- Будинки на стадії
- Все в масу
- Слідство і наслідки
- привід перевірити
- так дешевше
- Вступити, а не вляпатися
- Надія для пайовиків
- Корисно знати
За розрахунками експертів в цьому фонді буде 40-50 млрд рублів. З них пайовикам будуть добудовувати будинки, якщо компанія збанкрутує. Крім того, з липня цього року забудовники повинні будуть прирівняти свій статутний капітал до вартості зводяться площ. Ці заходи вселяють надію на остаточне вирішення проблеми ошуканих пайовиків.
Будинки на стадії
Рік тому родина Олександра Чіжаускаса вирішила придбати квартиру. Зацікавилися однушкой за 1,5 млн рублів в споруджуваному 21-поверховому будинку на вул. Молодіжній, 24, в Бєлгороді. Договір із забудовником «Стройдом» оформили в січні 2016 року, коли був тільки котлован. Там і зараз котлован, оточений парканом з рекламою. На табличці зазначено термін здачі - кінець 2016 року.
«Нам обіцяли, що будинок здадуть до липня 2017 го. Ми перевели майже мільйон рублів, а й у вересні будівництво залишилося на тій же стадії, - розповідає Олександр. - З'ясували, що «Стройдом» оголосив себе банкрутом. Передбачалася страховка на подібний випадок, але за страховку вони не платили, отже, ніхто нічого нам не виплатить. Крім нас постраждали ще вісім чоловік ».
Ольга Чернишова в березні 2012 року купила квартиру синові і невістці в будинку 10б на Олімпійській в селищі Північному у компанії «Проммашстрой».
«Я відразу віддала 1,6 млн рублів, здати нашу квартиру під ключ повинні були через вісім місяців, - розповідає вона. - Будинок з працею добудували тільки в серпні 2016- го, і тепер нам пропонують забрати квартиру під самоотделку. Там криві бетонні стіни, немає ні унітазу, ні ванни. Треба ще тисяч 500 на ремонт, але у мене їх немає ».
Білгород, вул. Молодіжна. На місці цього котловану ще в минулому році пайовикам обіцяли побудувати будинок.
Фото Вадима Заблоцького
Сім'я Свиридова купила двушку в мікрорайоні «Європа» у компанії «Білогір'я Інвест-Строй» в січні 2015 року. Збиралися відсвяткувати новосілля в грудні того ж року, проте реально збудувати тільки один поверх.
«Ми перерахували 700 тис. Рублів, але оскільки забудовник не повідомив про кінцеві терміни здачі квартири, вирішили забрати гроші, - розповідає Сергій Свиридов. - У листопаді розірвали договір і до 13 січня 2016- го нам обіцяли повернути гроші, але цього не зробили. Ми подали в суд і виграли його, однак грошей досі немає ».
У Старому Осколі ошуканих пайовиків сотні. Компанія «Витязь» уклала 251 договір пайового будівництва на квартири в мікрорайонах Північний і Центральний і збанкрутувала.
Одна подібна історія - випадковість, два - збіг, три - вже тенденція.
Все в масу
«Продажі в 2016 році різко скоротилися, квадратні метри подешевшали, а собівартість будівництва - немає, інвестори не розрахували такого повороту подій», - пояснює негативну тенденцію заступник начальника обласного департаменту будівництва і транспорту Валерій Гридчин.
Згідно із законом, якщо забудовник збанкрутів, все його майно, включаючи і продані квартири, стає конкурсної масою і розпродається з аукціону. З виручених грошей в першу чергу віддають борги із зарплати і податків, а пайовики, які, власне, і профінансували будівництво, тільки в третьої черги. З цієї причини в банкрутство того ж «Проммашстроя» не були зацікавлені ні пайовики, ні місцева влада. Після довгих пошуків інвестора будинок в селищі Північному нарешті здали, але тим, хто не погоджується на квартиру без обробки, пропонують оформляти житло у власність і подавати на забудовника до суду.
Старооскольського пайовики не дочекалися квартир в цьому будинку в мікрорайоні Центральному.
Фото Володимира Бабича
Ольга Чернишова вже судилася з «Проммашстроем» в 2014 році. Вона вимагала неустойку за зрив термінів, відшкодування збитків за оренду житла, моральної шкоди та вартість послуг адвоката. Крім того, просила суд оштрафувати компанію на 50% від стягнутих сум. Всього набралося більше 700 тис. Рублів. Бєлгородський районний суд визнав позов обгрунтованим, але задовольнив його частково - на 438 тис.
«Якби вони заплатили, мені б вистачило на ремонт, але нічого з« Проммашстроя »я не отримала, тому що на рахунках компанії грошей немає», - говорить вона.
Зараз в будинку ніхто не живе. Багато квартир виставлені на продаж в тому вигляді, як вони є. Ті, хто взявся за ремонт, змушені або чекати потепління, або витрачатися на електрику, оскільки в будинку не підключений газ і відповідно немає опалення.
Слідство і наслідки
У «СтройДома» дозвіл на будівництво на Молодіжній минув у вересні 2016- го. Спочатку були інвестори, які давали забудовникові гроші в рахунок майбутніх квартир. Покупців з вулиці там вісім чоловік, ще близько 40 договорів оформлено на керівників компанії, інвесторів, їхніх родичів і знайомих. У минулому році департамент будівництва неодноразово штрафував «Стройдом» за порушення правил пайового будівництва на загальну суму 1,1 млн рублів.
«Зараз керівники компанії під слідством, їх звинувачують у шахрайстві в особливо великому розмірі, - продовжує Валерій Гридчин. - Місце там хороше, мережі частково підведені. Діяльність компанії припинена через суд. Швидше за все, об'єкт заберуть самі інвестори і або добудують будинок, або знайдуть 10-15 млн, щоб повернути їх пайовикам ».
Інформацію про «Білогір'я Інвест-Ладі» адміністрація Білгородського району направила в прокуратуру, управління державного будівельного контролю Бєлгородської області і районний відділ МВС. Зараз йде перевірка. Тим не менш, це не заважає забудовнику активно пропонувати квартири в «Європі».
Пайовики купили квартири в бєлгородському мікрорайоні «Європа», але за два роки побудований тільки перший поверх.
Фото Вадима Заблоцького
найбільш складна ситуація в Старому Осколі. Якщо будинок в мікрорайоні Північний готовий на 90%, то в Центральному звели тільки одну секцію, для інших чотирьох все обмежилося фундаментом.
«У Північному треба 46 млн рублів. Коли закінчиться опалювальний сезон, буде добудовувати «норильчанин», - продовжує Валерій Гридчин. - До кінця року ми цей будинок здамо. Для Центрального потрібно 300-500 млн. Ми розіслали листи-пропозиції 24 забудовникам. Майданчик там велика, можна побудувати ще 300-400 тис. Квадратних метрів житла, це хороша перспектива. Але все залежить від ситуації на ринку ».
привід перевірити
Раніше роботу забудовників контролювали органи місцевого самоврядування, які і видавали дозволи на будівництво. На них же замикалася відповідальність за недобуд, тому вони і шукали інвесторів. З січня за долі долёвкі відповідає обласної департамент будівництва та транспорту. По всій області зараз пайове будівництво ведуть 28 компаній. Будується 61 будинок, це більше 5 тис. Квартир, з яких не розпродано 1,1 тис.
«Перш ніж видати ділянку, ми близько місяця перевіряємо забудовника: від статутних і проектних документів до участі в судах, контролюємо і саму будівництво, - каже Валерій Гридчин. - Якщо є звернення пайовиків по споруджуваних об'єктах, виїжджаємо на позапланову перевірку, якщо немає - раз в тиждень можемо подивитися, як йде будівництво. Побачимо, що кількість договорів пайової участі росте, а будівництво не рухається - є привід перевірити ».
Проте, якщо крім коштів пайовиків у компанії грошей немає, то завершити будинок буде складно, адже все залежить від продажів. Зупинилися продажу - заморозилась будівництво. Так сталося в Старому Осколі. Муніципалітет недооцінив ризики, компанія «Витязь» залучила кошти пайовиків, але розпорошилася на весь мікрорайон та ще взялася за торговий центр.
У селищі Північному з пайовиків взяли гроші за квартири під ключ, а пропонують їх в такому вигляді.
Фото Вадима Заблоцького
так дешевше
У пайове будівництво люди вступають не від нестачі гострих відчуттів - на етапі фундаменту квартира хоч трохи, але дешевше тієї, що під ключ. Половина угод оформляється в іпотеку, і відсоток за первинне житло нижче. Забудовнику ще вигідніше, адже гроші пайовиків він бере без відсотків, тим здешевлюючи вартість нерухомості. У докризові 2010-і квартира на стадії фундаменту була на 20-30% дешевше готової.
«Тоді брали по 40-45 тис. Рублів за кв. м для подальшого перепродажу за 60 тис. Зараз різниця не суттєва, тис. 5 з кв. м, і вкладати в будівництво на два роки нікому не цікаво, беруть для себе, для дітей, - каже Іван Костюков, заступник директора агентства нерухомості «Квартал». - У 2015 році була просадка до 40-47 тис. Рублів за кв. м, зараз середня ціна по Белгороду 50-55 тис ».
Вступити, а не вляпатися
Довести свою спроможність забудовники можуть тільки хорошою репутацією і позитивними відгуками. Усталені відомі компанії заробляють і на своєму імені. Нові забудовники намагаються брати дисконтом, а й ризики там значно вище.
«Вибирати треба перевірену компанію, - вважає Іван Костюков. - Великих в Бєлгороді 5-6, вони стабільно працюють по 30 років, ніхто не буде ризикувати з новими компаніями, у яких тільки по одному об'єкту ».
Він радить оцінювати ризики за обсягами будівництва. Якщо у компанії кілька будинків, позитивні відгуки клієнтів і немає скарг і судів - це реальний забудовник. Якщо тільки один будинок і ціни нижчі за ринкові тисяч на 15, варто подумати.
Будинок № 9 в Північному мікрорайоні.
Фото Володимира Бабича
Надія для пайовиків
З липня забудовники повинні будуть прирівняти свій статутний капітал до вартості зводяться площ.
«Вимога торкнеться тих, хто почне будівництво з 1 липня, - каже Валерій Гридчин. - Наприклад, будує 500 тис. Кв. м - статутний капітал повинен бути 1 млрд рублів. Тільки після цього забудовнику оформлять ділянку і дадуть висновок на відповідність вимогам федерального законодавства. Без нього він не має права залучати кошти пайовиків і буде змушений брати кредити в банках або будувати за свої ».
З липня ж запрацює і компенсаційний фонд, куди забудовники повинні будуть перерахувати 1% від вартості зводяться ними пайових об'єктів. Він один на всю Росію і створюється як альтернатива страхуванню відповідальності забудовників, яке виявилося марним. За розрахунками експертів, в цьому фонді буде 40-50 млрд. З них пайовикам будуть добудовувати будинки, якщо компанія збанкрутує.
«Гарантії для пайовиків однозначно зростуть, - вважає Валерій Гридчин. - З ринку підуть дрібні компанії і залишаться тільки забудовники з грошима ».
Корисно знати
- Права і обов'язки сторін встановлює закон «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» від 30.12.2004 № 214 ФЗ.
- Залучати кошти пайовиків для будівництва можуть тільки юридичні особи і ніяк не ІП або фізособи.
- Готові квартири продаються за договорами купівлі-продажу. Будуються - за договорами пайової участі, які є чинними з дати видачі дозволу на будівництво до дати отримання дозволу на введення об'єкту в експлуатацію. Договір вважається укладеним з моменту державної реєстрації.
- У договорі вказано об'єкт пайового будівництва; строк здачі; ціна нерухомості; терміни і порядок розрахунку; гарантійний термін на об'єкт пайового будівництва (5 років - на приміщення, 3 роки - на інженерні мережі); договір страхування цивільної відповідальності забудовника на випадок, наприклад, банкрутства, або договір поруки банку.