- Чому іпотека?
- Місто вторинного ринку
- Ціни йдуть тільки вгору
- Конкуренція поки набирає обертів
- Покоління smart-квартир
- Житло "на виріст"
- Купити і не прогадати
Житловий район "Патрокл". Фото: Марія Бородіна, РІА PrimaMedia
Досить непростою для ринку первинної нерухомості 2015 рік змінився планомірним зростанням цін і поступовим відновленням попиту в 2016 році. Владивостоцький сегмент новобудов економ-класу виглядає крихітним в порівнянні з іншими регіонами країни, втім, як і житлове будівництво в цілому. РІА PrimaMedia відібрало десять споруджуваних багатоквартирних будинків класу економ, які акредитовані для іпотечних програм Ощадбанку і ВТБ 24. На їх прикладі позначені основні тренди цього сегмента ринку.
Чому іпотека?
Як правило, якщо мова йде про недорогого житла для молодих сімей, без іпотеки не обійтися. Крім того, іпотеку нерідко використовують і ті, хто купує житло на стадії котловану в якості інвестиції: так з бюджету одноразово не вилучається велика сума, а відсоток по кредиту з лишком покривається збільшеною вартістю квартири при завершенні будівництва. Провідні іпотечні банки країни - Ощадбанк і ВТБ 24, їх участь у проекті - свого роду показник надійності і сумлінності забудовника.
Новобудови економ класу у Владивостоці. Фото: РИА PrimaMedia
Ініціатором акредитації новобудови в іпотечних програмах банку може виступити як сама кредитна організація, так і забудовник. У свою чергу банки ведуть системний моніторинг ринку споруджуваних об'єктів, щоб запропонувати клієнтам широкий вибір квартир. При цьому банки не акредитують всі об'єкти поспіль.
- При акредитації, що будується основним критерієм є позитивне рішення юридичного підрозділу банку при аналізі наданого забудовником пакету документів по компанії і її об'єктів. Також враховується відсутність негативної інформації про компанію. Що стосується умов кредитування по кожному конкретному об'єкту, то вони залежать від ступеня будівельної готовності об'єкта і від кількості раніше побудованих і зданих будинків, - розповіла начальник сектора по роботі з партнерами житлового кредитування Приморського відділення ПАТ Сбербанк Наталя Шестак.
Аналогічні вимоги до забудовника і його об'єктів пред'являє ВТБ24. Крім документів, що підтверджують законність забудови і діяльності компанії, банк запитує документальне підтвердження відсутності застави сторонніми організаціями на земельну ділянку та об'єкт будівництва.
Новобудови економ класу у Владивостоці. Фото: РИА PrimaMedia
- Банк перевіряє відповідність нормам і законам РФ договору, укладеного між забудовником і фізичною особою на будівництво об'єкта, а також вводить в даний договір пункти і надання грошових коштів на покупку об'єкта в рамках іпотечного кредитування. На підставі наданих документів банк проводить аналіз забудовника і відносить його до однієї з груп ризиків забудовників (групи визначені внутрішніми регламентними документами банку). Залежно від групи визначаються умови кредитування клієнтів банку, а також ступінь поверховості об'єкта, при зведенні якої банк має право фінансувати клієнтів з метою покупки, - пояснила директор по іпотеці ВТБ24 в Приморському краї Людмила Уланова.
Місто вторинного ринку
За даними Пріморскстате , В краї за рахунок усіх джерел фінансування в першому півріччі 2016 року здано в експлуатацію 2,3 тисячі квартир загальною площею 174 тис кв. метрів. Це на 9% менше, ніж в першому півріччі 2015 року.
Із загальної площі введених будинків на Владивосток припадає 33%, в крайовому центрі побудовано 57,9 тисяч кв.м.. метрів житла, що на 10% більше ніж у січні-іюня2015 року. Втім, якщо згадати початок 2015 роки (різке ослаблення рубля і значне падіння попиту на нерухомість після сплеску в кінці 2014 року), то десятивідсотковий зростання виглядає зовсім незначно.
Для порівняння: за перші шість місяців 2016 року в Краснодарському краї ввели в експлуатацію 2,1 млн кв. метрів, в Татарстані - 1,08 млн кв. метрів, в Новосибірській області - 784,9 кв. метрів.
У Владивостоку обсяги будівництва незначні. Особливо це стосується житла економ-класу, про це говорять і самі забудовники, і ріелтори, і банкіри. Тому крайова столиця поки залишається містом вторинного ринку: "первинка" поки навіть віддалено не може скласти конкуренцію "домівках зі стажем".
Житловий квартал Life, вул. Лісова. Фото: Марія Бородіна, РІА PrimaMedia
Снігова падь, комплекс «Д». Фото: Марія Бородіна, РІА PrimaMedia
ЖК Молодіжний, вул. Черняховського. Фото: Марія Бородіна, РІА PrimaMedia
- Цільова аудиторія новобудов - люди, у яких є принципова можливість почекати заселення від декількох місяців до двох років. Ті, хто чекати не готовий, купують готові квартири. При цьому обсяг забудови у нас невеликий, і 90% квартир на будь-якому об'єкті зі здоровим співвідношенням "ціна-якість" продаються до здачі в експлуатацію.
Тому про перспективи зростання цього впливу говорити не зовсім коректно: спочатку йому треба хоча б з'явитися. Щоб ефект з'явився, повинна скластися ситуація, в якій до моменту здачі будинку залишається великий обсяг пропозицій від забудовника - але для такого розвитку подій нашого обсягу забудови категорично не вистачає. Проекти мікрорайонної забудови можуть створити обмежений обсяг "готових" пропозицій. Але цих проектів трохи, в корені вони ситуацію не змінять, - розповіла начальник відділу новобудов компанії "Міський Ріелторський Центр" Віра Лагвілава.
Ціни йдуть тільки вгору
Середня вартість кв. метра житла економ-класу у Владивостоці - одна з найвищих по країні. За заявленим федеральними властями 35 тисяч за кв. метр можна придбати квартиру тільки за програмою "Житло для російської родини" - у Владивостоці це Снігова Долина, комплекс "Д". Без держпідтримки мінімальна ціна на "квадрат" - 40-60 тисяч рублів залежно від стадії будівництва.
- Владивосток входить в список п'яти найдорожчих міст Росії за ціною квадратного метра, як вторинного житла, так і новобудов, поступаючись лише Москві і Санкт-Петербургу, - зазначила Людмила Уланова. - При цьому у Владивостоці спостерігається стійке зростання вартості квартир на первинному ринку. Звичайно, це обмежує попит потенційних покупців, незважаючи на те, що середня сума іпотечного кредиту ВТБ24 по Владивостоку залишається майже найвищою серед регіонів.
ЖК по вул. Лугова, 70а. Фото: Марія Бородіна, РІА PrimaMedia
ЖК «Фрегат». Фото: Марія Бородіна, РІА PrimaMedia
ЖК «Фрегат-2», район вул. Нейбута, 17. Фото: Марія Бородіна, РІА PrimaMedia
ЖК "Золотий Ріг". Фото: Марія Бородіна, РІА PrimaMedia
Проблем при ціноутворенні забудовникам додають постійно зростаюча вартість будматеріалів, дорожнеча заходу на комунікації, сезонність попиту і його залежність від економічної ситуації в країні.
- На владивостоцькому ринку первинної нерухомості зниження вартості квадратного метра чекати не доводиться. Ціна на наші об'єкти піднімається плавно, відповідно до зростання готовності житлових комплексів. Однак, ми враховуємо не тільки фактор готовності. Основоположними є і сезонність попиту, становище стосовно конкурентів, ситуація на вторинному ринку нерухомості. Застосовуючи комплексний підхід, можна добитися дійсно зваженого і грамотного ціноутворення і забезпечити прийнятну вартість квадрата для наших покупців, - розповіла фахівець з маркетингу і комунікацій АТ "Ренесанс Актив" Дарина Зайцева.
Як зазначив генеральний директор ТОВ "Інвестиційна компанія" Східна брама "Іван Буленок, щодо 2015 року собівартість кв. Метра виросла приблизно на 30%. Пов'язано це в першу чергу з ціною на будматеріали.
- На мій погляд, вартість будматеріалів економічно не обгрунтована. Багато компаній встановлюють такий цінник, який захочуть, держрегулювання немає. Забудовникам дуже важко працювати в таких умовах. Ми намагаємося тримати вартість квадратного метра на прийнятних відмітках. Але деякі наші колеги при однакових затратах виставляють ціну і по 100 тисяч за "квадрат", в той час як у нас - 40-50 тисяч, - поділився Іван Буленок.
Конкуренція поки набирає обертів
Як відзначають фахівці, поки конкуренція на ринку новобудов економ-класу у Владивостоці не так гостра, як в інших регіонах країни. При цьому наголошується жорстка сегментація всередині економ-забудовників: хтось займається точковою забудовою, хтось - комплексної, використовуються різні матеріали, квартири здаються на різних стадіях обробки.
- У нашій компанії є як здані (ЖК "Східний бриз"), так і споруджувані (ЖК "Маяк Басаргіна", ЖК "Східний бриз Прем'єр") об'єкти. Всі вони розташовуються в новому, перспективному мікрорайоні Патрокл. Цей мікрорайон забудовується комплексно, тут з'являться всі об'єкти соціальної інфраструктури - поліклініки, дитячі садки, школа, торговий центр.
Перспективність і відмінна транспортна доступність району Патрокл також дуже цікаві нашим покупцям. Більш того, дуже багато покупців - це старожили прилеглих районів Тихій та Чуркіна, які бажають переїхати в новобудову, але не хочуть їхати з рідного району. На сьогодні жорсткої конкуренції в сегменті житла комфортного економ-класу ми не відчуваємо, - зазначила Дар'я Зайцева.
Невисокий рівень конкуренції зазначив і директор з маркетингу ТОВ "Лісовий квартал" Віталій Бойко. Але в даному випадку це викликано типом житла, що будується. "У нас не так багато конкурентів, так як панельні будинки зараз мало хто будує. Насправді собівартість панельного будівництва нижче, а якість не поступається монолітному - тепло- і шумоізоляція в такому житлі на висоті", - розповів Віталій Бойко.
Покоління smart-квартир
Одна з основних тенденцій сьогоднішнього ринку недорогої нерухомості - поступове зменшення площі квартир. Якщо раніше покупці прагнули купувати "однушки" площею від 50 кв. метрів, то зараз вона починається з 38 кв. метрів.
- Інтерес центральній частині країни на компактне житло в деякій мірі дійшов і до Владивостока. Поняття smart-квартира, звичайно, поки не так сильно поширене, але сама ця тенденція вже є. Раніше ми будували квартири з середньою площею 90 кв. метрів, а зараз найбільша у нас - 68 кв. метрів. Більш того, зовсім недавно ми будували будинки, де є тільки однокімнатні квартири, і вони користувалися величезним попитом, - розповів Віталій Бойко.
Квартира-студія в ЖК "Маяк Басаргіна". Фото: надано АТ "Ренесанс Актив"
Квартира-студія в ЖК "Фргеат-2". Фото: надано ТОВ "Жілкапінвест"
Квартира-студія в ЖК "Фргеат-2". Фото: надано ТОВ "Жілкапінвест"
Разом з придбанням невеликої квартири перед її власником постає необхідність спланувати простір так, щоб вмістити все і не створити тісноти. Багато забудовників допомагають в цьому своїм покупцям.
- Наші клієнти, в більшості своїй, аудиторія від 23 до 38 років. Вони - прихильники сучасних тенденцій і ергономічного використання навіть самого невеликого простору, - зазначила Дар'я Зайцева. - Хтось сам викачує спеціальні програми в Інтернеті, але більшість звертається до дизайнерів, навіть якщо ремонт вони будуть робити своїми силами. Після здачі будинку кожному покупцеві ми намагаємося допомогти зорієнтуватися на ринку послуг дизайн-проектів, оздоблювальних матеріалів, і всього, що може бути пов'язано з майбутнім ремонтом нової квартири.
Житло "на виріст"
Ще один тренд, який старий, як світ, але не втрачає своєї актуальності - покупка квартири на стадії котловану з метою її перепродажу по завершенню будівництва. Не уникла ця доля і економ-сегмент. У деяких об'єктах будівництва "перекупники" займають до 70% від усіх продажів, і лише 30% припадає на тих, хто купує житло для себе. Вся справа в тому, що грамотно обрана новобудова може принести інвесторові близько 1 млн рублів за два роки при вкладеннях на рівні 2-2,5 млн рублів.
Однокімнатна квартира в ЖК по вул. Лугова, 70а. Фото: надано забудовником
Однокімнатна квартира в ЖК "Золотий Ріг". Фото: надано забудовником
Однокімнатна квартира в ЖК "Маяк Басаргіна". Фото: надано АТ "Ренесанс Актив"
Однокімнатна квартира в ЖК "Фрегат-2". Фото: надано ТОВ "Жілкапінвест"
Однокімнатна квартира в ЖК "Фрегат-2". Фото: надано ТОВ "Жілкапінвест"
Однокімнатна квартира в ЖК "Фрегат-2". Фото: надано ТОВ "Жілкапінвест"
- У нас є покупці, які системно інвестують саме в новобудови і за п'ять-шість років встигають послідовно зайти в два-три проекти. Найчастіше такі "інвестиційні" квартири продаються на етапі здачі будинку або відразу після нього в стані "після будівельників". Іноді - з чорновою обробкою, але це не найбільш значимий момент.
Звичайно, є і продажу від пайовиків на стадії будівництва, і вже від власників - в заселеному будинку з ремонтом. Але це вже не виведення інвестицій, а зміна життєвих обставин, яке з однаковою ймовірністю може наступити у покупця як на первинному, так і на вторинному ринку, - пояснила Віра Лагвілава.
Купити і не прогадати
Один з найважливіших аспектів, що впливає на вибір об'єкта пайового будівництва, - сумлінність забудовника. Неспеціалісту досить складно одночасно розібратися в нюансах і будівництва, і його юридичного супроводу. Але ринок ріелторських послуг саме в цьому напрямку у Владивостоці ще не склався. В основному через досить компактного ринку самих новобудов.
Насправді, навіть квартиру правильно вибрати - питання дуже технічний. Це все ніяк не скасовує потреби покупця правильна порада (а якщо цей покупець не інвестор, а звичайна людина, рада йому часто життєво необхідний), просто давати ця рада має спеціально і дуже ретельно навчений фахівець.
Двокімнатна квартира в ЖК "Золотий Ріг". Фото: надано забудовником
Двокімнатна квартира в ЖК "Маяк Басаргіна". Фото: надано АТ "Ренесанс Актив"
Я бачила об'єкти з ідеальною юридичної складової, де було ясно, що графік зірвуть не менше ніж на рік - і це ясно ще на котловані. Бачила і зворотні приклади: незвичайна і насторожує форма договору, але при цьому забудовник ідеально виконує свої зобов'язання. Це все всередині Владивостока, і на об'єкти з очевидними будівельними проблемами покупці іноді приходять в компанії знайомого ріелтора. Чи не тому що він навмисно когось обманює (найчастіше немає), а тому що просто деяких нюансів не бачить. І саме в економ-класі такі речі можуть призвести до дуже важкими наслідками: люди адже тут вкладають всі свої накопичення і другу спробу не потягнуть. Тому місце для ріелторської послуги на первинному ринку є. Але тільки для по-справжньому якісної послуги, - резюмувала Віра Лагвілава.
ПОСИЛАННЯ З ТЕМИ:
Квартира у моря у Владивостоці коштує дорожче, ніж в Сочі
Ціни на приватні будинки в Примор'ї впали на 33,5%
Владивосток увійшов до трійки міст з найвищою ціною за квадратний метр в новобудовах
Чому іпотека?Чому іпотека?