- Як взяти в оренду землю сільгосппризначення
- Оренда паю землі сільгосппризначення
- Договір оренди земель сільгосппризначення
- Договір оренди землі між фізичними особами
- Договір оренди між фізичною та юридичною особою (зразок)
- Договір оренди землі між юридичними особами (зразок)
- Скільки коштує оренда землі сільгосппризначення
- Реєстрація договору оренди землі сільгосппризначення
Договір оренди земель сільгосппризначення є один найпоширеніших між громадянами договорів, що використовується переважно в цілях споживання ресурсів земельних ділянок.
Надання територій землі особам у користування є цивільно-правовим інститутом, що має давню історію. Спочатку землі, які використовуються з метою сільгосппризначення, надавалися користувачам на підставі паїв.
Однак з огляду на неспроможність деякими особами обробляти виділену їм землю, в цивільно-правовій сфері виник договір оренди сільськогосподарських земель.
Сьогодні, поширення даного договору між власником і землекористувачем носить великий і поширений характер. Одним з головних переваг договору є доступність та оперативність в реалізації даних відносин.
У статті хотілося б розглянути особливості укладення договору оренди даної категорії земель, умови його укладення, переваги і сферу поширення.
Дорогі читачі!Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.
Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему - звертайтеся в форму онлайн-консультанта справа. Це швидко і безкоштовно! Або зателефонуйте нам за телефонами:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московська область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленінградська область
8 (800) 511-69-42
Федеральний номер (дзвінок безкоштовний для всіх регіонів Росії)!
Як взяти в оренду землю сільгосппризначення
Земля сельхозначенія є однією з семи категорій земель, встановлених Земельних кодексом. Правознавцями вона позначається як одна з найважливіших категорій, в зв'язку з тим, що в її склад входять цінні і корисні для використання землі.
З точки зору законодавства, стосовно цієї категорії земель встановлено певний порядок охорони її правового статусу, умови передачі і вилучення територіальних земельних ділянок органами державної влади, здійснення цивільно-правових угод із землею (наприклад, договір купівлі-продажу і т.д.).
Як вже було сказано вище, правовий статус використання сільгоспземель в Росії є актуальним і досліджуваним правознавцями вже тривалий час.
Земельний кодекс визначає сельхоземлі, як території, що надаються державою особам для ведення господарської, дослідницької, наукової та іншої діяльності.
Законом до даної категорії віднесені наступні земляні території:
- ріллі, поклади, сінокоси, що представляють собою території, більшою мірою призначені для господарського призначення;
- лісосмуги, стежки, штучно створені насадження за винятком лісогосподарських земель;
- забудови господарськими будівлями, розташовані на сільськогосподарської землі.
Дана категорія земель знаходиться під суворою захистом держави, її положення визначають Земельний кодекс, федеральні закони, постанови Уряду, розпорядження та інші нормативні акти.
Дозвіл орендних питань сільгоспземель закріплено за компетенцією органів місцевого самоврядування, в чиї безпосередні повноваження входить і здійснення заходів щодо реалізації договірних відносин.
Законом також встановлено, що компетенція розподілу сільськогосподарських земель є винятковою для ОМСУ. Договір оренди укладається безпосередньо між орендодавцем і орендарем на визначений, описаний в договорі термін, крім того, в ньому визначаються ціна оренди, її цілі та умови користування.
Також, щодо сільськогосподарських земель законом введено таке поняття, як «мінімальний земельну ділянку», оренда якого надається фізичним особам.
На законодавчому рівні обмовляється мінімальний розмір виділеної території землі з метою наділення правом користування юридичних і приватних осіб земельними ділянками для ведення господарства та сезонного отримання прибутку.
Пайовий розмір, з урахуванням ринкової вартості землі, податків і зборів на користування землі прописується сторонами в договорі.
Відповідно до російського законодавства, договір оренди земель сільськогосподарського призначення може бути укладений на термін, що не перевищує 49 років.
Разом з тим, законодавцем не встановлено мінімальний термін оренди даної категорії земель, тому він обмовляється сторонами в договорі індивідуально. Він може залежати від стану земельної ділянки, аграрної політики органів представницької влади суб'єктів, цілей орендаря і т.д.
Держава не встановлює певних розмірів категорій земель, які можуть бути здані органами місцевого самоврядування в оренду. Це є величезною перевагою для орендарів, які можуть орендувати землі в будь-якому необхідному для них розмірі.
Також, законом встановлено право поступки оренди земельних ділянок. Це право проявляється в тому, що орендар, за відсутності заперечень орендодавця, може переоформити право користування земельною ділянкою на іншу особу.
Також особа має право передавати заставу права оренди земельної ділянки комерційним організаціям (найчастіше банкам) за умови необхідності отримання кредиту для сільськогосподарських цілей.
При цьому вивчення судової практики показало, що якщо територія землі не зайнята будь-яким будівлею, в договорі про заставу не може міститися умова позасудового порядку, спрямованого на стягнення заборгованого майна, за умови необхідного отримання згоди власника ділянки.
Також за користувачем землі закріплено право викупу земельної ділянки. Орендарям необхідно враховувати наступне: якщо вони, орендуючи землю, мають на меті подальшого його придбання, в договорі оренди необхідно прописувати дані наміри.
Проте, за відсутності даного положення в договорі, законом передбачено право придбання даних ділянок, за умови, якщо в подальшому користувач поставить питання про продаж ділянки.
Якщо на ділянці розташована будівля або інша споруда, орендар також має право претендувати на викуп ділянки.
Термін закінчення оренди сільськогосподарських земель може бути припинений до завершення дії договору, за умови дострокової виплати орендарем зазначеної суми. Тобто, сторони договору можуть не чекати закінчення його дії.
Договір оренди сільгоспземлі
При укладанні договору оренди сільськогосподарського призначення, слід враховувати, що найбільш оптимальним виглядає варіант укладення договору з фізичною або юридичною особою, більш складної процедура виглядає при орендування землі у держави.
Як правило, державне орендування є більш тривалою процедурою. Для початку, особа зобов'язана подати заяву в орган державної влади, після чого в ЗМІ публікується інформація про те, що в регіоні в оренду здається земельну ділянку.
Якщо за відведений час до конкурсу не перебувають претенденти на дану ділянку, рівно через місяць, за результатами конкурсу, договір оренди укладається з особою, яка подала цю заяву.
Однак, як показує статистика в більшості випадків, в предконкурсной період з'являються й інші претенденти, також готові укласти договір оренди з органами МСУ.
На жаль, на практиці зустрічаються серед конкурсантів особи, що не мають наміру користуватися даною ділянкою, таких осіб, як правило, називають «лівими претендентами».
При їх появі, державні службовці користуються хвилюванням і страхом претендентів не отримати бажаний ними ділянку, після чого вони вимагають від них вигідну для себе суму коштів. За згодою особою виплатити подібний «гонорар», «ліві претенденти» перестають претендувати на отримання ділянки.
Особливо важливим є ретельне вивчення договору оренди. Необхідно приділити увагу всім тонкощам і нюансом такої угоди.
Необхідно прописувати розмір плати оренди, терміни і порядок її внесення, умови викупу землі, порядок користування і т.д. Орендарю необхідно пам'ятати, що при наявності дефектних сільськогосподарських земель, він має право вимагати на певний термін звільнення від виплати податків.
Цей час можна витратити на виконання рекультивації дефектних ділянок. Також настійно рекомендується при укладенні такого договору користуватися послугами професійних юристів, в зв'язку з його складністю, а також можливістю виникнення правових колізій при його укладанні.
Оренда паю землі сільгосппризначення
Відповідно до законодавства, під земельним паєм розуміється земельну ділянку, видатний особам у загальній земельній масі.
Указом Президента «Про реорганізацію колгоспів і радгоспів» від 1991 року, паї стали активно видаватися громадянам пострадянської Росії. Основною метою виділення паїв державою було створення приросту землевласників і фермерів в країні.
Крім того, при наявності власних земельних ділянок, громадяни могли відокремлюватися від сільськогосподарських підприємств і займатися приватною діяльністю з допомогою землі. Пріоритетом наділення паями користувалися працівники сільськогосподарських підприємств країни.
Також активними одержувачами землі були і працівники соціальних об'єктів, що знаходилися на території господарств. З огляду на наявність таких земель, громадяни згодом могли інтегрувати нові види сільськогосподарських підприємств. В результаті, 11,9 млн. Жителів, що проживають в селах і селах, в цілому, отримали 108 млн. Гектарів землі, що зветься як земельні паї.
Розмір виділених державою паїв виглядав значним, згідно зі статистикою, його розмір становив 49% від загальної території всіх сільськогосподарських земель в країні.
Також слід зазначити, що масове отримання громадянами свідоцтв на право власності паїв проводилося в 1996-97 роках. У сучасній Росії, приблизно 95% власників земель мають такі паї на свої землі.
Оренда земельних паїв
Земельні ділянки можуть перебувати у володінні як у однієї фізичної або юридичної особи, так і у декількох. У разі знаходження ділянки у кількох власників, створюється один договір, в назві якого має міститися умова, іменоване «з множинністю осіб на стороні орендодавця».
Здійснення плати за оренду ділянки не обов'язково повинно проводитися в грошовому еквіваленті. У разі якщо власник не є органом влади, виплати можуть здійснюватися в натуралізувати вигляді (тварини або рослинні продукти) або виконанням певного виду послуг.
Найчастіше ділянки надаються в оренду при складанні договору. Його особливістю є можливість укладення як в письмовій, так і усній формі, що говорить про досить диспозитивном характері його виконання, так як не всі власники і орендарі знають свої юридичні права і обов'язки.
Договір оренди земель сільгосппризначення
Сільське господарство є одним з найбільш перспективних напрямків у внутрішній фінансову політику держави. На даний момент активно здійснюється купівля, оренда сільськогосподарських земель.
Однак найчастіше боку стикаються з правовими проблемами при укладенні даних договорів. Укладаючи орендні відносини, сторони можуть скористатися даним зразком договору.
Яким повинен бути здається в оренду ділянку
Земельна ділянка не може бути зданий в оренду в випадках не постановки його на кадастровий облік. У зв'язку з цим, орендарю необхідно вимагати від іншої сторони підтвердження знаходження такої землі на обліку.
Доказами можуть служити кадастровий паспорт або виписка. Юристи радять прикріплювати копію одного з цих доказів до укладеного договору.
Основні нюанси договору оренди
На даний момент єдина форма укладення договору оренди земель відсутня. Бажаючі можуть використовувати готові форми договорів в інтернеті, скласти договір самостійно або звернутися до професійного юриста.
При укладанні договору оренди земель сільськогосподарського призначення, сторони можуть також скористатися формою договору, встановленої Урядом РФ. Завантажити зразок договору з необхідними додатками можна тут .
Розглянемо основні аспекти даного договору. По-перше, слід вносити інформацію про сторони договору. За умови, що стороною є юридична особа, необхідно вказувати його найменування, дату, місце, номер реєстрації, особа представляє організацію і на підставі чого здійснюється представництво. Фізичні особи зазначають паспортні дані.
По-друге, вказується безпосередній предмет договору, в даному договорі їм буде земельну ділянку сільгосппризначення. Як уже писалося вище, необхідно відзначити можливість його подальшого викупу.
Крім цього вказуються основні дані предмета договору: розмір, місце, знаходження на ньому додаткових предметів і т.д.
І, по-третє, сторонами в договорі прописується термін дії орендних відносин із зазначенням факту вступу його в юридичну силу після державної реєстрації; час і порядок внесення оплати за оренду: розмір ціни в рік, період виплати, реквізити перерахування грошових коштів та ін.
У випадках порушення порядку користування землею та наявністю на ній дефектів, сторонами вказується факт звільнення орендаря від сплати на період рекультивації (від 5 до 10 років).
Також можуть зазначатися додаткові пільги орендаря, права і обов'язки сторін. В встановленої Урядом формі можна виявити всі передбачені законом основні права і обов'язки, при бажанні сторони можуть їх доповнити, за винятком тих, які будуть порушувати їх законні права та інтереси.
Обов'язковою є положення про відповідальність сторін, а також вказівку, що правові відносини можуть бути розірвані за взаємною згодою сторін.
У договорі необхідно зазначити можливість розгляду спорів в суді при наявності розбіжностей сторін (як правило, 5-6 пункт договору), в укладанні вказується кількість примірників, відомості про осіб, що склали договір, а також додатки, якими можуть бути: кадастровий план, довідка з ЕГРЮЛ, експлікація ділянок і т.д.
Основні нюанси договору оренди земель с / г призначення
У разі оренди особою певної земельної ділянки, і при незгоді власника його продавати, особа є першим претендентом на право укладення нового договору оренди, де предметом договору буде виступати цю ж ділянку.
Що робити після підписання договору
Як було сказано вище, термін договору оренди, як правило, є тривалим. Згідно з чинним законодавством, всі договори, укладені на період більше одного року, в обов'язковому порядку підлягають державній реєстрації.
Таким чином, орендар по завершенню укладення договору зобов'язаний звернутися до органу державної реєстрації. Право звернення закріплено за однією стороною договору, яка, власне, і оплачує державне мито.
У 2015 році її розмір за реєстрацію цілих земельних ділянок становив 350 руб. (Як для юридичних, так і фізичних осіб), часткових - 100 руб.
Розірвання договору сельхозаренди
Процедура розірвання договору можлива при невиконанні сторонами зобов'язань, встановлених договором. В даному випадку, процес може здійснюватися за згодою осіб або в судовому порядку.
У разі вилучення території органами держави або місцевого самоврядування для їх потреб, розірвання договору неможливо в період фактичних польових робіт на земельній ділянці. Додаткова угода про розірвання договору оренди також має пройти процес державної реєстрації, в даному випадку мито не сплачується.
Договір оренди землі між фізичними особами
Орендування земельних ділянок застосовується багатьма суб'єктами цивільно-правовому відносин: фізичними та юридичними особами, державними органами, ОМСУ і т.д.
Орендні відносини грунтуються на темпоральной (тимчасової) характеристиці дії контракту, а також на особливостях використання і володіння землею.
Зазначена земельна територія повинна мати наступні характеристики: кадастровим номером, обмеженою територією (огорожу парканом), що не завжди відповідає дійсності.
Як говорилося вище, обов'язковою характеристикою договору оренди є його вартість і термін. Важливо також враховувати правову природу кожної з категорій землі, її особливості та характеристики, в зв'язку з чим, кожен договір оренди земельних ділянок наділяється неповторністю і унікальністю.
Контракт повинен містити такі реквізити:
- найменування, місце, дата;
- дані про учасников контрактом, Відомості, что засвідчують їх особу;
- предмет контракту, его характеристики, что містяться в кадастровому паспорті и свідоцтві про право власності за;
- годину Дії, умови та характер оплати, реквізити Перерахування копійчаних коштів;
- права и обов'язки осіб;
- персоніфікація сторон (Підписи и розшифровка).
Перед складанням договору, сторонам слід досконально вивчити положення чинних нормативних актів, що регламентують інститут договору оренди.
На жаль, як показує практика, особи, які не мають юридичної освіти, рідко можуть визначитися з усіма тонкощами і нюансами законодавства. Тому настійно рекомендується користуватися послугами професійних юристів.
Будь-які неточності або потурання в договорі можуть спричинити його недійсність або ще гірше, поставити одну зі сторін у невигідне становище.
Договір оренди землі між фізичними особами можна скачати тут .
Договір оренди між фізичною та юридичною особою (зразок)
тут можна завантажити форму зразка договору оренди земельних ділянок між фізичними і юридичними особами. У тексті необхідно змінити дані в полі «орендар».
Договір оренди землі між юридичними особами (зразок)
тут можна завантажити форму зразка договору оренди земельних ділянок між юридичними особами. У тексті необхідно змінити дані в полі «орендар».
Скільки коштує оренда землі сільгосппризначення
Укладення договору оренди землі сільгосппризначення є стартовим кроком для здійснення підприємницької сільськогосподарської діяльності. Можливість укладення такого договору є переважною і найбільш вигідною позицією для суб'єктів, ніж, наприклад, покупка земель.
Одним з найбільш поширених питань, що зустрічаються при укладенні договору оренди сільгоспземель, є її вартість. В даному блоці хотілося б розглянути питання розрахунку вартості землі, додаткових аспектів при проведенні таких операцій.
Розмір вартості 1 га земельної ділянки варіюється в залежності від конкретного суб'єкта РФ. Наприклад, в Тульській області оренда землі здійснюється приблизно близько 500 р. за 1 га, а в Ленінському районі сума оренди починається від 1000 р.
Зрозуміло, землі, розташовані ближче до центру країни або мають переважні характеристики (курорти, багата грунт і т.д.) здаються в оренду за вищими цінами. Так, в Московській області така ділянка коштує від 2000р. за 1 га, в Краснодарі - від 500 р. Як правило, ціни вказуються за місяць.
Особливості формування первинної вартості ділянки
Базовим елементом для формування ціни на землю є кадастрова оцінка розміру вартості ділянки. Її формування відбувається в кілька етапів: спочатку сторонами визначається мета використання ділянки, встановлюється розмір його собівартості в залежності від ряду характеристик: рівень капіталізації типу землі, сівозміну, класифікація сільськогосподарських культур, передбачуваний дохід з 1 га, облік грошових витрат на обробку земельної території.
Вивчивши дані характеристики, сторони виробляють остаточний розрахунок вартості. Сумарним показником є сума добутків показників кадастрової вартості земель від 1 до 4 груп, що знаходяться на даній ділянці.
Первинна вартість ділянки
Кадастрова вартість землі в більшості випадків використовується як ринкова. Для визначення точної вартості оренди 1 га сільгоспземлі, претенденти можуть звернутися до органів місцевого самоврядування.
Росреестр надає претендентам документ, що підтверджує кадастрову вартість ділянки. Громадяни мають право безкоштовного отримання таких відомостей один раз на рік.
Фактори для визначення підсумкової вартості ділянки для споживача
Ринкова вартість оренди земель сільськогосподарського призначення часто відрізняється від її кадастрової вартості. Визначення розміру вартості залежить від ряду особливостей.
При розрахунку вартості земельних ділянок, необхідно враховувати:
- місце розташування ділянки, його розмір та інші характеристики (грунт, грунт, стан, рівень врожайності і ін.);
- пайова ціна;
- вид і мета оренди землі;
- рівень пайового оподаткування;
- фіксована ставка на орендування паю землі;
- період оренди
З огляду на вищевикладені фактори, в розрахунку вартості оренди землі, необхідно використовувати такі формули:
Орендна плата = площа землі * фіксована ставка оренди (основна формула для розрахунку вартості ділянок, умови знімання яких зазвичай не змінюються);
Орендна плата = площа землі * податкова ставка * рівень целочисленного коефіцієнта;
Орендна плата = база оренди * сума площі території * змінний коефіцієнт (дана формула застосовується, як правило, при наявності впливу органів місцевого самоврядування на умови орендних відносин).
Вибір вірної формули залежить від типології ділянок, наявності прав третіх осіб, права суборенди і ін., Які необхідно встановити до укладення договору.
Реєстрація договору оренди землі сільгосппризначення
Російським законодавством встановлено обов'язок реєстрації укладених договорів Росреестра. Таким чином, договір може набути юридичну силу тільки після його реєстрації в даному органі.
Сенс державної реєстрації договорів полягає у внесенні його даних в ЕГРЮЛ. Сторони після підписання договору повинні самостійно або через посередника звернутися в даний орган з повним пакетом документів.
Там, де необхідно зареєструвати договір оренди землі в Росреестра?
Цивільний кодекс РФ вимагає від сторін письмового укладення договору при наступних обставинах:
- орендні відносини тривають більше одного року;
- одна зі сторін є організацією (без урахування терміну оренди).
Відповідно до положень Земельного кодексу, договір оренди земель сільськогосподарського призначення зобов'язаний пройти державну реєстрацію, за умови, якщо термін правових відносин складає один рік і більше.
Як показує практика, сторони, не бажаючи брати участь в тяганині зі збору великої кількості документів, намагаються укладати договір на термін до 11 місяців, після закінчення яких, вони знову вступають в такі ж правові відносини.
Крім того, договір оренди не вимагає державної реєстрації за умови укладення його на невизначений термін, з огляду на обставини, що він може бути розірваний в будь-який час при бажанні однієї зі сторін.
Однак у випадках, якщо сторони вирішуються на здійснення державної реєстрації договору, їм необхідно зібрати повний пакет документів, куди входять:
- паспорт (у разі якщо сторони - фізичні особи) або установчі документи, за умови, що сторони - юридичні особи (свідоцтво про реєстрацію, статут, ІПН та ін.);
- у випадках захисту інтересів сторони представником, видається його доручення (оформлена у нотаріуса);
- укладений договір в двох примірниках;
- документ, який свідчить про надання землі в оренду ОМСУ;
- в разі оренди землі у фізичної особи - документи, що свідчать про право власності;
- кадастровий паспорт земельної ділянки;
- документи, що підтверджують наявність на ділянці будь-яких будівель або інших будівель (при їх наявності);
- квитанція, яка свідчить про сплату державного мита.
Також до документів необхідно додати заяви від обох сторін про проведення угоди. У разі очного присутності сторін, заява формується фахівцями, які беруть документи.
Крім того, перелік документів може бути розширений в залежності від умов оренди. Тому перед подачею документів сторонам слід звернутися в Росреестр за уточненням списку документів.
процедура держреєстрації
Для реєстрації угоди, сторони можуть звернутися в представництво Росреестра або багатофункціональні центри. Сьогодні, Росреестр пропонує громадянам з метою запобігання довгих черг, записатися на прийом на інтернет-сайті rosreestr.ru.
Крім того, Росреестр пропонує виїзне здійснення послуг фахівцями. Для отримання даної послуги, особам слід подати заявку по телефону, поштою, електронною поштою, шляхом безпосереднього звернення до Росреестр (всі координати опубліковані на інтернет-сторінці Росреестра). Державне мито становить 2 т.р. для фізичних осіб і 22 т.р. для юридичних.
Дорогі читачі!
Наші статті розповідають про типові Способи вирішенню юридичних вопросам, но КОЖЕН випадок носити Унікальний характер.
Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему - звертайтеся в форму онлайн-консультанта справа. Це Швидко і безкоштовно! Або зателефоном нам за телефонами:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московська область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленінградська область
8 (800) 511-69-42
Федеральний номер (дзвінок безкоштовний для всіх регіонів Росії)!