Банкрутство забудовників і права учасників пайового будівництва

1. Визнання права власності на квартири за пайовиками - учасниками будівництва
2. Включення до реєстру вимог кредиторів / реєстр вимог про передачу житлових приміщень
3. Реєстр ошуканих пайовиків - Зведений реєстр постраждалих співінвесторів
4. Нежитлові приміщення в банкрутство забудовника

Як показала практика діяльності ТОВ ЮК Антанта за останні 3-4 роки, до 30-50% арбітражних суперечок замістити більш актуальною зараз категорією справ - банкрутство забудовників. Кожні 3-4 місяці ми чуємо про запровадження процедури банкрутства щодо суб'єктів багатоквартирного пайового будівництва. А кожна така справа неминуче втягує в нову стадію взаємовідносин десятки або сотні його учасників - пайовиків. Судова практика не розмежовує на підставі якого договору визнається учасником будівництва конкретний пайовик - попередній договір, договір пайової участі, співінвестування, купівлі-продажу та ін. Принциповим є питання наявності у забудовника багатоквартирного будинку, будівництво якого розпочато і не завершено повністю.

Наші юристи і я супроводжуємо одноразово кілька таких процедур і зустрічаємося з абсолютно непередбачуваними ситуаціями. Практика розгляду судами положень параграфа 7 глави 9 Закону про неспроможність (банкрутство) тільки на початковому етапі її формування та вимагає особливого підходу з боку супроводжуючих такі питання юристів. В даному матеріалі я хотів би звернути увагу на частину основних питань, які систематично встають в учасників будівництва перед юристами і арбітражним судом: визнання права власності на недобудову і доцільність такої дії, включення в реєстр ошуканих пайовиків, а, також, оформлення нежитлових приміщень в справі про банкрутство забудовника.

Визнання права власності на квартири за пайовиками - учасниками будівництва

Оформлення в об'єкті незавершеного будівництва або завершеного будівництвом об'єкта права власності в органі, що реєструє в абсолютній більшості випадків є стратегічною помилкою і спричиняє негативні наслідки в майбутньому.

Йдеться про те, що процедури банкрутства спочатку вводяться для захисту інтересів керованих ними кредиторів. Після введення будь-якої процедури банкрутства забудовника для включення до реєстру вимог кредиторів приймаються вимоги учасників будівництва. Наприклад, після закінчення 2-х місяців після публікації про введення процедури спостереження в офіційних інформаційних джерелах, кредитори зобов'язані подати свої вимоги про включення до реєстру. Після розгляду всіх, поданих в зазначений двомісячний термін, вимог, реєстр боржника вважається сформованим і проводиться перші збори кредиторів. На цих зборах, грунтуючись на проведеному тимчасовим керуючим аналізі господарської діяльності, фінансовий стан боржника, вирішуються основні стратегічні питання по забудовнику - яка процедура повинна бути введена далі в цілях забезпечення прав і законних інтересів пайовиків, що в ній повинно статися і хто цією процедурою повинен керувати (потрібна зміна арбітражного керуючого).

Визнати право власності на недобудову в арбітражному суді досить проблематично. Після порушення справи про банкрутство відносно забудовника, звертатися з будь-якими вимогами до забудовника поза рамками справи про банкрутство не можна.

Однак, якщо пайовик використовуючи будь-які можливості і хитрощі визнає право власності на свою квартиру, то він "випадає" з процедури банкрутства. Будучи, так званим, титульним власником, він не має права вимоги передачі об'єкта від забудовника в справі про банкрутство, тому що з формальної точки зору це вимога вже задоволено і пайовик володіє об'єктом нерухомості. Але ми з вами розуміємо, що в більшості випадків, ні про яке реальне володінні мови не йде, пайовик лише "вивуджує" папір під назвою "свідоцтво про право на власність" на об'єкт, до якого і підійти не можна.

У підсумку, виходить, що в результаті оформлення права власності в банкрутство на житлове приміщення, пайовик позбавляється всіх прав встановленого кредитора у справі про банкрутство. Далі, всі питання про долю забудовника і вдома даний власник вирішувати не має права на підставі чинного закону. Якщо ж, за таким вчинком підуть десятки людей, то доля будинку буде вирішуватися досить обмеженим колом осіб, і не факт, що зацікавлених у передачі будинку учасникам будівництва.

Ми були свідками низки зборів кредиторів, куди арбітражний керуючий зовсім не допускав осіб, що мають права власності щодо об'єктів забудовника. З формальної точки зору, така можливість у керуючого є.

Тому, ми, в більшості випадків, не рекомендуємо оформляти право власності на об'єкти незавершеного будівництва в справах про банкрутство забудовника і позбавляти тим самим себе всіх, наданих законодавцем прав в справі про банкрутство.

Виняток становлять лише повністю закінчені будівництвом будинку, або при бажанні і можливості пайовиків взяти 100% фінансування об'єкта на себе.

Включення до реєстру вимог кредиторів / реєстр вимог про передачу житлових приміщень

По даній темі мною написано досить багато матеріалу, тому детально зупинятися тут не має сенсу. Що важливо мати на увазі - необхідність включення в реєстр, ніж раніше зреагувати, тим краще. Зреагувати необхідно на публікацію в офіційному виданні про введення тієї чи іншої процедури банкрутства, подавши в зазначений у ній термін встановленого зразка вимога про включення до відповідного реєстру. Вимога з додатком направляється арбітражному керуючому, самому забудовникові і, після, здається в арбітражний суд. Далі, відстежуємо отримання вимоги арбітражним судом і призначення справи до судового розгляду. Є в усі судові засідання і виступаємо по суті нашої вимоги і задаються учасниками процесу питань, поки не буде оголошено ухвалу про включення до реєстру або про відмову у включенні до реєстру вимог кредиторів. У другому випадку, аналізуємо ухвалу суду на предмет перспективи його оскарження.

Зразок вимоги про передачу житлового приміщення

З нашого досвіду, близько 7-10% пайовиків непогано справляються з включенням до реєстру своїми силами, іншим рекомендується не витрачати не тільки свого часу, гроші і сили, а й нерви і час арбітражного керуючого і суду і наймати професійного представника для включення до реєстру. Фразу про необхідність залучення юристів у таких ситуаціях ми чуємо в судових процесах регулярно від головуючого судді, який, після кількох десятків судових процесів в день, дуже важко реагує на вибачення пайовиків і на пояснення, що "перший раз в арбітражному суді" і "не знав ". Слід мати на увазі, що вартість роботи юристів при включенні десятків вимог кредиторів зменшується в рази і стає сумірною з реальними витратами пайовика на самостійне включення в реєстр.

Реєстр ошуканих пайовиків - Зведений реєстр постраждалих співінвесторів

Не варто плутати даний бюрократичний елемент з реєстром вимог про передачу житлових приміщень у процедурі банкрутства, порядок включення в який був описаний вище. На сьогоднішній день (2015 рік), "Зведений реєстр постраждалих співінвесторів", який і прийнято в побуті називати Реєстр ошуканих пайовиків, регулюється тільки Розпорядженням Мінмособлстроя від 06.12.2010 N 56 "Про організацію роботи щодо захисту прав громадян, які інвестували кошти в будівництво багатоквартирних будинків на території Московської області ".

Як випливає з його пункту 1.2., Метою його ведення на території Московської області, як і метою ведення Зведеного переліку проблемних об'єктів (Реєстр проблемних забудовників), є створення на їх основі інформаційної бази даних з проблемних забудовникам і постраждалим в результаті їх діяльності соинвесторам, аналіз діяльності територіальних органів

самоврядування Московської області по реалізації Закону Московської області від 01.07.2010 N 84/2010-ОЗ "Про захист прав громадян, які інвестували кошти в будівництво багатоквартирних будинків на території Московської області".

Власне, на встановлення порядку ведення Реєстру ошуканих пайовиків і Реєстру проблемних забудовників і замикається регулювання даного Розпорядження. Що стосується Закону № 84/2010 Про захист інвесторів, то з його статей 3 і 4 Закону випливає, що повинні розроблятися і погоджуватися заходи, спрямовані на завершення будівництва проблемного об'єкта, приймаються рішення про залучення нового забудовника, надається забудовнику окрему земельну ділянку, надається сприяння соинвесторам в захисті їх прав .. Тут ми також не знаходимо бажаних, конкретних інструментів допомоги ошуканим пайовикам, таких як: виділення земельних ділянок для нових забудовників / інвесторів / подрядч ІКОМ у вигляді обов'язку місцевої адміністрації, виділення грошових субсидій постраждалим соинвесторам якого об'єкта з метою завершення його будівництва, надання Реєстру ошуканих пайовиків іншого житлового фонду на даній території та ін. Ми не говоримо про наявність у всіх адміністрацій і муніципальних утворень таких ресурсів, але і в їх відсутність зазначені закони і розпорядження, найчастіше, дарма обнадіюють пайовиків.

На сьогоднішній момент, ми не даємо рекомендації по включенню співінвесторів до Реєстру ошуканих пайовиків - Зведений реєстр постраждалих співінвесторів через відсутність прямої доцільності. Такий наш підхід единообразен до усім, хто знаходиться у нас на юридичному обслуговуванні пайовикам і їх об'єднанням.

Нежитлові приміщення в банкрутство забудовника

Завершити цей матеріал я хотів би питанням, яке хвилює досить велику кількість співінвесторів - з нежилих приміщень в справі про банкрутство. Це дуже неоднозначний і, тому, болючий для відповідної категорії пайовиків питання.

Проблема в тому, що абсолютна більшість кредиторів по приміщеннях, які не є житловими, вважають себе рівними в правах щодо всіх інших співінвесторів в банкрутство забудовника. Це випливає з логіки збудованих із забудовником взаємин і їх схожості з усіма кредиторами по житлових приміщень.

Насправді ж, детальне вивчення судової арбітражної практики розгляду справ про банкрутство забудовників як і самого параграфа 7 нам показує, що кредитори з нежилих приміщень фактично являють собою "інших осіб" у справі про банкрутство (поняття закріплено в ст. 201.8 Закону). Сам параграф 7 про банкрутство забудовника не регулює взаємовідносини з комерційними кредиторами. Тобто все, що сказано в нормах Закону з питань банкрутства забудовників не стосується нежитлових приміщень, за винятком однієї неоднозначної норми - ст. 201.8 про будь-яких інших вимогах щодо нерухомого майна забудовника.

Це не простий, але єдиний шлях вимагати оплачений нежитлове приміщення від забудовника. Те, в якій правовій конструкції заявляються вимоги - сильно залежить від кожного конкретного випадку. Якщо не використовувати цю норму, то залишається лише заявляти своє право грошової вимоги заставного кредитора, відмовившись від подальшого виконання договору пайової участі (співінвестування) забудовником і залишившись очікувати надходження живих грошей до складу ліквідаційної маси для розподілу між усіма грошовими кредиторами.