Як купити квартиру в Польщі: правила, умови, документи

1. Огляд ринку нерухомості в Польщі
2. Де і яким чином шукати нерухомість для покупки
3. У скільки обійдеться покупка житла в Польщі
4. Як купити квартиру або будинок, дотримуючись закон
5. Як отримати дозвіл МВС
6. Перевірка об'єкта нотаріусом і підписання основного контракту
7. Оподаткування та інші витрати при покупці нерухомості
8. Придбання земельних ділянок під забудову
9. Купівля комерційної нерухомості
10. Що потрібно знати потенційному покупцеві
11. Найбільш поширені питання
12. Висновок

Доступні ціни на нерухомість, а також високі соціальні стандарти залучають до Республіки Польщі покупців квартир і заміських будинків з усього світу. Купити квартиру в Польщі значить зробити вигідну інвестицію і полегшити процес отримання посвідки на проживання. До перерахованих переваг можна також додати мінімальні ризики на ринку нерухомості, наявність докладної законодавчої бази, помірні витрати при оформленні угоди купівлі-продажу. Однак вкладати гроші потрібно грамотно і неквапливо, вивчивши перш всі тонкощі процесу.

Огляд ринку нерухомості в Польщі

Згідно з даними за 2016 рік, найбільшу зацікавленість у придбанні польської нерухомості проявляють українці, німці і британці. Кількість угод, укладених українцями, з купівлі дорогого, середнього за вартістю і дешевого житла склали 60 000 м2 житлової нерухомості.

Німці зайняли другий рядок рейтингу, маючи показник 40 000 м2, а на почесному третьому місці опинилися британці, купили 18 000 м2 житлової площі.

Попит на нерухомість продовжує зростати, в тому числі і з боку росіян і білорусів, оскільки серед країн-членів Європейського союзу Польща утримує демократичні ціни і на первинному, і на вторинному ринку.

Аналіз ринку нерухомості Польщі показує, що продаються переважно одно- і двокімнатні квартири. Кількість пропозицій на ринку стрімко зростає і станом на 2016 рік досягло позначки 86 500 об'єктів.

Іноземний громадянин може без будь-яких обмежень отримати права власності на апартаменти, квартиру або гараж, однак при покупці будинку, земельної ділянки великої площі (від 0,4 гектара) або об'єкта, який знаходиться поблизу прикордонної зони, буде потрібно схвалення польського МВС.

Якщо власних коштів недостатньо, можна оформити іпотеку. Банки охоче видають кредити за умови, що позичальник відповідає всім вимогам.

Іноземці купують квартири практично у всіх містах Польщі. Найбільшою популярністю користуються Варшава, Краків, Познань, Гданськ, Лодзь, Вроцлав, де створені сприятливі умови для життя і розвитку бізнесу.

За інформацією найбільшої міжнародної консалтингової компанії, саме Польща (з усіх країн ЄС) є найбільш привабливою для великих інвестиційних фондів, що дозволяє сподіватися на подальший розвиток регіону.

Де і яким чином шукати нерухомість для покупки

Пошуками підходящого об'єкта можна зайнятися самостійно, а можна скористатися послугами агентств нерухомості. Кожен з цих способів має переваги і недоліки.

Наприклад, агент за певну плату допоможе вам знайти квартиру або заміський будинок на 2, 3 або навіть 5 кімнат, які повністю відповідають вашим запитам. І хоча процес може затягнутися на кілька тижнів і навіть місяців, однак ви будете позбавлені від турбот, пов'язаних з постійними зустрічами, дзвінками, переговорами.

Для самостійних пошуків можна скористатися дошками безкоштовних оголошень, друкованими виданнями, інтернет-сайтами або порадами знайомих, які тривалий час проживають на території Польщі.

Дошка оголошень, як правило, встановлюється або в супермаркеті, або поблизу зупинки громадського транспорту, або на території костелу.

Що стосується газет, що мають як локальний, так і загальнонаціональний охоплення, слід звернути увагу на Gazeta wyborcza, Mieszkaniec, Lokalna. Частина видань поширюється безкоштовно в громадських місцях, інші вимагають оплати в кіосках.

Найбільш вдалим рішенням є відвідування тематичних інтернет-ресурсів, що дозволяє вивчити всі доступні варіанти без зміни країни перебування.

Великою популярністю користуються польський сайт, на якому зібрані тисячі оголошень від агентів нерухомості, забудовників і прямих власників житла.

Список інших рекомендованих сайтів:

У скільки обійдеться покупка житла в Польщі

На вартість об'єкта нерухомості впливає багато факторів. Ось кілька з них:

• місто і район;
• площа, планування, рік побудови;
• стан прибудинкової території, якість ремонту і поверховість;
• наявність інфраструктури, комунікацій, перспектив подальшого розвитку регіону.

Як показує практика, найдорожче покупка житла обходиться в великих містах Польщі, де вартість квадратного метра може перевищувати позначку 2 000 євро, тому однокімнатні квартири до 1 млн рублів (14 108 евро) є великою рідкістю.

На первинному і вторинному ринках нерухомості ціни трохи різняться.

Якщо ви хочете заощадити і готові чекати введення об'єкта в експлуатацію протягом декількох років, шукайте варіанти на сайті забудовника.

Частина грошей, яку вам вдасться зберегти, ви зможете розумно витратити на ремонт і облаштування нового житла.

Однак вас не повинні лякати високі ціни на квартири в Варшаві - крім столиці, є й інші міста, в яких створені всі умови для комфортного життя. Наприклад, зверніть увагу на Краків, який щорічно відвідують мільйони туристів, або на Вроцлав, Лодзь, Познань і Гданськ, де існують приголомшливі умови для розвитку бізнесу і виховання дітей.

Не забувайте і про програму MDM, за якою держава може компенсувати вам частину коштів на покупку квартири, якщо ви купуєте перше власне житло, при цьому платите податки і легально проживаєте в Польщі (навіть по Карті тимчасового побиту).

Учасниками програми можуть бути:

• самотні люди молодше 35 років;
• офіційно зареєстровані пари, де вік дружини або чоловіка до 35 років;
• багатодітні сім'ї (від 3 дітей) без обмежень за віком.

При відсутності дітей держава компенсує одиноким громадянам і молодим сім'ям 10% вартості житла; якщо є 1 дитина, сума компенсації становить 15%, якщо 2 дітей - 20%, якщо 3 і більше дітей - 30%.

Слід мати на увазі, що квартиру, куплену за програмою Mieszkanie dla Młodych, не можна здавати в оренду протягом 5 років від дати укладення угоди.

Табл. 1 Огляд цін на житлову нерухомість в Польщі станом на початок 2019 р

Місто Ціна в євро за м 2,
первинний ринок Ціна в євро за м 2,
вторинний ринок Варшава 1958 2131 Краків 1658 1706 Вроцлав 1426 1434 Лодзь 1180 998 Познань 1482 1425 Гданськ 1583 1582

Не поспішайте купувати перший-ліпший об'єкт. Обов'язково переконайтеся в тому, що вам продає апартаменти власник, що відсутні борги за електрику та опалення, що планування і поверховість житла вас повністю влаштовують.

Якщо плануєте розраховуватися готівкою, потрібно мати довідки, що підтверджують походження грошей; інакше доведеться заплатити додаткові податки, що відіб'ється на підсумковій вартості об'єкта.

Як купити квартиру або будинок, дотримуючись закон

Перед покупкою квартири, земельної ділянки або заміського будинку, який знаходиться в Західно-Поморському воєводстві або іншому регіоні Польщі, нерезиденту країни потрібно обов'язково прочитати закон «Про придбання іноземцями нерухомості» і / або отримати кваліфіковану консультацію юриста. Це допоможе уникнути труднощів і непередбачених ситуацій, а також санкцій з боку правоохоронних органів.

Потрібно чітко розуміти, що фізична особа, яка не має статусу ПМЖ або польського громадянства, а також юридична особа, офіційно зареєстроване за кордоном, можуть придбати тільки квартиру, апартаменти, земельну ділянку (площею до 0,4 гектара для фізичної особи) або гараж.

Якщо об'єктом купівлі виступає будинок або інший об'єкт, розташований в прикордонній зоні, потрібно запросити дозвіл Міністерства внутрішніх справ Польщі. Міністерство повинно підтвердити, що такі дії не становлять загрози для безпеки держави.

Якщо інвестор є дружиною (чоловіком) громадянина Польщі, проживає на території країни більше 2 років і реєструє нерухомість як спільну власність, такий дозвіл не потрібен.

Також немає необхідності отримувати дозвіл в тому випадку, якщо покупець має карту резидента ЄС або статус ПМЖ і живе в Польщі більше 5 років.

Схема покупки нерухомості досить проста:

1. Потрібно вибрати об'єкт.
2. Укласти попередній договір купівлі-продажу.
3. Отримати дозвіл на придбання (якщо потрібно) від МВС Польщі.
4. Скласти договір купівлі-продажу і зареєструвати угоду.
5. Застрахувати нерухомість.

Як отримати дозвіл МВС

Щоб отримати дозвіл на придбання нерухомості, необхідно написати заяву на ім'я уповноважених органів, сплатити обов'язковий державний збір (416 євро) і подати наступний пакет документів:

• ксерокопію паспорта або іншого документа, що підтверджує особу потенційного покупця;
• ксерокопії документів, які свідчать про наявність зв'язків з Польщею;
• заяву власника нерухомості, готового продати об'єкт договору (чорновий варіант договору також додається);
• підтвердження платоспроможності покупця або виписку з банку, що вказує на наявність кредитних коштів (або своїх).
• довідку, видану установою соціального страхування і податковим управлінням, що підтверджує виконання всіх податкових зобов'язань перед державою.

Крім витрат на дозвіл (416 євро), вам доведеться сплатити мито (23 євро) і збір за наявність довіреності (4 євро). Термін видачі дозволу становить від 2 до 4 місяців.

Якщо буде потрібно подати додаткові документи, розгляд звернення може тривати до 6 місяців.

Потенційному покупці слід врахувати, що дозвіл МВС має обмежений термін дії (1 рік) і дозволяє купити нерухомість на загальних підставах.

Перевірка об'єкта нотаріусом і підписання основного контракту

Перед підписанням договору купівлі-продажу юрист або адвокат обов'язково перевіряють правовий стан об'єкта нерухомості. Важливо, щоб на момент покупки були відсутні іпотечні зобов'язання і борги, а право на відчуження майна належало тільки продавцю. Дані реєстру, який містить всю необхідну інформацію, є загальнодоступними і зберігаються на.

Продавець і покупець укладають між собою попередній цивільно-правовий договір купівлі-продажу, в якому відображають порядок розрахунків, суму завдатку, форму оплати та вартість послуг нотаріуса.

Переважно розмір депозиту варіюється від 5 до 10% вартості об'єкта нерухомості. Якщо покупець розриває договір, завдаток стає власністю продавця, якщо продавець відмовляється від угоди - депозит повертається покупцеві в подвійному розмірі.

Після підписання основного договору купівлі-продажу відбувається переоформлення нерухомості на нового власника, який отримує права власності на об'єкт договору. Така угода повинна бути офіційно зареєстрована за участю нотаріуса, який оформляє акт (що засвідчує право володіння майном), ініціює оплату податку на перехід прав власності, змінює дані про власника об'єкта нерухомості в реєстрі, а також подає відповідні документи співробітникам контролюючих органів.

Оподаткування та інші витрати при покупці нерухомості

В ході оформлення прав власності на квартиру, покупець зобов'язаний сплатити всі податки і збори, встановлені державою, а також витратитися на отримання візи, якщо це передбачено правилами перетину державного кордону.

Податок на придбання нерухомості становить близько 2% від суми угоди (актуальний за умови, що об'єкт куплений на ринку вторинного житла), агентські комісійні (якщо притягувався посередник) - до 3% від суми угоди.

Також оплачуються послуги нотаріуса (фіксована сума або відсоток від угоди, що не перевищує 3%) і витрати на держреєстрацію нерухомості - 1% від суми договору.

Розмір візового збору становить від 35 євро, а ціна квитків на літак залежить від пункту вильоту і прильоту (від 100 євро).

Придбання земельних ділянок під забудову

При виборі земельної ділянки слід враховувати кілька факторів, головними з яких є ціна, район, склад грунту, площа і цільове призначення. Купити ділянку досить просто при наявності коштів і спеціального дозволу від МВС Польщі.

Великою популярністю користується земля біля моря, яка може бути використана під індивідуальне будівництво та ведення господарської діяльності. Вартість 1 сотки може істотно відрізнятися і, виходячи з різних критеріїв, складати від 1 000 євро до 25 000 євро.

Купівля комерційної нерухомості

Придбати в Польщі промислова будівля, магазин, ресторан, готель, корпоративний офіс або іншу нерухомість, яка згодом буде приносити прибуток від комерційної діяльності, зараз дуже вигідно.

Інвестиційна привабливість Польщі неухильно зростає, і цим користуються тисячі українців, білорусів і росіян, які прагнуть скоріше оформити покупку і створити високоприбутковий бізнес.

Обмеження на покупку магазинів, ресторанів, офісів з боку влади практично відсутні, та й вартість таких об'єктів порівняно невисока.

Що потрібно знати потенційному покупцеві

З огляду на тривалий термін державної реєстрації угоди купівлі-продажу, придбання нерухомості може затягнутися від півроку до 200 днів. Іноземці зі статусом фізичної особи мають право без обмежень купувати квартири, апартаменти, гаражі - житлові та нежитлові приміщення, які законом не визнані окремим об'єктом, пов'язаним із земельною ділянкою.

Будь-яку операцію купівлі-продажу можна оформити без особистої присутності покупця при наявності нотаріально завіреної довіреності, яка оформляється на юридична або фізична особа, яка постійно або тимчасово проживає на території Польщі.

Якщо об'єкт нерухомості купується без посередників або дії ріелтора викликають сумніви, слід обов'язково перевірити наявність наступного переліку документів:

• виписка з реєстру земельних ділянок;
• виписка з іпотечної книги;
• дозвіл (при необхідності);
• документ, що засвідчує право власності;
• договір купівлі-продажу;
• підтвердження, що прописаних людей на об'єкті нерухомості немає.

Потрібно зберігати пильність і контролювати кожен етап покупки, адже на кону велика сума грошей і ваша репутація. Якщо виникли сумніви щодо правомірності отримання документів продавцем або фіктивності якийсь із виписок, обов'язково консультуйтеся з фахівцем.

Перед підписанням договору зверніть увагу на форму власності нерухомості (буває повною, кооперативної або власністю товариства). Саме вид власності на 1-кімнатну квартиру, апартаменти або великий заміський будинок регламентує права і обов'язки власника.

• Повна (окрема) власність - Pełna własność. Найбільш поширений варіант, при якому власнику належить одноосібне право на об'єкт житлової нерухомості, а також пропорційне право на експлуатацію загальних територій, приміщень і механізмів (сходи, під'їзд, ліфт).
• Власність товариства - Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Юридично і фактично покупець може тільки користуватися об'єктом нерухомості на правах орендаря. Товариство зберігає всі права на володіння майном. Таку квартиру можна закласти або заповідати. Іпотечний кредит на придбання квартири TBS ні в доларах, ні в злотих, ні в якій іншій валюті банками не видається.
• Кооперативна власність - Spółdzielcze własnościowe. Об'єкт належить кооперативу, однак власник має право безперешкодно розпоряджатися нерухомістю на свій розсуд: дарувати, продавати, передавати у спадок. Отримувати згоду кооперативу потрібно тільки в разі перепланування або перекладу в розряд нежитлових об'єктів.

Найбільш поширені питання

При покупці нерухомості часто виникає багато питань, відповіді на які обов'язково потрібно знати. Це дозволить укласти угоду без порушень законодавства, швидко і з вигодою для вас.

Чи можна іноземцю оформити іпотеку в Польщі?

Нерезидент Польщі позбавлений права на отримання іпотечного кредиту. Однак польські банки охоче видають кредити іноземним громадянам, які перебувають в країні більше 180 днів і оформили карту резидента.

Умови надання кредиту залежать від конкретного банку і виглядають приблизно так: процентна ставка - 5-8% річних, початковий внесок - 30% від вартості об'єкта нерухомості, термін кредитування - 5-35 років, валюта кредиту - польський злотий або євро. Щомісячний внесок за іпотечним кредитом не повинен перевищувати 50% чистого щомісячного доходу заявника.

Чи необхідно дозвіл з МВС при покупці гаража?

За даними на 2019 рік, якщо гараж знаходиться за межами прикордонної зони, дозвіл на покупку не потрібно. Оскільки цей об'єкт має статус комерційної нерухомості нежитлового призначення, угода купівлі-продажу пройде швидко і безперешкодно з боку відповідальних служб.

Чи можна торгуватися на вторинному ринку в Польщі?

Абсолютно всі покупці можуть торгуватися на вторинному ринку нерухомості, щоб отримати найвигіднішу ціну. Як показує практика, продавці охоче поступаються до 7-8% вартості житла великої площі, а іноді навіть готові компенсувати всі витрати покупця при оформленні угоди.

Який тип візи оформляти для відвідування Польщі і подальшої покупки квартири?

Більшість українців, росіян і білорусів, серйозно налаштованих купити нерухомість на території Польщі, користуються туристичної шенгенської або національною візою, які дозволяють пересуватися по Польщі та іншим країнам ЄС не більше 90 днів кожні 6 місяців.

Якщо передбачається купівля комерційної нерухомості, можна оформити бізнес-візу. Для «чистого» паспорта найімовірніше відкриють візу 30/90, по якій можна перебувати в Польщі не більше 30 днів протягом 3 місяців. Максимальний термін дії польської бізнес-візи становить 180 днів перебування на протязі року (90 + 90 днів кожні 6 місяців). Якщо на покупця поширюється безвіз, тоді поїздка для огляду багатоквартирного житла або гаража в Польщі взагалі не представляє ніяких проблем.

Висновок

Польща є інвестиційно привабливим регіоном не тільки для великих міжнародних компаній, а й звичайних громадян, оскільки тут відсутні законодавчі обмеження для іноземних громадян на придбання квартир, апартаментів, гаражів, ресторанів, магазинів та іншої комерційної нерухомості. До того ж фінансові установи готові видавати їм іпотечні кредити.

В даний час існують сприятливі умови для покупки нерухомості в Варшаві, Кракові, Гданську, Щецині і інших містах Польщі, де активно розвивається інфраструктура, створюються робочі місця, поліпшується якість освіти і медицини. Ціни на первинному і вторинному ринках поступово зростають.

Польща. Купівля квартири в Кракові .: Відео