Ринок ріелторських послуг в Казахстані - всі новини на Atameken Business

Об'єднана асоціація ріелторів пропонує створити єдиний реєстр компаній і прописати загальні стандарти їх діяльності.

Велика частка тіньових агентів, відсутність зрозумілих принципів тарифоутворення, засилля недобросовісних ріелторів, які користуються юридичною безграмотністю клієнтів, - так сьогодні характеризується ринок ріелторських послуг в Казахстані. Таке розуміння ситуації є в середовищі кваліфікованих гравців. Як і в який бік можна і потрібно змінити ситуацію, в інтерв'ю abctv.kz розповіла президент об'єднаної асоціації ріелторів Казахстану Олена Грива.

- Ринок ріелторських послуг в Казахстані не регулюється окремим законом. Як Ви вважаєте, чи є необхідність в його розробці і впровадженні?

- Стверджувати, що ринок ріелторських послуг не регулюється державою, неможливо. Відсутність окремого закону для ріелторів пов'язано з тим, що ріелторська діяльність в республіці охоплена іншими численними законами і підзаконними актами. На сьогодні ріелторська діяльність в тій чи іншій формі підпадає під дію: Підприємницького кодексу РК, Закону РК «Про приватному підприємництві», Цивільного кодексу РК, Податкового кодексу РК, Закону РК «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно», Житлового кодексу РК, Закону РК «Про рекламу». Тобто закони є. Вони регулюють нашу діяльність. Єдине, що не прописано, - це розмір комісії. Але розмір комісії є договірною величиною. Услугодателя і споживачі між собою обговорюють суму.

- Ви вважаєте, що окремий профільний закон не потрібен?

- Ми розробляли закон про ріелторську діяльність. Займалися цим рік, але зіткнулися з тим, що просто копіюємо в ньому інші закони. Наприклад, момент по оплаті винагороди. Це питання прописане в законодавстві, тобто вартість послуг ріелторів визначається за договором за згодою двох сторін. Чи є необхідність переписувати закони? Більш того, розробка і впровадження закону - це довгий процес. На це можуть піти роки, а порядок на ринку нерухомості потрібно навести якомога швидше.

У нас самий ближній партнер - Росія, у якої був закон «Про ріелторську діяльність». Але в РФ від нього відмовилися. І я нікому не відкрию очі, якщо скажу, що практично закони порушуються. Всі про це знають.

- Скільки агентств нерухомості налічується сьогодні в Казахстані?

- Такої цифри нема, тому що це підприємницька діяльність. Тобто коли відкривається ТОО, то вказується перелік видів діяльності, яким може займатися підприємець. У цьому переліку є доповнення: «і іншими видами діяльності, що не вимагають ліцензування». І якраз це «інші» означає, що підприємець може займатися ріелторської діяльністю. Або, навпаки, він може в складі вказати ріелторську діяльність, а за фактом нею не займатися.

Але ми підраховували через портал krisha.kz кількість агентств нерухомості в Астані та Алмати. Підкреслюю, що це приблизні цифри. За нашими даними, в Алмати приблизно 3000 ріелторських агентств, в Астані приблизно 2500. Але це, повторюся, суб'єктивна інформація.

- А у вашій асоціації скільки агентств полягає?

- На сьогодні 65 компаній є членами нашої асоціації. Зараз дуже активно вступають агентства з регіонів. Багато агентства нерухомості хочуть працювати цивілізовано.

- Ріелторська діяльність ліцензується, сертифікується, якісь кваліфікаційні вимоги пред'являються до ріелторів?

- Обов'язкових вимог з ліцензування, сертифікації, навчання до ріелторам не пред'являється. Але у нас в об'єднаній асоціації ріелторів Казахстану є вимоги. Тобто, коли рієлторськоє агентство вступає в нашу асоціацію, його співробітники повинні пройти атестацію. Це 70 питань, що стосуються юридичних, правових та інших аспектів. Аж до реклами. На підставі кількості співробітників, які пройшли атестацію, компанія може пройти нашу сертифікацію, але знову ж таки добровільно.

- На Вашу думку, чи потрібно вводити обов'язкові дозвільні процедури?

- Необхідно ввести стандартизацію ріелторських послуг, розробити стандарт, в якому прописуються вимоги до фахівця, який може займатися цією діяльністю. Якщо говорити про ліцензування, то в Казахстані, навпаки, зараз скорочується кількість напрямків діяльності, які підлягають ліцензуванню. І з досвіду російських колег ми знаємо, що при ліцензуванні можна зіткнутися з тим, що ліцензії будуть підробляти. Якщо споживачі не будуть перевіряти ліцензії на справжність, то шахраї будуть користуватися цим.

Більш ефективним буде, на мій погляд, впровадження стандартизації ріелторської діяльності та створення єдиного реєстру ріелторів, тобто тих, хто може займатися цією діяльністю. Щоб будь-який споживач цих послуг міг зайти в цей реєстр і перевірити, чи перебуває в ньому певний фахівець, який у нього рівень кваліфікації. На основі отриманої інформації клієнт подумає, працювати з цим фахівцем чи ні. Якщо у ріелтора низька категорія, скільки йому платити. І тоді б уже почалася тарифікація на послуги. Це те, над чим ми зараз працюємо в ОАРК. Зрозуміло, що це не швидкий шлях.

Якби держава нас в цьому напрямку підтримало, ми б змогли навести порядок.

Також необхідно, щоб ЗМІ, в яких розміщуються оголошення про продаж або оренду нерухомості, брали оголошення тільки після укладення договору з рекламодавцем, тобто ріелторських агентством. Тобто агентство нерухомості укладає договір з порталом по нерухомості, в якому йде перерахування всіх співробітників. Якщо тільки співробітники матимуть право подавати оголошення, тоді шахраїв стане менше. Також держава, нарешті, може дізнатися кількість агентств нерухомості в Казахстані. Тобто той, хто працює на себе, просто як фізичні особа, а не як ІП, не зможе подати оголошення. Таким чином, багато вийдуть з тіні. Це потрібно прописати в Законі «Про ЗМІ». Ми працюємо за такою схемою з порталом krisha.kz. І ця робота дає свої плоди.

- Як приходять в професію «ріелтор» в Казахстані? Складається відчуття, що цей ринок формується стихійно. І за рахунок плинності кадрів, і за рахунок того, що дуже багато компаній, які відкриваються і швидко закриваються.

- Я хочу, сказати, що у всіх професіях є різні люди. Починаючи з держорганів, ми бачимо, що відбувається, і закінчуючи будь-який інший професією. Тобто люди приходять, тому що хочуть не тільки заробляти гроші, але і працювати, приносити користь. А є й такі, які приходять лише для того, щоб заробити гроші. Я хочу сказати, що всі ріелтори, які хочуть тільки заробити, довго в професії не затримуються. Тому що є якась ілюзія, що тут гроші заробити легко.

Насправді в професії ріелтора це зробити непросто, тому що ця робота починається о восьмій ранку і закінчується в 11-12 ночі. Без вихідних, тому що клієнт може зателефонувати і в суботу, і в неділю. Якщо ти не поїдеш, що не подивишся і не покажеш об'єкт, це зробить інший ріелтор, а ти залишишся без заробітку. Пересуватися по місту доводиться дуже багато. А це і грошові витрати, і емоційні. Тому люди, які приходять тільки за грошима, дуже швидко йдуть.

Ті, які прийшли з інтересом до спеціальності, з місією, залишаються. Дуже багато людей, які працюють протягом 10-20 років. Коли компанії відкриваються і швидко закриваються, це про ту ж ілюзію, що і про людей, які приходять на ринок, думаючи, що це легкий заробіток, а коли розуміють, що це не так, йдуть.

- Найчастіше ріелторські послуги у нас обмежуються наданням інформації. Тобто максимум, що роблять ріелтори, - це дають клієнту інформацію про продаж або здачу в оренду нерухомості і показують об'єкт. На цьому, вважають вони, їхня місія закінчена.

- У сегменті оренди житла, наприклад, споживачі часто платять по 10-15 тисяч тенге агентствам з нерухомості, щоб отримати 15-20 адрес і самостійно поїхати вибирати квартири. Але потрібно ж прочитати договір. А що вони будуть робити, якщо ці квартири будуть вже здані або не відповідатимуть очікуванням? У таких випадках агентства зобов'язані надати взамін інші об'єкти або повернути гроші. До мене, як президенту асоціації, багато хто звертається зі скаргами. Я розумію, що це крик душі: «Ми віддали гроші, а нас обдурили». Прикро, що обманюють. Тому треба читати умови договору.

Я рекомендую споживачам наших послуг укладати договір з агентствами нерухомості, читати цей договір уважно. Багато споживачі не хочуть взагалі укладати договір. Вони оплачують ріелтору, не вимагаючи ні чеків, ні актів виконаних робіт. Проводячи таку угоду, вони сприяють розвитку тіньового ринку. Є, звичайно, і юридично підковані клієнти, які вимагають укладення договору з ріелторської компанією.

Наша компанія, наприклад, в договорі прописує: якщо орендар виїжджає з квартири з вини орендодавця раніше ніж через рік, то ми знаходимо замість іншого орендодавця і не беремо комісію за це додатково. Якщо ми цього не зробимо, то будь-хто має право звернутися до відповідних органів.

- На який пакет послуг можуть розраховувати споживачі, якщо вони звернулися до сумлінних ріелторів?

У кожній компанії своя політика. Зараз я буду говорити про політику нашої компанії. Наскільки я знаю, і компанії - члени об'єднаної асоціації ріелторів Казахстану дотримуються таких же правил.

Перше. Сумлінні агентства допомагають формувати ціну об'єкта. Тобто продавці, коли виходять на ринок, спочатку зазвичай прицінюються, заходячи на сайти з оголошеннями. Зауважу, на цих ресурсах з оголошеннями можна дізнатися тільки ціни, за якими об'єкти виставлені. Продаються вони по виставленої ціною? Не факт. Це ж не продажна ціна, а ціна реклами, і невідомо, скільки за цією ціною це оголошення буде висіти.

Агентства роблять аналіз пропозицій від клієнтів-покупців за таким же об'єкту і дають цю інформацію продавцю. Продавець, в свою чергу, приймає рішення, за якою вартістю йому продавати свою нерухомість. Це не означає, що він повинен обов'язково виставляти тільки рекомендовану АН ціну, але він має уявлення. Тобто якщо клієнту треба за місяць продати нерухомість, то йому рекомендують одну ціну, якщо йому за півроку потрібно продати, то, відповідно, ціна рекомендується інша.

Друге. Сумлінні ріелтори готують об'єкт до продажу. Наприклад, буває так, що клієнт вже звик до своєї квартири, а ми дивимося, що потрібно в ній змінити, щоб об'єкт став більш привабливим для продажу.

Далі ріелтори допомагають підготувати документи до продажу, роблять експертизу документів на готовність до угоди. Іноді буває, що угода не проходить через те, що не вистачає документів. Агенти повинні консультувати клієнтів, куди піти і що робити. Якщо людина літня, то ріелтор обов'язково з ним повинен йти. Якщо об'єкт знаходиться в заставі, то ріелтори зустрічаються з менеджером банку для визначення всіх нюансів, які можуть виникнути. Також агенти складають покроковий план продажу разом з продавцем.

Реклама. Агентства прописують цільову аудиторію для покупця, роблять фотовідеосессію, аерозйомку, якщо мова йде про індивідуальний будинку або комерційному об'єкті. Далі пишеться текст оголошення, якщо є необхідність, робиться розклеювання, щоденна подача оголошень по всім сайтам оголошень. Потім робиться аналіз переглядів і переходів на цих оголошеннях. Ріелтор повинен робити аналіз, перш ніж рекомендувати знижувати ціну. Тому що продати об'єкт за низькою ціною дуже легко, а треба допомогти покупцеві отримати якомога більше грошей.

Також в пакет послуг ріелторських компаній зазвичай входить прийом дзвінків від покупців. Важливо проведення переговорів перед операцією. Наприклад, на яких умовах буде проданий об'єкт, за який термін людина переїде з об'єкту, що продається, як буде проходити передача ключів, обов'язкове опис майна - аж до фотографування.

Що стосується покупців, то агентства з'ясовують потребу покупців: чи є у них діти, чи потрібен дитячий сад, чи потрібна школа, чи потрібна парковка. Завдання ріелтора - допомогти заощадити час клієнта. І це тільки 50% послуг, які надають професійні ріелтори.

- Скільки коштує повний пакет послуг ріелторів, описаний Вами?

- Я можу сказати, що в різних містах Казахстану різна практика. По угодах купівлі-продажу в Алмати і Астані практика така, що комісії беруть з двох сторін. І комісія в середньому становить приблизно 300-330 тисяч тенге. За цю суму ріелторські компанії можуть надати весь пакет послуг. Якщо агент оцінює послугу в 200 доларів, то зрозуміло, що частина послуг не надається.

Динара Куатова