У 2010 році значно покращився сприйняття інвесторами перспектив українського ринку нерухомості, що пов'язано зі зниженням політичного протистояння в Україні, підвищенням міжнародних рейтингів країни, а також загальною стабілізацією курсу національної валюти. У той же час, з другого кварталу 2010 року рівень орендних ставок на якісну офісну і торгову нерухомість в Україні підвищився.
Інвестиційні угоди
В результаті поліпшення загальної динаміки ринку комерційної нерухомості в Україні, були укладені кілька інвестиційних угод із продажу активів, переважно в Києві.
Більшість угод, укладених в 2010 році, були позаринковими, тому точно визначити загальний обсяг інвестицій в ринок комерційної нерухомості в Україні вкрай складно.
За оцінками компанії DTZ, вже в першому кварталі 2010 року обсяг інвестицій, спрямованих в ринок комерційної нерухомості в Україні, перевищив обсяг інвестицій в даний сектор за весь 2009 рік, а показник за 2010 рік перевищив $ 150 мільйонів.
Протягом року єдиною інвестиційної угодою в Україні з придбання оперує об'єкта комерційної нерухомості, відкрито виставленого на продаж, стала покупка компанією «Raben Україна» складського комплексу площею близько 20 000 кв.м з прилеглою земельною ділянкою розміром 13 га в Київській області. Угода відбулася в березні 2010 року, а її загальний обсяг склав близько $ 13 мільйонів.
Серед інших інвестиційних угод, які були укладені в 2010 році на ринку комерційної нерухомості України, варто відзначити наступні:
- Продаж естонською компанією Astra Property 50% плюс одна акція торгово-розважального центру Sky Mall загальною площею близько 70 000 кв.м в Києві українському інвестору OLEDO Group. Загальний обсяг угоди, яка була укладена в березні 2010 року, оцінюється на рівні близько $ 30-45 мільйонів.
- Продаж двом приватним інвесторам 50% частки в проекті готельного комплексу з житловими апартаментами під брендом Hilton, будівництво якого ведеться в центральній частині Києва. Угода була оголошена в березні 2010 року.
- Продаж компанією «XXI Століття», що котирується на альтернативному майданчику Лондонської фондової біржі, своєї частки місцевому девелоперу в проектах логістичних комплексів, що плануються в Одесі і Василькові, а також в проекті торгового центру в Донецьку. Загальний обсяг угоди склав близько $ 2 мільйонів.
- Придбання арабським інвестором земельної ділянки площею 1,5 га, розташованого поблизу міжнародного аеропорту «Бориспіль» біля Києва, з метою його подальшого розвитку в сегменті комерційної нерухомості.
- Продаж ділянки площею близько 40 га,
розташованого вздовж траси «Київ-Одеса», для його подальшого комерційного розвитку. - Продаж в Києві офісної будівлі класу В компанії для власного користування. Загальний обсяг операції оцінюється на рівні до $ 18 мільйонів.
- У грудні 2010 року компанія «Столичний ЦУМ», що входить в структуру «ЕСТА Холдинг», отримала дозвіл Антимонопольного комітету України на придбання активів компанії «Торговий дім« Київський ЦУМ », яка володіє правом власності на Центральний універмаг (ЦУМ), розташований на вулиці Хрещатик в Києві. У вересні 2010 року «ЕСТА Холдинг» придбала міноритарний пакет акцій компанії «Торговий дім« Київський ЦУМ ». Процес завершення придбання будівлі Центрального універмагу загальною площею близько 22 000 кв.м, а також земельної ділянки, на якій воно розташоване, запланований до кінця першого кварталу 2011 року.
- Продаж нового офісного будинку класу В, розташованого на вулиці Саксаганського, 105 в Києві, банку «Російський Стандарт» для власного користування.
- Продаж компанією «НЕСТ» проекту масштабного багатофункціонального комплексу, запланованого на вулиці Златоустівській, 11 у Києві. Однак в четвертому кварталі 2010 року заявлений покупець «БУД ХАУЗ ГРУП» спростував факт укладення даної угоди.
- У вересні 2010 року була оголошена операція з придбання компанією Dragon-Ukrainian Properties & Development (DUPD) 35% частки в п'яти об'єктах торгової нерухомості, розташованих в різних регіонах України. Загальний обсяг операції оцінюється в $ 35 мільйонів.
- Придбання українською компанією «ТММ», що котирується на Франкфуртській фондовій біржі, новозбудованого 25-поверхового житлового комплексу «Ультра» загальною площею близько 41 200 кв в Харкові.
- У грудні компанія «XXI Століття» оголосила про
підписанні договору купівлі-продажу двох проектів компанії, яка отримує боргове фінансування від Renaissance Capital Group. Предметом угоди стали проект будівництва готелю з культурним центром і апартаментами на Лаврському провулку в Києві і ділянку площею 54 га в Полтаві. - У четвертому кварталі 2010 року компанія DTZ оголосила про завершення угоди build-to-suit першого в Україні гіпермаркету Leroy Merlin, відкриття якого відбулося в листопаді в Києві. В угоді DTZ представляла інтереси української девелоперської компанії «Інтергал-Буд».
- Австрійська компанія UNIQA REAL Езtаtе АС придбала у групи компаній «АВЕК» торгово-офісний центр АVЕ Р1аzа загальною площею 25 000 кв.м. Об'єкт розташований в Харкові, і його відкриття заплановано в 2011 році. Спочатку факт даної форвардної покупки був оголошений в третьому кварталі 2008 року.
- У першому кварталі 2010 року було оголошено про підписання протоколу про намір між компаніями ВТ 1пуезt, НСМ Сгoір і ІБК «Столиця» з метою об'єднати їх активи в сегменті комерційної нерухомості до 2011 року. Умови угоди не розкриваються, але всі три компанії є активними гравцями ринку комерційної нерухомості в Україні.
- У 2010 році відбулася знакова угода щодо фінансування «Банком Кіпру» завершення будівництва офісно-готельного комплексу «Торонто-Київ» в Києві.
Гостра нестача якісних об'єктів нерухомості, що генерують стабільний грошовий потік, на думку DTZ, є основним фактором, який сьогодні стримує зростання кількості угод на вторинному інвестиційному ринку в Україні.
У 2010 році найвищу активність на вторинному інвестиційному ринку в сегменті нерухомості в Україні демонстрували українські компанії та приватні інвестори, які мають в наявності достатній обсяг вільних фінансових ресурсів завдяки продажу в докризовий період власних активів в інших сегментах економіки.
Інвестори європейського і ізраїльського походження також активно розглядали протягом року можливість придбання активів в сегменті нерухомості в Україні. Посилився інтерес російських інвесторів, але вони вважають за краще угоди М & А по придбанню девелоперських компаній.
ставки прибутковості
В результаті світової кризи ліквідності, в кінці 2008 року і в 2009 році ставки прибутковості на об'єкти комерційної нерухомості на ключових ринках Європи, а також в Празі, Будапешті та Варшаві виросли, в середньому, на 3% в порівнянні з показниками кінця 2007 року.
Виходячи з оцінок активних на ринку інвесторів, в 2009 році чистий початкова ставка прибутковості на кращі об'єкти комерційної нерухомості в Києві перебувала в межах 15-20% на тлі істотно знизилися орендних ставок в порівнянні з докризовим рівнем. У зв'язку з обвалом ринкової вартості об'єктів нерухомості, більшість власників не були зацікавлені в продажу своїх активів, а комерційні банки не змушували їх до цього.
У першому кварталі 2010 року чистий початкова ставка прибутковості на кращі об'єкти комерційної нерухомості в Києві перебувала в межах 13,5-16%, відображаючи невелике зростання вартості активів з 2009 року. В результаті, розрив між ціновими очікуваннями продавців і покупців почав скорочуватися, що пов'язано з більшою зговірливістю останніх.
Протягом останніх трьох кварталів 2010 р початкова ставка прибутковості знизилася до 13.5%, 14% і 15% для найбільш якісних об'єктів офісної, торговельної та складської нерухомості відповідно.
Українські інвестори пропонували навіть 12% на якісні об'єкти нерухомості з хорошим потенціалом зростання орендних ставок. Однак власники таких об'єктів розглядали можливість їх продажу за ставкою прибутковості не вище 7-8%.
Протягом 2010 року, як і в 2009 році, інвестори були готові інвестувати в одну операцію не більше $ 5-20 мільйонів.
прогноз
На думку компанії DTZ, ставки прибутковості в Україні в докризовий період в Києві були невиправдано низькими на тлі нестійкий високих орендних ставок. Однак суттєве зростання ставок прибутковості в період кризи в поєднанні з падінням орендних ставок в доларовому еквіваленті більш ніж в половину, особливо в сегменті офісної нерухомості, привів до формування «справедливої» для інвесторів вартості активів на ринку нерухомості.
Виходячи з цього, ми очікуємо, що після відновлення активної динаміки ринку нерухомості, ставки прибутковості в Україні ще більше знизяться.
Компанія DTZ вважає, що істотне зниження цін на об'єкти нерухомості, яке мало місце з кінця 2008 року, відкриває привабливі можливості для інвесторів в Україні в зв'язку з високим потенціалом ринку комерційної нерухомості, у всіх сегментах якого залишається структурний дефіцит якісних приміщень.
джерело DTZ Research
Додайте джерело АН BFS в обране Google Новини . Що далі? Буде цікавіше!
Що далі?