Реклама
Реклама
Реклама

Вінніця.info | Як вінничанам купити заставне житло і не потрапити в пастку

Сьогодні на сайтах банків розміщені найрізноманітніші пропозиції щодо продажу заставного майна. Левова їх частка - це нерухомість. У різних містах, районах, будь-якою площею і вартістю. Це ті квартири, на покупку яких свого часу пачками набиралися іпотечні кредити, що так і не були вчасно погашені в повному обсязі. Щоб компенсувати свої втрати від неповернень, банки розпродають заставне житло і навіть винайшли три порівняно безпечних способу угод. Всіх їх об'єднує одне головна перевага - це вигідна ціна: вартість квадратних метрів на 10-50% нижче, ніж в аналогічних квартирах того ж будинку. Головна ж небезпека - це ризики з численними судами, які затівають згодом колишні власники житла.

документарної перевірки

Що потрібно перевірити при добровільній продажу:

1. Наявність правовстановлюючих документів на житло.

2. Кількість мешканців, прописаних на житлоплощі (особливо дітей), і простежити, щоб вони обов'язково були прописані на інший житлоплощі.

3. Укласти додаткову угоду з колишнім господарем і його рідними про те, що вони не оскаржать угоду надалі.

Що потрібно перевірити при примусовому продажу:

1. Звіт банку про те, що він повідомив боржника за 30 днів письмовою вимогою про погашення боргу і попередив про примусове стягнення майна (ці відомості повинні бути в вихідної кореспонденції банку).

2. Правильність порядку проведення аукціону (залучіть юриста).

3. Організатор аукціону повинен розмістити повідомлення про проведення прилюдних торгів не менше ніж у двох друкованих засобах масової інформації за місцезнаходженням нерухомості - і не пізніше, ніж за 15 днів до аукціону.

4. Письмове повідомлення державного виконавця, іпотекодавця, іпотекодержателя та всіх осіб, які мають зареєстровані права та вимоги на предмет іпотеки, про дату, час і місце проведення прилюдних торгів та про початкову ціну лота.

Це найбезпечніший метод, спочатку він не містить конфліктних ситуацій. Оголошення про продаж можна знайти як на сайтах банків, так і в приватних оголошеннях (в пресі або у ріелторів). Ви купуєте житло у його господарів. Тих, що в якийсь момент зрозуміли, що більше не можуть гасити іпотеку, і вирішили від неї позбутися. Щоб зробити це якнайшвидше і компенсувати додаткові трудовитрати покупця, вони зазвичай роблять знижку при продажу. Найчастіше квартири коштують на 10%, а іноді і на все 15% дешевше аналогічних за тією ж адресою.

ЯК ЦЕ ПРАЦЮЄ

Головне, чим такі покупки відрізняються від стандартних придбань незакладених квартир, - це процедурою. В угоді беруть участь не тільки покупець, продавець і нотаріус, а ще й банк - він виступає третьою стороною. І підтверджує, що, як тільки вноситься вся вартість житла, він тут же вивільняє квартиру з-під заставного обтяження і більше не має до неї ніякого відношення. Плюс такого підходу - це додаткова перевірка. Документи про купівлю-продаж та про стан застави перевіряє не тільки нотаріус або наведений вами юрист, але і правознавець банку. Саме він, до речі, і дасть цінну пораду, як себе убезпечити. «Після того як покупець внесе на рахунок в банку вартість заставного майна, йому слід настояти на отриманні від продавця розписки - в тому, що той отримує обумовлену суму за конкретний об'єкт нерухомості і більше не має матеріальних претензій до покупця. Після цього новий власник житла звертається до нотаріуса, який знімає обтяження з нерухомості і укладає договір про її покупку-продаж. Потім з рахунку покупця відбувається списання грошей в рахунок погашення кредиту і оформляється право власності на заставну квартиру », - роз'яснив начальник управління збору заборгованості фізосіб ПУМБ Павло Мельниченко.

МОЖНА І КРЕДИТ ОТРИМАТИ

Якщо при покупці заставної квартири вам трохи бракує власних коштів, їх можна позичити. Причому у того ж банку, який продає вам кредитну нерухомість. Але потрібно запастися терпінням: щоб стати позичальником, вам доведеться пройти всі стандартні процедури. Банк не робитиме поблажок тільки тому, що ви купуєте іпотечну нерухомість. Він вимагатиме довідку про високі доходи, а також додаткову заставу або надання поручительства третьою особою. Якщо вам вдасться виконати всі вимоги фінустанови і ви зможете довести йому свою платоспроможність, то отримаєте позику на 10-20 років під 20-25% річних.

РИЗИКИ

Найстрашніше, що може статися з вами після покупки квартири у позичальника, - це опротестування операції в суді. Найчастіше це відбувається через те, що з продавцем не була підписана розписка про відсутність претензій або та була неправильно складена. «Якщо ви і продавець житла (а також його родичі) не буде підписаний договір про відсутність претензій у майбутньому, колишній господар квадратних метрів або його рідня можуть згодом легко оскаржити договір купівлі-продажу, - підтвердив директор юридично-консалтингової компанії ТОВ« ЮК Де-юре »Григорій Трипульський. Вони можуть подати судовий позов на підставі того, що банк змусив їх продати нерухомість за заниженою вартістю ».

ВИТРАТИ

Додаткові витрати (крім стандартних платежів при купівлі-продажі) доведеться нести лише в разі оформлення кредиту. За страхування житла потрібно буде викласти 0,3-0,5% його вартості, а за страхування свого життя - ще 0,2%.

ПЕРЕУСТУПКА БОРГУ

Назва схеми в повній мірі відображає її суть: ви купуєте не тільки нерухомість, а нерухомість разом з усіма боргами по ній - з кредитом і нарахованими до нього пенями і штрафами (за прострочення виплат). Спосіб непростий, але обіцяє солідну економію - до 20-25% реальної вартості нерухомості. Просувають його не банки (таких пропозицій не знайдеш на їх сайтах), а самі позичальники-боржники. Найчастіше покупців знаходять за допомогою ріелторів або особистих зв'язків.

ЯК ЦЕ ПРАЦЮЄ

Щоб отримати найбільшу вигоду від покупки квартири з боргом, бажано пошукати найбільш старі варіанти. Квартири, які купувалися за 8-10 років тому за низькими цінами і під щадні ставки - 17-19% річних в гривні. По суті, ви купуєте квартиру за старими цінами. Найвигідніший варіант - це переуступка кредитів, оформлених в 2003-2004 рр., Коли двокімнатні квартири продавалися ще по $ 40-50 тис. Позичальники, які оформили тоді іпотеку на 15-20 років і потрапили сьогодні в непросту фінансову ситуацію, можуть запропонувати покупцям дуже вигідні умови. При покупці такого боргу ви обов'язково виплатите тіло кредиту, погашене банку за 9-10 років, - від $ 25 тис. До $ 35 тис. До того ж продавець попросить додаткову премію: адже він розуміє, що куплена десять років тому квартира коштує вже не $ 40 50 тис., а все $ 100-120 тис. Розмір цієї премії безпосередньо залежить від поточного фінансового стану позичальника-боржника та суми штрафів, які йому за прострочення нарахував банк.

«Але найчастіше покупці і продавці сходяться на досить прийнятних варіантах. Покупець отримує житло, яке стоїть зараз до $ 100 тис., Десь за $ 60-65 тис .: $ 35 тис. Відходить в рахунок сплаченого тіла кредиту і ще близько $ 25-30 тис. - це додаткова премія. Ще близько $ 10 тис. - це залишок по кредиту, які покупець нерухомості переписує на себе і платить їх ще близько 8-10 років. У підсумку він все одно залишається у виграші, оскільки придбав стотисячну квартиру за $ 70-75 тис. », - розповів директор юридичного департаменту одного з київських банків.

ВИГОДА

Найбільшу вигоду вдасться отримати в разі, якщо ви змогли підібрати собі квартирний борг з гривневими кредитом, оформленим в той час, коли ставки по іпотеці в нацвалюті знаходилися в рамках 17-19% річних. Якщо ви переоформлюєте на себе більш дешевий старий позику, то зможете не платити високі ставки, які позичальникам пропонують сьогодні - 20-25% річних.

РИЗИКИ

Набагато складніше і дорожче вам обійдеться переоформлення на себе валютного позики. Головна причина: в Україні вже більше п'яти років діє заборона на валютне кредитування фізосіб. Так що переуступити іпотеку, отриману 10 років тому під 12% річних в доларах, чи не вийде. «У випадку з доларовими кредитами, при переуступку можна буде виграти тільки на різниці в ціні квартири і не вийде заощадити на процентній ставці. Оскільки потрібно буде оформляти новий кредит у гривні на поточних умовах », - пояснила« Вістям »консультант з продажу заставного майна Укрсоцбанку Ксенія Малик. Все, що зможе запропонувати вам банк, - це більше часу для виплат: якщо терміни переуступати старої іпотеки спливали через 4-5 років, то новий кредит вам можуть оформити на 10-15 років. Але ось чого вам точно не вдасться уникнути, так це повного проходження всієї процедури оформлення іпотеки: доведеться доводити свою платоспроможність (довідками про високу зарплату) і приводити поручителя.

ВИТРАТИ

Крім обов'язкових госплатежей при покупці нерухомості, вам потрібно буде заплатити банку за оформлення або переоформлення іпотечного договору - від 500 до 2000 грн. Якщо квартири підшукував ріелтор, то оплачувати доведеться ще й його послуги (від 3% до 5% вартості житла). Плюс потрібно бути готовим і до внесення авансових платежів: банк, який зіткнувся з простроченням платежів за даною іпотеці, може зажадати від нового власника кредиту внести авансові платежі наперед. Одні просять заплатити на 2-3 місяці вперед, а інші - і зовсім 10% передоплати в рахунок майбутніх виплат по кредиту. Ще одна стаття витрат - це виплата пені та штрафів за переуступати іпотеці. Зазвичай вона укладається в 1% суми кредиту. Хоча іноді банки погоджуються на часткове скорочення суми санкцій.

КУПІВЛЯ НЕРУХОМОСТІ НА АУКЦІОНІ

Саме такими пропозиціями найчастіше рясніють сайти банків. Це житло, яке банк примусово в судовому порядку стягнути з позичальників-неплатників і сьогодні продає з молотка, щоб компенсувати свої збитки. Від двох попередніх схем покупки ця відрізняється суб'єктом-продавцем. Нерухомість продає не позичальник і не позичальник з фінустановою-кредитором, а банк - і тільки він. Це сама небезпечна схема придбання житла для покупця, але при цьому - найвигідніша. Квартира може коштувати відразу на 50-60% дешевше за свою реальну вартість. «У разі примусового продажу заставного майна, банк не дає покупцеві ніяких гарантій, що у нього не буде проблем з попередніми власниками. Тому-то цей спосіб і вважається найбільш ризикованим », - сказав експерт департаменту стягнення кредитів Альфа-Банку Євген Височин.

ЯК ЦЕ ПРАЦЮЄ

Проблеми можуть початися практично відразу після того, як ви облюбуете квартиру на сайті банку. Коли ви прийдете на її огляд, вас можуть в неї просто не пустити. З'ясується, що попередні власники-боржники до сих пір не виїхали і продовжують окупувати житло. Справедливості заради - таких випадків все менше, але до сих пір зустрічаються.

Втім, навіть якщо житло пустує і у банку на руках є рішення суду про його стягнення, все теж може виявитися не так гладко. Вам відразу пояснять, що не можна просто прийти в банк і підписати з ним договір про купівлю-продаж житла - потрібно взяти участь в аукціоні. І на його організацію буде потрібно час. «Дату проведення торгів можуть призначити протягом одного-шести місяців.», - пояснив Євген Височин.

Після того як банк отримає рішення суду про продаж житла, справа перейде в руки Державної виконавчої служби, а від тієї - до уповноваженої організації торгівлі. На поточний момент їх всього три: «Укрспецторг груп», «СП Юстиція», «Нива-В.Ш.». Саме вони і займаються організацією аукціону на нейтральній території - зазвичай в своїх офісах. Щоб взяти в ньому участь, доведеться внести реєстраційний внесок: від 5% до 15% стартової вартості нерухомості. Якщо ви бачили, як проходять аукціони в кіно, то швидко зрозумієте, що вам потрібно робити: піднімати попередньо виданий квиток зі своїм номером і підвищувати ціну, перебиваючи пропозицію одного або декількох супротивників.

РИЗИКИ

Якщо вам не вдасться перебити ціну інших учасників аукціону, ви, витративши багато часу на вибір квартири і очікування торгів, залишитеся без житла. В цьому випадку вам обов'язково повернуть реєстраційний внесок. Ще один мінус аукціонної схеми покупки нерухомості - це затягнуте оформлення. Спочатку вам потрібно забрати у торгуючої організації копію протоколу проведення аукціону - його віддадуть лише протягом трьох днів після торгів.

Втім, це ще не найстрашніше. Головний ризик - це оскарження результатів торгів, після чого можна залишитися без квартири. «Часто виникають ситуації, коли колишній власник або його рідня подають позов на підставі того, що на торгах була занижена ціна нерухомості. Або, що аукціон був проведений з порушеннями. Суд може скасувати угоду. Покупець зможе повернути собі всі витрачені кошти, за винятком 5-10%, які сплатив виконавчу службу », - розповіла юрист юрфірми« Ілляшев і Партнери »Микола Буртовий. Також ніхто не поверне покупцеві все, що він витратив, щоб стати учасником торгів.

ВИТРАТИ

Щоб зареєструватися та стати учасником аукціону, вам доведеться заплатити 100 грн. Якщо ви захочете привести на торги ще кого-то (друга або родича), то за його присутність потрібно буде заплатити ще 50-75 грн. Ще 1,5-2 тис. Грн переможцю аукціону буде коштувати нотаріальне супровід угоди, і від 0,5% до 1% суми доведеться заплатити банку (за перерахування коштів). Також не можна забувати і про вищезгаданої комісії Державної виконавчої служби - 5-10% суми угоди.

ОСОБИСТИЙ ДОСВІД

«Довго не могла купити собі житло, і коли попався вигідний варіант заставної двушки, вирішила взяти участь в аукціоні, - розповіла Олена Григорян (Маріуполь). - Довелося зайняти грошей у знайомих, рідних, і я виграла торги. Але через місяць мене викликали в суд: угоду оскаржив колишній власник квартири. Він подав позов, так як вважав вартість квартири заниженою. Довелося судитися і знову оплачувати послуги оцінювачів - витратила 8 тис. Грн. В результаті суд прийняв рішення на мою користь ».

вести