Новини про нерухомість Алтаю

Про те, як не стати знедоленим пайовиком, і в цілому про особливості грамотного і безпечного участі у пайовому будівництві розповіла заступник керівника по контролю і нагляду у сфері пайового будівництва Державної інспекції Алтайського краю Ольга ДЕРЯВСКАЯ.

Для багатьох барнаульцев і жителів Алтайського краю участь в пайовому будівництві на сьогоднішній день є, мабуть, єдиною можливістю вигідно придбати житло. Відносно невеликий початковий внесок, заморозка ціни за квадратний метр і своєрідна розстрочка на період будівництва будинку - ці умови не можна не назвати привабливими. Тим більше що в результаті ви стаєте щасливим власником квартири в новобудові з сучасним плануванням та вдосконаленими комунікаціями. Або не ставайте ...
Як виявилося, у схеми пайового будівництва є і зворотна сторона - ошукані пайовики, які, залишившись фактично без грошей і без житла, роками доводять свою правоту в судах.

- Ольга Вікторівна, з чого слід почати, зважившись стати учасником пайового будівництва?
- Цілком природно, що кожен з нас шукає в першу чергу квартиру, розглядаючи її площа, планування, вартість, а також місце розташування будинку, в якому вона знаходиться, і поверх. Однак особливість участі в пайовому будівництві полягає якраз в тому, що квартири як об'єкта нерухомості поки не існує. Саме тому при прийнятті рішення про участь у пайовому будівництві житла слід вибирати не квартиру, а забудовника, з яким ви плануєте вступити в договірні відносини. Необхідно вивчити його репутацію на будівельному ринку, уважно проаналізувати вже реалізовані їм об'єкти. Забудовник в даному випадку повинен відповідати не тільки вимогам законодавства про містобудівну діяльність, але ще і вимогам законодавства про участь у пайовому будівництві. Справа в тому, що ці поняття не однакові. Забудовником, що здійснює пайове будівництво, має право називати себе тільки та організація, яка, по-перше, має право на земельну ділянку, на якому передбачається звести будинок (власність, оренда, суборенда, в деяких випадках - право безоплатного термінового користування), по-друге , дозвіл на будівництво багатоквартирного будинку на цій ділянці, і по-третє, проектну декларацію на будівництво цього об'єкта. Якщо забудовник використовує рекламу для залучення пайовиків, то проектна декларація повинна бути опублікована в Інтернеті або інших ЗМІ. Хороший знак, якщо в проектну декларацію регулярно вносяться і публікуються в ЗМІ зміни (як мінімум щоквартально). Тільки при дотриманні всіх цих умов будівельна організація має право називати себе забудовником і працювати на ринку пайового будівництва.

- Як дольщику перевірити надійність забудовника?
- Федеральним законом про участь у пайовому будівництві (ФЗ № 214) закріплено обов'язок забудовників пред'являти для ознайомлення будь-якому звернувся особі установчі документи, затверджені річні звіти, бухгалтерську звітність та аудиторські висновки.
Ці документи допоможуть дольщику визначити фінансову спроможність будівельної компанії, стійкість роботи на ринку і т. Д. З огляду на, що далеко не кожен з нас має певні знання для вивчення спеціальної документації, вважаю за доцільне залучати відповідних фахівців, завдяки яким ви зможете отримати максимально достовірні відомості про компанії-забудовника. Пам'ятайте, що вибір забудовника - справа непроста, тому краще використовувати всі можливі способи.

- Які? Що ви порадите?
- Перегляньте всі дані, наявні в Інтернеті, вивчіть відгуки про компанії, ознайомтеся з проектною декларацією на будівництво будинку.
У проектній декларації зверніть увагу на те, чи є у забудовника досвід будівництва багатоквартирних будинків, скільки будинків він вже побудував. Проектна декларація в цілому дуже цікавий зведений документ. Вона складається з двох розділів. Перший - це якраз інформація про забудовника, де містяться загальні відомості про компанії, включаючи інформацію установчого характеру і відомості про кількість і терміни побудованих об'єктів. Важливий аспект - дізнатися не скільки, а як він їх побудував. Можна навіть сходити на вже введені в експлуатацію об'єкти, поспілкуватися з ТСЖ, жителями - наскільки комфортно людям живеться. Особливо це стосується тих випадків, коли забудовники використовують сучасні матеріали і технології, які ще не перевірені часом. У другому розділі проектної декларації крім інформації про дозвіл на будівництво, права на земельну ділянку, кількості квартир, передбачуваний термін введення будинку в експлуатацію, міститься інформація про можливі фінансові та інших руських при здійсненні будівництва. Це не менш важливий аспект, на який необхідно звернути увагу.
Додатково рекомендую відвідати майбутнім пайовикам сайт Арбітражного суду Алтайського краю з метою перевірити - чи немає у компанії справ, які свідчать про процедуру банкрутства. Також подивіться на сайті - скільки в цілому судових справ є відносно обраної вами будівельної компанії, уточніть, в чому полягає предмет спору. При перевірці надійності забудовника потрібно провести своєрідне міні-розслідування, використовуючи при цьому максимум можливостей.

- Крім покупки вже готової квартири і участі в пайовому будівництві є спосіб придбання житла за допомогою членства в житлово-будівельних кооперативах (ЖБК). Які вимоги пред'являються до ЖБК? Чим дана схема відрізняється від пайового будівництва?
- Схема організації та функціонування ЖБК допускається ФЗ №214, але вона принципово відрізняється від схеми участі в пайовому будівництві. Ці відносини зовсім іншого роду, вони засновані на членстві певного кола осіб з метою задоволення їх потреб в житло. Житлово-будівельний кооператив працює відповідно до положень Житлового кодексу, а саме: засновується як мінімум п'ятьма однодумцями, які мають єдину мету, прописану в статуті - побудувати будинок. Потім організатори кооперативу приймають громадян у свої члени, спільно встановлюють порядок сплати вступних, членських, пайових і всіляких інших внесків, проводять загальні збори. Ніяких договорів участі в пайовому будівництві роботою ЖБК не передбачено, всі дії підкоряються статуту, тому будь-який такий договір юридичної сили не матиме. Відповідно до того ж статуту для будівництва будинку можуть залучатися будівельні, оздоблювальні та інші компанії. Варіантів багато. ЖБК може виконувати виключно функцію інвестора, а може всі функції взяти на себе і будувати будинок безпосередньо силами членів кооперативу. Будь-які можливі ризики будівництва прораховують самі члени ЖБК, вони ж і несуть відповідальність за них. Тобто ризики подорожчання будівництва або неможливості з яких-небудь причин завершення будівництва будинку лягають на плечі членів кооперативу. У разі ж якщо ЖБК працює з членами як з пайовиками, тобто укладає з ними договори, до такого кооперативу пред'являються ті ж вимоги (встановлені Законом про участь у пайовому будівництві), що і до забудовників об'єктів пайового будівництва.

- Які види договорів участі в пайовому будівництві існують на сьогоднішній день?
- Залучати кошти громадян забудовник може тільки за договорами участі в пайовому будівництві, зареєстрованим в органі, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. На території Алтайського краю таким органом є управління Росреестра по Алтайському краю. Робиться це для того, щоб виключити ризик укладення кількох договорів на одну квартиру, що будується. Державна реєстрація підтверджує, що конкретний громадянин отримає конкретну квартиру в обумовлений термін. Крім того, з моменту державної реєстрації договору земельну ділянку, на якій здійснюється будівництво, і будується на ній будинок, знаходяться в заставі у пайовиків.
Що стосується самого договору участі в пайовому будівництві, то він обов'язково повинен містити наступні умови: 1) визначення конкретного об'єкту пайового будівництва (зокрема, квартири), що підлягає передачі пайовик; 2) термін передачі забудовником об'єкта пайового будівництва; 3) ціна договору, строк і порядок сплати; 4) гарантійний термін на об'єкт пайового будівництва (не менше п'яти років). При відсутності хоча б одного з цих умов договір буде вважатися неукладеним. Інших законних договірних схем крім договору участі в пайовому будівництві немає! Якщо вам пропонують укласти договір інвестування, інвестиційний договір на будівництво будинку, попередній договір пайової участі, попередній договір купівлі - продажу, майте на увазі, що дані схеми незаконні. Залучення коштів пайовиків за договорами, відмінним від договору участі в пайовому будівництві, законодавством про участь у пайовому будівництві не допускається. Пам'ятайте, що, ухиляючись від реєстрації договору участі в пайовому будівництві, забудовник порушує законодавство Російської Федерації, такі його дії тягнуть адміністративну відповідальність.

- Чи можна законно купити долевкі в іншого пайовика, а не у забудовника?
- Тільки в разі, якщо договір участі в пайовому будівництві зареєстрований в Росреестра і якщо квартира ще не передана початкового дольщику за передавальним актом. Встановивши, що договір зареєстрований, а квартира не передана по передавальному акту, можна укладати договір поступки права вимоги, який також підлягає обов'язковій державній реєстрації. Якщо продавець долевкі є законним пайовиком і до моменту укладання угоди вже повністю розрахувався за квартиру, то залишається тільки повідомити забудовника про те, що ви уклали договір поступки прав на об'єкт. Якщо ж гроші за квартиру сплачено не в повному обсязі, то питання перепродажу долевкі потрібно буде обов'язково погодити із забудовником. З'ясувати, чи згоден він на те, що у нього зміниться, по суті, боржник і з'явиться новий учасник пайового будівництва. За згодою забудовника договір поступки буде полягати одночасно з переведенням боргу попереднього учасника пайового будівництва на нового.

- А як на сьогоднішній день йдуть справи в Барнаулі з ошуканими пайовиками?
- Сьогодні для того, щоб не допустити ситуацій з ошуканими пайовиками, на території Росії на різних рівнях влади робиться дуже багато. Значущою подією 2011 року для Алтайського краю стало прийняття закону № 53-ЗС «Про регулювання окремих відносин у сфері пайового будівництва, спрямованих на захист прав і законних інтересів учасників пайового будівництва на території Алтайського краю». Він закріпив заходи державної підтримки, що надаються потерпілим учасникам будівництва житла, а також розподілив ролі органів влади краю у вирішенні даної проблеми. На сьогоднішній день визначено уповноважений орган, головний координатор в питаннях надання підтримки постраждалих пайовиків - це управління Алтайського краю з будівництва та архітектури. На Державну інспекцію Алтайського краю покладено одна з важливих функцій - ведення реєстру проблемних об'єктів і постраждалих учасників пайового будівництва житла. Реєстр проблемних об'єктів житлового будівництва публікується на сайті адміністрації Алтайського краю www.altairegion22.ru. Станом на початок 2013 року в реєстрі залишилося 3 будинки, розташованих за адресами: пр. Комунарів, 120-а, вул. Кутузова, 16-б, вул. Піонерів, 1. Раніше в реєстрі проблемних об'єктів також містилися відомості про будинки, розташованих за адресами: вул. Малахова, 148 та вул. Емілії Алексєєвої, 65. Однак згодом ці будинки були введені в експлуатацію і виключені з реєстру проблемних об'єктів. На підставі відомостей, поданих до інспекції органами місцевого самоврядування, 562 громадянина включені до реєстру постраждалих учасників будівництва житла. На сьогоднішній день реєстр продовжує формуватися, дата його остаточного формування залишається відкритою. Всі громадяни, які будуть включені до цього реєстру, мають право претендувати на надання їм державної підтримки в формах, передбачених законом АК № 53-ЗС. Кожен громадянин, визнаний потерпілим учасником будівництва житла, самостійно визначає для себе форму державної підтримки, на яку претендує і яка йому буде надана.

- Ситуацію з квартирами в багато-
поверхових будинках - об'єктах пайового будівництва ми з вами розібрали. А які особливості придбання приватного малоповерхового будинку, будівництво якого не завершено?
- Тут застосовуються загальні поняття цивільного законодавства. Недобудований будинок - це об'єкт незавершеного будівництва та угоду потрібно оформляти саме в такому формулюванні. Тобто продавцю для початку потрібно зареєструвати свої права на об'єкт незавершеного будівництва та земельна ділянка, на якій він розташований, а вже потім здійснювати операцію купівлі-продажу, як і з будь-якою нерухомістю. На недобудований будинок покладаються всі звичайні необхідні документи - кадастровий паспорт, свідоцтво про право власності і т. Д. Якщо земля знаходиться у власності і будинок побудований законно, то складнощів з реєстрацією прав на об'єкт незавершеного будівництва виникнути не повинно. Якщо ж продавець не має прав на земельну ділянку і побудував будинок без дозвільних документів, то оформити належним чином права покупця на недобудову не вийде. Покупець також повинен звернути увагу не тільки на права на земельну ділянку, а й на його призначення. Якщо ця земля опиниться сільгоспугіддями або лісовим фондом, то будівництво на такій ділянці неможливо. Однак в цьому випадку і реєстрація прав на об'єкт знову ж неможлива.
Договір участі в пайовому будівництві можна зробити висновок тільки із забудовником. Договір поступки (перепродаж прав участі в пайовому будівництві, покупка так званої долевкі у пайовика, а не у забудовника) відповідно тільки з пайовиків. І той і інший документ підлягають обов'язковій держреєстрації.

Федеральний закон №214 «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» не передбачає залучення і використання забудовником коштів громадян з інших, «сірими» схемами, відмінним від договору участі в пайовому будівництві , який підлягає обов'язковій держреєстрації в Росреестра.
До «сірими» схемами, за даними офіційного сайту Алтайського краю, можна віднести:
 договір інвестування (співінвестування)
 договір про спільну діяльність (простого товариства)
 попередній договір участі в пайовому будівництві
 попередній договір участі в пайовому будівництві одночасно з укладенням договору позики та / або видачею векселів і т. П.
 попередній договір купівлі-продажу неіснуючої нерухомості
 угоду про поступки прав вимог по вищеперелічених договорами та ін.
Розмовляла Олена Ронін.

журнал "; Pro нерухомість" №4 (101) від 04.02.2013

Алтайський портал нерухомості