Вартість квадратного метра житла в Москві з 2000 по 2004 рік подвоїлася і досягла $ 2000, але навіть це не привернуло в столичну будівельну галузь великих інвесторів з боку. Будівництво і девелопмент роками залишалися «міжсобойчиком». Найбільше будували ті, хто володів власними домобудівними комбінатами: дружина мера Москви Олена Батурина (ДСК-3), заступник голови будкомплексу Володимира Ресина Михайло Балакін (СУ-155), Кирило Писарєв і Юрій Жуков, які в 2001 році з ріелторів стали будівельниками, скупивши акції ДСК-2.
Дорожчі монолітні будинки - житлові комплекси «Воробйови гори», «Червоні вітрила» та ін. - будували «Дон-строй» Максима Блажко та Дмитра Зеленова або «Крост» Олексія Добашін, але обсяги такого будівництва були непорівнянні з конвеєрної продукцією комбінатів. «Це був бізнес зі звичайною, що не вражає уяву прибутковістю», - згадує Володимир Воронін, власник компанії ФСК «Лідер», найбільшого на сьогодні девелопера. У 2004 році він працював в «Главмосстрой», яким володіла родина його батька, чиновника московського будкомплексу Олександра Вороніна. «На ринку були великі компанії та безліч дрібних об'єктів, коли хтось просто зумів отримати ділянку, щось запроектувати і почати продавати за договорами співінвестування», - пояснює Воронін.
У 2005 році правила гри на ринку різко змінилися: вступив в силу знаменитий закон про «пайовиків» - 214-ФЗ. Він сильно обмежував можливості забудовників залучати кошти в проекти без повного комплекту документації, а повного комплекту на етапі будівництва не було практично ні у кого. Багато дрібних компаній не впоралися з нововведеннями і розорилися. Великі, які встигли перебудуватися, виявили, що через скорочення пропозиції ціни на квартири стали рости ще швидше.
Мільярди в Лондоні
За наступні три з половиною роки - з початку 2005-го по літо 2008 року - вартість квадратного метра в московських квартирах зросла ще втричі: за даними Irn.ru, з $ 2000 до $ 6000.. Позначилося зростання цін на нафту і загальне зростання економіки, але, як кажуть девелопери, горезвісний закон 214-ФЗ теж зіграв важливу роль. Якщо раніше на ділянці, віддаленому від центру Москви, девелопер міг розраховувати в середньому на прибутковість $ 150-250 з метра площі, то через зростання цін цей показник став досягати $ 1000-1200: собівартість будівництва росла набагато повільніше, ніж відпускні ціни.
Саме в 2005 році почала формуватися система оцінки майданчиків, «паперових» квадратних метрів, які в майбутньому здатні принести нечувану вигоду. Шматки землі з «прив'язаними» до них проектами нових будинків ставали активом, який можна було продати або закласти в банку. З великих інвесторів першим відчув вигоду Сулейман Керімов , Який в 2005 році зумів «віджати» у сім'ї Вороніних «Главмосстрой», продавши його «Базелу» Олега Дерипаски .
Поняття «девелопер» увійшло в широкий ужиток, представники цього виду бізнесу стали з'являтися в рейтингах Forbes. У 2005 році власники групи компаній ПІК Кирило Писарєв і Юрій Жуков запросили трьох незалежних оцінювачів оцінити свої активи (ДСК, інші заводи, будівельні підрозділи) і внесли їх до статутного капіталу ВАТ «Група компаній ПІК». Вийшла сума $ 1,014 млрд, близька до річного обсягу продажів квартир компанії. Писарєв і Жуков, які ще з середини 1990-х років будували плани залучення західних інвесторів, почали готувати ПІК до виходу на IPO.
«Система-Галс» Володимира Євтушенкова , Помітно поступається ПІК за обсягами будівництва, в 2006 році залучила в ході IPO на Лондонській біржі $ 408 млн.
Ринкові коефіцієнти були гігантськими: компанію з річним виторгом $ 93 млн оцінили в $ 2,1 млрд.
Звичайно, інвестори купували своєрідний «ф'ючерс», оцінюючи не поточні фінансові показники компанії, а портфель її проектів. Компанія Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko оцінювала його в $ 1,3 млрд, при тому, що тільки один об'єкт комерційної нерухомості був зданий в оренду. Решта - проекти будівництва житлових, торгових і офісних комплексів. ПІК зі своїм портфелем нерухомості на 8,8 млн кв. м і оцінкою від CBRE в $ 8,8 млрд сподівався на запаморочливі результати.
Все вийшло: в листопаді 2007 року компанія розмістила GDR на Лондонській біржі, в результаті її капіталізація склала $ 12,3 млрд. У рейтингу Forbes 2008 року найбільший акціонер ПІК Юрій Жуков з оцінкою стану $ 6,1 млрд посів 25-е місце - ні до, ні після жоден девелопер не піднімався вище цього рівня.
«Зробити красиво»
«Вони самі не очікували, що виявляться доларовими мільярдерами. Вся справа саме в переоцінці активів », - каже знайомий Писарєва і Жукова. Блискуче IPO ПІК запаморочила голови іншим девелоперам, а попит на квартири продовжував залишатися ажіотажним. Виручка Mirax Group виросла з 14 млрд рублів в 2006-му до 32 млрд в 2007 році, «Дон-лад» відзвітував про дворазове зростання виручки - до $ 580 млн в 2006-му - і продовжив нарощувати обороти.
Так звані майданчики під будівництво (що це таке, ніхто толком не міг сформулювати) манили інвесторів. Інвестиційний контракт з урядом Москви, майновий комплекс старого заводу, навіть землі сільськогосподарського призначення - все це були «майданчики», і оцінювалися вони по вищій планці. У 2008 році сінгапурська GIC Real Estate купила у ПІК чверть в проекті «Ярославський» за $ 233 млн - всього через рік приблизно стільки ж буде коштувати вся група ПІК з усіма проектами.
Засновник Mirax Group Сергій Полонський любив приймати журналістів на даху офісного будинку, з якого відкривався вид на величезний котлован майбутнього хмарочоса «Федерація». Випромінював упевненість Полонський говорив, що не вважає грошей на новітні інженерні системи та оздоблювальні матеріали.
«Люди купують у нас квартири на 20% дорожче ринку, - пояснював Полонський. - Повинні ж ми зробити так, щоб при покупці людина відчула радість ».
Економити не потрібно - Полонський хвалився, що коли будував нову будівлю ОВД, як обтяження від міста по одному з проектів, то витратив $ 13,5 млн замість потрібних за проектом $ 7 млн - просто щоб «зробити красиво».
Швидко зароблені гроші породжували гігантоманію, що відмінно ілюструє історія Шалви Чигиринського, одного з перших московських девелоперів. У 2007 році він одночасно займався знесенням готелю «Росія» (на її місці недавно вирішили побудувати парк), проектуванням 600-метрової вежі «Росія» в Москва-Сіті (хмарочосів такої висоти в Росії так і не з'явилося), планував накрити гігантським куполом Нагатінський зрозумію і збирався реконструювати «Нову Голландію» в Санкт-Петербурзі. У Чигиринського були хороші відносини з Юрієм Лужковим і Оленою Батуріної, і питання, де взяти гроші, його не турбував. Співінвесторами проекту згодні стати 44 компанії, розповідав тоді Чигиринський Forbes, додаючи, що його офіс в середньому відвідує чотири інвестора в день.
Житлові комплекси йшли вліт, і московські будівельники змагалися в швидкості росту. Стандартна схема роботи виглядала так: компанія починає будівництво на одному майданчику, дуже швидко розпродає всі квартири, отримані гроші витрачає на покупку двох інших майданчиків, там теж починаються продажі, грошовий потік прямує частково на добудову першого будинку, частково - на подальшу експансію. Все це дозволяло нарощувати оборот і портфель проектів для майбутніх IPO, але залучали девелоперів в небезпечну піраміду. Коли навесні 2008-го на одній з вечірок в Каннах власник Mirax Group Сергій Полонський вигукнув знамените «У кого немає мільярда, можуть іти в ж ***», до колапсу залишалося близько півроку.
зорепад
Осінь 2008-го і весь 2009 рік гравці ринку нерухомості згадують як безперервний кошмар. Квартири перестали продаватися, банки перестали давати кредити, спішно знижуючи оцінку застав за вже виданими: як цих застав часто виступали ті самі «майданчики». «Будівництво стало лайливим словом», - згадує один з девелоперів, які пережили кризу.
Ринкова капіталізація ПІК, «Системи-Галс», AFI Development обрушилася в десятки разів. З будівельників, які входили до списку мільярдерів Forbes в 2008 році, в рейтингу 2014 року залишилися тільки виїхала з Росії Олена Батуріна, власник СУ-155 Михайло Балакін і екс-сенатор, голова групи ЛСР Андрій Молчанов - втім, в порівнянні з піковими роками їх стан знизилося в кілька разів.
Решті пощастило ще менше.
Тріумфатори Лондона Кирило Писарєв і Юрій Жуков більше не володіють групою ПІК. Під час кризи вони поступилися свої частки Сулейману Керімову в обмін на те, що той взявся допомогти з реструктуризацією кредитів - у компанії було занадто багато коротких боргів. Писарєв зумів зберегти частину коштів: у нього є компанія Storm Properties, яка будує комерційну нерухомість, і інвестиції в фонд під управлінням лондонській Wainbrige Limited, розвиваючої девелоперські проекти в столиці Великобританії. До московського ринку Писарєв охолов. Юрій Жуков зумів під час розподілу активів групи викупити «ПІК-Неруд» і розвиває зараз на її базі «Національну нерудних компанію», що володіє мережею гранітних кар'єрів навколо Москви.
Максим Блажко та Дмитро Зеленов теж позбулися свого «Дон-ладу» - компанія перейшла під контроль структур банку ВТБ і зараз під новим брендом «Донстрой» продовжує забудовувати столицю житловими комплексами бізнес-класу. З бізнесу Блажко та Зеленов начебто не пішли: в лютому газета «Ведомости» з посиланням на свої джерела писала, що Блажко планує побудувати на Заході Москви багатофункціональний комплекс площею 300 000 кв. м.
За долею самого яскравого колись мільярдера Сергія Полонського стежила вся країна. Під час кризи з'ясувалося, що за багатьма майданчикам у Полонського були співінвестори, компанія не змогла розплатитися з власниками CLN і іншими кредиторами. Проекти компанії розійшлися по новим власникам. Відносно Полонського порушено кримінальну справу, його звинувачують в шахрайстві з коштами пайовиків житлового комплексу «Кутузівська Рів'єра». Сам Полонський знаходиться в Камбоджі: то в тюрмі, то за її стінами.
Покинув Росію і колишній співвласник Sibir Energy і девелоперської компанії Russian Land Шалва Чигиринський. У грудні 2008 року він намагався продати девелоперські активи Sibir Energy за $ 340 млн, щоб частково розрахуватися з боргами, але інші акціонери, уряд Москви і мільярдер Ігор Кесаєв , Оскаржили угоду. Щоб розплатитися з кредиторами, Чигиринському довелося продавати особисте майно.
Після відставки Юрія Лужкова місто зупинив роботи по будівництву вежі «Росія» і повернув контроль над реконструкцією готелю «Росія» в Зарядье. Чигиринський позбувся і частки в Sibir Energy - після низки дорогих судів в Лондоні з Русланом Байсаровим. Як розповів недавно Чигиринський в інтерв'ю телеканалу «Дощ», він не має зараз бізнес-інтересів в Росії, проводить більшу частину часу в США, де бере участь в проектах як інвестор. Співінвестором Чигиринського за проектом вежі «Росія» був власник Магнітогорського металургійного комбінату Віктор Рашников . У компенсацію за розірвання контракту він отримав від Москви готель Renaissance Olympic на Олімпійському проспекті, який в 2013-му продав новачкові нашого рейтингу власнику KR Properties Олександру Клячину .
«А» впало, «Б» пропало
«У Росії у мене інтересів в бізнесі практично не залишилося, - говорила в грудні 2011 року в інтерв'ю Forbes Олена Батурина. - Я все продала ». Після відходу Юрія Лужкова з посади мера Москви компанія Батуріної пропрацювала під її початком на новому ринку столиці трохи більше року. У грудні 2011-го вона продала бізнес Микаілов Шішханову і виїхала з країни, зараз живе то в Відні, то в Лондоні. Місце в списку Forbes Батурина поки зберігає, але недавно програла суд за свою останню велику площадку на південному заході Москви, вилучену Росимуществом. З партнером по проектам в Марокко Батурина теж судиться, звинувачуючи його в виведенні коштів.
Власник СУ-155 Михайло Балакін в кризу зумів домовитися з Міністерством оборони та іншими бюджетними організаціями і продавав квартири за найнижчими цінами, аби завантажити потужності. Обсяг бюджетного замовлення в обороті СУ-155 досягав 80%. Щоб зберегти за собою компанію, Балакін відтягував виплати постачальникам і підрядникам. Головний структура всієї групи не раз була на межі банкрутства, проти зриву термінів голосно виступали пайовики побудованих житлових комплексів, але ставка на державу зіграла, і Балакін зумів розплатитися з великими кредиторами, в першу чергу з Ощадбанком.
Ринкова капіталізація групи ЛСР Андрія Молчанова в кризу впала не так сильно, як у інших торгованих компаній. З компанією Балакіна ЛСР ріднить велика кількість виробничих активів: і у СУ-155, і у ЛСР є комбінати з виробництва залізобетонних виробів, стінових матеріалів і т. Д. Все це не «майданчики», а реальні заводи.
Але в списку Forbes залишилися інші девелопери - не ті, хто сяяв яскравіше зірок перед кризою 2008 року, а ті, хто тихо і ретельно вкладав в комерційну нерухомість.
Зараз високі позиції займають власники торгових і офісних центрів Самвел Карапетян (Група компаній «Ташир), зарах Ілієв , рік Нісаном , Саіт-Салам Гуцерієв . Фасад Палацу фестивалів в Каннах, де все ще проходить кілька зблідла «ярмарок марнославства» російських девелоперів, в цьому році прикрашав гігантський банер «Ташир».