Всупереч загальному зниженню обсягів будівництва в Москві чергу на житло продовжує скорочуватися. Значною мірою цього вдалося домогтися завдяки міській програмі соціальної іпотеки.
Формула ціни
Чиновники підрахували, що навіть якщо повністю дотувати процентну ставку, черговики все одно не зможуть купити нерухомість за ринковими цінами. Тому місто стало сам будувати житло для учасників програми і продавати його за собівартістю. Базова ціна 1 кв. м, очищеного від частки міста і прибутку інвестора, зараз становить приблизно 35-45 тис. руб. / кв. м. Але його вартість для конкретної сім'ї залежить ще і від коефіцієнта. Чим довше сім'я простояла в черзі, тим менше доведеться заплатити за квартиру: наприклад, якщо близько 20 років, то використовують понижуючий коефіцієнт 0,3. Ціна в цьому випадку складе 30% від базового рівня. Якщо ж сім'я встала на чергу недавно, то застосовують підвищувальний коефіцієнт 1,8, а й тоді вартість житла буде значно нижчою за ринкову. З цього розрахунку визначають ціну квартири, потім сім'я одноразово виплачує початковий внесок 30%, а решта покриває за рахунок іпотечного кредиту строком від 3 до 30 років. Ставка теж вельми приваблива, сьогодні вона становить всього 9,5% в рублях.
черга скорочується
Черга на житло в Москві почала скорочуватися з 2004 р Програма соціальної іпотеки, запущена в 2005 році, істотно допомогла в цьому. Сьогодні по ній продають навіть більше квартир, ніж надають безкоштовно. У 2011 р заплановано видати черговикам безкоштовно 3393 квартири і ще 3733 - по соціальній іпотеці. Програма вигідна і місту, і москвичам. Влада отримують нехай невеликі, але все ж реальні гроші в бюджет. А для самих учасників програми відпадає необхідність чекати більше 20 років (зараз безкоштовні квартири отримують ті, хто встав на чергу в 1988-1989 рр.). З початку реалізації соціпотекі місто заробило за рахунок кредиторів понад 7 млрд руб. і ще близько 7,5 млрд руб. за рахунок особистих коштів черговиків. Всього за програмою соціальної іпотеки надано 14,6 тис. Квартир. Здавалося б, є привід для банкету. Проте в кінці жовтня 2011 р КСП Москви висловила ряд претензій до міста. Деякі ЗМІ поспішили згустити фарби, заявивши, що «КСП назвала міську програму соціальної іпотеки неефективною». Це трактування була розтиражована в Інтернеті.
Насправді претензії контролерів стосувалися не стільки самої програми, скільки банку «МІА», на частку якого припадає левова частка наданих кредитів на покупку житла за програмою соціальної іпотеки. З 2005 р число кредитів, виданих цим банком, склало 14 351, а всіма іншими банками - лише 249. Близько 900 млн руб. були витрачені банком на кредитування, а розміщені на фінансовому ринку, зазначила КСП. Також контролери виявили, що не реалізована дворівнева модель фондування, тобто джерелом коштів є значною мірою бюджетні інвестиції міста, а не рефінансування іпотечних цінних паперів. В суть полеміки Н. Федосєєв не став вдаватися, а лише нагадав, що Департамент житлової політики входить в соціальний блок уряду міста, а банк «МІА» на 100% належить місту, будучи створеним спеціально для реалізації програми соціальної іпотеки. Тому, вважає він, невірно пред'являти до програми жорсткі вимоги з точки зору комерційної ефективності. Вигода для міста - не в прибутковості банку або самої програми, а в можливості прискореними темпами вирішувати наболілу проблему черги на житло, не витрачаючи на це додаткові кошти бюджету.
Про причини популярності
З кожним роком соціальна іпотека користується все більшим попитом серед черговиків. У 2010 р за цією програмою було продано 3,4 тис. Квартир, у 2011 р - планка вище. Як підкреслив Н. Федосєєв, квартири за пільговими цінами не беруть з фонду, призначеного для безкоштовного надання черговикам, - це додатковий обсяг будівництва. Крім можливості відразу отримати житло (зазвичай на це йде не більше року) черговиків привертає в програмі соціальної іпотеки збільшення площі квартири. Житловий кодекс жорстко обмежує норми надання безкоштовного житла. А при покупці в кредит замість 18 кв. м на людину можна отримати кімнату на кожного члена сім'ї. Неважко здогадатися, що якщо сім'я, погасивши кредит, надумає продати житло, то вкладені в нерухомість кошти моментально окупляться. Ймовірно, багато хто так і надходять, оскільки більшу частину кредитів позичальники гасять всього через один рік.
При наявності невеликих вільних коштів соціальна іпотека може стати золотим дном для черговиків. У своїй доповіді Н. Федосєєв не став висвітлювати інвестиційні аспекти покупки у міста квартир за програмою соціальної іпотеки. Однак він нагадав, що сім'я має право зберегти за собою існуюче житло (неважливо, приватизовано воно або оформлено за договором соціального найму). Це дозволяє здавати старе житло, що з лишком перекриє і без того скромні місячні платежі по кредиту, а в підсумку можна продати одну з квартир на вторинному ринку. У Департаменті житлової політики не приховують, що програма дуже вигідна для позичальників-черговиків, але влада свідомо йдуть на надання тепличних умов позичальникам, щоб соціальна іпотека залишалася масової і допомагала швидше вирішувати проблему черговиків.
Іпотека - це не страшно
Питання, який неминуче виникає в зв'язку з дотаційної іпотечною програмою, - це ризик дефолту позичальника. На перший погляд ризики є. По-перше, як правило, черговики - люди без кредитної історії і з невисоким рівнем доходів. По-друге, занижена ціна житла в разі дефолту з переваги перетворюється в проблему: після повернення позичальникові внесених ним платежів за вирахуванням відсотків може виявитися, що грошей не вистачить навіть на переїзд, не те що на іншу квартиру. Однак Н. Федосєєв заспокоїв, заявивши, що з 2005 р не було жодного дефолту зі зверненням стягнення на заставу. Подушкою безпеки є початковий внесок у розмірі 30%, хоча він іноді може бути знижений до 10%. У разі втрати годувальника залишок кредиту виплачується за рахунок страховки, яка є обов'язковою, як і при будь-якому іншому іпотечному кредиті. І нарешті, в самому гіршому випадку сім'я може просто повернутися в колишню квартиру. Є й інші можливі сценарії, які забезпечують м'яку посадку. Так що ризику практично немає.
Втім, більшість учасників програми соціальної іпотеки мають достатній дохід, щоб не тільки розплачуватися по кредиту, але і дозволити собі деякі надмірності, наприклад хорошу обробку і машино-місце. Відтепер обидва ці бажання буде виконати ще простіше. Нові кредитні продукти міського банку «МІА», завдяки яким можна на тих же умовах отримати гроші не тільки на саму квартиру, але і на ремонт або гараж, представив Н. Федосєєв. Всі квартири в рамках міської іпотечної програми продають з так званої соціальної обробкою: шпалери, лінолеум або ламінат, базовий набір сантехніки, недорогі двері. Але рівень обробки можна підвищити, доплативши різницю за допомогою кредиту. Машино-місце можна придбати або в народному гаражі за ціною 350 тис. Руб., Або в комерційному паркінгу за вільною ціною, яка зазвичай становить 1-1,5 млн руб. Профінансувати все це за ставкою 9,5% в рублях - справжній подарунок долі, оскільки споживчий кредит на ці цілі обійдеться значно дорожче.
***
Підбиваючи попередні підсумки року в сфері житлової політики, Н. Федосєєв повідомив, що через скорочення числа комерційних проектів в 2011 р частка міста від житлових інвестконтрактів знизилася в п'ять разів у порівнянні з 2007 р - зі 100 до 20 тис. / Кв . м / рік. Однак після спаду, який спостерігався в 2008-2009 рр., Обсяги, які зводяться за рахунок бюджету, зросли, хоча і незначно. Очікується, що за підсумками 2011 р чергу на житло скоротиться на 11,5 тис. Сімей, ще більше 2 тис. Сімей будуть забезпечені субсидіями на придбання житла та 5,8 тис. Сімей переїдуть за рахунок міста із ветхих будинків в нові квартири.