Нещодавно в Данії був виданий іпотечний кредит з негативною ставкою: банк доплачує клієнтові за користування капіталом. Наскільки це поширене на розвинених іпотечних ринках, в авторській колонці розповів директор з фінансових сервісів Tranio Кирило Шмідт
В останньому кварталі 2015 року пара з Данії оплачувала іпотеку по негативною ставкою -0,0562%, тобто не позичальники витрачалися на внески по кредиту, а банк щомісяця платив їм 249 датських крон ($ 38). Про іпотеку з негативною ставкою минулого тижня повідомила газета The Wall Street Journal. Ця новина викликала бурхливу дискусію серед російських іпотечних позичальників. Однак важливо розуміти, що далеко не всі позичальники в Данії отримують кредити і можливість заробити. По-перше, описаний в статті WSJ випадок - це, скоріше, виняток, ніж правило, а по-друге, мова йде про плаваючу ставку іпотечного кредиту, взятого кілька років тому.
Плаваючі ставки в Європі розраховуються з величини Euribor (ставки міжбанківського кредитування в Європі), до якої додається маржа окремого банку (1,5-2,0%). Оскільки Euribor постійно коливається, покупці, які взяли кредити за плаваючою ставкою, беруть на себе і певні ризики: так, якщо в наприкінці 2015 року пара з Данії платила по негативною ставкою, то немає гарантії, що через кілька років їм не доведеться платити 2-3 % річних або вище в залежності від того, що буде відбуватися із загальним рівнем процентних ставок в Європі.
У деяких європейських країнах, наприклад в Німеччині, більше поширені позики з фіксованими ставками. Покупець, який взяв в ФРН кредит на 15 років під 1,9% річних сьогодні, може бути впевнений, що і через 10 років він продовжить здійснювати виплати за тією ж ставкою (якщо кредити стануть ще дешевше, можливо рефінансування, але це вже інша історія) .
У деяких випадках плаваючі ставки бувають нижче фіксованих, що і привертає до них ризикованих позичальників. Фіксована ставка в Данії аж ніяк не негативна: її середнє значення - близько 3% річних. Найнижчі фіксовані ставки по іпотеці за станом на квітень 2016 року спостерігаються в Японії, Швейцарії, Фінляндії, Німеччини та Люксембурзі. Їх середнє значення не перевищує 2% річних.
Топ-5 країн з найнижчими ставками по іпотечних кредитах
Місце в рейтингу
Країна
Середня фіксована ставка по іпотеці,%
1
Японія
1,68
2
Швейцарія
1,75
3
Фінляндія
1,83
4
Німеччина
1,90
5
Люксембург
2,00
Дані: Numbeo і Tranio
Настільки низькі ставки в Японії і перерахованих європейських країнах пояснюються незначною інфляцією і високими кредитними рейтингами цих держав. За даними сайту Trading Economics, в єврозоні інфляція нульова, в Японії - трохи вище нульової позначки (+ 0,30%), в Швейцарії - негативна (-0,90%). Для порівняння, в Росії інфляція становить + 7,30%, а середня ставка за іпотечними кредитами - 13%.
В Японії мало банків, що спеціалізуються на видачі кредитів іноземцям, і в більшості випадків для отримання іпотеки потрібно мати постійне місце проживання або навіть громадянство країни. Крім цього, потрібно заробляти ¥ 2-5 млн на рік ($ 18,4-46 тис.). Термін кредитування становить від 1-5 до 35 років, розмір позики - до 90% від вартості об'єкта, а сума кредиту - від ¥ 1-10 млн до ¥ 200 млн.
У Швейцарії та Німеччині практикується виплата тіла кредиту вже після закінчення терміну кредитування. Тобто термін виплати відсотків може становити 10 років, і протягом ще 10-20 років виплачується тіло кредиту. Якщо інвестор купує комерційну нерухомість, то доходи по об'єкту також будуть враховані. У Швейцарії кредити видаються найчастіше на термін до 10 років, сума позики - до 80% від вартості нерухомості. У Німеччині постійні резиденти і громадяни можуть отримати кредит в розмірі до 80% від вартості об'єкта на термін до 20 років. Дохід позичальника повинен становити не менше € 20 тис. На рік, а щомісячні внески по кредитах не можуть перевищувати 35% від його заробітку.
У Фінляндії максимальна сума позики - 75% від вартості нерухомості. При додаткові гарантії і страхування видаються позики на 100% вартості терміном до 25 років.
У Люксембурзі кредити видаються в розмірі до 80% від вартості об'єкта на термін до 30 років.
Російські резиденти можуть отримати кредит для покупки нерухомості за кордоном в країні покупки на менш вигідних умовах, ніж громадяни цієї країни. Ставка буде трохи вище, а обсяг виданих коштів складе в середньому не більше 50-60% від вартості об'єкта.
В європейських країнах для отримання іпотечного кредиту звичайно потрібні документи, що підтверджують платоспроможність (довідки про доходи), інформація про регулярні витрати (оренда, аліменти, інші кредити) і дані про, що здобувається об'єкті.
Кирило Шмідт спеціально для «РБК-Нерухомості»
Точка зору авторів, статті яких публікуються в розділі «Експерти / Точка зору», може не збігатися з думкою редакції