- 9 золотих правил запозичення
- Якщо Ви все-таки потрапили в скрутну ситуацію
- порівнюйте умови
- Читайте також:
Вітаю шановний читачу!
Сьогодні я хочу розповісти про одну з різновиду умовно-хорошого кредиту - іпотеки.
Кредити бувають «хороші» і «погані». Більш детально, що це таке, Ви зможете подивитися внизу відео, де я розповідаю про «погані» і «хороші» кредити.
Іпотеку особисто я вважаю хорошим кредитом, якщо дотримуватися нижчевикладені правила.
Іпотека дозволять стати власником свого житла і зафіксувати вартість горезвісного квадратного метра. Особливо це актуально коли зростання цін на нерухомість серйозно обганяє темп зростання Ваших доходів.
9 золотих правил запозичення
1. Займайте кошти в тій валюті, в якій заробляєте.
Це є «золотим правилом» будь-яких позик. Якщо заробляєте в рублях, то і займайте тільки в рублях.
Для обслуговування кредиту в іноземній валюті необхідно буде купувати валюту зі своїх рублевих заробітків. Відповідно якщо курс валюти зросте, виростуть автоматично і ваші платежі в рублях.
Свого часу особисто я непогано «влетів» на валютному кредиті свого авто, переплативши в результаті більше сотні тисяч рублів. Але це був відносно невеликий кредит, і я зміг його перекредітовать в рублевий, в разі іпотеки в період кризових явищ в економіці навряд чи це можливо. Криза 2008-2009 років підкосив багатьох валютних позичальників.
2. Бери в міру.
Щомісячні платежі не повинні перевищувати 30% сімейного доходу - загальноприйняте правило, 50% це вже критичний поріг. У Росії це правило практично не працює. Росіяни відважно звалюють на себе боргове ношу і в 70% бюджету. Сподіваючись на російську авось: на посаді підвищать і звичайно зарплату додадуть.
Як правило, це закінчується плачевно. Будь-яка нештатна ситуація з витратами і доходами відгукується неплатежами, нервуванням, спілкуванням з колекторами, сплатою штрафів пені, занесенням «поганої оцінки» в бюро кредитної історії і т.п.
Ви просто не уявляєте, скільки людей до мене звертається за допомогою. Мовляв, що робити в такій ситуації? Добре якщо є ще, де то жити, то можна продати квартиру (як правило, вона коштує дорожче, ніж при покупці і більше суми кредиту). Але багато настільки запускають ситуацію, що і порадити щось складно, та й люди вже перебуваючи в сильному стресі, втрачають адекватність.
3. За Савці і шапка. Житлові умови покращуйте поетапно.
Припустимо, ви живете з батьками або в однушке, переїжджати відразу в 200-метрові апартаменти не варто.
Розумніше буде спершу перебратися в двокімнатну квартиру. Сплативши успішно іпотеку, заробивши позитивну кредитну історію, отримати новий кредит, на більш вигідних умовах.
Тим більше не виключено, що умови цих позик покращаться до моменту оформлення нової іпотеки.
В даному випадку Ви не будете на собі тягнути горезвісну «іпотеку на півстоліття». При нинішніх ставках іпотеки Ви кожні 7-10 років будете виплачувати тільки відсотками вартість ще однієї такої ж квартири, яку Ви придбали. Ви цього точно хочете?
4. Обов'язково вивчайте умови договору
Особливу увагу зверніть на всі додаткові витрати.
Вони здатні «вилитися» в щорічні кілька відсотків від суми кредиту (крім відсоткової ставки).
Такі завищені платежі запросто можуть привести вас до скрутної ситуації. Це може бути, наприклад страховка життя позичальника і квартири на користь Банку в строго певній страховій компанії. У договорі про ставки нічого може і не бути. Але якщо нанести візит в страхову, то можна з'ясувати, наприклад, що вартість страховок варто 0,5-2% від суми договору разом з відсотками (!) І платити треба наперед природно щороку.
5. Оцінюйте об'єктивно вартість нерухомості
Дуже часто продавці прикрашають, намагаючись продати подорожче. Бажано порадитися з ріелтором, щоб уникнути переплати за квартиру.
Це неприємно психологічно. Але, страшніше, якщо в разі вашого банкрутства ви продасте квартиру зі збитком до 30% від вартості. Доведеться покрити різницю за свій рахунок. Висновок краще заплатите кілька тисяч за консультацію і спите спокійно.
6. За позику віддяка
Платежі краще завчасно вносити - два-три робочих дні до встановленої дати. Інші витрати, так само плануйте з урахуванням платежів по іпотеці. Це дозволить уникнути штрафів, пені та записів в «кредитну справу» - банку все одно 1 день або місяць прострочили, факт прострочення тут же внесуть до загальної бази. Це може Вам ускладнити отримання кредитів в майбутньому. Ви потім нікому не поясните, що ви просто випадково забули.
7. Майте «фінансову подушку»
3-х-6-ти місячний запас щомісячних платежів по іпотечному кредиту на депозиті можна вважати розумним і економічно виправданим.
Після накопичення даного обсягу коштів, вносите по можливості дострокові платежі.
Вашу «подушку» краще тримати на депозиті банку-кредитора, звичайно в тій валюті, в якій оформлений іпотечний кредит, - це дозволить вам уникнути валютних ризиків.
Більшість позичальників вважають, якщо вони протягом року або двох вносили достроково платежі, тоді в скрутній ситуації банк піде їм на зустріч. Ні, навіть не подумає. Запас коштів допоможе вам безперебійно платити кредит при разі втрати роботи або зниження доходу.
Можливо, навіть так, коли ставки по іпотеці нижче, ніж ставка по депозитах в банках. Тоді Ви просто не платите вперед, складаєте на депозит і «заробляєте» на різниці в ставках. Однак дивіться, щоб сума на депозиті не перевищувала суму держгарантій по вкладу.
8. Фіксинг краще змінних відсотків
Багато банків видають кредити з плаваючими ставками. У стабільне час вони виглядають вельми привабливо. Ставка на міжбанку + певний відсоток (фіксований). І припустимо, якщо ставка по іпотеці з фіксованою сумою становить 12%, то з плаваючою вона може бути в цей же самий момент, скажімо 10,02%.
АЛЕ це зараз. А Ви можете знати, що буде через роки два-три на міжбанку !? Я ні і ніхто не може. А в 2008-2009 ставка на міжбанку подвоїлася на час. Хочете ризикнути !? Я б не радив. Навіть якщо ситуація протримається з півроку-рік, то ставка в 20% з'їсть не тільки. Всю Вашу економію, але може пустити під укіс весь сімейний бюджет, тому що в іпотеці особливо на початковому етапі, відсотки по кредиту становлять 2 / 3-3 / 4 платежу по кредиту.
Такий підхід допустимо, якщо термін іпотеки дуже короткий, а у Вас є значні фінансові резерви і Ви без проблем зможете швидко погасити іпотеку.
Коли у Вас стоїть вибір в іпотеці «Виграти що то» або «Не втратити» - вибирайте друге. Оскільки в цьому випадку Ви все знаєте заздалегідь, і гірше не буде, а в першому випадку Вас чекає невідомість з важкопрогнозованими наслідками - можна залишитися і без грошей і без квартири. Ризик справа благородна, але не в цьому випадку.
9. Вибирайте правильний момент при покупці
Не так давно я почув одну мудру фразу від одного досвідченого інвестора в нерухомість. Що ріелтор / інвестор заробляє на нерухомості в момент її покупки, а не продажу. Тобто він купує те, що коштує дешевше ринку.
Що відбувається на ринку житлової нерухомості часто? Перед кризовими явищами народ кидається рятувати свої заощадження і шукає щось надійне, щоб точно не знецінилося. Нерухомість! Геніально! Цінники на квадрати перед кризами ростуть на очах і потім часто падають більш значно. Ось тоді і треба купувати.
Ще одне золоте правило інвесторів - купуй, коли всі продають, продавай, коли всі купують. Я до цього додам, що ринок нерухомості в різних містах може мати свою особливу специфіку, тому відправляю Вас до п. 5 цієї статті.
Якщо Ви все-таки потрапили в скрутну ситуацію
На жаль, порад тим, хто потрапив у скрутну ситуацію, набагато менше. Договір ви вже підписали, змінити який в односторонньому порядку не можна.
Залишається дотримуватися прийнятих на себе зобов'язання, всіма силами і засобами.
1. Намагайтеся співпрацювати з банком.
Про свої проблеми краще сповістити кредитора, як можна раніше. Тим самим ви виграєте час для аналізу проблем, що виникли.
Звертайтеся в банк письмово, прослідкуйте, щоб заява була зареєстрована. У цьому випадку банк не зможе втратити заяву або зробити вигляд, що ви пізно звернулися.
2. На всепрощення розраховувати не варто.
Вам не знизять відсоткову ставку, так само як не звільнять від обов'язкового страхування житла.
Банк може перевести вас на щоквартальні платежі або збільшити термін кредиту.
У вкрай виняткових випадках, можливо, розраховувати на відстрочку в 3 - 6 місяців.
3. Стримуйте апетити.
Скоротіть свої поточні витрати - максимально. Починаючи від розваг до більш скромного харчування, існує маса способів економії сімейного бюджету .
4. Погодьтеся на добровільну продаж.
У разі якщо всі вище вжиті заходи не дали бажаного результату. Вам залишається одне - продати майно з доброї волі.
Самостійно ви можете продати квартиру за ринковою ціною, або з мінімальним дисконтом в 5 - 7%. У гіршому випадку, якщо рішення суду буде не на вашу користь, квартиру банк продасть з аукціону. У цьому випадку різниця між купівлею і продажем може досягати 30%, а ви за законом, як позичальник повинні її компенсувати банку.
порівнюйте умови
Намагайтеся правильно оцінити вартість кредиту ще до оформлення.
Крім відсотків, доведеться сплатити страхові внески, комісії, оренду сейфа, оцінку нерухомості і багато інших речей, всі вони будуть виливатися щомісячний платіж.
Попросіть у банку таблицю розрахунку повної вартості кредиту, перш ніж підписувати договір. Форму можна завантажити на сайті Агентства по Іпотечного Житлового Кредитування.
У таблиці окремо винесені планові витрати.
Вас не зобов'язують брати кредит:
- попереднє схвалення вашої заявки банком
- заповнення такої таблиці.
Ви зможете порівняти умови іпотечних програм і вибрати найбільш вигідну для вас.
Варто звернути свою увагу на те, що привабливий параметр, може втратити свою привабливість в силу додаткових умов. Зниження вимог до підтвердження доходу, страхування ризиків угоди або розміру початкового внеску частіше супроводжується значним збільшенням відсотків по кредиту. Або навпаки.
Ось такі нехитрі і нескладні правила вбережуть Вас, шановний читачу, від більшості підводних каменів іпотеки.
Нижче обіцяне відео «10 причин, чому ми недостатньо багаті» де я розповідаю крім усього іншого, про хороші і погані кредити.
Рекомендую підписатися на розсилку в формі нижче, щоб бути в курсі всіх архіполезних новин.
Якщо у Вас був корисний чи навпаки неприємний досвід, пов'язаний з іпотекою, напишіть будь ласка в коментарях нижче, щоб інші читачі змогли винести урок з написаного Вами.
Щиро Ваш,
Фінансовий консультант Іван Захаров.
PS Під час написання даної статті використовувалися матеріали газети "Ведомости»
Як простій людині зробити різкий ривок до фінансової свободи? Отримайте прямо зараз на свій email відеокурси з управління особистими фінансами + бонуси.
Читайте також:
Не пропустіть можливість зробити добру справу!
Натисніть на кнопку від Facebook, Vkontakte або Twitter (знаходяться нижче),
щоб інші люди теж отримали користь від цього матеріалу. ДЯКУЄМО!
Ви цього точно хочете?
Що відбувається на ринку житлової нерухомості часто?