Продаж нерухомості

1. Пошук нерухомості
2. Етап 1: консультації та оцінка
3. Продаж нерухомості - етап 2: ріелтори
4. Продаж нерухомості - етап 2а: продаємо самі
5. Продаж нерухомості - етап 3: перегляди і торги
6. Етап 4: домовленість з покупцем
7. Етап 5: перевірка, підготовка угоди, збір документів
8. Продаж нерухомості - Етап 6: Банк, нотаріус, реєстрація

Нерухомість займає своє особливе становище серед складових ринкової економіки, вона іноді виконує роль засобу виробництва, (земля, комерційні, технологічні, складські, адміністративні об'єкти та приміщення, і інші споруди).

Так само нерухомість може бути об'єктом користування. Сюди можна віднести квартири, житлові будинки, ділянки, дачі та гаражі.

Нерухомість - основа нашого існування і основа для реалізації нашої господарської діяльності. В Україні йде активне становлення і формування ринку нерухомості, і продаж великого заводу, дорогого особняка або іншого значимого об'єкта нерухомості не викликає зараз особливого подиву.

Пошук нерухомості

Продаж нерухомості

Продаж нерухомості за допомогою або без допомоги агентства нерухомості проходить майже завжди по одній і тій же схемі. Більшість угод із продажу нерухомості - понад 80% - це альтернативні угоди, тобто продаж своєї квартири для придбання іншого натомість.

Ми розглянемо тільки варіант продажу нерухомості з метою отримання її вартості в грошах, тому що ця процедура входить в будь-яку іншу угоду купівлі-продажу. Запропонована схема "працює" для всіх видів нерухомості, але ми для зручності будемо розглядати операцію з продажу квартири.

Етап 1: консультації та оцінка

При продажу нерухомості і при продажу квартири зокрема, перш за все, необхідно хоча б приблизно оцінити об'єкт.

Найпростіший спосіб оцінки нерухомості - вивчення тематичних друкованих видань з реальними пропозиціями з продажу нерухомості. А також вивчення пропозицій великих і відвідуваних українських Інтернет-порталів. Обов'язково враховуйте, що ціни на нерухомість, зазначені в газеті або в Інтернеті, - не факт, а бажання продавців нерухомості. Крім того, оголошення могли застаріти, або ціна на об'єкт уже давно змінилася.

Продаж нерухомості - етап 2: ріелтори

Наступний досить важливий момент у продажу нерухомості, в т.ч. квартир - подача об'єкта на ринок. Необхідно, щоб про продаж Вашої квартири дізналося побільше потенційних покупців. Сьогодні в Києві існує понад тисячу середніх і дрібних агентств нерухомості, які внесуть інформацію про Ваш об'єкті в свою ріелторську базу і будуть пропонувати її всім своїм потенційним покупцям.

Пам'ятайте, що якщо Ви розраховуєте на те, що Вашою квартирою будуть займатися впритул, як для себе, і забезпечать якісну рекламну компанію в ЗМІ і Інтернеті, то набагато вигідніше для Вас буде висновок ексклюзивного договору (або договору про надання послуг продавцеві ) З грамотним, досвідченим і відповідальним ріелтором. Надайте питання продажу професіоналу, адже кожен повинен займатися своєю справою.

Ви можете запитати чому тільки одному ріелтору, а не всім агентствам Києва? Відповідь на це питання дуже проста: чим більше у ріелтора конкурентів, тим менше ймовірність того, що він буде витрачати свої гроші на дійсно якісну і масовану рекламну компанію. А Ви б витрачали свої особисті гроші, якби шанси повернути їх були дуже малі?

Багато продавців помилково вважають, що підписання договору з одним агентом обмежує можливість продажу, тобто помилково припускають, що інші агентства не будуть приводити своїх покупців в їх квартиру .. Ні в якому разі. За негласними правилами ріелторської діяльності при роботі двох ріелторів (з боку продавця і покупця) сума комісійної винагороди лише ділиться порівну між агентствами.

70% угод на ринку України відбувається саме таким чином. Мало того, як правило ріелтор, який підписав ексклюзивний договір з продавцем сам телефонує інші агентства, знайомих ріелторів, пропонуючи співпрацю в спільному пошуку покупця.

Більшість агентств нерухомості наполягають на укладанні ексклюзивного договору, для того щоб перекласти питання реклами, оформлення та збору пакету необхідних документів з продавця на агентство.

Продаж нерухомості - етап 2а: продаємо самі

Ще один варіант продажу нерухомості - самостійна подача оголошення в газету «Авізо» і в Інтернет. Тут багато що залежить від регулярності подачі оголошень. Якщо в оголошенні вказана ліквідна ціна, оголошення повинно виходити не менше 2-х разів на тиждень.

Тут є свої мінуси і плюси. Вказуючи свій особистий телефон, Ви безпосередньо контактуєте з ріелтором або з покупцем. Але спілкуючись безпосередньо, важко передбачити порядність того чи іншого подзвонив і його справжні наміри. Крім того, якщо телефон господаря рясніє в газетах і в Інтернеті, ріелтори не будуть пропонувати потенційним покупцям Вашу квартиру, тому що для них можливий ризик того, що покупець після перегляду знайде прямий телефон господаря, тобто Ваш, і "обійде" ріелтора.

Якщо Ви вирішили займатися продажем самостійно, зверніть увагу на один факт: швидкість продажу об'єкта безпосередньо залежить від кількох факторів: правильної оцінки квартири, частоти реклами, Вашої грамотності і досвіду і т.п. Як правило, власникові не вистачає знань, часу і педантичності в підході до поставленого завдання. Для цього й існують фахівці: ріелтори, маклери і юристи . (див. вище)

Продаж нерухомості - етап 3: перегляди і торги

Починаються дзвінки за оголошеннями, Ви спілкуєтеся, погоджуєте час перегляду ... До цих питань необхідно ставитися дуже серйозно і вдумливо. Адже Ви зовсім не знаєте людей, які заходять в Вашу квартиру, тому документи, цінні речі і предмети краще прибрати з чільних місць. Але все «закутки» все одно доведеться показувати (наприклад, поклеєні чи шпалери за шафою).

З досвіду професіоналів: потенційного покупця цікавить кілька моментів: стан кімнат, сантехніки, висота стелі, а найголовніше його внутрішні відчуття у Вашій квартирі. Покупці як правило розглядають кімнати більше 10 хвилин тільки якщо заявлена ​​продаж з меблями. Якщо про це немає й мови, а на перегляді виник пильний інтерес до меблів - це дивно і має вас насторожити.

Припустимо, покупець погодився і готовий обговорювати всі умови продажу нерухомості. Він обов'язково спробує поторгуватися. Є особливий вираз - витримати торг. Швидко погодившись на ціну покупця, Ви дасте привід думати, що можете торгуватися і далі, і цим скористаються негайно. Це звичайна психологія людини, і так відбувається нерідко.

Першому покупцеві, готовому відразу ж купити Вашу квартиру по першій же ціні, радимо відразу не давати добро, тому що можна припустити, що Ваша квартира продається занадто дешево. Але також не виключено, що Вам всього-лише пощастило, і це саме Ваш покупець, йому потрібно житло саме в цьому місці, саме за цю ціну. Таке теж трапляється.

Якщо дивитися квартиру покупець прийшов зі своїм ріелтором - Ви маєте шанс отримати частину його послуг безкоштовно. Свідомо чи несвідомо, але Ви потрапите на обслуговування певного агентства нерухомості. Вам це може зіграти на руку.

Порада: якщо продаж нерухомості відбувається без участі агентства нерухомості, продавцям краще проводити переговори у себе вдома або в офісі, покупцям - у себе. Чисто психологічно на «своїй» території людина відчуває себе затишніше, спокійніше, впевненіше.

Етап 4: домовленість з покупцем

Багато продавців після того як покупець на словах погодився на угоду, перестають рекламувати свою нерухомість, навіть не замислюючись, що покупець можливо продовжує пошуки більш вигідного варіанту. Щоб запобігти такій ситуації, досягнувши угоди, Ви повинні наполягати на завдаток в забезпечення зобов'язання продажу нерухомості.

Далі слід досить делікатне момент. Припустимо, ви домовилися, що покупець дає завдаток за Вашу нерухомість. Як провести завдаток, передати гроші, щоб далі не виникло проблем?

Існують юридичне поняття: завдаток - см. параграф 5 Глави 49 Цивільного кодексу. Якщо Ви підписали угоду про завдаток, то повинні пам'ятати, що розірвання договору завдатку з Вашої вини спричинить певні санкції не на Вашу користь. Юридично це "невиконання зобов'язання" як продавця нерухомості і за цим послідує повернення Вами суми отриманого завдатку в подвійному розмірі. Але в той же час, розірвання договору з вини покупця - тягне за собою втрату ним усієї суми завдатку.

Для покупця, крім адреси, ціни і термінів продажу нерухомості, потрібно обов'язково обумовити і терміни юридичного та фактичного звільнення. Юридичне звільнення - це виписка, а фактичне звільнення - вивезення речей, меблів і передача всіх примірників ключів. Якщо ці терміни не обумовлені, покупець може наполягати на фактичному звільнення відразу після підписання договору купівлі-продажу нерухомості.

Для того щоб грамотно оформити договір завдатку, а в подальшому і угоду, ми радимо все-таки заздалегідь звернутися до хорошого фахівця-ріелтора або оформляти договір завдатку в його присутності у нотаріуса. Надійніше оплатити супровід угоди ріелтору, ніж потім витратити тисячі доларів, нерви і час на судову тяжбу.

Етап 5: перевірка, підготовка угоди, збір документів

Після того як складено всі папери і отриманий завдаток за квартиру, починається підготовка самої нотаріальної угоди купівлі-продажу нерухомості. Продавці зобов'язані зібрати повний комплект документів. Це означає необхідність пробігти по всіх інстанціях і домогтися в чітко визначені терміни отримання необхідних документів. Це досить складна процедура. Перелік основних документів необхідних для продажу нерухомості (квартири):

• паспорта сторін угоди + копії. Перевірте коли були вклеєні фотографії в паспорт, нові фото вклеюють в 25 і 45 років. Якщо квартиру продає громадянин іншої держави потрібен нотаріально завірений переклад паспорта, або людина виїхав на ПМЖ повинен при собі мати довідку про виїзд на постійне місце проживання або має посвідку на проживання повинен мати візу в паспорті або штамп про перетин кордону + фотографії вклеєні в 25 і 45 відповідно. ;
• ідентифікаційні коди сторін + копії;
• документи, які підтверджують право власності продавця на майно, яке відчужується ( договір купівлі-продажу , Дарування, міни і т.д.) + копії;
• якщо за документами одним із власників є неповнолітній або недієздатний, то необхідно додатково отримати дозвіл опікунської ради (органу опіки та піклування);
• якщо нерухомість купувалася в спільному шлюбі, то необхідна письмова згода чоловіка або дружини на продаж нерухомості.
• Експертна оцінка квартири - замовляється у незалежного оцінювача, терміни виконання оцінки залежать від ваших домовленостей. Без цієї оцінки нотаріус не прийме документи для оформлення угоди купівлі продажу. Експертна оцінка дійсна 6 місяців з дня її здійснення. Цей документ повинен бути прошитий, пронумерований, в документі обов'язково повинна бути копія ліцензії завірена печаткою експерта на підставі якої він здійснює свою діяльність. Весь документ скріплюється печаткою та підписом експерта проводив оцінку
• в разі продажу частки на нерухоме майно - письмове повідомлення співвласників про намір продати свою частину нерухомості з зазначенням ціни c позначкою про його отриманні не менше, ніж за місяць
• форма №3 з ЖЕКу про відсутність догів за квартиру і про особи прописаних в квартирі (береться за тиждень до угоди купівлі-продажу нерухомості)

Продаж нерухомості - Етап 6: Банк, нотаріус, реєстрація

Після того, як знайдено покупця і належить укладати завдаток, настає час обговорити питання по взаєморозрахунках на основному договорі купівлі-продажу, де і як їх проводити.

Найпоширеніший спосіб - розрахунок в нотаріальній конторі. Але, буває, що покупець бере гроші для покупки квартири в банку, тоді угода повинна відбуватися в банку. Ці моменти потрібно обов'язково промовляти заздалегідь, ще в момент підписання договору завдатку.

На підписанні договору купівлі-продажу нотаріусу надаються оргінали документів на квартиру. На підставі ст.4 і ч.1,2 ст. 9 Закону України " Про Державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень "І постанови КМУ від 22.06.2011р № 703 нотаріус отримує виписку в єдиний Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

У Держреєстрі зібрані дані про власників, права власності та інших речових прав, про обтяження на нерухоме майно, іпотеці, заставі, про податкову заставу та про накладення або відсутність арешту на нерухоме майно.

Якщо продається квартира не була внесена до єдиного Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, то необхідно перед операцією звернеться до нотаріуса у якого оформлявся попередній договір на продаж квартири. Подати заявку та правовстановлюючі документи на квартиру які мають реєстрацію БТІ для реєстрації в Укрдержреєстр. Все це може зайняти приблизно близько 14 днів тому що, нотаріус буде відправляти запит в БТІ для перевірки автентичності раніше проведеної реєстрації як було раніше встановлено законом.

Після отримання подвержденія від БТІ що квартира дійсно має регістаціі і запис в реєстраційній справі БТІ, нотаріус вносить інформацію до реєстру. Або продавець може сам звернутися в Укрдержреєстр для внесення інформації до єдиного реєстру - то може зайняти близько 2-3 тижнів днів, тому як буде виконана та ж процедура, що і нотаріусом. Якщо ж попередній договір підписувався в агенстві нерухомості то продавцю не має зареєстрованої квартири в Укрдержреєстрі доведеться це робити самому в будь-якому випадку.

Після укладання угоди купівлі-продажу продавець отримує нотаріальну копію договору купівлі-продажу. Покупець отримує оригінал договору купівлі-продажу та виписку з єдиного Государственого реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію його як власника знову придбаної квартири.

Раніше договір купівлі - продажу підлягав обов'язковій Державній реєстрації, яку здійснювало БТІ. Тепер реєстрація робиться у нотаріуса, який оформляв угоду на підставі ст.4,5,9,19 Закону України "Про Державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та постанови КМУ від 22.06.2011р № 703. Тобто тепер реєстрацію дій з нерухомим майном проводить нотаріус як державний реєстратор згідно з пп. 1,2 ст.9, ст.15 Закону України "Про Державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та постанови КМУ від 22.06.2011р № 703.

До об'єктів нерухомості, які підлягають обов'язковій державній реєстрації відповідно до ст.4,5,19 Закону України "Про Державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" відносяться:

• квартири в багатоквартирних будинках.
• житлові будинки розташовані на земельній ділянці під окремим порядковим номером на вулиці, площі, провулку;
• нежитлові будинки, дачі, садові будиночки, гаражі, будівлі виробничого, господарського, соціально-побутового та іншого призначення, розміщені на окремій земельній ділянці;
• вбудовані в житлові будинки нежитлові приміщення (як частина цього будинку)
• збудовані та прийняті в експлуатацію об'єкти незалежно від форм власності та відомчого підпорядкування

Допоміжні споруди та будівлі, які належать до вищеназваних об'єктів реєструються в складі цих об'єктів.

Ось в загальних рисах основні правила, яких Вам необхідно дотримуватися при продажі нерухомості. Якщо Ви серйозно поставитеся до цих порад, уважно вивчіть порядок підготовки та оформлення відповідних документів, можете сміливо приступати до продажу нерухомості та здійснення угоди.

Розділ "Продаж нерухомості" створений для того, щоб допомогти Вам дізнатися як продати нерухомість, а також пояснює всі юридичні і практичні особливості продажу нерухомості.

Читайте в цьому розділі: