- Дешеві квартири Астани
- Житло в передмісті
- Об'єкти в новобудовах
- Гуртожитки та квартири на цокольних поверхах
- Дешеве житло Алмати
- Дешева нерухомість в Караганді
Дешевий сегмент не так вже й поганий, коли грошей небагато, а нерухомість потрібна прямо зараз. Тим більше що ціни на житло спустилися вниз, і продавці охоче йдуть на торг. Пропозицій на ринку багато, можна вибрати цілком собі ліквідний об'єкт, який завжди можна в майбутньому продати. Головне - пам'ятати про небезпеки, які приховують дешеві нерухомість і компроміси, на які доведеться йти.
З початку року дешева нерухомість піддалася цінового зниження, як і сегмент впорядкованого і невпорядкованого житла. За даними порталу ranking.kz, з 18 міст Казахстану падіння цін на вторинне упорядковане житло в цьому році зафіксовано в 7 містах, в 3 містах вони виросли, в інших - ціни не змінилися. Попит на вторинне житло залишався низьким протягом усіх 7 місяців поточного року. Особливо істотно за цей період ціни знижувалися в травні (-0,2% в порівнянні з квітнем). Ціна перепродажу впорядкованого житла або не змінювалася, або скорочувалася на 0,1% в місяць. Невелике зростання індексу цін був помічений в червні - всього на 0,1% за місяць.
Для дешевого сегмента визначимо наступний діапазон цін: для Астани і Алмати - до 8 млн тенге, для регіонів - до 5 млн.
4 кроки для покупки квартири в новобудові >>>
Дешеві квартири Астани
Квартири з найбільш низькою ціною пропозиції в Астані, згідно з даними порталу про нерухомість kn.kz, в основному зосереджені в районах Алмати (46%), Косши (23%), Сариарка (20%).
Житло в передмісті
Інфраструктура в передмісті Астани досить розвинена, проте добиратися до центру міста доведеться 30-40 хвилин. Маючи на руках 5-7 млн тенге, можна доглянути квартиру в селищах Акмолі, Жибек Жоли, Інтернаціональний. Це одно-, двокімнатні квартири в 5-поверхових будинках 60-80-х років будівництва. Дорожчі пропозиції, для тих у кого є 8 млн, пропонуються в селищі Косші. Це «одинички» площею в середньому 30 кв.м в ЖК «Лісова поляна», «Оріон», «Академія», «Алтин Орда».
Об'єкти в новобудовах
Дешевий сегмент представлений і в новобудовах столиці. В основному це однокімнатні квартири-студії. Кілька квартир пропонується в новому цегляному житловому комплексі по Байтурсинова, який знаходиться в районі мечеті «Хазрет Султан». Наприклад, квартира площею 37 кв.м на 5 поверсі з 6 продається за ціною 7 800 000 тг. Будинок зданий в експлуатацію. Розстрочка не розглядається.
У новобудовах району Есиль можна дешево купити крихітну квартирку, зате жити в перспективному і розвиненому місці столиці. Так, в ЖК «Кулагер» 2015 року побудови можна придбати 1-кімнатні студії площею 16 кв.м за ціною 4 500 000 - 5 200 000 тг. У ЖК Absolut 2017 роки пропонуються на верхніх поверхах квартири площею 29 кв.м за ціною 7 540 000 тг.
В районі Алмати можна розглянути варіанти в новобудовах з більшою площею. Наприклад, в ЖК «Азія Плюс» по Нажімеденова квартири площею 40, 56 кв.м пропонуються за 6 900 000 тг.
Кредити під заставу нерухомості в Казахстані: літні пропозиції банків в 2017 році >>>
Гуртожитки та квартири на цокольних поверхах
Чимало дешевих пропозицій зосереджені в гуртожитках коридорного і секційного типів за ціною від 4 млн до 6 млн тенге площею, як правило, 13-15 кв.м. Є можливість стати власником житла не в найвіддаленішому районі міста. Однак є великий мінус - загальний санвузол на 3-5 таких же кімнат і, можливо, відсутність кухні. Харчоблок вам теж доведеться ділити з сусідами.
Також зустрічалися пропозиції квартир на цокольних поверхах з маленькими вікнами. Такі приміщення спочатку призначені були під комерційні цілі, але пізніше їх переобладнали під житло. Квартири в споруджуваних житлових комплексах з терміном здачі в кінці 2017 року також ще можна знайти за низькою ціною.
Галим Искаков, директор астанінського агентства нерухомості «Метри»:
- Квартири до 8 млн тенге в Астані - це малосімейки в нових будинках площею до 25 кв.м або квартири радянського виробництва до 33 кв.м, а також в споруджуваних новобудовах. Квартири за доступнішими цінами розташовані в районі: вокзалу, старого центру, ЖМ «Лісова поляна», «Сонячне місто», по Коргальжінскому шосе, ЖК «Жагалау-4», мкр-н лісозавод. На низьку ціну впливають такі чинники: розташування будинків, стан і рік побудови, забудовник, документи ДДУ або БТІ, закладені квартири, в арешті, поверховість, інфраструктура. Власники дешевих квартир готові розглянути іпотеку. При цьому обмін слабо розвинений на ринку Астани. Так як кожен при обміні завищує вартість об'єкта, що не приводить до домовленості сторін. Що стосується цін на квартири в Астані , То вони залишилися стабільними.
Айжан Тугібаева, директор столичного агентства BestRealty:
- Райони, де зосереджені дешеві квартири, можуть бути і віддалені, як будинку по вул. Досмухамедули, або ж вони колись були околицею, зараз у зв'язку з ростом Астани виявилися в межах міста. Наприклад, район вулиць початок Сейфуллина.
Основний фактор ціноутворення - це місце розташування і якість спорудження будинку. І звичайно, з точки зору повернення вкладення, будь-яка нерухомість має цінність, якщо її через якийсь час можна продати з вигодою.
Основна перевага дешевого житла - звичайно, ціна. Хоча, якщо порахувати в розрізі - ціни за квадрат - то ціна виходить близько 250 000 тенге. Така ціна за квадрат є на квартири більшою площею, від 60-80 кв.м в будинках Ленінградської споруди (м-н Зустрічі, Євразії). Тут в сукупності ціна близько 20 млн тенге. Так що дешева ціна до 8 млн тенге, виходить, не така вже й дешева. Небезпека, тільки в тому, що попит на таке житло з часом падає. В цілому динаміка цін в Астані позитивна. У загальному плані є зниження ціни.
Як казаха купити нерухомість за кордоном >>>
Дешеве житло Алмати
Згідно з базою порталу про нерухомість kn.kz, дешеве житло представлено у всіх районах Алмати. Будинки споруди датуються з 1949 по 2017 рік. Зустрічаються пропозиції ½ частки в двокімнатній квартирі. Наприклад, за 7 500 000 тг в мкр-ні Орбіта-4 продається частка. При цьому продавець додає: «Увага! Друга половина належить іншій особі - про її продаж потрібно домовлятися з ним, тому так дешево. Середня ринкова вартість такого роду квартири становить від 19 млн тенге, реальному покупателю торг, можливий обмін ».
У Алатауського районі компанія-забудовник пропонує вкластися в споруджуваний елітне котеджне містечко і придбати квартиру з житловою площею 35 кв.м в 4-квартирному одноповерховому будинку за 7 500 000 тг. При цьому можлива розстрочка на 15 років.
Тим часом розстрочку на дешеве житло пропонують і приватні особи. Так в одному з оголошень було зазначено: «Квартира продається терміново в зв'язку з від'їздом. Початкова сума внеску 2 млн тенге, далі оплачується помісячно по 54 156 тг. (Оренда з подальшим викупом).
Також чимало пропозицій квартир на цокольних поверхах. Один з продавців запевняє: «60% тільки знаходиться під землею, а в іншому повноцінна квартира!»
Юлія Копцева, фахівець з нерухомості ріелторської компанії «Поверхи»:
- Попит на житло в цій ціновій категорії (до 8 млн тг.- Авт.) Дуже великий. Люди бачать, що в цілому пропозиція на ринку є, і просять підібрати саме такі варіанти. Тоді пояснюєш, що у верхній частині міста дані квартири знаходяться виключно в колишніх приватизованих гуртожитках. Крім низької вартості особливості такого житла полягають в під'їздах коридорного типу - по 8-10 квартир на майданчику, і поганому стані будинків. Продаються такі квартири дуже погано, і в переважній більшості з метою подальшої здачі в оренду.
У звичайних житлових будинках знайти квартиру за 8 мільйонів можна в нижніх районах - Турксібском, Жетисуском. Тут можна розглядати, як обжиті будинки радянської побудови, так і квартири в чорновий обробці в нових будинках від 2000 року. Дешевше виходять також зовсім маленькі квартири, площею до 20-25 квадратних метрів.
Місцезнаходження разом з прилеглою інфраструктурою - це одні з головних чинників, які відображаються на вартості житла. На друге місце можна поставити рік побудови будинку і його тип. Цегляні будинки цінуються вище, панельні - трохи нижче, каркасно-комишитові - ще нижче. Традиційно більш престижними вважаються середні поверхи - не перший і не останній.
У іпотечну заставу банки беруть вдома не старше 50 років. З цієї причини будинку раніше 1967 року побудови неофіційно відносяться до категорії неліквідних. Відповідно, ціни на них нижче. Наявність застави на вартості квартири практично не відбивається. Застава гарантує порядок з документами, і при наявності суми, необхідної для погашення кредиту, знімається в 1-2 дня.
Причиною гарного торгу може стати неузаконена перепланування. При цьому така квартира може бути куплена в іпотеку, за умови подальшого узаконення. Обмін продавці дешевих квартир досить часто розглядають, проте реально знайти підходящий варіант проблематично.
Перевага покупки дешевих квартир - можливість знайти своє власне житло при мінімальних витратах. Якщо квартира неліквідна, небезпека її придбання - це складності при подальшому продажі. В іншому по ситуації - якщо маленька, то тісно. Якщо в віддаленому районі - незручно добиратися. Якщо аварійна - витрати на ремонт.
Днями моя колега продала 2-кімнатну квартиру з хорошим ремонтом в престижному Бостандикского районі на другому поверсі за ціною 11,5 мільйона. Угода відбулася за готівку, і цей факт був вирішальним. За час переговорів первісна ціна була знижена більш ніж на мільйон тенге.
За динамікою цін є тенденція до невеликого зниження вартості квартир на ринку вторинного житла в спальних районах Алмати. У престижних районах такої динаміки немає.
Іпотека в Казахстані: рейтинг банків на червень 2017 року >>>
Дешева нерухомість в Караганді
За даними бази порталу kn.kz, 56% квартир в Караганді вартістю до 5 млн тенге розташовані в районі Майкудук, 23% - в Прішахтінске, по 3% припадає на район Місто і Михайлівка. Решта 15% зосереджені в районі Нового ринку, ЗБВ, Сортировці і Федорівці.
68% від усього пропозиції складають «хрущовки», 52% - однокімнатні квартири.
Наталя Петровська, директор агентства нерухомості «Проспект»:
- Дешеві об'єкти в Караганді є 1-кімнатні квартири (На 1 і 9 поверхах) без ремонту, квартири в будинках «коридорного типу - малосімейки». Райони розташування: Майкудук, Прішахтінск, 1-кімнатні «хрущовки» (на 1 і 9 поверхах) у віддалених районах Місто і південний схід. Фактори, що впливають на низьку ціну квартир, - це терміновий продаж, борги, дії суд \ виконавців (по суду). Ніяких небезпек покупки дешевих квартир немає. Головне - перевіряти всі правовстановлюючі документи на юридичну чистоту. І бажано перевіряти в офісі перевіреного агентства нерухомості, у юриста або в юридичній компанії. Іпотеку зазвичай не розглядають. Такі об'єкти нерухомості в 99% продаються за готівковий розрахунок.
Нещодавно ми продали 3-кімнатну квартиру в Михайлівці. Продавець - бабуся. Підходили терміни від'їзду в іншу країну. Чим ближче наступала дата від'їзду, тим нижче ставала ціна. Підсумок: продали за день до від'їзду за ціною нижче середньоринкової. Або інший приклад, приїхала спадкоємиця об'єкта нерухомості з іншої держави з метою продати його в Караганді. Квитки назад були заздалегідь придбані. Термін продажу становив 3 тижні. Підсумок: продаж за ціною нижче середньоринкової. У свій час у нас навіть клієнти-покупці, цікавилися квартирами, власники яких виїжджають до іншої держави, тому що терміново продають і відповідно дешевше.
Щодо 2016 року, за результатами агентства нерухомості «Проспект», ціни в 2017 році на 10-15% знизилися в ціні. Щодо підвищення цін, ставлюся скептично, можливо буде трохи за кв.м в новобудовах, тому що банки кредитують під вигідні% і за вигідними ставками нове житло.
Каріма Апенова, інформаційна служба kn.kz