, найвигідніше стати главою селянсько-фермерського господарства (СФГ). Вартість викупу буде визначена на розсуд сільській адміністрації і, швидше за все, буде близька до кадастрової, або нижче;
- На наданої для сільського господарства землі більше 3-х років сумлінно виконувати умови оренди;
- Щоб купити у держави землю, до який ви не маєте жодного відношення, доведеться виграти аукціон з продажу земельних ділянок. Ініціатором аукціону можна стати самому, або стати учасником вже ініційованого районною адміністрацією або іншим юридичним або фізичною особою аукціону (про це нижче);
Як правильно вибрати земельну ділянку для будівництва будинку
Способи купити землю у держави
- Купити земельну ділянку у держави під будівництво будинку (ІЖС) можна тільки через торги (аукціон). Найпростіший спосіб - це відслідковувати інформацію про нові аукціонах на сайті районної Адміністрації, в публікаціях місцевих ЗМІ (газети, журнали і тд), а також на сайті torgi.gov.ru . Детальніше про порядок проведення аукціону я розповім трохи пізніше.
- Якщо виставлений на торги земельну ділянку вас чимось не влаштовує, то ви можете самі стати ініціатором аукціону на потрібний вам ЗУ. Ділянку можна вибрати з уже сформованих і знаходиться в муніципальній або регіональної власності ЗУ (відображаються на кадастровій карті Росреестр) або сформувати абсолютно нову земельну ділянку. Пропоную покроково розглянути цей спосіб нижче.
Зверніть увагу, що з березня 2015 року не можна використовувати в одному лоті більше 1-го земельної ділянки. Це виключає з практики шалено дорогі лоти, з непідйомною для звичайних громадян ціною.
Покрокова інструкція по купівлі землі у держави
Крок 1 - знайти вільний муніципальний ділянку
Нам належить знайти вже сформований, але вільна від забудови і обтяжень земельну ділянку в публічній власності. Для цього, відкрийте публічну кадастрову карту Росреестр: pkk5.rosreestr.ru/ → клікніть на вподобаної вами ділянку → і зверніть увагу на поле «Форма власності» → щоб була можливість покупки землі у адміністрації, там повинно бути вказано - «Власність публічно-правових утворень»:
Далі перейдіть у вкладку «Послуги» → виберіть розділ «Довідкова інформація по об'єкту нерухомості в режимі online»:
Після чого внизу сторінки натискаємо «Сформувати запит» і натискаємо посилання із зазначенням ділянки:
В результаті відкриється довідкова сторінка по земельній ділянці, де нас цікавить поле «Права і обмеження»:
На жаль, знайдений нами публічний земельну ділянку виявився спочатку в оренді, а потім проданим в іпотеку. Доведеться шукати інший варіант.
Для просунутих користувачів є спосіб програмної обробки кадастрової карти для пошуку на ній муніципальних земельних ділянок - безкоштовна програма «АРГО». Є там чудова функція «Завантажити дані по кадастровому кварталу». В результаті отримуєш екселевскій таблицю з перерахуванням всіх земельних ділянок і їх параметрів, включаючи стовпчики «Форма власності» і «Права і обмеження». При використанні даного софта немає сенсу лазити в ПКК і кожен раз чекати завантаження даних - все стало швидко і локально.
Крок 2 - переконатися, що ділянка знаходиться в публічній власності
Коли земельну ділянку з зазначеними вище параметрами буде знайде, раджу документально переконатися у відсутності приватного власника або орендаря. Росреестр надає інформацію про власників тільки на платній основі. Зате в разі, якщо земля все-таки комусь належить, але інформація на кадастровій карті (як це часто буває) ще не встигла оновитися, - ви заощадите мінімум місяць на очікуванні відповіді від адміністрації.
Росреестр надсилає виписки з ЕГРН протягом 3-х днів (бувають затримки). Якщо хочете переконатися у відсутності власника швидше, то рекомендую замовляти виписки безпосередньо через API Росреестр - так ви отримаєте документ протягом години. Вартість та ж - 250 рублів, дані офіційні - з ЕГРН Росреестр і підтверджені електронним цифровим підписом реєстратора (ЕЦП).
Правовласник вказується в розділі №2 виписки з ЕГРН. Розділ називається «Відомості про зареєстровані права» і в разі, якщо права на нерухомість не зареєстровані в Єдиному державному реєстрі нерухомості (а нам так і треба), то в розділі №1 в графі "Особливі відмітки" зазначається - «Відомості необхідні для заповнення розділу 2 відсутні ».
Частина виписки з ЕГРН, яку я недавно замовляв через API Росреестр
Після того, як ви знайшли сформований муніципальний ЗУ і документально переконалися у відсутності у нього приватних власників або орендарів, то переходите відразу до подачі заяви на аукціон (крок 6).
Якщо знайти відповідний ЗУ в публічній власності так і не вдалося, то переходите до кроку 3.
Крок 3 - замовити схему розташування земельної ділянки
Коли знайти гідний публічний земельна ділянка не виходить, ви можете самі ініціювати аукціон на жартування на кадастровому обліку ділянку за межами міста. Для цього відкриваємо карту Росрееста → вибираємо цікавить нас муніципальний район (селище, село і тп) → знаходимо вільну від кадастрової розмітки територію (наприклад, землі населених пунктів поруч з житловими будинкам) → замовляємо схему розташування земельної ділянки (срзу) на кадастровому плані території ( КПТ):
Приклад не сформованого муніципального земельної ділянки поруч з житловими будинками
Замовити схему розташування земельної ділянки можна не виходячи з дому. Для цього рекомендую сервіс Гарант , Який надсилає готовий для узгодження покупки документ протягом 2-х днів. Вартість - 1990 рублів, дані офіційні та складені кадастровим інженером (Ліцензія №52-11-320) відповідно до постанови №762 Мінекономрозвитку Росії.
Схема розташування земельної ділянки, яку я недавно замовляв через Гарант
Крок 4 - подати заяви про затвердження схеми і надання ЗУ
Коли схема розташування нової земельної ділянки виявиться у вас на руках, вирушайте в адміністрацію, на території якої розташований даний ЗУ, просимо у секретаря земельної відділу бланки і пишемо на ім'я глави муніципалітету дві заяви: «Про затвердження схеми розташування земельної ділянки на кадастровому плані» і заяву «Про попереднє погодження надання земельної ділянки», яке дає старт для організації торгів. До заяв прикладіть схему розташування та копію паспорта з пропискою.
Термін розгляду заяв до 30 днів. Протягом цього часу Адміністрація публікує в пресі та на своєму сайті інформацію про створення аукціону з продажу «вашого» ділянки і збирає заявки від бажаючих в даному аукціоні по-брати участь. Далі можливі 2 сценарії:
- Якщо заявляться інші потенційні покупці, то адміністрація самостійно поставить знайдений вами земельну ділянку на кадастровий облік і підготує аукціон з його продажу. В цьому випадку, залишається тільки безпосередню участь в ініційованому адміністрацією аукціоні (докладніше нижче). Але є й інший, більш вигідний сценарій.
- Якщо ніхто крім вас на ділянку претендувати не буде, то Адміністрація запропонує вам самостійно поставити землю на кадастровий облік. Натомість ви отримаєте підписаний главою Адміністрації «Постанова про затвердження схеми розташування земельної ділянки», плюс «Постанова про попереднє погодження виділення земельної ділянки з публічної власності без проведення торгів».
Крок 5 - поставити ділянку на кадастровий облік
Отже, якщо вам вдалося отримати «Постанова про затвердження схеми розташування земельної ділянки», то знову відправляйтеся до кадастровому інженеру. Тепер від нього будуть потрібні: кадастровий паспорт, межовий план і постановка новоствореного земельної ділянки на кадастровий облік.
Право межування і складання технічної документації має ліцензований кадастровий інженер, що складається в офіційній гільдії інженерних вишукувань і геодезичних робіт. Точну форму і розміри ділянки на місцевості визначають приладом, пов'язаним з Росреестра в відповідно до постанови Мінекономрозвитку Росії №921. Вартість послуги від 5 до 20 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (Завіт від регіону).
Протягом 14-ти днів після оплати, земельну ділянку почне відображатися на публічній кадастровій карті Росреестр і можна буде переходити до подачі заяви про виділення ЗУ з власності муніципалітету.
Крок 6 - подати заяву про виділення земельної ділянки
Після постановки ділянки на кадастровий облік, знову вирушаємо в адміністрацію поселення, беремо у секретаря бланк і пишемо на ім'я глави «Заява про виділення земельної ділянки з муніципальної власності без торгів». При цьому в заяві потрібно вказати кадастровий номер ділянки, докласти схему розташування, Постанова про попереднє погодження та кадастровий паспорт.
Далі чекайте публікації дати аукціону і заявляє на торги. Згідно з пунктом 151 Правил проведення аукціонів на право укладення договорів купівлі-продажу, що передбачають перехід прав по відношенню до державного або муніципального майна, затверджених Наказом ФАС Росії від 10.02.2010 року N 67, в разі якщо аукціон не відбувся через подачі єдиною заявки на участь в аукціоні, або визнання учасником аукціону тільки одного заявника, з особою, яка подала єдину заявку на участь в аукціоні (якщо зазначена заявка відповідає вимогам і умовам, передбаченим до ументаціей конкурсних торгів), а також з особою, визнаною єдиним учасником аукціону, організатор аукціону зобов'язаний укласти договір на умовах і за ціною, які передбачені заявкою і документацією конкурсних торгів, але за ціною не менше початкової (мінімальної) ціни договору (лота), зазначеної в повідомленні про проведення аукціону. (Роз'яснення Федеральної антимонопольної служби від 30 травня 2018 р N 14 «Про кваліфікації угод господарюючих суб'єктів, що беруть участь в торгах»).
З перерахованих вище роз'яснень робимо висновок, що якщо в аукціоні брав участь хоч один учасник, то земельну ділянку продадуть йому без торгів і на початкових умовах.
Крок 7 - укласти з Адміністрацією договір купівлі-продажу
Якщо ціна вас влаштовує, то протягом 30 днів адміністрація готує договір купівлі-продажу і відправляє вам поштою або передає особисто. Ще 30 днів дається на вивчення і підписання договору. Потім підписані договори потрібно передати в муніципалітет і оплатити залишок прописаної в договорі суми згідно з наданими реквізитами (безнал).
На підставі підписаного обома сторонами договору купівлі-продажу, земельну ділянку оформляється у власність в Росреестра. Через 14 днів після подачі документів на реєстрацію прав, ви будете внесені в ЕГРН і вказані в якості нового власника.
Як самостійно оформити покупку земельної ділянки в Росреестра
Як купити землю у адміністрації через аукціон
Якщо на знайдений вами земельну ділянку знайшлися інші покупці, або ви вирішили брати участь в аукціоні організованому Адміністрацією, то пропоную більш детально ознайомитися з процедурою торгів.
Аукціон з продажу земельних ділянок - це типова процедура, боятися якої не варто. Фундаментальну правову основу проведення торгів містить Цивільний Кодекс РФ. На основі його норм розроблені положення містяться в Земельному Кодексі РФ.
Виглядає аукціон приблизно так:
- За 10 днів до початку торгів ви отримаєте від Адміністрації письмове повідомлення про проведення торгів. Для участі в аукціоні потрібно буде внести завдаток у розмірі 100% від початкової ціни (безнал) .;
- У призначений день і час, всі зацікавлені в покупці особи зберуться в залі для нарад Адміністрації, або в іншому, зазначеному в повідомленні місці;
- Потім почнеться аукціон. Вартість лота (ділянки) на земельному аукціоні буде визначатися в ході торгів між учасниками. Початкову ставку і крок торгів встановлює Адміністрація. Той, хто запропонувати максимальну ціну і стане новим власником земельної ділянки.
Раніше вартість земельної ділянки на аукціоні могла «розігрітися» вищою за ринкову, проте тепер максимальна планка законодавчо визначена кадастрової вартістю - призначити ціну вище не можна. Стаття 39.12 ЗК.
Чи повертається завдаток в разі програшу на аукціоні
Згідно зі статтею 448 ЦК РФ «Організація і порядок проведення торгів», ч. 5 - учасники торгів вносять завдаток у розмірі, у строки та в порядку, які вказані в повідомленні про проведення торгів. Якщо торги не відбулися, завдаток підлягає поверненню. Завдаток повертається також особам, які брали участь в торгах, але не виграли їх.
При укладанні договору з особою, що виграв торги, сума внесеного ним завдатку зараховується в рахунок виконання зобов'язань за укладеним договором. Зобов'язання організатора і учасників торгів щодо укладення договору купівлі-продажу можуть забезпечуватися незалежною гарантією.
Як купити землю у держави для бізнесу
Юридична особа може купити землю у держави для бізнесу, якщо виконає одна з умов:
- Планується комплексне освоєння території та будівництво житлового комплексу (бажано економ класу);
- Планується будівництво значимого соціального чи культурного об'єкта;
- Дачну ділянку знаходиться в загальному користуванні;
- Ділянка купується для ведення селянсько-фермерського господарства (СФГ);
- Вже є ділянка для СФГ в оренді;
- Юрособа добросовісно використала землі сільгосппризначення за договором оренди більше 3 років.
Крім того, в серпні 2018 року президент підписав Федеральний закон від 03.07.2018 № 185-ФЗ, який розширює майнову підтримку малого і середнього бізнесу. Новий закон встановив безстрокове право викупу орендованого у держави або муніципалітету земельної ділянки, плюс з'явилася можливість використовувати землю, як майнову підтримку для підприємців.
Пропоную розглянути покупку земельної ділянки у адміністрації на прикладі автомийки, але порядок дій такий же, як і при купівлі ділянки під будь-який інший комерційний вид діяльності (магазин, склад, офіс і т.д).
Як купити землю у адміністрації під автомийки
- Відкриваємо публічну кадастрову карту Росреестр.
- Знаходімо сформовані земельні ділянки з цільовім призначення - землі населених пунктів, ВРИ - промислове использование / під спожи автотранспорту / прідорожній сервіс / парковки (законодавство - ст. 88, 90 ЗК РФ) (Вільні будут віділені жовтим кольори). Якщо ділянку відзначений як публічна власність, то копіюємо його кадастровий номер і замовляємо виписку з ЕГРН про права та обмеження.
- Документально переконавшись в тому, що ділянка в публічній власності і потрібного призначення, подаємо заяву про виділення земельної ділянки (ініціюємо аукціон з продажу земельної ділянки з муніципальної або регіональної власності) до виконавчого органу займається розподілом земельних ділянок (ДІЗО, муніципалітет - адміністрація).
Додатково, в кожному регіоні існує спеціальна установа під назвою «Фонд державного майна», де можна дивитися інформацію про плановані торгах на муніципальні земельні ділянки для бізнесу і в них участь.
Іноді вигідніше протягом одного податкового періоду (року) оформити земельну ділянку спочатку на фізичну особу, а потім перепродати юридичному. Такі угоди податком з продажу не обкладаються і допомагають уникнути «валокіти» з переходом права від держави (муніципалітету) до юрособи.
Як купити земельну ділянку у адміністрації СНТ
Відповідно до п.2.7 ст.3 Федерального закону від 25.10.2001 №137-ФЗ «Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації» члени садівничого, городницьких або дачного некомерційного об'єднання громадян (СНТ) мають право незалежно від дати вступу в члени зазначеного об'єднання придбати земельну ділянку, призначену для ведення садівництва, городництва чи дачного господарства, без проведення торгів у власність безкоштовно, якщо така земельна ділянка відповідає в сукупності наступних умов:
- земельну ділянку утворений з земельної ділянки, наданої до дня вступу в силу цього Закону для ведення садівництва, городництва чи дачного господарства вказаною об'єднанню або іншій організації, при якій було створено або організовано вказане об'єднання;
- за рішенням загальних зборів членів вказаного об'єднання (зборів уповноважених) про розподіл земельних ділянок між членами зазначеного об'єднання або на підставі іншого встановлює розподіл земельних ділянок в зазначеному об'єднанні документа земельну ділянку розподілений даному члену вказаного об'єднання. Відсутня рішення загальних зборів членів СНТ про розподіл садового земельної ділянки.
Зверніть увагу, що земельні ділянки з видом дозволеного використання «Ведення садівництва» надаються тільки в межах садових об'єднань (СНТ).
на Закінчення
- Купівля земельної ділянки під ІЖС у держави - це не тільки вигідно, але і безпечно. Однак знайти підходящий для будівництва або бізнесу ЗУ в муніципальній власності не просто;
- Крім вільних державних земель рекомендую звернути увагу на землі колишніх колгоспів . Якщо колгоспна земля вже була розпайована, то вигідніше купувати земельні ділянки у сільських жителів - колишніх членів колгоспу. Далеко не всі з них землями користуються і, можливо, готові продати свій пай за невелику ціну. Можливо, такий варіант виявиться виходом для тих, кому не вдасться купити землю безпосередньо у держави. Шкода, що пайові землі, в основному, сільськогосподарського призначення.