Щоб придбати нерухоме майно громадяни звертаються до ріелтору, а щоб повернути його після невдалої операції - до адвоката. Дійсно, при укладенні договору купівлі-продажу нерухомості сторони не завжди досягають тих цілей, заради яких вони вступають в угоду. Найчастіше серйозні проблеми виникають у продавців нерухомості, коли вони не отримують оплату за договором і при цьому позбавляються прав на квартиру, будинок, дачу ...
П про загальними правилами цивільного законодавства покупець зобов'язаний оплатити товар безпосередньо до або після передачі йому продавцем товару, якщо інше не обумовлюється законом, або самими сторонами. Оплата за договором купівлі-продажу нерухомого майна підтверджується: розпискою, випискою з банку про переказ коштів, квитанцією про внесення грошових коштів в касу (якщо продавець юридична особа) і т.п. документами, що засвідчують передачу грошових коштів від покупця продавцю. Якщо покупець не сплатив придбане за договором нерухоме майно, можна говорити про порушення умов договору і право продавця вимагати розірвання договору купівлі-продажу та повернення майна, за умови, що воно було передано за договором.
Відповідно до положення статті 450 ГК РФ зміна і розірвання договору можливі за згодою сторін, якщо інше не передбачено законом або договором. При відсутності згоди між сторонами угоди договір може бути розірваний судом на вимогу однієї із сторін, але лише за наявності таких умов:
- При істотному порушенні договору другою стороною;
- В інших випадках, передбачених Цивільним кодексом Російської Федерації, іншими законами або договором.
Особливу увагу слід звернути на формулювання: «Істотним визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору». Якщо виходити з того, що за договором купівлі-продажу продавець зобов'язується передати покупцеві у власність нерухомість, а покупець зобов'язується прийняти її і сплатити за неї певну у договорі грошову суму, то відсутність оплати за договором слід вважати порушенням основного обов'язку покупця.
Крім того, продавець зобов'язаний укласти договір купівлі-продажу з розрахунком отримати від покупця кошти, отже, їх неотримання тягне для нього така шкода, що він значною мірою позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору. Значить, порушення покупцем обов'язку по оплаті має кожен раз визнаватися істотним порушенням договору незалежно від факту реєстрації переходу права власності за угодою. На практиці виявляється все не так просто. Судам при однакових вихідних даних, однакових вимогах приймаються прямо протилежні рішення, причому часто з посиланнями на одні і ті ж норми права.
Найчастіше суди, приймаючи рішення про відмову в задоволенні позовних вимог про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна, вказують в судовому акті: «якщо покупець нерухомості зареєстрував перехід права власності, проте не справив оплати майна, продавець на підставі п.3 ст.486 ГК РФ має право вимагати оплати за договором і сплати відсотків відповідно до ст.395 ГК РФ ». При цьому передача майна покупцеві до отримання грошових коштів також виявляється обставиною, який дозволяє судам застосовувати п. 4 ст. 453 ГК РФ, згідно з яким сторони не вправі вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено законом або угодою сторін.
Незважаючи на згадку даних норм в Постанові Пленуму ЗС РФ № 10 і Пленуму ВАС РФ № 22 від 29.04.2010 року «Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» судам також дано роз'яснення з питання розірвання договору купівлі-продажу нерухомості: «реєстрація переходу права власності до покупця на продане нерухоме майно не є перешкодою для розірвання договору з підстав, передбачених ст.450 ГК РФ »і дано посилання на право продавця, який не одержав оплати за нього, вимагати повернення переданого покупцеві имущест ва на підставі статей 1102, 1 104 ГК РФ. Судовий акт про повернення нерухомого майна продавцю є підставою для державної реєстрації припинення права власності покупця і державної реєстрації права власності на цей об'єкт нерухомості продавця.
До моменту прийняття зазначеної Постанови навіть при наявності всіх необхідних для розірвання угоди умов (відсутність оплати, доведені збитки продавця, практично не передача майна покупцеві) судові рішення про розірвання договору купівлі-продажу нерухомості були рідкістю. На даний момент розірвати договір купівлі-продажу нерухомості в зв'язку з її несплатою цілком досяжна юридична мета.
Дотримання передбаченого законом порядку розірвання договору, чітке формулювання позовних вимог і їх грамотне обгрунтування запорука успіху в суперечці з недобросовісним покупцем нерухомого майна. Безумовно, що несплата за фактично передане нерухоме майно не є єдиною підставою для оскарження укладання угоди. Про інших підставах розірвання договорів і про практичні радах щодо їх застосування читайте на сторінках нашого Інтернет-ресурсу.
Якщо Ви не маєте об'єктивної можливості скористатися кваліфікованою юридичною допомогою при продажу квартири, ми рекомендуємо Вам скористатися розробленою адвокатами нашого Бюро пам'яткою - «Юридичні правила продажу квартири . »Мета даної пам'ятки - забезпечити всі можливі правові механізми захисту інтересів продавця нерухомості від можливих збитків та інших проблем з огляду на недобросовісності набувача.
Для отримання правової допомоги з питань здійснення операцій з продажу нерухомості та розірвання договорів купівлі-продажу нерухомості Ви можете звернутися в Адвокатське бюро «Домкіна і партнери» .
Адвокат Надія Домкіна