У ЗМІ стали з'являтися повідомлення про можливість збільшення кількості афер з квартирами після зміни законодавства про реєстрацію. Експерти закликають не вдаватися до паніки, адже продати чуже житло не так просто, хоча небезпека втратити квартиру все ж існує.
З 2017 року розпочали діяти поправки до федеральних законів №218-ФЗ «Про державну реєстрацію нерухомості» і №361-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». На думку ряду експертів, основним нововведенням варто вважати, що з'явилася можливість реєструвати квартиру в будь-якому регіоні, в той час як раніше це можна було робити лише в регіоні, в якому перебувала нерухомість.
Після вступу в силу нововведень у шахраїв з'являється можливість зареєструвати договір продажу квартири і оформити на цю квартиру право власності, без участі реального власника житла. Щоб здійснити таку операцію, зловмисники повинні підробити підпис власника квартири, крім того, для реєстрації потрібні інформація про квартиру і паспортні дані власника. Гіпотетично в будь-якому регіоні тепер може бути здійснена афера: липова угода про покупку московської квартири може, при наявності потрібних зв'язків, бути зареєстрована в місцевому МФЦ. Реальний же власник не буде і підозрювати про те, що його квартиру вже продали. Можливий і більш масштабний розмах, якщо злочинна група зареєструє за цією схемою десяток-другий квартир: виконавцям буде загрожувати до п'яти років позбавлення волі, але заради такого прибутку вони цілком можуть на це піти.
Зовсім незрозуміло, навіщо одночасно зі злиттям баз вводити принцип екстериторіальності. Можна уявити, яка дистанційна полювання почнеться у всіх регіонах нашої неосяжної батьківщини за московськими квартирами, вважає Ірина Щербініна, спеціаліст з продажу нерухомості.
Продати чужу квартиру не так просто
Генеральний директор компанії «МІЕЛЬ-Новобудови» Наталія Шаталіна вважає, що на практиці здійснити подібну «операцію» і зареєструвати перехід буде вкрай складно. В даному прикладі не враховано, що крім прав, які виникли з моменту набрання чинності зазначеного федерального закону, збереглися, а десь і посилилися правила здійснення державної реєстрації переходу права власності.
- При реєстрації переходу права власності на нерухомість необхідно волевиявлення сторін договору купівлі-продажу, - розповідає Шатіліна. - Навіть якщо підпис в договорі буде сфальсифіковано, громадянин зобов'язаний особисто подати заяву про державну реєстрацію права власності (присутні в МФЦ при складанні заяви). У разі неможливості особистої присутності продавця державна реєстрація прав здійснюється за заявою представника, при наявності у неї нотаріально посвідченої довіреності. Таким чином, при створенні шахрайської схеми вилучення майна у власників необхідно або ввести в оману співробітників МФЦ і надати людини, зовні схожого з продавцем нерухомості (при цьому громадянин зобов'язаний надати оригінал паспорта), або таким же чином ввести в оману нотаріуса.
Крім того, державний реєстратор проводить правову експертизу поданих документів. Орган реєстрації прав несе відповідальність за неналежне виконання повноважень, встановлених федеральним законодавством, а також правилами ведення Єдиного державного реєстру нерухомості, - уточнює експерт.
Марія Литинецкая, керуючий партнер «Метріум Груп», звертає увагу на звичайну, але вкрай важливу деталь - малоймовірно, що покупець купить квартиру в іншому регіоні, та ще без перегляду:
- Якщо аферист спробує перепродати житло, то покупцеві потрібно буде, як мінімум, оглянути квартиру. Логічно, що це неможливо організувати, адже в ній проживає законний власник. Не думаю, що знайдеться хоч один клієнт, готовий купити нерухомість не дивлячись. Тому спрощення реєстрації права власності навряд чи призведе до хвилі незаконних угод.
реальна загроза
Ще один спосіб шахрайства при купівлі-продажу житла пов'язаний з тим, що пред'явлення свідоцтва про держреєстрацію прав на нерухомість з липня 2016 роки вже не потрібно, пояснює Марія Литинецкая.
- Щоб укласти угоду, необхідно надати тільки паспорт продавця, - розповідає експерт. - Цим користуються шахраї для афер, адже їм потрібно всього лише отримати паспорт власника. Ріелтор заздалегідь шукає схожого на власника квартири людини, їде з ним до нотаріуса і оформляє на себе генеральну довіреність з правом продажу квартири. До нововведень при реєстрації необхідно було подавати не тільки паспортні дані власника, а й свідоцтво про власність, а також правовстановлюючі документи. Це значно ускладнювало завдання шахраям і допомагало зберігати нерухомість від аферистів. Сьогодні ж власність на житло підтверджується тільки випискою з ЕГРН, яку може отримати будь-який бажаючий.
Населення не готове довіряти електронним нововведень
Чи з'явилися можливості для інших афер через зміни законодавства? Новий закон вносить переважно позитивні зміни і поки складно говорити про наявність в ньому прогалин, які зможуть надалі дозволити здійснювати махінації з нерухомим майном, вважає Наталія Шаталіна. Крім того, експерт вважає, що населення поки не готове довіряти електронним інструментам, створеним для спрощення паперового документообігу:
- Більшість афер з квартирами пов'язані з введенням власників в оману шляхом обману, в результаті чого шахраї отримують довіреності на розпорядження нерухомим майном або власники особисто передавали таке майно злочинцям. Тепер, зокрема, формується Єдиний державний реєстр нерухомості, який ведеться в електронному вигляді та включає в себе: кадастр нерухомості, реєстр прав на неї, реєстр кордонів, реєстрові справи, кадастрові карти, книги обліку документів. Така модель з урахуванням скасування в липні 2016 року свідоцтв про право власності викликає недовіру з боку населення. Це пов'язано скоріше з менталітетом наших громадян, оскільки ми охочіше довіряємо папері, ніж електронній системі баз даних. Вважаю, основна небезпека пов'язана з надійністю формованого реєстру і збереження в ньому інформації.
Ірина Щербініна вважає переклад баз даних на електронну основу передчасним:
- Думаю, що при російському розмаху злочинності прагнення держави мінімізувати паперовий документообіг - велика помилка. Нагадаю, що робота з електронними базами у нас поки залишає бажати кращого: весь січень Росреестр був паралізований через злиття двох баз в одну (кадастрової і Росреестра). Під час цієї НП злочин в сфері нерухомості можна видати за випадкову помилку системи або комп'ютера.
Як убезпечити себе від зловмисників?
Звертати увагу навіть на дрібниці на зразок квитанцій на квартплату закликає Ірина Щербініна:
- Моя порада - проявляти пильність. Як мінімум, варто звертати увагу на прізвища в Квітці по квартплаті, а краще подати заяву про заборону будь-яких операцій з майном без особистої участі.
Ще одне просте, але важливе правило - при угодах не варто віддавати нікому свого паспорта, нагадує Марія Литинецкая:
- Щоб раптово не опинитися в ситуації, коли вашу квартиру продали за дорученням без вашого відома, ніколи не віддавайте оригінал паспорта. Адже щоб з'їздити до нотаріуса з підставною особою, знадобиться всього пара годин. Віддавайте ріелтору тільки копії паспорта, а краще засвідчує копію документа належним чином. Тоді можна бути впевненими в тому, що за вашої спиною не провернуть шахрайську схему.
Наталя Шаталіна вважає, що найбільш вразливою категорією громадян як і раніше є літні люди. Крім того, іноді варто замовляти виписку з ЕГРН:
- Як ми вже говорили, основні афери з нерухомістю пов'язані з особистістю сторін угоди або наданням підроблених документів, наприклад, судових рішень. Тому необхідно вкрай уважно складати і видавати будь-які доручення, підписувати будь-які документи. Бажано відповідально ставитися до поширення своїх персональних даних, зокрема, не передавати і не розміщувати у відкритому доступі скани паспорта та інших документів. Також необхідно уважно ставитися до родичів (особливо літнім), які проживають окремо. Саме ця група населення найчастіше залучається в шахрайські схеми.
Не буде зайвим власнику систематично отримувати виписку з ЕГРН, в якій можна відстежити поточних власників нерухомості, можливі обмеження або обтяження прав (зокрема, якщо приставами накладено арешт або заборона на вчинення правочинів). Сумлінному покупцеві при придбанні нерухомості необхідно проводити правову експертизу правовстановлюючих документів продавця, а по можливості - страхувати ризики при здійсненні операцій з нерухомістю, - вважає експерт.