Що потрібно знати при покупці квартири

1. Купівля квартири на вторинному ринку житла
2. Як перевірити юридичну чистоту квартири і інші правові нюанси
3. Купівля квартири в новобудові

Купівля квартири - це дуже відповідальна процедура, тому до неї варто поставитися дуже серйозно, попередньо вивчивши не тільки технічні характеристики квартири, що купується і інфраструктуру району, а й юридичну сторону потенційної угоди купівлі-продажу.

Перш за все, потенційному покупцеві потрібно визначитися, чи буде він займатися купівлею квартири самостійно або довірить підготовку і оформлення угоди фахівцям. Звичайно, послуги агентств з нерухомості коштують часто зовсім недешево, проте вони звільнять вас від необхідності самостійно підбирати відповідне житло, переглядаючи величезну кількість варіантів.

Ще одним плюсом звернення до фахівців при покупці квартири є те, що вони повністю візьмуть на себе всі документаційні перевірки і оформлення угоди.

Якщо ви все ж вирішили купувати житло самостійно, це займе у вас значно більше часу. При цьому бажано, спочатку вивчити всі правові нюанси, що стосуються збору документів, перевірки «чистоти» квартири і оформлення угоди.

Що ж потрібно знати потенційному покупцеві при покупці квартири? Багато в чому це заздрості від ринку житла (первинний або вторинний), на якому відбувається угода з купівлі-продажу житлового приміщення.

Купівля квартири на вторинному ринку житла

Купівля житла на вторинному ринку має певні переваги: ​​покупець на відміну від незавершеного будівництва відразу бачить, яке житло він купує, і може в'їжджати в квартиру відразу після її покупки, не чекаючи проведення комунікацій і здачі будинку.

Однак при покупці житлової нерухомості на вторинному ринку слід враховувати певні нюанси. Перш за все, це стосується юридичної чистоти квартири.

Покупцеві потрібно переконатися, що в квартирі, що купується відсутні особи, які зберегли право на проживання (громадяни, покликані на військову службу, діти, що знаходяться в дитячих виховних установах, громадяни, які перебувають в місцях позбавлення волі, в психіатричних закладах тощо). Дані особи можуть бути і не зареєстровані в квартирі, але зберігати своє право проживання навіть при зміні власника.

Потім потрібно обов'язково перевірити, чи не обтяжена чи квартира, що купується правами третіх осіб. Юридично чиста квартира не повинна бути передана в оренду, бути предметом судового спору або застави, перебувати під арештом і т.п.

Рекомендуємо до прочитання статтю з якої ви дізнаєтеся, як дізнатися кадастрову вартість земельної ділянки .

Про те, як можна виписатися з квартири читайте тут .

Як перевірити юридичну чистоту квартири і інші правові нюанси

На жаль, як показує практика, на сто відсотків переконатися в юридичній чистоті квартири неможливо. Однак певні заходи для її перевірки зробити все-таки потрібно: сходити з продавцем в БТІ, паспортний стіл і ЖЕК за відповідними довідками, отримати виписку з будинкової книги. Крім того, потрібно перевірити відсутність заборгованості по комунальних платежах і деякі інші моменти.

Агентства з нерухомості, які займаються супроводом угоди купівлі-продажу житлового приміщення, зазвичай перевіряють такі відомості:

• правильність складання договору купівлі-продажу квартири;
• список всіх колишніх власників даної квартири;
• відомості з БТІ;
• фінансово-особовий рахунок, який свідчить про наявність чи відсутність фінансової заборгованості;
• виписку з будинкової книги;
• список всіх осіб, які коли-небудь були прописані в квартирі;
• перелік осіб, тимчасово виписаних з продаваної квартири в зв'язку з призовом на військову службу, перебування в будинку для літніх людей і т.п .;
• відсутність заборгованості по телефонним переговорам;
• відсутність арешту, заборони або т.п. на квартиру.

Крім того, для перевірки всіх нюансів угоди можна:

1. Перевірити в поліції, чи не надходила заяви про втрату паспорта від кого-небудь з власників даного житла;
2. Попросити продавця надати довідку з податкової служби про сплату податку на квартиру (податок на успадкування, дарування, щорічний податок на майно);
3. Перевірити відомості про родичів. Якщо їх немає, то продавець повинен надати письмову заяву про їх відсутність. При наявності чоловіка, дітей або інших родичів, які також можуть претендувати на квартиру або її частку, продавець повинен представити письмову згоду чоловіка, дозвіл опікунської ради або інші документи (зазвичай потрібно їх нотаріальне завірення);
4. Дізнатися, чи не значиться будинок, в якому продається квартира, в списку на реконструкцію.

Щоб повністю убезпечити себе від ризику, можна застрахувати ризики придбання житла в страховій фірмі, однак така гарантія коштує недешево.

Перед оформленням договору купівлі-продажу житлової нерухомості продавець і покупець повинні визначитися, хто з них понесе витрати на оформлення угоди, за який час буде здійснена виписка всіх осіб, прописаних в квартирі, ким і як буде перевірятися наявність заборгованості по квартплаті, чи залишиться телефонний номер .

Також сторони повинні дійти згоди щодо суми, яка буде вказана в договорі купівлі-продажу, і обговорити, яку відповідальність понесе продавець квартири, якщо не зможе вчасно її звільнити або зовсім відмовиться від продажу квартири.

Питання про ціну квартири, яка буде записана в договорі купівлі-продажу, потрібно обговорювати обов'язково. Це пов'язано з тим, що продавець найчастіше зацікавлений, щоб ціна в договорі була вказана нижче реальної вартості, тому що від цього буде залежати розмір податків, що підлягають сплаті. А покупцеві, навпаки, іноді вигідніше вказати повну вартість квартири, щоб отримати податкове вирахування .

Дуже уважно варто підійти і до самого процесу оформлення угоди з нерухомістю, і до питання передачі грошей. Після розрахунку з продавцем, необхідно взяти з нього розписку про отримання грошових коштів у повному обсязі.

Купівля квартири в новобудові

Купівля квартири в споруджуваному будинку також має ряд переваг: гарантована юридична чистота квартири і нижча ціна в порівнянні з аналогічною квартирою на вторинному ринку. В даному випадку покупець є першим власником житла, і, отже, він застрахований від проблем обтяження квартири або претензій колишніх власників.

Крім того, купуючи нову квартиру, покупець може розплачуватися з забудовником по частинах і здійснювати ремонтні роботи повністю у відповідності зі своїми побажаннями.

Однак при покупці нової квартири покупцеві варто враховувати, що процедура оформлення такої нерухомості займає набагато більше часу. Якщо звичайний договір купівлі-продажу може бути оформлений протягом 1-2 днів, то оформлення договору передачі квартири, на підставі якого і передається покупцеві право власності на житлове приміщення в новобудовах , Може зайняти 1,5-2 місяці.

Варто відзначити, що при купівлі житла в забудовника існує певний ризик. Вже неодноразово виникали ситуації, коли організація-забудовник раптово зникала, зібравши певну суму грошей, а почалося будівництво припинялося.

Щоб не зіткнутися з такою ситуацією, постарайтеся максимально перевірити забудовника і правильність оформлення всієї документації. Можна дотримуватися наступних рекомендацій:

1. Перед підписанням договору, зберіть якомога більше інформації про сам забудовника. Дізнайтеся, як давно він працює на ринку, подивіться офіційний сайт фірми, поїдьте до споруджуваного об'єкта.
2. Порівняйте і проаналізуйте ціни на квартири. Сильно занижена ціна може свідчити про ненадійність організації, так як стабільна і надійна фірма не буде продавати квартири нижче їх реальної вартості.
3. Попросіть установчі документи (статут, свідоцтво ІПН, свідоцтво ОГРН і т.п.) забудовника.
4. Подивіться ліцензію, що дає право на забудову. У ліцензії уважно перевірте термін її дії та наявність права на будівництво відповідних по висоті будівель.
5. Уважно перевірте дозвіл на будівництво. Бувають випадки, коли компанія-забудовник проводить забудову відразу по декількох об'єктах, однак дозволу саме на той будинок, в якому продаються квартири, у неї не виявляється. Також потрібно звертати увагу на кінцеві терміни дозволу.
6. Подивіться проектну документацію.
7. Вивчіть умови договору. Якщо у вас немає практики роботи з юридичними документами, краще, звичайно, довірити перевірку договору професійного юриста, який зможе вказати на всі «підводні камені» договору.
8. Перевірте право забудовника на земельну ділянку, на якому відбувається будівництво будинку, а також цільове призначення цієї ділянки. Земельна ділянка має бути виділений саме під будівництво будинку, розташованого за відповідною адресою.

При купівлі-продажу квартир в новобудовах зазвичай використовується три види договору:

• договір пайової участі, порядок укладення якого строго регламентується законодавством. За даним видом договору покупець квартири має право розірвати угоду в односторонньому порядку, якщо будуть порушені терміни будівництва або інші зобов'язання забудовника;
• договір купівлі-продажу квартири з розстрочкою платежу;
• договір участі в житлово-кооперативному будівництві, відповідно до якого покупець повинен сплачувати членські та пайові внески, рівні в цілому вартості квартири, що купується. Даний вид договору найменш врегульоване російським законодавством, тому до його висновку слід підходити з особливою обережністю.

Коротке відео в продовженні теми: