Сьогодні в рубриці «Хороше запитання» - придбання власної квартири. Ситуація на ринку нерухомості Мінська останнім часом так собі, але якщо ви все ще хочете купити або побудувати квартиру - ми зібрали для вас кілька корисних порад.
Готова квартира: б / у або нова
Найпростіший варіант - це покупка готової квартири на вторинному або первинному ринку. Ви точно будете бачити, де знаходиться і як виглядає ваш потенційний майбутній будинок, можете зайти в квартиру і оцінити якість стін, стель і вікон. Можете навіть познайомитися з сусідами і вирішити, що більше ви їх ніколи бачити не хочете. В середньому квадратний метр в звичайній хрущовці в грудні 2014-го коштував 1 543 долара, у відносно новому будинку, наприклад, 1990-х або 2000-х років посилання - 1 546 $, а в новобудові - 1 633 $.
Мінус покупки готового житла: квадратний метр у вже побудованому будинку завжди приблизно на 20% дорожче «квадрата» в будинку на стадії котловану. До того ж вас чекає невеликий, але лякає список ризиків. Наприклад, квартира могла дістатися у спадок, і хитрий спадкоємець продасть вам її до того, як всі родичі заявлять свої права. У такому випадку через рік-другий квадратні метри у вас можуть відібрати, а гроші, природно, буде повертати недобросовісний продавець - якщо вони у нього ще є. Теоретично від таких ризиків вас страхує покупка квартири через агентство нерухомості. Але в ЗМІ постійно спливають страшні розповіді про те, як то одного, то іншого мінчанин виселили з квартири, купленої за всіма правилами. Тому перевіряти всі документи, звичайно, корисно, але на 100% від недобросовісних продавців (або їхніх родичів) це вас не застрахує.
Квартиру теоретично можна купити або побудувати в кредит. Але останнім часом з цим вже туго: наприклад, 12 січня призупинили видачу кредитів «Белагропромбанк» і «Беларусбанк», з 19 грудня кредити не видають «Банк БелВЕБ», ВАТ «Білінвестбанк» і ВАТ «Бєлгазпромбанку». А в «БПС-Ощадбанку» взяти кредит можна під 60%, що лякає.
пайова будівництво
Напевно, найдешевший варіант придбання житла. Ви укладаєте договір з компанією-забудовником і вірите, що вона встигне за ваші (і ваших сусідів) гроші побудувати вам будинок в терміни, прописані в договорі. Ціни - на тлі інших - можуть виглядати непогано: в грудні 2014-го за квадратний метр житла економ-класу просили в середньому 1 405 доларів, за житло класу «стандарт» - 1 604. Проблема з «долевкі» в тому, що в ній застосовується так званий «індекс будівельно-монтажних робіт». Він прописаний в договорі, і це означає, що вам можуть кілька разів за час будівництва підсовувати додаткові угоди з додатковими сумами. І навіть заплативши за всю квартиру в момент підписання договору, ви не можете бути впевнені, що у вас не попросять ще грошей, поки не отримаєте в руки ключі.
Контроль якості теж може бути досить умовним: звичайно, ви можете не підписати акт приймання приміщення і змусити забудовника усунути недоробки за свій рахунок в гарантійні терміни. але прикладів , Коли пайовики повірили усним обіцянкам забудовника, а потім змушені були місяцями і роками чекати переробок, вистачає.
Трейд-ін
Ця схема розрахунку із забудовником не надто широко, але все ж застосовується в Мінську. Суть в тому, що ви купуєте квартиру в споруджуваному будинку, але при цьому в залік нового йде ваше нинішнє житло, а необхідну різницю ви доплачуєте.
Працювати за цією схемою на початку 2014 року почала компанія «Тапас» (ЖК «Парк Сіті»), аналогічна пропозиція було і у «Ареса-Сервіс». Зараз за схемою трейд-ін, наприклад, продається житло в комплексі «Вiленскi маёнтак». Стару квартиру оцінює агентство нерухомості разом з представником забудовника, потім запропонована ціна узгоджується з вами. При цьому вона завжди буде на 10-20% нижчою від ринкової, тобто квартиру куплять дешевше, ніж ви б могли продати самі.
Ірина Максимович
«Але люди не враховують витрати, які вони несуть при продажу квартири самостійно, - пояснює Ірина Максимович, начальник відділу продажів« Горізонтпроектстрой ». - Перше - це знімання житла на період будівництва будинку і часу, поки ви робите ремонт, оформляєте документи і т.д. Плюс витрати на гонорар агентству, який ви повинні будете сплатити, якщо продаєте квартиру самі, і не повинні платити в системі трейд-ін. Плюс не все майно, яке у вас накопичилося, ви можете забрати на знімну квартиру - значить, вам ще потрібно орендувати приміщення для складування ваших речей. Плюс переїзди, пошук нових дитячих садків або поліклінік, школи для дитини. В системі трейд-ін ви вирішуєте такі питання одноразово ».
«Дана програма дуже цікава, і її варто пропонувати, - впевнена Ірина. - Але це кредитування, і не кожен замовник може дозволити собі кредитувати пайовика навіть на короткий період. Це не складає труднощів для великих замовників, які будують багато об'єктів і у них в обігу перебуває багато коштів ».
житлові облігації
Ще один варіант розрахунку із забудовником - житлова облігація, іменний цінний папір. Вона підтверджує, що її власник вніс гроші на будівництво певної площі житлового приміщення.
Зазвичай одна облігація дорівнює одному квадратному метру. Купуєте 60 облігацій - володієте 60-ю «квадратами» в новобудові. Схема підписання договору та внесення грошей нічим, загалом, не відрізняється від підписання договору при пайовому будівництві: ви вибираєте собі поверх і квартиру, укладаєте договір, оплачуєте всю суму або платите розстрочку. Але у житлових облігацій є фіксована ціна, по якій ви їх купуєте. Забудовник може продати вам облігації по 1 400 доларів за «квадрат», а наступному покупцеві - по 1 500 доларів. Але для вас ціна метра вже не зміниться, ніяких додаткових угод вам пропонувати не мають права.
Мінус в тому, що у облігацій є номінальна і реальна ціна. Номінальна зазвичай в 2-3 рази нижче, ніж реальна. І якщо ви вирішите відмовитися від квартири до здачі будинку або перестанете платити розстрочку, з вами мають право розірвати договір і повернути вам тільки номінальну вартість облігацій.
Людмила Фалькович
«Так, ми маємо право повертати тільки номінальну вартість облігацій. Але, звичайно, до цього ніколи не доходить: у нас закладено в договорі, що клієнт має право продати облігації третій особі. Так що якщо у людини виникла якась нова життєва ситуація, то він може звернутися до нас, щоб ми допомогли йому знайти покупця його облігацій », - пояснює Людмила Фалькович, провідний фахівець відділу продажів і оренди нерухомості групи компаній« Юнівест-М ».
Основний плюс облігацій - вони страхуються банком. Це означає, якщо будинок не буде побудований в обумовлені терміни або компанія-забудовник розориться, банк поверне гроші всім власникам облігацій. За номінальною вартістю, звичайно ж, але сам факт такого страхування - показник довіри банку до компанії-забудовнику.
Облігації, як і трейд-ін, не отримали в Мінську широкого поширення тому, що далеко не кожен забудовник може дозволити собі з ними працювати.
А як ви купували свою квартиру в Мінську?
Передрук матеріалів CityDog.by можлива тільки з письмового дозволу редакції. подробиці тут.
Фото: CityDog.by, univest-m.by.